Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/1548
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] , te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 670.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Waalwijk voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 16 september 2025 op zitting behandeld. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. A.G. Hendriks. Gemachtigde van belanghebbende heeft zich afgemeld voor de zitting.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1989) met een woonoppervlakte van 225 m² en een kelder (144 m²), dakkapel (2 m²), aanbouw (55 m²) en tuinhuis (25 m²). De woning ligt op een perceel van 806 m².
2.1.
De heffingsambtenaar heeft belanghebbende in de bezwaarfase verzocht om inlichtingen te geven over de woning. Belanghebbende heeft niet op dit verzoek gereageerd. De heffingsambtenaar heeft vervolgens een informatiebeschikking met dagtekening 19 juli 2023 gegeven. Belanghebbende heeft daartegen geen bezwaar gemaakt.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 670.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de onroerende zaak. Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Informatiebeschikking
4. De heffingsambtenaar heeft gemachtigde op 11 april 2023 een vragenlijst toegezonden in het kader van de afhandeling van het bezwaarschrift. Op deze vragenlijst is niet gereageerd door belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft daarom een informatiebeschikking met dagtekening 19 juli 2023 uitgevaardigd. Belanghebbende heeft geen rechtsmiddel ingesteld tegen de informatiebeschikking waardoor deze onherroepelijk is geworden.
4.1.
Het rechtsgevolg van een onherroepelijk geworden informatiebeschikking is dat de bewijslastverdeling wijzigt: deze verschuift van de heffingsambtenaar naar belanghebbende en wordt verzwaard, hierna aangeduid als de bewijslast-sanctie. Dit betekent niet dat de heffingsambtenaar de waarde naar willekeur kan vaststellen. Hij dient een redelijke schatting te maken. Belanghebbende heeft vervolgens de bewijstaak om overtuigend aan te tonen dat en in hoeverre de WOZ-beschikking onjuist is.
4.2.
Het voorgaande is slechts anders als de consequentie van de bewijslast-sanctie niet in redelijke verhouding staat tot de gevraagde informatie. Een redelijke wetstoepassing brengt mee dat de bewijslast-sanctie vanwege het feit dat een of meer vragen niet of onjuist beantwoord, niet geldt voor die geschilpunten waarvoor het antwoord op deze vraag niet van belang kan zijn. [1]
4.3.
Het geschil in beroep spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met – zo naar belanghebbende stelt – de gedateerde keuken, de gedateerde badkamer, de bereikbaarheid van de zolder en de onder gemiddelde duurzaamheid van de woning. De rechtbank merkt op dat de door de heffingsambtenaar verstuurde vragenlijst (ook) betrekking heeft op de beroepsgronden van belanghebbende en dat deze vragen van belang waren voor de beantwoording van de vraag of de WOZ-waarde juist is vastgesteld. De rechtbank constateert dat belanghebbende niet heeft voldaan aan het verzoek om informatie te verschaffen, waardoor een situatie is ontstaan waarin de heffingsambtenaar zich geen duidelijk beeld kon vormen over de toestand van de woning. De bewijslast-sanctie is naar het oordeel van de rechtbank om die reden proportioneel. Belanghebbende dient overtuigend aan te tonen dat de WOZ-beschikking onjuist is.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
Is de waarde te hoog vastgesteld?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aan de hand van het taxatieverslag in de bezwaarfase de waarde van de woning redelijk heeft geschat. Op belanghebbende rust dan verder de bewijslast om overtuigend aan te tonen dat de WOZ-beschikking onjuist is. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank stelt vast dat belanghebbende zijn stellingen in beroep niet met stukken heeft onderbouwd. Ook het in bezwaar overgelegde woningwaarderapport is, mede gelet op de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, onvoldoende om aan de verzwaarde bewijslast te voldoen. In dat rapport zijn ook geen foto’s opgenomen die inzicht geven in de staat van de woning of de bereikbaarheid van de zolder. De heffingsambtenaar heeft op zitting aangevoerd dat de zolder niet bij de woonoppervlakte is betrokken en heeft gewezen op de foto van de voorzijde van de woning waarop te zien is dat op de eerste verdieping een dakkapel is geplaatst en de ruimte daarboven (de zolder) te laag is om mee te nemen als gebruiksoppervlakte.
6.1.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
7.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. S.J. Willems-Ruesink, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier, op 28 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.