Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11568879 \ CV EXPL 25-1023
Vonnis van 15 oktober 2025 (bij vervroeging)
in de zaak van
STICHTING WONENBREBURG,
te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: WonenBreburg,
gemachtigde: mr. C.P. van den Berg,
tegen
[huurder],
te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder],
gemachtigde: mr. J. van Boekel.
De zaak in het kort
In deze zaak vordert de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, omdat huurder volgens verhuurder in strijd met de huurovereenkomst niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, het gehuurde onderverhuurt en het gehuurde in gebruik geeft aan derden. De kantonrechter is van oordeel dat huurder heeft aangetoond dat van deze tekortkomingen geen sprake is, behalve dat hij het gehuurde – zonder tegenprestatie – gedeeltelijk in gebruik heeft gegeven aan een vriend. Deze tekortkoming oordeelt de kantonrechter te gering om een ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. Daarnaast heeft verhuurder met een eisvermeerdering betaling gevorderd van de huurachterstand die gedurende de procedure is ontstaan. Deze – erkende – vordering wijst de kantonrechter toe. Hierna legt de kantonrechter haar oordeel verder uit.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 21 mei 2025
- het bericht van 10 september 2025 met een eisvermeerdering en producties van WonenBreburg
- het bericht van 17 september 2025 met producties van WonenBreburg
- de mondelinge behandeling van 26 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- het bericht van 17 september 2025 met producties van WonenBreburg
- de mondelinge behandeling van 26 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
WonenBreburg verhuurt met ingang van 3 april 2024 aan [huurder] de woning aan het [adres] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 695,83 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.
3.Het geschil
3.1.
WonenBreburg vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen en betaling van de gedurende deze procedure ontstane huurachterstand.
3.2.
WonenBreburg legt aan de ontbindingsvordering het volgende ten grondslag. [huurder] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door in strijd met de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden:
- niet in het gehuurde zijn hoofdverblijf te houden;
- het gehuurde aan derden onder te verhuren;
- het gehuurde aan derden in gebruik te geven.
Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens WonenBreburg de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
3.3.
[huurder] voert verweer. Hij voert onder meer aan dat hij wel zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Verder voert [huurder] aan dat hij het gehuurde niet onderverhuurt. Wel erkent [huurder] dat hij het gehuurde aan derden in gebruik heeft gegeven, als administratief inschrijfadres en als feitelijke verblijfplaats. Dat rechtvaardigt volgens [huurder] echter niet de ontbinding van de huurovereenkomst, mede omdat [huurder] zelf geen alternatieve huisvestingsmogelijkheid heeft.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[huurder] doet met verwijzing naar artikel 6:233 aanhef Pro en onder b BW een beroep op de vernietigbaarheid van de algemene huurvoorwaarden, omdat WonenBreburg hem geen redelijke mogelijkheid heeft gegeven om van de algemene huurvoorwaarden kennis te nemen. In dat kader voert [huurder] aan dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat de algemene huurvoorwaarden te vinden zijn op de website van WonenBreburg en door [huurder] kunnen worden gedownload. Daarmee heeft WonenBreburg volgens [huurder] niet aan haar informatieverplichting van artikel 6:234 BW Pro voldaan.
4.2.
WonenBreburg stelt echter dat zij de algemene huurvoorwaarden bij het sluiten van de huurovereenkomst ook aan [huurder] ter hand heeft gesteld, zoals zij dat altijd doet bij het sluiten van een huurovereenkomst. Dat volgt volgens WonenBreburg ook uit de – door [huurder] ondertekende – huurovereenkomst, waarin onder 8 het volgende is opgenomen: “
De onderstaande documenten(waaronder de algemeen huurvoorwaarden, toevoeging door de kantonrechter)
zijn onderdeel van deze overeenkomst. U verklaart door ondertekening van deze huurovereenkomst dat u al deze documenten heeft ontvangen en dat u akkoord bent met wat erin staat”.
De onderstaande documenten(waaronder de algemeen huurvoorwaarden, toevoeging door de kantonrechter)
zijn onderdeel van deze overeenkomst. U verklaart door ondertekening van deze huurovereenkomst dat u al deze documenten heeft ontvangen en dat u akkoord bent met wat erin staat”.
4.3.
Mede gelet op het voorgaande staat naar het oordeel van de kantonrechter met een voldoende mate van zekerheid vast dat WonenBreburg de algemene huurvoorwaarden bij het sluiten van de huurovereenkomst aan [huurder] ter hand heeft gesteld. Daarbij is ook nog van belang dat [huurder] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat hij niet zeker weet of de algemene huurvoorwaarden (en/of andere bijlagen) wel of niet bij de huurovereenkomst zaten, omdat hij zo blij was dat hij een eigen woning kreeg. De kantonrechter verwijst in dit kader nog naar een arrest van de Hoge Raad van 21 september 2007 [1] .
4.4.
Daarnaast overweegt de kantonrechter over de algemene huurvoorwaarden als volgt. De huurovereenkomst is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
4.5.
De voor de vordering relevante bedingen in artikel 3.1, 4.2, 4.3 en 4.4 van de algemene huurvoorwaarden zijn getoetst en niet oneerlijk bevonden. Het bewijsbeding van artikel 4.5 van de algemene huurvoorwaarden is vermoedelijk wel een oneerlijk beding. [2] Ingevolge een arrest van de Hoge Raad uit 2013 [3] dient de kantonrechter echter, alvorens tot eventuele vernietiging te kunnen overgaan, eerst hoor en wederhoor toe te passen. Desondanks zal de kantonrechter in deze zaak toch eindvonnis wijzen en het betreffende beding niet vernietigen. Immers, ook als dit vermoedelijk oneerlijke beding wordt toegepast, wordt de daarop gebaseerde (ontbindings)vordering van WonenBreburg afgewezen. Daarom zal de kantonrechter bij de verdere beoordeling uitgaan van de geldigheid van het bewijsbeding in artikel 4.5 van de algemene huurvoorwaarden, ook al heeft de kantonrechter het vermoeden dat dit een oneerlijk beding betreft.
4.6.
Het uitgangspunt is dat [huurder] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [huurder] zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [huurder] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [4]
4.7.
Zoals is opgenomen in rechtsoverweging 3.2. van dit vonnis legt WonenBreburg drie tekortkomingen aan de ontbinding ten grondslag.
4.8.
Op de eerste plaats stelt WonenBreburg dat [huurder] in strijd met artikel 4.2 van de algemene huurvoorwaarden niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [huurder] echter met een voldoende mate van zekerheid aangetoond dat hij wel zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. [huurder] heeft hiervoor diverse stukken ingebracht, zoals een afspraakbevestiging van Odido op naam van [huurder] op het adres van het gehuurde, een factuur van een garagebedrijf op naam van het taxibedrijf van [huurder] op het adres van het gehuurde en brieven van onder meer ABN AMRO, het Pensioenfonds Vervoer en het Waterschap De Dommel op naam van [huurder] en op het adres van het gehuurde. Bovendien wijst [huurder] erop dat de gemeente [plaats] de eerdere ambtshalve uitschrijving van hem op het adres van het gehuurde ongedaan heeft gemaakt met ingang van 12 februari 2025.
4.9.
WonenBreburg trekt in twijfel dat [huurder] zijn hoofdverblijd in het gehuurde heeft en wijst in dat kader op een e-mailbericht van een toezichthouder van de gemeente [plaats] van 3 februari 2025. In dat bericht staat dat de betreffende toezichthouder van de gemeente Breda en een collega met [huurder] in het gehuurde zijn geweest. De betreffende toezichthouder schrijft dat hij na het gesprek en het huisbezoek niet overtuigd was van de inwoning van [huurder] in het gehuurde, onder andere omdat er weinig herenkleding in de slaapkamer van [huurder] lag. Dit oordeelt de kantonrechter echter – mede in het licht van de overige feiten en omstandigheden – onvoldoende overtuigend. Daarbij speelt ook nog een rol dat [huurder] ter zitting verklaarde dat hij de slaapkamer enige tijd heeft gedeeld met zijn vriendin en dat hijzelf weinig kleding heeft.
4.10.
Al met al is de kantonrechter van oordeel dat [huurder] met een voldoende mate van zekerheid heeft aangetoond dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft.
4.11.
Op de tweede plaats stelt WonenBreburg dat [huurder] in strijd met de artikelen 4.3 en 4.4 van de algemene huurvoorwaarden het gehuurde (gedeeltelijk) onderverhuurt aan derden. Echter, ook hierbij is de kantonrechter van oordeel dat [huurder] met een voldoende mate van zekerheid heeft aangetoond dat hij het gehuurde niet heeft onderverhuurd aan derden. [huurder] heeft verklaard dat hij een aantal personen heeft geholpen aan een inschrijfadres. Dat betrof echter alleen administratieve inschrijvingen, die ook weer ongedaan zijn gemaakt nadat WonenBreburg dat verzocht in een brief van 29 november 2024. De kantonrechter is van oordeel dat een administratieve inschrijving – wat daar verder ook van zij – niet kwalificeert als (gedeeltelijke) onderhuur. Ter zitting heeft [huurder] verklaard dat de heer [naam] (hierna te noemen: [naam]) wel vanaf de aanvang van de huurovereenkomst samen met [huurder] in het gehuurde verblijft, maar zonder dat [huurder] daarvoor een tegenprestatie vraagt of ontvangt. Ter toelichting daarop verklaarde [huurder] tijdens de mondelinge behandeling dat [naam] hem – [huurder] – geholpen heeft vanaf het moment dat [huurder] vanuit Afrika in Nederland aankwam. Het ter beschikking stellen van een deel van het gehuurde was daarom een vriendendienst zonder tegenprestatie. Wel gaf [naam] [huurder] naar eigen zeggen weleens boodschappengeld als dat nodig was. [huurder] en [naam] helpen elkaar over en weer. Volgens WonenBreburg is er wel sprake van onderverhuur. Echter, nergens blijkt uit dat [huurder] voor de inwoning van [naam] een tegenprestatie ontvangt. Dat [naam] bij WonenBreburg heeft aangeboden om de huur(achterstand) te betalen, maakt dat oordeel niet anders.
4.12.
Al met al is de kantonrechter van oordeel dat [huurder] met het bovenstaande met een voldoende mate van zekerheid heeft aangetoond dat hij het gehuurde niet onderverhuurt.
4.13.
Op de derde plaats stelt WonenBreburg dat [huurder] in strijd met de artikelen 4.3 en 4.4 van de algemene voorwaarden het gehuurde (gedeeltelijk) in gebruik geeft aan anderen. [huurder] erkent dat hij het gehuurde gedeeltelijk in gebruik geeft aan een derde, namelijk [naam]. De kantonrechter overweegt dat [huurder] daarmee in strijd handelt met (de algemene huurvoorwaarden bij) de huurovereenkomst. Verder overweegt de kantonrechter dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst alleen toe als de tekortkoming ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is in deze zaak naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval. De ingrijpende gevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst wegen naar het oordeel van de kantonrechter niet op tegen de – in de gegeven omstandigheden – geringe tekortkoming die bestaat uit het om niet in gebruik geven van een deel van het gehuurde aan een vriend.
4.14.
De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen op grond van het voorgaande worden afgewezen, evenals de daaraan gerelateerde vordering tot betaling van een (gebruiks)vergoeding totdat de woning is ontruimd.
4.15.
WonenBreburg heeft daarnaast betaling van een huurachterstand gevorderd. [huurder] heeft erkend dat er een huurachterstand is die over de periode vanaf mei 2025 tot en met september 2025 berekend is op een bedrag van € 3.468,36. De kantonrechter zal de gevorderde betaling hiervan dan ook toewijzen.
4.16.
De kantonrechter overweegt dat er op het moment van dagvaarden nog geen huurachterstand was. Deze is later ontstaan, waarna WonenBreburg bij akte haar eis heeft vermeerderd met een veroordeling van [huurder] tot betaling van een huurachterstand van € 3.468,36 en een (gebruiks)vergoeding voor de periode na september 2025. Ter zitting heeft WonenBreburg opgemerkt dat zij de wens heeft dat de huurachterstand ook een rol speelt bij de gevorderde ontbinding. Echter, van een (rechtsgeldige) wijziging van de gronden van de eis, in de zin dat de huurachterstand als grondslag voor de ontbindingsvordering wordt toegevoegd, is geen sprake. Integendeel, in voormelde akte eiswijziging staat expliciet dat de ontbinding wordt gevorderd in verband met de in het lichaam van de dagvaarding genoemde tekortkomingen (hoofdverblijf, onderhuur, in gebruik geven). De ter zitting geuite wens dat aan de ontbindingsvordering de huurachterstand aanvullend ten grondslag wordt gelegd, is niet op schrift gesteld. Artikel 130 Rv Pro en artikel 2.26 van het Procesreglement vereisen echter wel dat een eiswijziging op schrift wordt gesteld. Daarom speelt de huurachterstand bij de beoordeling van de ontbindingsvordering geen rol. Overigens is het ook de vraag of dat het oordeel anders zou hebben gemaakt.
4.17.
WonenBreburg is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [huurder] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal WonenBreburg niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
Totaal
€
510,00
4.18.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [huurder] om te betalen aan WonenBreburg € 3.468,36 aan achterstallige huur tot en met mei 2025 tot en met september 2025,
5.2.
veroordeelt WonenBreburg in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.3.
veroordeelt WonenBreburg tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.