Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: C/02/441512 / KG ZA 25-570
Vonnis in kort geding van 26 november 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats] (Curaçao),
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. D. Vong ,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid PARC DE KIEVIT ONROEREND GOED BV,
gevestigd en kantoorhoudende te Baarle-Nassau ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Onroerend Goed ,
advocaat: mr. M.J.G. Pennings .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 november 2025 met producties 1 tot en met 11;
- de door [eiser] overgelegde aanvullende producties 12 tot en met 23;
- de brief van mr. M.J.G. Pennings van 11 november 2025.
1.2.
Op 12 november 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden die gelijktijdig heeft plaatsgevonden met het kort geding met zaak/rolnummer C/02/441572 / KG ZA 25-577 van onder meer de Belangenvereniging Parc de Kievit tegen de heer [persoon] , Parc de Kievit Exploitatie BV en Onroerend Goed . De advocaten van [eiser] en Onroerend Goed hebben pleitaantekeningen overgelegd en voorgedragen. [eiser] heeft daarbij een eiswijziging ingediend.
2.De feiten
2.1.
Parc de Kievit (hierna: het park) is een recreatiepark in Baarle-Nassau waar zich meer dan 500 recreatiewoningen bevinden.
2.2.
[eiser] is eigenaresse van twee percelen met recreatiewoningen op het park. De percelen zijn kadastraal bekend als [kadastrale gegevens] en hebben de huisnummers [huisnummer 1] / [huisnummer 2] respectievelijk [huisnummer 1] / [huisnummer 2] .
2.3.
Onroerend Goed is eigenaar van percelen van het park waarop zich wegen en centrale voorzieningen (zoals het receptiegebouw, het zwembad, sportaccommodaties, groenvoorzieningen en parkeerplaatsen en speelvoorzieningen) bevinden. De heer [persoon] is indirect bestuurder van Onroerend Goed .
2.4.
Er zijn erfdienstbaarheden van weg en riolering gevestigd op percelen van Onroerend Goed (dienend erf) ten gunste van de twee percelen van [eiser] (heersend erf).
2.5.
De erfdienstbaarheid van weg houdt in de praktijk in dat met een pas de twee aanwezige slagbomen geopend kunnen worden om zo van de woningen op het park naar de openbare weg te kunnen of, omgekeerd, vanaf de openbare weg naar de woningen op het park. Zonder slagboompasje is het niet mogelijk om gebruik te maken van de erfdienstbaarheid van weg met een voertuig. [eiser] beschikt over 4 slagboompassen (2 voor elk perceel).
2.6.
Bij de eigendomsverkrijging is [eiser] op grond van een kettingbeding voor elk perceel een parklastenovereenkomst aangegaan met Parc de Kievit Beheer BV (hierna: Beheer) die door Onroerend Goed was aangewezen als beheerder van het park. De parklastenovereenkomst ziet op gebruik van centrale voorzieningen (zoals gebruik van gas, water en licht dat via een collectief net van Onroerend Goed loopt) tegen betaling.
2.7.
Op 17 juni 2025 is Beheer failliet verklaard. Onroerend Goed heeft na dat faillissement Exploitatie als dochtervennootschap aangewezen als nieuwe beheerder.
2.8.
Exploitatie en [eiser] zijn er niet in geslaagd een nieuwe parklastenovereenkomst aan te gaan. Exploitatie stelt zich op het standpunt dat de parklastenovereenkomsten die indertijd zijn gesloten geen lonende overeenkomsten meer zijn. [eiser] stelt zich op het standpunt dat in de voorgelegde parklastenovereenkomst sprake is van onredelijke verhogingen.
2.9.
Op 3 november 2025 heeft Exploitatie de slagboompasjes van [eiser] en andere eigenaren van recreatiewoningen in het park geblokkeerd waardoor die percelen niet met voertuigen zijn te bereiken. Daarnaast heeft Exploitatie de rioolpijp van de twee percelen van [eiser] afgezaagd en afgedopt waardoor [eiser] geen werkende rioolaansluiting heeft.
2.10.
Bij brief van 11 november 2025 heeft de advocaat van Onroerend Goed aan de voorzieningenrechter bericht dat de riolering van onder meer [eiser] weer is aangesloten en dat de blokkering van haar slagboompassen is opgeheven.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert na eiswijziging om Onroerend Goed :
met onmiddellijke ingang te verbieden om [eiser] en de gebruikers van haar percelen het gebruik van het recht van overpad te ontzeggen of te doen ontzeggen of direct of indirect te belemmeren of te doen belemmeren zolang als het recht van overpad bestaat;
te bevelen om de vier slagboompassen behorend bij de percelen van [eiser] met onmiddellijke ingang te (doen) activeren;
te bevelen om binnen 18 uur na betekening van het te wijzen vonnis beide percelen van [eiser] weer op het rioolnetwerk aan te (doen) sluiten door de aansluiting te herstellen;
met onmiddellijke ingang te verbieden om [eiser] van de centrale riolering af te sluiten zolang als het recht van erfdienstbaarheid met betrekking tot de riolering bestaat;
met onmiddellijke ingang te verbieden om [eiser] van de watervoorzieningen af te sluiten;
te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een dwangsom van € 500,00 dan wel een door de voorzieningenrechter te bepalen dwangsom, voor iedere keer dat het onder A en/of D en/of E gevorderde verbod wordt geschonden;
te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een dwangsom van € 250,00 dan wel een door de voorzieningenrechter te bepalen dwangsom voor ieder uur waarop Onroerend Goed het onder B gevorderde bevel niet naleeft;
te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een dwangsom van € 50.000,00 dan wel een door de voorzieningenrechter te bepalen dwangsom per rioolaansluiting wanneer het onder C gevorderde bevel niet wordt nageleefd;
I. te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.2.
Onroerend Goed voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , mede vanwege het ontbreken van spoedeisend belang, met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Bevoegdheid en toepasselijk recht
4.1.
De procedure heeft een internationaal karakter omdat [eiser] woonachtig is op Curaçao. Allereerst moet daarom worden vastgesteld of de Nederlandse rechter bevoegd is van de vorderingen kennis te nemen en vervolgens welk recht van toepassing is.
4.2.
Bij gebreke van rechtsregels omtrent de rechtsmacht van de Nederlandse rechter in interregionale zaken geldt dat de bevoegdheidsbepalingen die in Nederland gelden voor zaken met een internationaal karakter analoog moeten worden toegepast (vgl. HR 2 mei 2014, ECLI:NL:HR:2014:1063). Op grond van analoge toepassing van artikel 4 lid 1 van Pro Verordening (EU) nr. 1215/2012 (EEX-Vo 2012) is de Nederlandse rechter bevoegd omdat Onroerend Goed in Nederland gevestigd is.
4.4.
[eiser] heeft bij de mondelinge behandeling een eiswijzing ingediend. Ten aanzien daarvan heeft Onroerend Goed desgevraagd aangegeven processuele bezwaren te hebben tegen de eiswijziging. Onroerend Goed verzuimt echter te onderbouwen waarom niet tot het toelaten van de eiswijzing zou mogen worden overgegaan. De voorzieningenrechter stelt vast dat de eiswijzing geen wezenlijk inhoudelijke wijzing is van de vorderingen en zal de eiswijzing daarom toelaten.
Toetsingskader
4.5.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
Spoedeisend belang
4.6.
Onroerend Goed betwist dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij de vorderingen omdat de slagboompassen zijn gedeblokkeerd en de riolering van haar percelen weer is aangesloten. Als reactie hierop heeft [eiser] aangegeven dat zij vanwege de korte termijn voor de zitting waarop dit bericht is gegeven, nog niet heeft kunnen verifiëren of de passen weer werken en of de riolering weer is aangesloten. Omdat Onroerend Goed geen onderbouwing heeft gegeven van het gestelde herstel en daarnaast ook blijvend toegang en aansluiting op de riolering is gevorderd wegens vrees voor opnieuw afsluiten, gaat de voorzieningenrechter uit van spoedeisend belang van [eiser] bij haar vorderingen.
Vorderingen
4.7.
[eiser] legt aan haar vorderingen het recht van erfdienstbaarheden ten grondslag die ten behoeve van haar en ten laste van Onroerend Goed zijn gevestigd. [eiser] stelt dat Onroerend Goed er voor zorg dient te dragen dat Exploitatie de erfdienstbaarheden respecteert en eerbiedigt en dat daar niet aan wordt voldaan met afsluiting van de toegang naar het park en afsluiting van de riolering.
4.8.
Onroerend Goed maakt geen bezwaar tegen de vorderingen onder A tot en met E, maar voert aan dat inmiddels voldaan is aan de vorderingen tot activering van de slagboompassen en herstel van de rioolaansluiting.
4.9.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat Onroerend Goed onvoldoende onderbouwd heeft dat [eiser] met de slagboompassen weer toegang heeft en dat de rioolaansluitingen zijn hersteld. Onroerend Goed heeft geen bewijsstuk van herstel overgelegd, hetgeen gezien de betwisting van [eiser] wel op de weg van Onroerend Goed had gelegen, zeker nu de mededelingen daarover pas daags voor de zitting zijn gedaan. Hierdoor kan er voorshands niet vanuit worden gegaan dat de slagboompassen weer toegang geven en de rioolaansluitingen van [eiser] geheel zijn hersteld. [eiser] heeft ook recht en belang bij blijvende toegang en het aangesloten blijven op de riolering en de watervoorziening. De vorderingen onder A tot en met E worden daarom toegewezen. Indien mocht blijken dat Onroerend Goed inderdaad al aan de vorderingen heeft voldaan, dan zijn de veroordelingen niet bezwarend voor Onroerend Goed .
4.10.
De voorzieningenrechter merkt nog het volgende op. Onroerend Goed beroept zich op afsluiting wegens onbetaald gelaten nutsvoorzieningen en het niet verstrekken van gegevens. Voor zover daar sprake van mocht zijn, rechtvaardigt dat hier niet het zo zware middel van afsluiting van basisvoorzieningen. Daarbij komt dat [eiser] onbetwist heeft gesteld dat zij ook na het faillissement van Beheer nog betalingen op basis van de oorspronkelijke – en naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter nog steeds geldende – parklastenovereenkomst heeft gedaan aan Exploitatie zonder dat daar facturen voor zijn gezonden. Bovendien waren de gegevens van [eiser] bekend door haar e-mail van 12 september 2025 (productie 18 van de zijde van [eiser] ) aan [persoon] die indirect bestuurder is van Exploitatie.
4.11.
De gang van zaken heeft er de schijn van dat tot het afsluiten van het recht van overpad en de riolering is overgegaan om druk uit te oefenen op [eiser] om in te stemmen met een nieuwe parklastenovereenkomst. Deze afsluitingen zijn een disproportioneel drukmiddel. Onroerend Goed heeft als eigenaar van de grond waarop de erfdienstbaarheden rusten de verplichting ervoor te zorgen dat die uitgeoefend kunnen worden. Daarnaast is Onroerend Goed er voor verantwoordelijk dat haar (indirect) bestuurder [persoon] en Exploitatie de erfdienstbaarheden respecteren. [eiser] kan de vorderingen daarom tegen Onroerend Goed instellen.
Dwangsommen
4.12.
[eiser] vordert dwangsommen bij de vorderingen en stelt dat de dwangsommen nodig zijn omdat Onroerend Goed de pasblokkade en rioolafsluiting door Exploitatie heeft laten gebeuren en een enkel verbod [persoon] niet zal beletten dit weer te doen.
4.13.
Onroerend Goed maakt bezwaar tegen de dwangsommen omdat de belemmeringen zijn weggenomen doordat vrije toegang wordt verschaft en de riolering is hersteld. Het opleggen van dwangsommen is daarom niet nodig volgens Onroerend Goed en daarnaast vreest Onroerend Goed voor executiegeschillen omdat er storingen aan de slagboom kunnen voorkomen waar zij niets aan kan doen.
4.14.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat er aanleiding is voor oplegging van dwangsommen. Onroerend Goed heeft onrechtmatig gehandeld door het (laten) deactiveren van de toegangspassen en het afsluiten van het riool. Dit zijn ingrijpende maatregelen die inbreuk maken op de zakelijke erfdienstbaarheden en Onroerend Goed heeft lange tijd volhard in het standpunt te mogen afsluiten. Niet uitgesloten kan daarom worden dat Onroerend Goed bij escalatie en de nog steeds gespannen verhoudingen in de verleiding komt tot soortgelijk gedrag. Hier geldt ook dat als Onroerend Goed zich houdt aan de verboden er ook geen gevaar is op het verbeuren van dwangsommen.
4.15.
Ten aanzien van het door Onroerend Goed gedane beroep op storingen van de slagboom geldt dat zij niet aannemelijk heeft gemaakt dat er vaak storingen voorkomen aan de slagbomen en daar dan gerechtvaardigde vrees voor is. Bovendien, iIndien er zich storingen mochten voordoen aan de slagboom dan lost zich dat op in een executiegeschil.
4.16.
De gevorderde dwangsommen komen de voorzieningenrechter niet bovenmatig voor en worden daarom zoals gevorderd toegewezen. De dwangsommen worden steeds gemaximeerd tot € 50.000,00.
Proceskosten
4.17.
Onroerend Goed is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
148,04
- griffierecht
€
331,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.764,04
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verbiedt Onroerend Goed met onmiddellijke ingang om [eiser] en de gebruikers van haar percelen het gebruik van het recht van overpad te ontzeggen of te doen ontzeggen of direct of indirect te belemmeren of te doen belemmeren zolang als het recht van overpad bestaat,
5.2.
beveelt Onroerend Goed om de vier slagboompassen behorend bij de percelen van [eiser] met onmiddellijke ingang te (doen) activeren,
5.3.
beveelt Onroerend Goed om binnen 18 uur na betekening van dit vonnis beide percelen van [eiser] weer op het rioolnetwerk aan te (doen) sluiten door de aansluiting te herstellen,
5.4.
verbiedt Onroerend Goed met onmiddellijke ingang om [eiser] van de centrale riolering af te sluiten zolang als het recht van erfdienstbaarheid met betrekking tot de riolering bestaat,
5.5.
verbiedt Onroerend Goed met onmiddellijke ingang om [eiser] van de watervoorzieningen af te sluiten,
5.6.
veroordeelt Onroerend Goed tot betaling aan [eiser] van een dwangsom van € 500,00 voor iedere keer dat het onder 5.1 en/of 5.4 en/of 5.5 gevorderde verbod wordt geschonden, dit met een maximum van € 50.000,00,
5.7.
veroordeelt Onroerend Goed tot betaling aan [eiser] van een dwangsom van € 250,00 voor ieder uur waarop Onroerend Goed het onder 5.2 gevorderde bevel niet naleeft, dit met een maximum van € 50.000,00,
5.8.
veroordeelt Onroerend Goed tot betaling aan [eiser] van een dwangsom van € 50.000,00 per rioolaansluiting wanneer het onder 5.3 gevorderde bevel niet wordt nageleefd,
5.9.
veroordeelt Onroerend Goed in de proceskosten van € 1.764,04, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Onroerend Goed niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.10.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.11.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Weide en in het openbaar uitgesproken op 26 november 2025.