Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: C/02/430582 / HA ZA 25-24
Vonnis van 11 maart 2026
in de zaak van
de rechtspersoon naar buitenlands recht
[eiseres] B.V.,
gevestigd in [plaats 1] (België),
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. B.J. van de Wijnckel,
tegen
1.[gedaagde 1] B.V.,
gevestigd in [plaats 2] ,
hierna te noemen: [gedaagde 1] ,
advocaat: mr. J.P.G. van Roeyen,
2.[gedaagde 2] B.V.,
gevestigd in [plaats 3] ,
hierna te noemen: [gedaagde 2] ,
advocaat: mr. R.R.E. Nobus,
gedaagde partijen,
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 juli 2025;
- de akte niet dienen (van de conclusie van antwoord in reconventie) van 2 juli 2025;
- de geweigerde en teruggestuurde conclusie van antwoord in reconventie van 11 december 2025 ingediend namens [eiseres] ;
- de brieven van 18 en 22 december 2025 van mr. Van de Wijnckel inhoudende zijn bezwaar tegen de weigering de conclusie van antwoord in reconventie in behandeling te nemen;
- aanvullende productie 21 ingediend namens [eiseres] ;
- akte in reconventie namens [eiseres] ;
- aanvullende productie 36 ingediend namens [gedaagde 1] ;
- de mondelinge behandeling van 27 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waaraan de spreekaantekeningen van mr. Van de Wijnckel en mr. Van Roeyen zijn gehecht.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde 1] was eigenaresse van het bedrijventerrein aan de [adres] in
[plaats 2] (gemeente Hulst), dat bestaat uit meerdere aaneengesloten (kadastrale) percelen. Deze kadastrale percelen hebben in de loop der tijd een nieuw nummer gekregen. Het betreft de volgende percelen, met het oude en nieuwe nummer:
Oud: Nieuw:
[perceel 1] , [perceel 2] en [perceel 3] [perceel 4]
[perceel 5] [perceel 6] en [perceel 7]
[perceel 8] en [perceel 9] [perceel 10]
[perceel 11] onveranderd
2.2.
In 2019 heeft [gedaagde 1] het bedrijventerrein te koop aangeboden voor een bedrag van € 6.250.000,00 k.k. In 2020 heeft [gedaagde 1] de percelen met de oude nummers [perceel 1] , [perceel 2] en [perceel 3] aan [eiseres] verkocht en geleverd tegen een koopprijs van € 3.070.000,00. In de betreffende koopovereenkomst staat, voor zover hier van belang:
“Koper is met verkoper overeengekomen dat er sprake is van een eerste optie van koop met betrekking tot de overige objecten met ondergrond, erf en verdere aanhorigheden, staande en gelegen aan de [adres] [plaats 2] (e.e.a. nader uit te werken).”
En:
“Op de koopovereenkomst is Nederlands recht van toepassing.”
2.3.
In de leveringsakte is een voorkeursrecht van koop ten behoeve van [eiseres] opgenomen:
“VOORKEURSRECHT TOT KOOP
Ingeval de verkoper of diens rechtverkrijgende(n) onder algemene titel, hierna ook te noemen aanbieder, voornemens is de aan hem in eigendom toebehorende onroerende goederen gelegen nabij de [adres] te [plaats 2] , thans kadastraal bekend als [gemeente] [sectie] nummers [perceel 8] , [perceel 5] en [perceel 9] , of een gedeelte daarvan te vervreemden in de zin, als hierna sub n aangeven, is hij verplicht hetgeen hij wil gaan
vervreemden of waarop hij het genotsrecht wil vestigen, eerst aan de koper of diens rechtverkrijgende(n) onder algemene titel, hierna te noemen: voorkeursgerechtigde te koop aan te bieden, zulks overeenkomstig de hierna volgende bepalingen.
a. De aanbieder geeft van zijn voornemen tot vervreemding kennis aan de voorkeursgerechtigde bij deurwaardersexploit of bij aangetekend schrijven of bij gewone brief met bewijs van ontvangst.
b. Binnen twee weken na ontvangst van deze mededeling bericht de voorkeursgerechtigde op een van de wijzen als hiervoor sub a aangegeven of hij bereid is het goed te kopen op de voorwaarden als partijen alsdan zullen overeenkomen.
c. Indien de voorkeursgerechtigde niet binnen de gestelde termijn handelt zoals hiervoor sub b vermeld, vervalt het recht van voorkeur en is de aanbieder vrij het op de hiervoor sub a vermelde wijze aangebodene te vervreemden aan wie hij wil/ gedurende een termijn van twaalf maanden gerekend vanaf het verloop van de hiervoor sub b bedoelde termijn.
d. Het recht van voorkeur als hier bedoeld eindigt op het moment dat koper het verkochte geheel of gedeeltelijk aan een derde overdraagt.
(…)”
2.4.
In 2022 heeft [gedaagde 1] een tweede gedeelte van het bedrijventerrein (kadastrale nummers [perceel 6] en [perceel 7] ) verkocht aan een ander bedrijf, [bedrijf] . Nadat [gedaagde 1] en [bedrijf] overeenstemming hadden bereikt, heeft [gedaagde 1] bij brief van 18 mei 2022 deze percelen aan [eiseres] aangeboden. [eiseres] heeft toen medegedeeld geen gebruik te maken van haar voorkeursrecht. Perceel [perceel 6] is vervolgens aan [bedrijf] geleverd. Perceel [perceel 7] is medio 2025 aan [bedrijf] geleverd.
2.5.
Van eind 2022 tot 8 maart 2023 hebben [gedaagde 1] en [eiseres] onderhandeld over de verkoop van (delen van) het laatste nog aan [gedaagde 1] in eigendom toebehorende gedeelte van het bedrijventerrein (perceel [perceel 10] , verder het “perceel”). [1] Op 8 maart 2023 heeft de makelaar van [gedaagde 1] aan [gedaagde 1] een e-mail gestuurd met de volgende inhoud:
“ [naam 1] van [eiseres] heeft mij zojuist telefonisch laten weten toch verder af te zien van
de aankoop van het laatste gedeelte van de site. Al met al zou e.e.a. voor hem te duur gaan worden, was zijn reactie.”
2.6.
Op 6 september 2023 is bij het perceel een bord “te koop” geplaatst. Bij schriftelijke overeenkomst van 6 juni 2024 heeft [gedaagde 1] het perceel verkocht aan [gedaagde 2] tegen een koopprijs van € 1.600.000,00. Daarna is in oktober 2024 op het bord “te koop” tevens een grote sticker “verkocht” aangebracht.
2.7.
In de periode tussen 6 september 2023 en 4 november 2024 heeft de heer [naam 2] (bestuurder van [eiseres] ) meermaals contact gehad met [gedaagde 2] . Onder meer in een Whatsapp-groep die op 11 juni 2024 door de heer [naam 3] (die werkzaam
was voor [gedaagde 2] ) is aangemaakt en waarvan naast beide bestuurders van [eiseres]
ook de bestuurder van [bedrijf] deel uitmaakte. In die app-groep schrijft [naam 3] , voor zover hier van belang:
“Hoi, [naam 3] [ [naam 3] , rechtbank] hier... heb even een appgroep gemaakt met [naam 1] [bestuurder [eiseres] , rechtbank], [naam 4] [bestuurder van [gedaagde 2] , rechtbank] en [naam 5] [bestuurder van [bedrijf] , rechtbank]. Als de resultaten van de bodemonderzoeken goed zijn, dan neemt [naam 4] dit jaar het laatste stuk interjute [het bedrijventerrein, rechtbank] af. Het leek ons wel een goed idee om even met z'n allen samen te komen voor bijvoorbeeld een broodje en een koffie, zodat we elkaar een beetje leren kennen. We hebben er zin in en het zou mooi zijn als we onderling goede contacten hebben.”
In de appgroep laat [naam 2] weten voor die kennismaking open te staan en vraagt hij om zijn medebestuurder ook aan de groep toe te voegen, wat daarna ook is gebeurd.
2.8.
Levering van het perceel aan [gedaagde 2] vindt niet plaats. De notaris weigerde zijn ministerie, omdat het perceel volgens hem eerst nog op grond van het voorkeursrecht aan [eiseres] moest worden aangeboden.
2.9.
Daarop heeft [gedaagde 1] op 30 oktober 2024 een brief aan [eiseres] gestuurd, waarin [gedaagde 1] het perceel aan [eiseres] heeft aangeboden tegen een koopprijs van € 1.600.000,00. [gedaagde 1] en [eiseres] hebben nadien hierover met elkaar gecorrespondeerd.
2.10.
Op 19 november 2024 heeft zowel [eiseres] als [gedaagde 2] ten laste van [gedaagde 1] , conservatoir beslag tot levering laten leggen op het perceel. [eiseres] heeft ook beslag laten leggen op perceel [perceel 7] , welk beslag zij later heeft opgeheven.
2.11.
Bij vonnis van 31 januari 2025 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank het door [eiseres] gelegde beslag tot levering opgeheven. Nadat [eiseres] het beslag tot levering had doen doorhalen, is op 7 februari 2025 de onroerende zaak door [gedaagde 1] aan [gedaagde 2] geleverd. In hoger beroep is het vonnis van de rechtbank bij arrest van 9 september 2025 bekrachtigd.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert na wijziging van eis, verkort weergegeven:
Primair
- [gedaagde 2] te veroordelen het perceel te leveren aan [eiseres] tegen betaling van de koopsom door [eiseres] van € 1.600.000,00 k.k. en, als [gedaagde 2] niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis tot levering overgaat, te bepalen dat het vonnis dezelfde kracht toekomt als een wettig opgemaakte akte;
- [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van het geding;
Subsidiair
- een verklaring voor recht dat [gedaagde 1] toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de tussen [gedaagde 1] en [eiseres] gesloten koopovereenkomst;
- [gedaagde 1] te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat;
- [gedaagde 1] te veroordelen in de kosten van het geding.
3.2.
[eiseres] legt aan haar primaire vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] het perceel aan haar heeft verkocht en zij daarmee recht heeft op levering. In de verhouding tot [gedaagde 2] heeft [eiseres] een ouder en sterker recht. [eiseres] baseert dat op de afspraken tussen haar en [gedaagde 1] . Zij zijn een ‘voorkooprecht’ naar Belgisch recht overeengekomen en dat houdt in dat [eiseres] een leveringsrecht onder opschortende voorwaarde had. Ook wist [gedaagde 2] dat [eiseres] een voorkeursrecht had en is er bewust voor gekozen [eiseres] niet in de gelegenheid te stellen haar voorkeursrecht uit te oefenen. Omdat de onroerende zaak inmiddels aan [gedaagde 2] is geleverd, stelt [eiseres] dat [gedaagde 2] een onrechtmatige daad heeft gepleegd en gehouden is de door [eiseres] geleden schade te vergoeden. [eiseres] vordert op grond van artikel 6:103 BW Pro schadevergoeding in natura en dus dat [gedaagde 2] de onroerende zaak aan haar levert.
3.3.
Aan haar subsidiaire vordering legt [eiseres] ten grondslag dat [gedaagde 1] haar verplichtingen uit hoofde van het voorkooprecht c.q. de koopoptie c.q. het voorkeursrecht niet is nagekomen, als gevolg waarvan [eiseres] schade lijdt. Zij kan daardoor niet meer de beschikking krijgen over het perceel. Daardoor kan [eiseres] de door haar gewenste en noodzakelijke uitbreiding niet realiseren en loopt zij omzet en winst mis.
3.4.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer en concluderen beiden tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
3.5.
[gedaagde 2] voert aan dat er tussen [eiseres] en [gedaagde 1] geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Ook als dat wel zo zou zijn, is de koopovereenkomst tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] eerder gesloten en heeft zij dus een ouder recht op grond van artikel 3:298 BW Pro. Verder was [gedaagde 2] niet op de hoogte van het voorkeursrecht: in de koopovereenkomst tussen [gedaagde 2] en [gedaagde 1] heeft [gedaagde 1] verklaard dat er geen voorkeursrechten van derden bestaan. Daarbij volgt uit de gedragingen van [eiseres] dat zij geen voorkeursrecht meer had. Tot slot vordert [gedaagde 2] in voorwaardelijke reconventie een verklaring voor recht dat [eiseres] ongerechtvaardigd wordt verrijkt als [gedaagde 2] de grond aan haar moet leveren. Voor het bepalen van de hoogte van de schade, verzoekt [gedaagde 2] verwijzing naar de schadestaatprocedure.
3.6.
[gedaagde 1] voert aan dat [eiseres] het voorkeursrecht heeft prijsgegeven, doordat [eiseres] in 2023 had aangegeven het perceel niet te willen kopen. Ook uit latere gedragingen van [eiseres] blijkt dat. [gedaagde 1] heeft het aanbod van 30 oktober 2024 enkel gedaan, omdat de notaris ministerie weigerde. Zij ging ervan uit dat het slechts een formaliteit was en had dit nooit moeten doen. Verder voert [gedaagde 1] aan dat er in 2024 geen koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen haar en [eiseres] , omdat het aanbod en de aanvaarding niet op elkaar aansloten. [gedaagde 1] stelt ook dat zij niet toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van het voorkeursrecht, want het perceel is vele malen aangeboden en [gedaagde 1] mocht erop vertrouwen dat zij het perceel met toestemming van [eiseres] aan een derde mocht verkopen. [gedaagde 1] betwist dat [eiseres] schade heeft geleden; [eiseres] heeft haar schade niet onderbouwd en onvoldoende gesteld voor verwijzing naar de schadestaatprocedure. [gedaagde 1] stelt zich voorts op het standpunt dat [eiseres] afstand van recht heeft gedaan en om die reden geen geldig voorkeursrecht meer had. Ook voert [gedaagde 1] aan dat [eiseres] geen aanspraak meer kan maken op het voorkeursrecht vanwege rechtsverwerking. [eiseres] heeft lang stilgezeten en heeft in 2023 uitdrukkelijk afgezien van aankoop van het perceel. Ook wist [eiseres] in juni 2024 dat het perceel aan een andere partij was verkocht en ook daarna heeft zij geen actie ondernomen. Tot slot stelt [gedaagde 1] dat [eiseres] misbruik van recht maakt en daarmee onrechtmatig handelt door te kwader trouw aanspraak te (blijven) maken op levering van het perceel. [eiseres] profiteert ten onrechte van de wanprestatie die [gedaagde 1] levert in de rechtsverhouding met [gedaagde 2] .
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Bevoegdheid Nederlandse rechter en toepasselijkheid Nederlands recht
4.1.
[eiseres] is gevestigd in België. Uit artikel 26 lid 1 van Pro de verordening Brussel I-bis [2] volgt dat de Nederlandse rechter bevoegd is over dit geschil te oordelen, omdat het gaat om onroerend goed gelegen in Nederland. Op dit geschil is verder Nederlands recht van toepassing. Dat volgt in de verhouding tussen [eiseres] en [gedaagde 2] uit artikel 4 lid 1 van Pro de verordening Rome II. [3] In de verhouding tussen [eiseres] en [gedaagde 1] volgt dit uit de koopovereenkomst, waarin partijen een rechtskeuze voor Nederlands recht hebben gemaakt.
Weigering conclusie van antwoord in reconventie
4.2.
[eiseres] heeft op 7 januari 2026 een akte in reconventie ingediend met het verzoek aan de rechtbank de conclusie van antwoord in reconventie alsnog in behandeling te nemen. De rechtbank heeft ter zitting aan [eiseres] medegedeeld dat zij blijft bij haar eerdere beslissing om de conclusie van antwoord in reconventie te weigeren. [eiseres] was op de hoogte, althans had daarvan op de hoogte behoren te zijn, dat de conclusie op de rol van 2 juli 2025 had moeten worden ingediend. Dit blijkt onder meer uit het roloverzicht dat [eiseres] heeft overgelegd en is geprint op 3 juli 2025. De conclusie is uiteindelijk (voor het eerst) ingediend op 11 december 2025 en is daarmee te laat ingediend. Ingevolge artikel 133 lid 4 Rv Pro moet de rechtbank deze conclusie dan weigeren.
Geen voorkooprecht
4.3.
De rechtbank is van oordeel dat tussen [gedaagde 1] en [eiseres] een voorkeursrecht naar Nederlands recht is overeengekomen. Niet is gebleken dat een voorkooprecht is overeengekomen, wat voortkomt uit Belgische wettelijke bepalingen. Zowel in de koopovereenkomst als in de leveringsakte staat dat niet. In de koopovereenkomst staat dat het gaat om een eerste optie van koop en dat dit nader moet worden uitgewerkt. Dat is vervolgens in de leveringsakte gebeurd. Daaruit blijkt duidelijk dat het om een voorkeursrecht gaat. Bovendien is in de koopovereenkomst uitdrukkelijk voor Nederlands recht gekozen. Als partijen in dat geval toch een voorkooprecht naar Belgisch voorbeeld hadden willen overeenkomen, had dit duidelijk uit de tekst moeten blijken.
Primaire vordering: geen onrechtmatig handelen [gedaagde 2]
4.4.
[gedaagde 2] heeft gemotiveerd betwist dat zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst tussen haar en [gedaagde 1] op de hoogte was van het voorkeursrecht. [gedaagde 2] heeft daarbij terecht gewezen op artikel 6.8 van de koopovereenkomst, waarmee [gedaagde 1] heeft verklaard dat zij geen verplichtingen heeft ten opzichte van derden wegens (onder meer) een voorkeursrecht. Ook heeft [gedaagde 2] betwist dat het uit de leveringsakte van 30 juni 2020 duidelijk had moeten zijn dat [eiseres] een voorkeursrecht had. Immers stemmen de kadastrale nummers in de koopovereenkomst niet overeen met de kadastrale nummers in de akte van levering. Ter zitting heeft ook [gedaagde 1] verklaard dat [gedaagde 2] niet op de hoogte was en kon zijn van het voorkeursrecht. Daarbij mocht [gedaagde 2] uitgaan van de verklaringen van de makelaar die namens [gedaagde 1] optrad. Die makelaar ging er – net als [gedaagde 1] – vanuit dat er geen voorkeursrecht meer was. De rechtbank is van oordeel dat daarmee niet is komen vast te staan dat [gedaagde 2] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst kennis had dan wel kennis had behoren te hebben van het voorkeursrecht.
4.5.
Dat betekent dat het [gedaagde 2] in beginsel vrij stond om nakoming van de koopovereenkomst af te dwingen. Dit geldt ook nádat [gedaagde 2] op de hoogte raakte van het voorkeursrecht. Het is vaste rechtspraak dat het afdwingen van nakoming, wetende dat de andere partij daarmee (mogelijk) wanprestatie pleegt jegens een derde partij, niet onrechtmatig is. Om de handelwijze van [gedaagde 2] als onrechtmatig aan te merken, zijn bijkomende omstandigheden nodig. [eiseres] heeft echter geen andere, bijkomende, omstandigheden gesteld. Dit betekent dat [gedaagde 2] jegens [eiseres] niet onrechtmatig heeft gehandeld. De primaire vordering van [eiseres] zal worden afgewezen.
4.6.
De rechtbank merkt volledigheidshalve op dat zij dus in het midden laat of er een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen [eiseres] en [gedaagde 1] . Immers, zelfs als het uitgangspunt is dat er een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen, dan nog is het handelen van [gedaagde 2] niet onrechtmatig.
De eis in voorwaardelijke reconventie hoeft niet te worden behandeld
4.7.
De vordering in reconventie is voorwaardelijk ingesteld: onder de voorwaarde dat de rechtbank van oordeel is dat [gedaagde 2] zich jegens [eiseres] schuldig heeft gemaakt aan onrechtmatig handelen en [gedaagde 2] schadeplichtig is. Aangezien de rechtbank de primaire vordering zal afwijzen, komt de rechtbank niet toe aan behandeling van de vordering in reconventie.
Subsidiaire vordering
Grondslag van de vordering
4.8.
[eiseres] vordert een verklaring voor recht die inhoudt dat [gedaagde 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de tussen deze partijen gesloten koopovereenkomst. In deze zaak spelen tussen deze partijen twee mogelijke koopovereenkomsten: de koopovereenkomst uit 2020 en die uit 2024. Voor wat betreft de overeenkomst uit 2024 is tussen partijen in geschil of er nu wel of niet een overeenkomst tot stand is gekomen: [eiseres] stelt van wel, maar [gedaagde 1] betwist dit. Om welke koopovereenkomst het gaat, is door [eiseres] niet nader gespecificeerd in het petitum. In de akte wijziging van eis heeft [eiseres] in randnummer 10 toegelicht dat het gaat om het niet-nakomen van het voorkeursrecht. Dat gaat dus om de koopovereenkomst uit 2020. In de akte wijziging eis wordt ook verwezen naar de dagvaarding, die is gericht op de nakoming van de overeenkomst uit 2024. Daarbij verdient opmerking dat op het moment van dagvaarden het perceel nog niet aan [gedaagde 2] was geleverd en [gedaagde 1] nog eigenaar was. Ter zitting bleek dat [gedaagde 1] het zo had opgevat dat de vordering van [eiseres] betrekking heeft op de (betwiste) overeenkomst uit 2024. [eiseres] heeft tijdens de zitting toegelicht dat haar vordering betrekking heeft op de koopovereenkomst uit 2020 en daarmee op het voorkeursrecht. Gelet op deze toelichting alsook de toelichting in de akte wijziging eis, neemt de rechtbank dit tot uitgangspunt. Aangezien [gedaagde 1] ook verweren heeft gevoerd die betrekking hebben op deze grondslag, is zij niet in haar belangen geschaad.
[gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van het voorkeursrecht
4.9.
Partijen zijn met elkaar een voorkeursrecht overeengekomen. Op grond van dit voorkeursrecht is [gedaagde 1] verplicht de daarin genoemde percelen eerst aan [eiseres] aan te bieden op het moment dat [gedaagde 1] wil overgaan tot vervreemding van die percelen of een gedeelte daarvan. Uit het voorkeursrecht volgt dat, na de mededeling van het voornemen, [eiseres] binnen twee weken moet laten weten of zij bereid is dat perceel te kopen ‘op de voorwaarden als partijen alsdan zullen overeenkomen’. Als [eiseres] niet binnen twee weken aangeeft te willen kopen of niet binnen twee weken reageert, dan vervalt het voorkeursrecht en staat het [gedaagde 1] vrij te vervreemden aan wie zij wil gedurende een termijn van twaalf maanden. Een redelijke uitleg van deze bepaling houdt in dat het voorkeursrecht na twaalf maanden als het ware herleeft. Als [gedaagde 1] na twaalf maanden het perceel dat zij wilde vervreemden nog niet heeft vervreemd, maar wel nog altijd wil vervreemden, dan moet zij dit opnieuw aan [eiseres] aanbieden overeenkomstig het voorkeursrecht. Het staat [gedaagde 1] dan niet meer vrij om te vervreemden aan een derde.
4.10.
Dat is wat speelt in deze procedure: [gedaagde 1] besloot op enig moment om perceel [perceel 10] te willen verkopen. Om die reden heeft zij eind 2022 aan [eiseres] gevraagd of die het wilde kopen. Partijen hebben vervolgens met elkaar onderhandeld over de voorwaarden, maar zijn er niet uitgekomen. Op 8 maart 2023 liet [eiseres] weten af te zien van de koop van dit perceel. Op dat moment stond het [gedaagde 1] dus vrij het perceel aan een derde partij te verkopen. [gedaagde 1] heeft het perceel nadien ook algemeen te koop aangeboden, waarna zich op enig moment een serieuze kandidaat meldde ( [gedaagde 2] ). Met [gedaagde 2] heeft [gedaagde 1] uiteindelijk op 6 juni 2024 overeenstemming bereikt. Op dat moment waren echter al meer dan twaalf maanden verstreken vanaf het moment dat [gedaagde 1] het perceel aan [eiseres] had aangeboden. Dat betekent dat het voorkeursrecht op dat moment was herleefd en [gedaagde 1] het perceel dus opnieuw aan [eiseres] had moeten aanbieden.
4.11.
De vraag is of [gedaagde 1] , met het aanbod aan [eiseres] dat zij uiteindelijk op 30 oktober 2024 heeft gedaan, alsnog heeft voldaan aan haar verplichtingen uit het voorkeursrecht. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. [gedaagde 1] had op het moment dat zij voornemens was een onvoorwaardelijke koopovereenkomst te sluiten, het perceel eerst opnieuw aan [eiseres] moeten aanbieden. [gedaagde 1] heeft pas aangeboden op het moment dat tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een onvoorwaardelijke koopovereenkomst was gesloten. Daarmee heeft [gedaagde 1] [eiseres] de kans ontnomen het perceel te kopen voordat [gedaagde 2] het kocht. Daarmee heeft [gedaagde 1] [eiseres] de kans ontnomen om het oudste recht van levering te hebben en daarmee de kans ontnomen om daadwerkelijk de eigendom van het perceel te verkrijgen. Het op 30 oktober 2024 gedane aanbod was dus te laat. [gedaagde 1] kan niet alsnog tijdig en op de juiste manier het voorkeursrecht nakomen. Dat betekent dat nakoming blijvend onmogelijk is.
De tekortkoming is aan [gedaagde 1] toe te rekenen
4.12.
Volgens artikel 6:74 lid 1 BW Pro verplicht iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar (in dit geval [gedaagde 1] ) de schade die de schuldeiser (in dit geval [eiseres] ) daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend. [gedaagde 1] doet een beroep op deze tenzij-clausule en stelt dat een tekortkoming niet aan haar kan worden toegerekend. Uit de wet (artikel 6:75 BW Pro) volgt dat een tekortkoming de schuldenaar (hier: [gedaagde 1] ) niet kan worden toegerekend, indien zij niet is te wijten aan zijn schuld, noch krachtens de wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. In dat geval is er sprake van overmacht.
4.13.
[gedaagde 1] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit zou moeten blijken dat sprake is van overmacht. De omstandigheid dat [gedaagde 1] ervan uitging dat het voorkeursrecht was vervallen en er op heeft vertrouwd dat zij het perceel met toestemming van [eiseres] aan een derde mocht verkopen, komt voor rekening van [gedaagde 1] zelf. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat de door [gedaagde 1] ingeschakelde makelaar ervan uitging dat het voorkeursrecht was vervallen. Zowel [gedaagde 1] als haar makelaar heeft over het hoofd gezien dat het voorkeursrecht na een jaar is gaan herleven. Dat komt voor haar rekening en risico.
[eiseres] heeft geen afstand van het voorkeursrecht gedaan
4.14.
Afstand van een vorderingsrecht is mogelijk door een vormvrije overeenkomst tussen schuldeiser ( [eiseres] ) en schuldenaar ( [gedaagde 1] ), waarbij de schuldeiser ( [eiseres] ) van zijn vorderingsrecht afstand doet. Daarvoor is vereist dat de wil van (in dit geval) [eiseres] erop is gericht het voorkeursrecht prijs te geven en dat zij dit ook heeft verklaard aan [gedaagde 1] .
4.15.
[eiseres] heeft betwist dat zij afstand van het voorkeursrecht heeft gedaan. De rechtbank leidt hieruit af dat [eiseres] niet de wil had haar recht prijs te geven. Als die wil ontbreekt, kan desondanks worden aangenomen dat [eiseres] afstand heeft gedaan van haar recht, als [gedaagde 1] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat [eiseres] wel afstand van haar recht wilde doen. Daarbij is het uitgangspunt dat er niet te snel op mag worden vertrouwd dat een partij afstand wil doen van haar recht.
4.16.
Volgens [gedaagde 1] waren er diverse verklaringen en gedragingen (van de bestuurder) van [eiseres] waaruit blijkt dat afstand is gedaan van het voorkeursrecht. [gedaagde 1] noemt daarbij onder meer dat het perceel meerdere malen aan [eiseres] te koop is aangeboden en [eiseres] verklaarde niet te willen kopen. Dit zijn omstandigheden die spelen in de periode eind 2022 tot 8 maart 2023. De rechtbank is van oordeel dat daaruit geen afstand van recht kan worden afgeleid. [eiseres] heeft in die periode niet aangegeven dat zij haar voorkeursrecht prijsgeeft, of dat zij in het geheel afziet van koop van het perceel, ook in de toekomst. Partijen zijn bovendien overeengekomen dat het voorkeursrecht na twaalf maanden herleeft als [gedaagde 1] het perceel niet binnen die tijd heeft vervreemd. De omstandigheid dat [eiseres] op enig moment heeft aangegeven niet te willen kopen, betekent niet dat zij een jaar later daar nog hetzelfde over denkt en niet opnieuw die kans wil krijgen.
4.17.
[gedaagde 1] noemt ook gedragingen van later datum. Volgens [gedaagde 1] wist [eiseres] in ieder geval in juni 2024 al dat [gedaagde 2] de nieuwe koper was. De bestuurder van [eiseres] heeft persoonlijk kennis gemaakt met de bestuurder van [gedaagde 2] en hem gefeliciteerd met de aankoop. Ook is er via WhatsApp een groep aangemaakt met alle eigenaren van percelen aan het adres [adres] . Tot slot heeft [eiseres] aan [gedaagde 2] voorgesteld om samen een bassin aan te leggen in verband met brandveiligheid. [gedaagde 1] leidt hieruit af dat [eiseres] afstand van haar voorkeursrecht heeft gedaan. [eiseres] heeft nooit gewezen op het voorkeursrecht en heeft [gedaagde 2] als nieuwe eigenaar geaccepteerd en zich daarnaar gedragen.
4.18.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde 1] ook uit deze gedragingen niet mocht afleiden dat [eiseres] afstand van haar voorkeursrecht heeft gedaan. Ten eerste heeft [eiseres] betwist dat zij wist dat de koop met [gedaagde 2] definitief was. Zij betwist dat zij [gedaagde 2] heeft gefeliciteerd met de aankoop. [eiseres] wist wel dat [gedaagde 2] een potentiële koper was. Uit de WhatsApp-berichten blijkt ook niet dat de koop rond was: daarin wordt een voorbehoud gemaakt voor wat betreft de uitkomst van de bodemonderzoeken. Daarmee is niet komen vast te staan dat [eiseres] wist dat er een (onvoorwaardelijke) koopovereenkomst bestond tussen [gedaagde 2] en [gedaagde 1] . Ten tweede zijn de genoemde gedragingen - voor zover die al zijn komen vast te staan - niet gericht aan [gedaagde 1] en is er dus geen verklaring gericht aan [gedaagde 1] waaruit zij ondubbelzinnig mocht afleiden dat [eiseres] afstand wilde doen.
Geen rechtsverwerking
4.19.
[gedaagde 1] heeft ook een beroep gedaan op rechtsverwerking. In vaste jurisprudentie van de Hoge Raad is als maatstaf voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking neergelegd dat de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Voor het aannemen van rechtsverwerking is enkel tijdsverloop of enkel stilzitten onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd het vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend zou worden gemaakt. [4]
4.20.
De omstandigheden die [gedaagde 1] noemt zijn gelijk aan de omstandigheden die zij noemt in het kader van afstand van recht. De genoemde omstandigheden zijn door [eiseres] gemotiveerd betwist. De rechtbank oordeelt, met verwijzing naar de toelichting in het kader van afstand van recht, dat niet vaststaat dat [eiseres] wist dat de koop met [gedaagde 2] rond was. Daarbij heeft [eiseres] ter zitting onweersproken gesteld dat pas in oktober 2024 een sticker met ‘verkocht’ op het ‘te-koop-bord’ is aangebracht. Kort daarna heeft zij contact met een advocaat opgenomen en kwam het aanbod van [gedaagde 1] . Ook voert [eiseres] terecht aan dat zij niet zelf actie hoefde te ondernemen, hoewel zij wist dat het perceel te koop stond. Op grond van het voorkeursrecht was het namelijk aan [gedaagde 1] om het perceel actief aan te bieden op het moment dat zij voornemens was een onvoorwaardelijke koopovereenkomst te sluiten. Het voorgaande betekent dat er geen omstandigheden zijn op grond waarvan bij [gedaagde 1] het gerechtvaardigde vertrouwen is gewekt dat [eiseres] haar aanspraak niet meer geldend zou willen maken.
Geen misbruik van recht
4.21.
Evenmin is komen vast te staan dat [eiseres] misbruik van recht heeft gemaakt en onrechtmatig heeft gehandeld. Zoals hiervoor is overwogen, staat niet vast dat [eiseres] wist dat de koop met [gedaagde 2] definitief was. Ook op het moment dat [eiseres] dit wellicht wel wist, betekent dit niet dat zij onrechtmatig jegens [gedaagde 1] handelde. Het enkele profiteren van wanprestatie is niet onrechtmatig. Daartoe zijn bijzondere omstandigheden vereist. [gedaagde 1] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat [eiseres] jegens [gedaagde 1] onrechtmatig heeft gehandeld. Daarbij merkt de rechtbank op dat [gedaagde 1] wijst op de belangen van [gedaagde 2] ten opzichte van [eiseres] . [gedaagde 1] dient echter aan te tonen dat
jegens haaronrechtmatig is gehandeld.
jegens haaronrechtmatig is gehandeld.
Tussenconclusie
4.22.
[gedaagde 1] is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van het voorkeursrecht en daarmee van de koopovereenkomst. De gevraagde verklaring voor recht op dit punt zal worden toegewezen.
Schade: verwijzing naar de schadestaatprocedure
4.23.
Aangezien [gedaagde 1] toerekenbaar is tekort geschoten, is zij verplicht de schade die [eiseres] daardoor lijdt te vergoeden. [eiseres] heeft haar schade in deze procedure niet begroot, maar heeft verzocht om verwijzing naar de schadestaatprocedure. Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure is slechts vereist dat de mogelijkheid dat schade is geleden, aannemelijk is geworden. Het is aan [eiseres] om feiten te stellen waaruit in het algemeen kan worden afgeleid dat schade is geleden.
4.24.
Voor de rechtbank is het niet mogelijk om de door [eiseres] geleden schade in deze procedure vast te stellen. De rechtbank is van oordeel dat de mogelijkheid aannemelijk is dat [eiseres] schade heeft geleden. [eiseres] heeft aangevoerd dat zij had willen uitbreiden op het terrein, maar dat is nu niet mogelijk. Dit roept de mogelijkheid van schade in het leven. De omstandigheid dat [eiseres] haar schade in deze procedure nog niet concreet heeft gemaakt, kan niet leiden tot afwijzing van de vordering, zoals [gedaagde 1] lijkt te stellen. In een eventuele schadestaatprocedure kan [eiseres] haar vordering concretiseren. De rechtbank zal dan ook [gedaagde 1] veroordelen tot het vergoeden van de door [eiseres] geleden schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
Proceskosten
4.25.
[eiseres] is ten opzichte van [gedaagde 2] in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 2] worden vastgesteld op:
- griffierecht
€
714,00
- salaris advocaat
€
1.306,00
(2 punten × € 653,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.209,00
4.26.
[gedaagde 1] is ten opzichte van [eiseres] in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden vastgesteld op:
- kosten van de dagvaarding
€
135,97
- griffierecht
€
714,00
- beslagkosten
€
342,60
- salaris advocaat
€
1.306,00
(2 punten × € 653,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.687,57
4.27.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de primaire vordering van [eiseres] af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van [gedaagde 2] van € 2.209,00, te betalen aan [gedaagde 2] binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart voor recht dat [gedaagde 1] toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de tussen [gedaagde 1] en [eiseres] in 2020 gesloten koopovereenkomst,
5.4.
veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eiseres] te vergoeden de door [eiseres] als gevolg van de tekortkoming geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
5.5.
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten van [eiseres] van € 2.687,57, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.7.
verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen onder 5.2, 5.4, 5.5 en 5.6 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. De Danschutter, mr. Van Dam en mr. Mulders en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2026.