Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/1411
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 21 januari 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Steenbergen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 januari 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] in [plaats] (de woning) op1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 611.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Steenbergen voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 10 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur] (taxateur). Namens belanghebbende is niemand ter zitting verschenen. De rechtbank is na afloop van de zitting bekend geworden met een bericht van de gemachtigde, ingediend tijdens de zitting om 11:31 uur, waarin de gemachtigde zich afmeldt voor de zitting. Daaruit maakt de rechtbank op de gemachtigde wel (tijdig) op de hoogte was van de zitting.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1996) met een gebruikersoppervlakte van 157 m2. De woning is gelegen op een perceel van 476 m2. De woning heeft twee dakkapellen, een aangebouwde garage, een dakterras, twee overkappingen/luifels, een aanbouw, een carport, een ligplaats en beschikt over zonnepanelen.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
3.1.
Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de woning.
3.2.
Belanghebbende bepleit primair een waarde van € 465.000 en subsidiair van € 499.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 611.000.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Gegevensverstrekking bezwaar- en beroepsfase
4. Belanghebbende heeft onder verwijzing naar het zogenoemde black box-arrest aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte de opgevraagde gegevens niet heeft toegezonden. Het gaat belanghebbende in dit geval in het bijzonder om de iWOZ-kaarten van de referentiewoningen en de bouwtekeningen. De heffingsambtenaar heeft daarmee volgens belanghebbende in strijd gehandeld met de op hem rustende bewijslast en artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
4.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar geen verplichting tot het toezenden van stukken geschonden. De rechtbank stelt voorop dat in een procedure over de WOZ-waarde de vrije bewijsleer geldt. Dit betekent onder meer dat de heffingsambtenaar zelf mag kiezen met welke stukken hij zijn standpunt onderbouwt. Het niet overleggen van bepaalde stukken levert dus geen strijd op met de op de heffingsambtenaar rustende bewijslast. Van een schending van artikel 8:42 van Pro de Awb is in dit geval ook geen sprake. Anders dan belanghebbende meent, horen de bouwtekeningen en de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten namelijk niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Awb. De heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht om deze gegevens te verstrekken. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende aannemelijk maakt dat de gehanteerde oppervlakten of secundaire objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn. Belanghebbende heeft daarover weliswaar het een en ander aangevoerd, maar dat heeft allemaal betrekking op referentiewoningen die de heffingsambtenaar in beroep niet meer hanteert ter onderbouwing van de waarde. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om de heffingsambtenaar op te dragen de iWOZ-rapporten en bouwtekeningen van de in beroep gebruikte referentiewoningen over te leggen.
De WOZ waarde
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daarvoor heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix is de woning vergeleken met de referentiewoningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] in [plaats] . Daarnaast zijn nog een achttal andere referentiewoningen genoemd, maar deze zijn niet als ‘geselecteerde verkochte woningen’ uitgewerkt zoals de andere drie genoemde referentiewoningen.
5.2.
De rechtbank heeft geconstateerd dat de taxatiematrix van de heffingsambtenaar in ieder geval – kort en zakelijk weergegeven – de volgende gebreken bevat:
- er zijn alleen foto’s van het vooraanzicht van de referentiewoningen opgenomen;
- er is geen verkoopdatum van de referentiewoningen vermeld;
- er heeft geen indexering van de verkoopprijzen van de referentiewoningen naar waardepeildatum plaatsgevonden;
- er is geen overzicht en onderbouwing van de correctiepercentages voor verschillen in KOUDV (Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen) voor de referentiewoningen opgenomen;
- de prijs per eenheid van de referentiewoningen vóór correctie vanwege verschillen in KOUDV is niet opgenomen.
5.3.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar deze gebreken aan de taxatiematrix erkend, maar daarbij aangegeven dat de rechtbank erop kan vertrouwen dat de gebruikte gegevens van referentiewoningen nauwkeurig zijn gecontroleerd waar dat kon aan de hand van foto’s en verkoopbrochures die niet in de procedure zijn ingebracht. Verder heeft de heffingsambtenaar ter zitting desgevraagd toegelicht dat de voor de woning gehanteerde prijs per eenheid niet te herleiden is tot de drie genoemde referentiewoningen omdat ook andere, niet genoemde, referentiewoningen zijn meegenomen in de berekening van de prijs per eenheid voor de woning. Volgens de heffingsambtenaar komt dat doordat de taxatiematrix volledig geautomatiseerd is gegenereerd en het achterliggende computermodel meer dan drie – soms wel twintig – met de woning vergelijkbare objecten in de berekening meeneemt.
5.4.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en zijn toelichting daarop de waarde van de woning onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Het ligt op de weg van de heffingsambtenaar om inzichtelijk te maken hoe de waarde is opgebouwd. De rechtbank moet namelijk – in redelijk kort tijdsbestek – kunnen controleren of de heffingsambtenaar aan zijn bewijstaak heeft voldaan. Dat gaat in dit geval niet omdat de taxatiematrix een heel aantal gebreken bevat, (een deel van) de onderbouwing van de gehanteerde cijfers en percentages in de taxatiematrix ontbreekt en de koppeling tussen de (verkoopgegevens van de) gebruikte referentiewoningen en de woning van belanghebbende er niet is.
5.5.
Omdat de heffingsambtenaar de waarde van de woning onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, is het vervolgens aan belanghebbende om de waarde van de woning aannemelijk te maken.
5.6.
Belanghebbende heeft weliswaar aangegeven dat de woning het best kan worden vergeleken met de referentiewoningen aan [referentiewoning 4] en – naar de rechtbank begrijpt – [referentiewoning 5], maar een concrete berekening met controleerbare gegevens die een waarde van € 465.000 kan onderbouwen heeft belanghebbende niet overgelegd. Ook de berekening van belanghebbende ter onderbouwing van het subsidiaire standpunt is summier en niet verder onderbouwd. Dat betekent dat ook belanghebbende de door hem voorgestane waarde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Al hetgeen belanghebbende voor het overige heeft aangevoerd, behoeft daarom geen bespreking meer.
5.7.
Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestane waarde van de woning aannemelijk te maken, zal de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie vaststellen. Alles in ogenschouw nemende stelt de rechtbank de waarde voor de woning op waardepeildatum 1 januari 2024 vast op € 575.000.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 575.000. De aanslag OZB wordt dienovereenkomstig verminderd.
6.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per procesbehandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 647, en 1 punt voor het beroepschrift, met een waarde van € 907. De forfaitaire proceskostenvergoeding wordt op grond van artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ met een factor van 0,25 vermenigvuldigd. Daarmee komt de vergoeding op € 550,25.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot een bedrag van € 575.000;
- vermindert de aanslag OZB voor het belastingjaar 2024 dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 550,25 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 21 januari 2026 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.