Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/2007
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 21 januari 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Steenbergen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 maart 2025 (zie 4 en 4.1).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 637.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Steenbergen voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 609.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 10 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 2009 van 204 m², met een aangebouwde garage van 35 m², op een perceel van 430 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
3.1.
Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de woning.
3.2.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 465.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar verminderde waarde van € 609.000.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Vooraf
Twee keer uitspraak op bezwaar
4. Belanghebbende heeft na ontvangst van de waardebeschikking telefonisch en per e-mail contact gehad met de heffingsambtenaar over de waarde van de woning op de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft dit – zo blijkt uit de brief van de heffingsambtenaar van 3 maart 2025 – aangemerkt als een (informeel) bezwaar en daarop beslist. Uit het stelsel van wettelijke bepalingen die het beroep in belastingzaken regelen, volgt dat de heffingsambtenaar slechts één keer uitspraak op bezwaar kan doen. Dat betekent in dit geval dat met de beslissing in de brief van 3 maart 2025 de bezwaarfase is geëindigd. De brief van 3 maart 2025 moet dus worden aangemerkt als een uitspraak op bezwaar.
4.1.
Belanghebbende heeft vervolgens bij brief van 4 maart 2025 schriftelijk bezwaar gemaakt tegen de waardebeschikking. De heffingsambtenaar heeft dit aangemerkt als (formeel) bezwaar en daarop afwijzend beslist bij brief van 9 april 2025. Zo’n tweede uitspraak op bezwaar is niet aan te merken als een beslissing waartegen beroep kan worden ingesteld. [2] De brief van 4 maart 2025 had door de heffingsambtenaar dus moeten worden doorgezonden naar de rechtbank om als beroepschrift in behandeling te worden genomen. Nu de heffingsambtenaar dat heeft nagelaten, merkt de rechtbank voornoemd schrijven alsnog aan als een ingediend beroepschrift tegen de uitspraak op bezwaar van 3 maart 2025. Het beroepschrift van belanghebbende van 11 april 2025, dat zich richt tegen de brief van de heffingsambtenaar van 9 april 2025, vat de rechtbank op als zijnde eveneens gericht tegen de uitspraak op bezwaar van 3 maart 2025.
4.2.
De rechtbank merkt nog op dat het prijzenswaardig is dat de heffingsambtenaar door middel van een informele procedure probeert om laagdrempelig in gesprek te gaan met de burgers over de waarde van hun woning. Een informele bezwaarprocedure, zoals hier aan de orde, is echter niet wettelijk geregeld. De rechtbank geeft de heffingsambtenaar daarom in overweging om de huidige werkwijze anders in te richten.
Ambtshalve vermindering eerdere jaren
4.3.
Belanghebbende heeft de rechtbank verzocht om de waarde van de woning die is vastgesteld gelijktijdig met de aanslagen OZB voor de belastingjaren 2020 tot en met 2024 ambtshalve te verminderen.
4.4.
De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar de waarde op verzoek ambtshalve kan verminderen als – kort gezegd – de waarde ten minste 20% te hoog is vastgesteld en de waardevermindering ten minste € 5.000 is. [3] Op belanghebbende rust daarvoor de bewijslast.
4.5.
De heffingsambtenaar heeft in een e-mail van 12 februari 2025 laten weten de waarde van de woning voor eerdere belastingjaren niet te verlagen. De rechtbank vat deze e-mail op als een beslissing op het verzoek van belanghebbende om ambtshalve vermindering en beschouwt het beroepschrift als mede gericht tegen deze beslissing. Tegen zo’n beslissing van de heffingsambtenaar moet eigenlijk eerst bezwaar worden gemaakt. Partijen hebben de rechtbank echter verzocht om de bezwaarfase over te slaan (prorogatie) en direct over het verzoek om ambtshalve vermindering te beslissen. De rechtbank doet dat niet omdat zij niet beschikt over voldoende gegevens over de eerdere jaren en de waarde van de woning niet goed kan beoordelen. De rechtbank zendt het beroepschrift (van 11 april 2025) daarom door naar de heffingsambtenaar om in behandeling te nemen als bezwaar tegen de afwijzende beslissing op het verzoek om ambtshalve vermindering. Omdat het beroepschrift al in het bezit is van de heffingsambtenaar, stuurt de rechtbank het beroepschrift niet nog een keer toe en volstaat zij met deze mededeling.
De WOZ waarde
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [4]
5.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daarvoor heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix is de woning vergeleken met de referentiewoningen aan [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] in [plaats] .
5.2.
De rechtbank heeft geconstateerd dat de taxatiematrix van de heffingsambtenaar in ieder geval – kort en zakelijk weergegeven – de volgende gebreken bevat:
- er zijn alleen foto’s van het vooraanzicht van de referentiewoningen opgenomen;
- er is geen verkoopdatum van de referentiewoningen vermeld;
- er heeft geen indexering van de verkoopprijzen van de referentiewoningen naar waardepeildatum plaatsgevonden;
- er is geen overzicht en onderbouwing van de correctiepercentages voor verschillen in KOUDV
- de prijs per eenheid van de referentiewoningen vóór correctie vanwege verschillen in KOUDV is niet opgenomen.
5.3.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar deze gebreken aan de taxatiematrix erkend, maar daarbij aangegeven dat de rechtbank erop kan vertrouwen dat de gebruikte gegevens van referentiewoningen nauwkeurig zijn gecontroleerd waar dat kon aan de hand van foto’s en verkoopbrochures die niet in de procedure zijn ingebracht. Verder heeft de heffingsambtenaar ter zitting desgevraagd toegelicht dat de voor de woning gehanteerde prijs per eenheid niet te herleiden is tot de drie genoemde referentiewoningen omdat ook andere, niet genoemde, referentiewoningen zijn meegenomen in de berekening van de prijs per eenheid voor de woning. Volgens de heffingsambtenaar komt dat doordat de taxatiematrix volledig geautomatiseerd is gegenereerd en het achterliggende computermodel meer dan drie – soms wel twintig – met de woning vergelijkbare objecten in de berekening meeneemt.
5.4.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en zijn toelichting daarop de waarde van de woning onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Het ligt op de weg van de heffingsambtenaar om inzichtelijk te maken hoe de waarde is opgebouwd. De rechtbank moet namelijk – in redelijk kort tijdsbestek – kunnen controleren of de heffingsambtenaar aan zijn bewijstaak heeft voldaan. Dat gaat in dit geval niet omdat de taxatiematrix een heel aantal gebreken bevat, (een deel van) de onderbouwing van de gehanteerde cijfers en percentages in de taxatiematrix ontbreekt en de koppeling tussen de (verkoopgegevens van de) gebruikte referentiewoningen en de woning van belanghebbende er niet is.
5.5.
Omdat de heffingsambtenaar de waarde van de woning onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, is het vervolgens aan belanghebbende om de waarde van de woning aannemelijk te maken.
5.6.
Belanghebbende heeft er in eerste plaats op gewezen dat de stijging van de WOZ-waarde van zijn woning ten opzichte van het voorgaande jaar aanzienlijk hoger is dan de stijging van de WOZ-waarde van de woning van de overburen. Volgens belanghebbende is een dergelijk verschil niet te rechtvaardigen. Deze redenatie – die op zichzelf begrijpelijk is – is naar het oordeel van de rechtbank niet juist. Een eerder bepaalde waarde is niet relevant voor de vaststelling van de thans in geschil zijnde waarde omdat waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen. [6] Daar komt bij dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de omliggende woningen afwijkend stijgingspercentage.
5.7.
Belanghebbende heeft verder nog een aantal aspecten aangevoerd die volgens hem de waarde van zijn woning drukken. Hij heeft echter geen concrete stukken overgelegd, zoals bijvoorbeeld een taxatierapport, die de door hem voorgestane waarde kunnen onderbouwen. Dat betekent dat ook belanghebbende de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
5.8.
Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestane waarde van de woning aannemelijk te maken, zal de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie vaststellen. Alles in ogenschouw nemende stelt de rechtbank de waarde voor de woning op waardepeildatum 1 januari 2024 vast op € 580.000.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 580.000. De aanslag OZB wordt dienovereenkomstig verminderd.
6.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van zijn reiskosten van € 24,64 (88 kilometer à € 0,28 per kilometer) voor het bijwonen van de zitting. De hoogte van de reiskostenvergoeding stemt overeen met de vergoeding die kan worden gegeven op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht. De rechtbank stelt de totale proceskostenvergoeding daarom vast op € 24,64.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep betreffende de aanslagen OZB voor de jaren 2020 tot en 2024 en de bijbehorende waardebeschikkingen niet-ontvankelijk;
- draagt de heffingsambtenaar op het beroepschrift van 11 april 2025 in behandeling te nemen als bezwaar tegen de afwijzende beslissing op het verzoek om ambtshalve vermindering van de aanslagen OZB voor de jaren 2020 tot en met 2024 en de bijbehorende waardebeschikkingen;
- verklaart het beroep betreffende de aanslag OZB voor het jaar 2025 en de bijbehorende waardebeschikking gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2024 tot een bedrag van € 580.000;
- vermindert de aanslag OZB voor het belastingjaar 2025 dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 24,64 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 21 januari 2026 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.