Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/3813
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 21 januari 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Halderberge), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 juli 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres] in [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 981.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Halderberge voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 10 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 2023. De woning beschikt over drie dakkapellen, een aangebouwde garage, een hobbyruimte en een buitenzwembad en is gelegen op een perceel van 1.746 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
3.1.
Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de woning.
3.2.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 840.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 981.000.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Vooraf; objectkenmerken van de woning
4. Belanghebbende stelt dat de oppervlakte van de woning door de taxateur van de gemeente verkeerd is berekend. Volgens belanghebbende blijkt uit een tekening van zijn woning, die door een ambtenaar van de gemeente in de bezwaarfase is verstrekt, dat ten onrechte de vide op de eerste verdieping, de vide op de zolder en het trapgat zijn betrokken bij de berekening van de gebruiksoppervlakte van de woning en dat bij het bepalen van de oppervlakte van de garage 3 m² te veel is meegerekend.
4.1.
De rechtbank gaat uit van de oppervlakte van de woning (269 m²) en de garage (48 m²), zoals door de taxateur van de gemeente is berekend. De taxateur van de gemeente heeft de oppervlakte van de woning en de garage berekend aan de hand van een bestektekening van de woning, die als bijlage bij het verweerschrift is gevoegd. Belanghebbende heeft als zodanig niet betwist dat de bestektekening overeenstemt met de werkelijkheid. De bestektekening ondersteunt de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlaktes voor de woning en de garage, waarbij – dat volgt ook duidelijk uit de bestektekening – de beide vides en het trapgat niet zijn gerekend tot de gebruiksoppervlakte van de woning. De tekening waaraan belanghebbende refereert en die belanghebbende heeft laten zien op zitting, toont slechts een deel van de woning. De tekening kan daarom niet goed worden gebruikt voor het bepalen van de oppervlakte voor de gehele woning. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verder nog toegelicht dat bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte van de woning, de norm NEN-2580 tot uitgangspunt is genomen. De norm NEN-2580 betreft een meetinstructie voor de bepaling van de oppervlakte van woningen. Deze norm wordt voor alle woningen, dus ook voor de woning van belanghebbende en de gebruikte referentiewoningen, op dezelfde wijze toegepast. De rechtbank ziet ook daarom geen grond te twijfelen aan de bruikbaarheid van de door de taxateur van de gemeente berekende gebruiksoppervlakte van de woning en de garage. Omdat de norm NEN-2580 bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte voor alle woningen op dezelfde wijze wordt toegepast, is het immers aannemelijk dat de inzichten in de interpretatie van die norm voor alle woningen gelijk zijn toegepast. De aldus bepaalde gebruiksoppervlakte voor de woning kan naar het oordeel van de rechtbank dienen als basis voor de onderlinge vergelijking.
Toetsingskader rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde is vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix met (foto)bijlagen ten grondslag gelegd. De taxatiematrix is opgesteld op 18 november 2025 door [taxateur] . In de taxatiematrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de onroerende zaak van belanghebbende en is de waarde van de onroerende zaak berekend op € 1.019.565. Als referentiewoningen zijn gebruikt de objecten aan [referentiewoning 1] in [plaats 1] , [referentiewoning 2] in [plaats 1] , [referentiewoning 3] in [plaats 1] , [referentiewoning 4] in [plaats 2] en [referentiewoning 5] in [plaats 3] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.4.
De rechtbank stelt voorop dat het de heffingsambtenaar – anders dan belanghebbende kennelijk meent – vrij staat te kiezen voor die woningen die hij het meest geschikt acht. In het belastingrecht is sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. De heffingsambtenaar is daarom niet gehouden bij de taxatie in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die voor de waardebepaling in een eerder jaar of bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling zijn gebruikt. Het staat de heffingsambtenaar vrij om te kiezen voor die woningen die hij het meest geschikt acht.
5.5.
De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen alle vrijstaande woningen zijn, een relatief vergelijkbaar bouwjaar (tussen 2007 en 2021) hebben, alle op grote percelen in het buitengebied liggen en een vergelijkbare uitstraling hebben. De referentieobjecten aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 4] en [referentiewoning 5] zijn ook binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht. Dat geldt niet voor het referentieobject aan [referentiewoning 3]. Deze is één jaar en (afgerond) drie maanden na de waardepeildatum verkocht. Het tijdsverloop voorbij één jaar is echter gering. Gezien de sterke vergelijkbaarheid van deze woning wat betreft type, grootte, bouwjaar en uitstraling met de woning van belanghebbende, is de rechtbank van oordeel dat dit object – net als de andere referentieobjecten – mee kan worden genomen in de waardebepaling. Bovendien is belanghebbende ook niet gebaat met het buiten beschouwing laten van deze referentiewoning. De woning aan [referentiewoning 3] heeft met [referentiewoning 5] namelijk de laagste verkoopprijs van alle gebruikte referentiewoningen en drukt daarmee juist de prijs per eenheid waarmee voor bepaling van de waarde van de woning van belanghebbende is gerekend.
De verschillen tussen de woning en de referentiewoning
5.6.
De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel, hetgeen het door belanghebbende geconstateerde verschil in prijs per m² grond per referentiewoning veroorzaakt. Aan een berging/schuur, garage, overkapping/luifel, tuinhuis/blokhut, zwembad, garage, zolder en souterrain/woonkelder zijn afzonderlijke waarden toegekend. De prijs per m² van de referentiewoningen aan [referentiewoning 1] en [referentiewoning 3] is gecorrigeerd op de afwijkende kwalificatie voor kwaliteit (factor 4) ten opzichte van de kwalificatie voor kwaliteit van de woning van belanghebbende (factor 3). De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen, in het bijzonder de verschillen in onderhoud en (kwaliteit van de) voorzieningen, voldoende rekening is gehouden.
5.7.
Belanghebbende heeft er ter zitting nog op gewezen dat bij de referentiewoningen correcties zijn toegepast, terwijl voor zijn woning nauwelijks een correctie is toegepast. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat door middel van die correcties rekening wordt gehouden met het beginsel van afnemend grensnut. Dat beginsel houdt in dat de waarde per m² van een woning afneemt naar mate de woning groter is. Omdat de referentiewoningen, op een na, kleiner zijn dan de woning van belanghebbende, zou zonder correctie een te hoge prijs per m² worden gehanteerd bij de berekening van de waarde van de woning van belanghebbende. Door een neerwaartse correctie bij die referentiewoningen toe te passen op de prijs per m², is dit effect in het voordeel van belanghebbende gecorrigeerd. De rechtbank kan dit goed volgen.
5.8.
Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar de waarden van de woning per waardepeildata 1 januari 2021 en 1 januari 2022, zoals deze luiden na de uitspraak op bezwaar, aannemelijk heeft gemaakt.
5.9.
Belanghebbende heeft er nog op gewezen dat de WOZ-waarde van omliggende woningen aanzienlijk lager is dan van zijn woning. Daarnaast heeft belanghebbende er op gewezen dat de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar aanzienlijk hoger is dan de gemiddelde WOZ-waardestijging van andere vrijstaande woningen in Noord-Brabant. Volgens belanghebbende is een dergelijke verschil in WOZ-waarde en in waardestijging niet te rechtvaardigen. Deze redeneringen – die op zichzelf begrijpelijk zijn – zijn naar het oordeel van de rechtbank niet juist. De rechtbank stelt voorop dat andere kernwaarden, zoals bijvoorbeeld gebruiks- en perceeloppervlakte, en verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen tot een andere WOZ-waarde leiden. Verder geldt dat een eerder bepaalde waarde niet bepalend is voor de vaststelling van de nu in geschil zijnde waarde omdat de waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen. [3] Daar komt bij dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waarde.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB in stand blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 21 januari 2026 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.