Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/3830
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 21 januari 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Halderberge), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 juli 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 187.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Halderberge voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 10 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, vergezeld van haar echtgenoot [naam 1] en namens de heffingsambtenaar [naam 2] en [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is samen met haar echtgenoot eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning uit 1947 van 70 m², op een perceel van 155 m². De woning heeft een aanbouw, twee dakkapellen en een berging.
2.1.
Belanghebbende en haar echtgenoot hebben de woning meer dan dertig jaar gehuurd en uiteindelijk op 5 januari 2023 aangekocht voor € 190.000.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
3.1.
Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de woning.
3.2.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 160.000. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 187.000.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Toetsingskader
4. De WOZ-waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [2] Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever
“de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [3]
“de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [3]
4.1.
Wanneer een woning kort voor of na de waardepeildatum is aangekocht, zoals de woning van belanghebbende, moet er in de regel van uit worden gegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de voor die woning betaalde prijs. [4] De koopprijs is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen.
4.2.
Belanghebbende heeft gesteld dat zij de woning van de woningcorporatie noodgedwongen voor een prijs boven de marktwaarde heeft moeten kopen. De heffingsambtenaar stelt dat hij hiermee rekening heeft gehouden door de WOZ-waarde niet gelijk te stellen aan de betaalde koopsom. In plaats daarvan heeft hij de waarde bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. Dat is een methode die doorgaans wordt gebruikt om de WOZ-waarde van een woning te bepalen. [5] De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4.3.
De rechtbank beoordeelt hierna of de heffingsambtenaar daarmee de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
4.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning berekend op € 193.698. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woning van belanghebbende en de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] , [referentiewoning 4] in [plaats] . In de matrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. De taxatiematrix bevat een bijlage met foto’s van de woning en de referentiewoningen.
4.5.
De rechtbank stelt voorop dat het de heffingsambtenaar vrij staat om zelf referentiewoningen te selecteren waarmee hij de waarde van de woning onderbouwt. Het is aan belanghebbende, als zij het niet eens is met de selectie van de heffingsambtenaar, om daar iets tegen in te brengen. Dat heeft belanghebbende in dit geval niet concreet gedaan. De rechtbank heeft de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen wel beoordeeld. Zij is van oordeel dat alle vijf referentiewoningen bruikbaar zijn om ter onderbouwing van de beschikte waarde te kunnen dienen. Een van de referentiewoningen betreft de eigen woning van belanghebbende. Twee andere referentiewoningen liggen in dezelfde straat. De overige twee referentiewoningen liggen ook relatief dichtbij de woning. De referentiewoningen zijn verder in dezelfde periode gebouwd, van een vergelijkbaar type, hebben een vergelijkbare (perceel)oppervlakte en zijn binnen één jaar voor of na de waardepeildatum verkocht.
4.6.
De heffingsambtenaar heeft de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft ook aan alle woningen KOUDV [6] -factoren toegekend. Verder zijn aan een dakkapel, garage, berging, zolder, brandgang en overkapping afzonderlijke waarden toegekend. De heffingsambtenaar heeft hiermee als uitgangspunt inzichtelijk gemaakt dat ook met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen rekening is gehouden.
4.7.
Belanghebbende stelt verder dat haar woning in erg slechte staat verkeert en dat de heffingsambtenaar daar onvoldoende rekening mee heeft gehouden. Daarvoor verwijst zij onder meer naar een bouwtechnische keuring die zij een aantal jaren geleden door Vereniging Eigen Huis heeft laten uitvoeren. Uit het keuringsrapport komt naar voren destijds al voor minimaal € 25.000 aan het huis gedaan moest worden om de woning in een normaal bewoonbare staat te maken. Volgens belanghebbende moet minimaal dit bedrag in mindering worden gebracht op de koopprijs van de woning.
4.8.
De rechtbank volgt deze benadering niet. Als de WOZ-waarde zou worden vastgesteld aan de hand van de koopprijs van de woning, dan wordt de slechte staat van de woning geacht in de koopprijs van de woning te zijn verdisconteerd. Voor een extra correctie vanwege de slechte staat van de woning is in dat geval geen plaats. De WOZ-waarde wordt in dit geval echt niet vastgesteld aan de hand van de koopprijs van de woning, maar met behulp van de vergelijkingsmethode (zie ook 4.2). Bij toepassing van die methode moet de heffingsambtenaar rekening houden met de slechte staat van de woning. Dat heeft de heffingsambtenaar gedaan door aan factoren kwaliteit, onderhoud en voorzieningen een lage score (2) toe te kennen, resulterend in een neerwaartse correctie van € 37.752 op de berekende prijs per m² voor de woning. Belanghebbende heeft – tegenover de stelling van de heffingsambtenaar – niet aannemelijk gemaakt dat deze correctie onvoldoende is en dat er een nog lagere score moet worden toegekend.
4.9.
Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2024 aannemelijk heeft gemaakt, zodat de vaststelling van de waarde van de woning op € 187.000 in stand blijft.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB in stand blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het door haar betaalde griffierecht niet terug en krijgt zij ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 21 januari 2026 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.