Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats [plaats]
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 25/5310 en 25/5312 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 22 mei 2026 in de zaken tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
De heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 september 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 417.000. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 2] te [plaats] op de waardepeildatum vastgesteld op € 311.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 13 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, L.J. Boone, H.L.A.M. van der Velden en mr. S. Hunte.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van [adres 1] en [adres 2] . [adres 1] betreft een benedenwoning (bouwjaar 1903) met een gebruiksoppervlakte van 55m². De woning beschikt over een aangebouwde woonruimte van in totaal 23m², een souterrain van 68m², een aangebouwde garage van 91m². Het perceel heeft een oppervlakte van 190m². [adres 2] betreft een bovenwoning (bouwjaar (1903) met een gebruiksoppervlakte van 127m² en beschikt over een balkon/dakterras van 8m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of onroerende zaken samen één object vormen voor de WOZ. Verder beoordeelt de rechtbank of de waarde van de onroerende zaken te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar stelt dat de onroerende zaken twee aparte objecten voor de WOZ vormen en verdedigt de beschikte waarden van € 417.000 respectievelijk € 311.000. Belanghebbende stelt primair dat de onroerende zaken samen één object vormen voor de WOZ. Subsidiair verzoekt belanghebbende om de WOZ-waarde van de onroerende zaken lager vast te stellen.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank vormen de onroerende zaken twee aparte objecten voor de WOZ
.Verder is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Verder is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
De objectafbakening
3.2.
Artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ bepaalt voor zover hier van belang:
“
Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d.
een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren(…).”
een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren(…).”
3.3.
“4.2.1 Uit de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 16, aanhef en letter d, van de Wet WOZ volgt dat het bij deze bepaling gaat om objecten die bestaan uit twee of meer gebouwde dan wel ongebouwde eigendommen die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen en door één en dezelfde (rechts)persoon worden gebruikt. Daarbij is opgemerkt dat aan de hand van de omstandigheden in concrete gevallen zal moeten worden beoordeeld of onroerende zaken bij elkaar horen of niet. Dit betekent dat alle omstandigheden van het geval, in onderlinge samenhang bezien, in ogenschouw moeten worden genomen om te beoordelen of sprake is van een samenstel van eigendommen.
4.2.2
Omstandigheden als hiervoor in 4.2.1 bedoeld, kunnen onder meer zijn: (i) de geografische samenhang tussen de eigendommen (zijn de eigendommen aaneengesloten of zijn er daartussen andere objecten gelegen?), (ii) de afstand tussen de eigendommen indien zij niet aaneengesloten zijn, (iii) de organisatorische samenhang tussen het gebruik van de eigendommen, (iv) de mogelijkheid dat de eigendommen afzonderlijk van elkaar worden verkocht, (v) de mogelijkheid om de eigendommen onafhankelijk van elkaar te gebruiken, (vi) de uiterlijke kenmerken van de eigendommen, en (vii) de voor derden waarneembare samenhang tussen de eigendommen. Van geval tot geval zal moeten worden beoordeeld welke van deze omstandigheden relevant zijn en welk gewicht daaraan toekomt voor de beoordeling of van een samenstel van eigendommen kan worden gesproken.”
3.4.
Of sprake is van een samenstel hangt af van de vraag of de woningen, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen. Bij de beoordeling of de woningen naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen moeten de omstandigheden van het geval, in onderlinge samenhang bezien, in aanmerking worden genomen. De woningen zijn een benedenwoning en een bovenwoning. De woningen beschikken over een eigen ingang, zijn zelfstandig afsluitbaar en zijn niet intern met elkaar verbonden. De woningen beschikken tevens over eigen voorzieningen. Het is daardoor mogelijk om de woningen afzonderlijk van elkaar te gebruiken en te verkopen. Belanghebbende heeft dit niet voldoende gemotiveerd betwist. Belanghebbende heeft slechts betoogd dat zij eigenaar en gebruiker van beide woningen is en dat het feitelijke gebruik doorslaggevend is voor de vraag of sprake is van een samenstel. Uit de door de Hoge Raad opgesomde omstandigheden (zie 3.3) die onder meer relevant kunnen zijn bij de beoordeling of sprake is van een samenstel volgt echter, in tegenstelling tot hetgeen belanghebbende betoogt, dat mede belang toekomt aan de mogelijkheid om de eigendommen onafhankelijk van elkaar te gebruiken. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de onroerende zaken naar de omstandigheden beoordeeld niet bij elkaar horen en geen samenstel vormen zoals bedoeld in artikel 16 van Pro de Wet WOZ.
Toetsingskader van de rechtbank met betrekking tot de WOZ-waarde
3.5.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
3.6.
De waarde van de woningen is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde
3.7.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de [adres 1] op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 434.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De [adres 2] is getaxeerd op een waarde van € 315.000. Als referentiewoningen zijn voor beide woningen gebruikt de woningen aan de [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en de [adres 7] . In de taxatiematrices zijn deze referentiewoningen vergeleken met de [adres 1] en de [adres 2] .
3.8.
De gebruikte referentiewoningen zijn voor wat betreft type woning, uitstraling, bouwjaar, en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woningen. Met uitzondering van [adres 5] zijn de referentiewoningen ook voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht. Voor het overige is [adres 5] echter een goed vergelijkbare woning. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woningen.
3.9.
De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Met de verschillen in oppervlakte tussen de woningen en de referentiewoningen is rekening gehouden. De heffingsambtenaar heeft ook aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend. Alle referentiewoningen hebben een hogere waardering gekregen voor het onderhoud. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in de taxatiematrices voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
.
.
3.10.
Belanghebbende heeft de in beroep door de heffingsambtenaar aangeleverde taxatiematrices niet betwist. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar heeft nagelaten de iWOZ-kaarten over te leggen. De heffingsambtenaar heeft de iWOZ gegevens echter niet geraadpleegd, zodat deze gegevens geen op de zaak betrekking hebbende stukken vormen.
3.11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woningen en de aanslag naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog vastgesteld.
Conclusie
4. Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C.J.A. Miseré, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.