Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer / rekestnummer: 11654127 \ OV VERZ 25-1826
Beschikking van 20 mei 2026
in de zaak van
[verzoeker],
wonende te [plaats] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoeker] ,
gemachtigde: mr. J.L. Post,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS [adres] , TE [plaats],
gevestigd te [plaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
vertegenwoordigd door: [secretaris] , secretaris.
Belanghebbenden zijn:
1.
[belanghebbende 1],
[belanghebbende 1],
wonende te [plaats] ,
hierna te noemen: [belanghebbende 1] ,
gemachtigden: mr. F.A. Kempers en mr. R.H.U. Keizer,
2.
[belanghebbende 2],
[belanghebbende 2],
3.
[belanghebbende 3],
[belanghebbende 3],
beiden wonende te [plaats] ,
hierna samen te noemen in mannelijk enkelvoud: [belanghebbende 2 en 3] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties 1 t/m 16, ontvangen op 16 april 2025,
- de aanvullende producties 17 t/m 25 van [verzoeker] ,
- het verweerschrift van [belanghebbende 1] , met producties 1 t/m 4,
- de mondelinge behandeling van 19 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en de spreekaantekeningen van mr. Post.
1.2.
De beschikking is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1. ’
[verzoeker] , [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2 en 3] zijn de eigenaars van de appartementsrechten, gelegen aan de [adres] te [plaats] . [belanghebbende 1] is eigenaar van [huisnummer 1] , [verzoeker] is eigenaar van [huisnummer 2] en [belanghebbende 2 en 3] is eigenaar van [huisnummer 3] . De eigenaars vormen met zijn drieën de VvE. [belanghebbende 1] is voorzitter van het bestuur van de VvE, [secretaris] is secretaris en [belanghebbende 3] is administrateur.
2.2.
De splitsingsakte is verleden op 30 juli 1987. De breukdelen van de appartementen zijn respectievelijk 120/394 ([huisnummer 1]), 137/394 ([huisnummer 2]) en 137/394 ([huisnummer 3]). Het Modelreglement bij splitsing van appartementsrechten, vastgesteld op 22 november 1983 (hierna: het Modelreglement), is van toepassing verklaard. In het Modelreglement is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“[…]
III Bestuur van de vereniging
Artikel 41
1. Het bestuur berust bij één of meer administrateurs, die benoemd worden door de vergadering.
[…]”
2.3.
In de splitsingsakte is in het aanvullend reglement opgenomen dat ieder appartementsrecht recht geeft op één stem in de Algemene Ledenvergadering van de VvE (hierna: ALV).
2.4.
Tijdens de ALV van 20 maart 2025 zijn met meerderheid van stemmen meerdere besluiten genomen.
3.De verzoeken en het verweer
3.1. ’
[verzoeker] verzoekt – samengevat en na vermindering van de verzoeken ter zitting –om bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
de besluiten van de ALV genomen op 20 maart 2025 te vernietigen, voor zover deze betrekking hebben op punt 5 (goedkeuring financieel overzicht 2024), punt 7 (verhoging maandelijkse bijdrage), punt 9 (schilderwerk voorgevel) en punt 10 (loodslabben op plat dak van [huisnummer 1]),
vervangende machtiging te verlenen voor:
- het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan (hierna: MJOP) en reservering van minimaal 0,5% van de herbouwwaarde per jaar,
- het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan (hierna: MJOP) en reservering van minimaal 0,5% van de herbouwwaarde per jaar,
- het aanstellen van een externe, professionele beheerder,
- het balkon van [verzoeker] uit te breiden conform de verleende bouwvergunning en daarvoor de splitsingsakte te laten wijzigen,
- het balkon van [verzoeker] uit te breiden conform de verleende bouwvergunning en daarvoor de splitsingsakte te laten wijzigen,
3. de VvE te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Aan de verzoeken heeft [verzoeker] kort gezegd het volgende ten grondslag gelegd. Binnen de VvE is structureel sprake van onzorgvuldig en ontoereikend bestuur. Op 20 maart 2025 zijn tijdens de ALV besluiten genomen zonder wettelijke of financiële onderbouwing. Het gedane voorstel tot het aanstellen van een externe beheerder van de VvE is zonder motivering verworpen. De VvE voldoet niet aan haar wettelijke verplichtingen op het gebied van transparantie, reservering, onderhoud en veiligheid. [verzoeker] wordt binnen de ALV geblokkeerd door een meerderheidsbesluitvorming van de andere twee appartementseigenaars die gebaseerd is op persoonlijke belangen in plaats van het gemeenschappelijk belang van de VvE.
3.3.
De VvE en [belanghebbende 1] verzetten zich tegen toewijzing van de verzoeken.
3.4.
Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Verzoek tot vernietiging van besluiten
4.1. ’
[verzoeker] verzoekt om vernietiging van enkele besluiten die tijdens de ALV van 20 maart 2025 zijn genomen. Het verzoek is tijdig ingediend, zodat [verzoeker] ontvankelijk is in zijn verzoeken. De kantonrechter dient daarom te beoordelen of de in geschil zijnde besluiten vernietigbaar zijn.
4.2.
Een besluit is op grond van artikel 2:15 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) vernietigbaar wegens (a) strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, (b) strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro worden geëist of (c) strijd met het huishoudelijk reglement.
Financieel overzicht
4.3.
Tijdens de ALV is het financieel overzicht over het boekjaar 2024 goedgekeurd. [verzoeker] verzoekt om vernietiging van dit besluit, omdat hij – onder andere – geen inzage zou hebben gehad in de onderliggende stukken. Of [verzoeker] daadwerkelijk om inzage heeft verzocht, kan in het midden blijven. De kantonrechter stelt namelijk vast dat in het overzicht een gelijkelijke verdeling is gemaakt van de vaste uitgaven (met uitzondering van de kosten voor de verlichting van de hal). Uit de splitsingsakte volgt dat in de gemeenschappelijke kosten (zoals genoemd in het Modelreglement) moet worden bijgedragen in de verhouding tot de breukdelen van de drie appartementsrechten en dat de kosten van dagelijks onderhoud en het schoonhouden en dergelijke voor rekening van de eigenaren van de appartementsrechten komen die van die gemeenschappelijke ruimten gebruik (kunnen) maken. Uit artikel 2:14 lid 1 BW Pro volgt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig is, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. Op grond van artikel 5:129 lid 1 BW Pro wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten. Omdat het financieel overzicht over 2024 een afwijking inhoudt van de kostenverdeling zoals in de splitsingsakte is neergelegd, had de VvE niet kunnen besluiten tot goedkeuring daarvan. Omdat het besluit van rechtswege nietig is, kan de kantonrechter het besluit niet vernietigen.
Verhoging maandelijkse bijdrage
4.4.
Voor wat de verhoging van de maandelijkse bijdrage (punt 7) betreft, wijst de kantonrechter het verzoek af. Niet is gebleken dat een besluit is genomen over de verhoging van de maandelijkse bijdrage. Uit de notulen van de ALV volgt dat niet. De verhoging is daarna ook niet aan de leden in rekening gebracht. Van een besluit is dan ook geen sprake. Van een vernietiging van het besluit kan daarom geen sprake zijn.
Schilderwerk en werkzaamheden dak
4.5.
Hetzelfde geldt voor het schilderwerk aan de voorgevel en het werk aan het dak (punten 9 en 10). Zowel uit de notulen als wat tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, volgt dat (nog) geen besluit hierover is genomen. Aangezien nog geen besluit is genomen door de VvE over deze twee punten, kan van vernietiging geen sprake zijn.
Verzoeken om verlenen vervangende machtiging
4.6.
De kantonrechter kan op verzoek een vervangende machtiging verlenen die in de plaats komt van de vereiste medewerking of toestemming van een bepaalde handeling (rechtshandeling of feitelijke handeling) met betrekking tot gemeenschappelijke of privé gedeelten van het gebouw. De bepaling is een bijzondere uitwerking van het beginsel van de redelijkheid en billijkheid dat de verhouding tussen de appartementseigenaars onderling en tussen de eigenaars en de VvE beheerst. Dit beginsel brengt met zich dat indien voor het verrichten van bepaalde handelingen de medewerking of toestemming van mede-eigenaars nodig is, deze niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd. Bij de vraag of zonder redelijke grond medewerking of toestemming is geweigerd, zijn de omstandigheden van het geval van belang.
Reservefonds
4.7.
Een VvE is verplicht een reservefonds in stand te houden voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten. De jaarlijkse reservering voor het reservefonds moet bij een MJOP worden vastgesteld of bedraagt ten minste 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw (artikel 5:126 BW Pro). De kantonrechter stelt vast, op basis van de overgelegde stukken en wat partijen over en weer naar voren hebben gebracht, dat de VvE geen MJOP heeft. Daarnaast heeft de VvE niet voldaan aan een jaarlijkse reservering, slechts een reservering.
4.8.
Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat niet langer onduidelijkheid bestaat over de aan te houden reservering en dat jaarlijks ten minste 0,5% zal worden gereserveerd voor het reservefonds. Niet is gebleken dat de VvE niet aan deze verplichting zal voldoen. De verzochte vervangende machtiging zal daarom bij gebrek aan belang worden afgewezen.
Aanstellen externe beheerder
4.9.
Op grond van de wet wordt een bestuurder van een VvE benoemd en ontslagen door de ALV. Als de weigering van de ALV en/of de individuele eigenaars mee te werken aan ontslag/benoeming onredelijk is, kan de medewerking vervangen worden door een rechterlijke machtiging. In artikel 41 van Pro het Modelreglement is bepaald dat het bestuur van de VvE berust bij de administrateur en die wordt benoemd door de ALV. Er kan dus ook een vervangende machtiging worden verleend voor het benoemen van een plaatsvervangend administrateur.
4.10.
Voor het verlenen van een vervangende machtiging voor het benoemen van een externe beheerder, zoals door [verzoeker] verzocht, ziet de kantonrechter onvoldoende aanleiding. Niet is gebleken dat sprake is van het zonder redelijke grond medewerking of toestemming weigeren tot het benoemen van een andere administrateur. [belanghebbende 2 en 3] en [belanghebbende 1] hebben aangevoerd dat het benoemen van een externe beheerder extra kosten met zich brengt. Ook is niet gebleken dat sprake is van wanbestuur, zoals [verzoeker] heeft aangevoerd, ondanks de hiervoor genoemde perikelen rondom de besluitvorming tijdens de ALV van 20 maart 2025.
Uitbreiding balkon
4.11. ’
[verzoeker] wil met zijn plan om zijn balkon te vergroten een gedeelte van het dak, dat gemeenschappelijk eigendom is, aan zichzelf toebedelen. Hiervoor is een wijziging van de splitsingsakte nodig. [belanghebbende 1] heeft hieraan zijn medewerking geweigerd, omdat de onderzoeksrapporten niet eensluidend zijn over de bouwkundige staat van het dak. Hij vreest daarom voor de veiligheid van zijn onderliggende eigendom als het balkon (verder) wordt uitgebreid. Ook vreest [belanghebbende 1] voor een verhoging van verzekeringspremies en eventuele overlast bij meer leefruimte.
4.12.
Op grond van de uitspraak van de Hoge Raad van 24 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:286, r.o. 3.4.3) is sprake van een daad van beschikking en kan dit slechts volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW Pro, dus met medewerking van alle appartementseigenaars, worden geëffectueerd. Nu [belanghebbende 1] geen medewerking heeft verleend aan het wijzigen van de splitsingsakte, dient te worden beoordeeld of [belanghebbende 1] dit met redelijke grond heeft geweigerd.
4.13.
Zonder nadere onderbouwing of toelichting bij het rapport van [naam] , heeft [verzoeker] onvoldoende onderbouwd dat de constructie voldoende is voor de door hem voorgestelde uitbreiding van het balkon. Daarnaast heeft [belanghebbende 1] terechte zorgen dat [verzoeker] mogelijk voor meer leefgeluid zal zorgen op het moment dat een groter deel van het dak als balkon wordt gebruikt, dat dan ook een leefruimte zal worden. Weliswaar heeft [verzoeker] hier tegenin gebracht dat hij een groot deel van het jaar afwezig is, maar dat neemt niet weg dat op het moment dat [verzoeker] wel gebruik maakt van het balkon de kans op meer leefgeluiden aanwezig is. Bovendien gaat het bij de verzoeken om de vergroting van het balkon mogelijk te maken niet om een persoonlijk recht: mocht [verzoeker] op enig moment het appartement bijvoorbeeld verkopen, dan heeft de nieuwe eigenaar evenzogoed het vergrote balkon, met een kans op meer leefgeluiden dan met een kleiner balkon.
4.14.
De kantonrechter komt tot de conclusie dat [belanghebbende 1] zijn medewerking tot het wijzigen van de splitsingsakte op redelijke gronden heeft geweigerd. Dat maakt dat de verzochte vervangende machtiging voor het uitbreiden van het balkon zal worden afgewezen.
Proceskosten
4.15. ’
[verzoeker] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten worden vastgesteld op € 50,00 aan verletkosten aan de zijde van de VvE en op € 720,00 aan salaris gemachtigde (2 punten à € 288,00) en nakosten (€ 144,00) aan de zijde van [belanghebbende 1] .
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de verzoeken van [verzoeker] af,
5.2.
veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 50,00 en aan de zijde van [belanghebbende 1] op € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verzoeker] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Deze beschikking is gegeven door mr. van Dam en in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2026.