Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/311
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde 1] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Beslissing
1. De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 400.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 4.134 aan proceskosten aan belanghebbende.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres] , te [woonplaats] .
2.1.
De woning is een vrijstaande woning (bouwjaar 2002) met een gebruikersoppervlakte van 176 m2. De woning is gelegen op een perceel van 11.870 m2. Daarnaast is er ook een loods op het perceel gelegen (bouwjaar 1954) met een oppervlakte van 130 m2.
2.2.
Het kadastrale perceel bestaat deels uit tuin die bij de woning hoort, waarop ook de loods staat en deels uit een achter de tuin gelegen akker. De tuin en de akker zijn optisch van elkaar gescheiden door middel van een heg.
2.3.
De woning met ondergrond, tuin en loods wordt verhuurd aan een particulier.
2.4.
De akker wordt verhuurd aan een nabij gevestigde melkveeboer en is in gebruik voor de teelt van gewassen. De verhuur gebeurt in natura, namelijk doordat belanghebbende een perceel dat in eigendom is bij de melkveeboer mag gebruiken (door belanghebbende aangeduid als ‘ruil van percelen’). De gebruiksvoorwaarden van de akker zijn mondeling tot stand gekomen, gelden per bloeiseizoen en kunnen na afloop van elk bloeiseizoen worden beëindigd.
Procesverloop
3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waarde [1] van de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:
- Belastingjaar: 2023
- Vastgestelde waarde: € 518.000
3.1.
Belanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:
- Dictum: Bezwaar ongegrond
- Vastgestelde waarde: € 518.000
- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing
3.2.
Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend op 22 januari 2026.
3.3.
De rechtbank heeft het beroep op 10 februari 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:
- Namens de gemachtigde: [gemachtigde 2]
- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde 3]
3.4.
Aan het slot van de behandeling is het onderzoek ter zitting geschorst en is de zaak aangehouden. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt en aan partijen toegezonden. Beide partijen hebben een bewijsopdracht gekregen. Belanghebbende heeft daaraan een gevolg gegeven en op 5 maart 2026 een aanvullend stuk ingediend.
3.5.
De rechtbank heeft de behandeling van het beroep ter zitting van 17 maart 2026 hervat op een nadere cluster-zitting. Hieraan hebben dezelfde procespartijen deelgenomen.
3.6.
Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt, zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.
3.7.
De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.
De gronden voor de beslissing
4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:
- Waarde volgens belanghebbende: € 352.000
- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 518.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 556.000 in de beroepsfase.
4.1.
Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.
Formele beroepsgronden
4.2.
De rechtbank ziet zich voor de vraag gesteld of de objectafbakening voor dit object juist is. Belanghebbende schetst een feitencomplex dat daartoe aanleiding geeft, in het bijzonder de toelichting over het gesplitste gebruik van het perceel. Belanghebbende heeft echter geen standpunten ingenomen ten aanzien van het aspect ‘objectafbakening’. Desgevraagd hebben partijen ter zitting zich op het standpunt gesteld dat de objectafbakening vanuit het perspectief van belanghebbende ook niet relevant is, omdat het object voor hem één geheel vormt.
4.3.
De rechtbank is van oordeel dat puur juridisch bezien de WOZ-beschikking onjuist is. De reden daarvoor is dat de akker voldoet aan het criterium dat deze ‘blijkens zijn indeling bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt’. Er is feitelijk ook sprake van twee verschillende gebruikers: de huurder van de woning en de gebruiker (huurder in natura) van de akker.
4.4.
De rechtbank kan aan de voorgaande constatering niet achteloos voorbij gaan, omdat de toetsing van de objectafbakening een ambtshalve taak van de rechter is. De waardebepaling op de voet van Hoofdstuk III van de Wet WOZ begint ook bij de objectafbakening (16 Wet WOZ). Vanwege het dwingende karakter van artikel 16 van Pro de Wet WOZ komt aan de heffingsambtenaar bij de objectafbakening bovendien geen beleidsvrijheid toe. [2]
4.5.
Toch zal de rechtbank aan de constatering dat sprake is van een onjuiste objectafbakening voor deze WOZ-beschikking geen consequenties verbinden. De reden daarvoor is dat belanghebbende onweersproken heeft gesteld dat voor de akker de cultuurgrondvrijstelling geldt. [3] Dat maakt dat de akker buiten de waardebepaling voor de Wet WOZ blijft. Althans, de heffingsambtenaar heeft geen stellingen ingenomen die tot een andere (tussen)conclusie leiden.
4.6.
Bij een onjuiste objectafbakening heeft de rechter (onder andere) de bevoegdheid om te bepalen dat het gedeelte dat ten onrechte tot de grondslag van de waardebepaling is gerekend, daaruit wordt weggelaten. Het is dan aan de heffingsambtenaar om te bepalen of voor dit afzonderlijke gedeelte een nieuwe, aparte, beschikking wordt vastgesteld. In dit geval is dat van geen reële betekenis, omdat de waarde in die eventuele beschikking dan zeer waarschijnlijk nul zou zijn.
4.7.
Verder weegt de rechtbank mee dat de objectafbakening snel kan wijzigen als het gebruik van de afzonderlijke delen wijzigt. Gelet op het mondelinge karakter van de afspraken tussen belanghebbende en de melkveeboer kan dat zich vrij plots voordoen.
4.8.
Alles afwegende zal de rechtbank in het onderstaande oordelen of de vastgestelde waarde aannemelijk is gemaakt, uitgaande van de woning, de ondergrond, de tuin en de loods. Ten behoeve van de leesbaarheid zal dit zelfstandige deel van de onroerende zaak worden aangeduid als ‘woning-deel’.
4.9.
De rechtbank wijst de heffingsambtenaar op de omstandigheid dat het aangewezen is dat voor elk afzonderlijk belastingjaar de objectafbakening nauwkeurig wordt bekeken, om onduidelijkheid over dit aspect in opvolgende jaren te voorkomen, danwel te beperken.
Materiële beroepsgronden
4.10.
De heffingsambtenaar heeft in beroep een nieuw bewijsmiddel overgelegd: een matrix. Daarin is een getaxeerde waarde genoemd van € 556.000. Daarop is van de zijde van belanghebbende een schriftelijke reactie ontvangen. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hetgeen in de aanvullende stukken van 22 januari 2026 en 5 maart 2026 en tijdens de zitting naar voren is gebracht, de eerder ingenomen stellingen overschrijft.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met het woning-deel?
4.11.
Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen betwist, omdat op het gehele kadastrale perceel (en daarmee ook op het woning-deel) een bedrijfsbestemming rust. Verder stelt belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van het woning-deel.
4.12.
De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar heeft gekozen voor drie reguliere woningen als referentiewoningen, terwijl het betoog van belanghebbende impliceert dat vergeleken had moeten worden met bedrijfswoningen. Tussen partijen is niet in geschil dat het woning-deel een object met bedrijfsbestemming is. De rechtbank oordeelt dat het op de weg van de heffingsambtenaar had gelegen om de keuze voor reguliere woningen toe te lichten - mogelijk waren geen bedrijfswoningen beschikbaar – maar dat heeft de heffingsambtenaar niet gedaan. De rechtbank oordeelt daarom dat, gelet op de referenties van belanghebbende, de referentiewoningen van de heffingsambtenaar in beginsel niet als basis voor een analyse van de marktsituatie kunnen dienen.
4.13.
Voor het geval deze referentiewoningen de enige drie vergelijkbare woningen waren, had naar het oordeel van de rechtbank het verschil in bestemming tot uitdrukking moeten komen. Dit blijkt niet uit de matrix. Dit leidt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met het woning-deel.
4.14.
Ook indien ervan wordt uitgegaan dat de huurder het woning-deel gebruikt zonder dat van daaruit een bedrijf wordt geleid, maakt dat het oordeel niet anders. De omstandigheid dat de huidige bewoner het woning-deel gebruikt in strijd met het bestemmingsplan, is een omstandigheid die in de geobjectiveerde benadering (het perspectief van de denkbeeldige koper) buiten beschouwing moet worden gelaten. [4]
4.15.
De tussenconclusie is dat aan de matrix onvoldoende bewijskracht toekomt om de verdedigde waarde aannemelijk te maken.
De door belanghebbende voorgestane waarde van het woning-deel
4.16.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 352.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. De heffingsambtenaar heeft de aannemelijkheid van de berekening van belanghebbende weersproken. Dat brengt mee dat de rechtbank de berekening van de waarde van belanghebbende op zijn aannemelijkheid zal toetsen. Belanghebbende heeft een eigen berekening van de waarde overgelegd (genaamd Taxatiekaart Agrarisch Onroerend Goed), maar deze is niet gebaseerd op een analyse van marktinformatie zoals de Wet WOZ voorschrijft (verkoopgegevens van vergelijkbare objecten ontbreken). De rechtbank oordeelt daarom dat ook deze berekening niet kan worden gevolgd.
Vaststellen van de waarde van het woning-deel door de rechtbank
4.17.
Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarde van het woning-deel aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van het woning-deel op de waardepeildatum in goede justitie op € 400.000.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.
5.1.
De vergoeding van de proceskosten is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 666. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 934. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en aan de (twee) zittingen van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 4.134. Het verzoek van belanghebbende tot vergoeding van de kosten van het opmaken van de ‘Taxatiekaart Agrarisch Onroerend Goed’ wordt afgewezen. Belanghebbende heeft onvoldoende aangevoerd om aannemelijk te achten dat dit document een verslag van een deskundige is. [5]
5.2.
Verder is de rechtbank van oordeel dat de Wet herwaardering proceskosten WOZ en bpm niet van toepassing is. De rechtbank verwijst in dat kader naar het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025. [6] De Wet herwaardering proceskosten WOZ en bpm wordt enkel toegepast voor besluiten die ná 1 januari 2024 zijn genomen. Zowel de beschikking als de uitspraak op bezwaar zijn gedaan voor 1 januari 2024.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.
De rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
Bijlage: juridisch kader
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [7]
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.