Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 25/1776
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 juli 2026 in de zaak tussen
Stichting [eiseres] , gevestigd te [plaats 1] , eiseres,
(gemachtigde: mr. J.E. Dijk),
en
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vlissingen, college.
Als derde-partij neemt aan de zaak deel:
de besloten vennootschap [vergunninghoudster] B.V., gevestigd te [plaats 2] , vergunninghoudster.
de besloten vennootschap [vergunninghoudster] B.V., gevestigd te [plaats 2] , vergunninghoudster.
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over de door het college verleende omgevingsvergunningen voor een saunagebouw inclusief zes recreatiewoningen aan de [adres] in [plaats 1] (verder: perceel). Eiseres is het niet eens met de verleende omgevingsvergunningen en heeft in beroep een aantal beroepsgronden aangevoerd. Aan de hand hiervan beoordeelt de rechtbank of het college in bezwaar op goede gronden de verleende omgevingsvergunningen in stand heeft gelaten.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het bouwplan aan alle binnenplanse voorschriften voldoet en dat het college niet hoefde te beoordelen of de (technische) omgevingsplanactiviteit buitenplans vergund had kunnen worden. De gronden over de strijd met de welstandscriteria slagen evenmin. Het college heeft de omgevingsvergunningen dan ook op goede gronden in stand gelaten. Eiseres krijgt dus geen gelijk en het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
1.2.
De wettelijke regels en beleidsregels die van belang zijn voor deze zaak, staan in de bijlage bij deze uitspraak.
Procesverloop
2. Bij besluiten van 18 juli 2024 heeft het college – voor het in overweging 1 aangehaalde project – twee omgevingsvergunningen aan vergunninghoudster verleend. Het betreffen omgevingsvergunningen voor respectievelijk de bouwactiviteit omgevingsplan en voor de bouwactiviteit technisch. Met het bestreden besluit van 30 januari 2025 op het bezwaar van eiseres heeft het college het advies van de commissie bezwaarschriften overgenomen en het bezwaarschrift van eiseres ongegrond verklaard. Het college is bij de verleende omgevingsvergunningen gebleven.
2.1.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
2.2.
De rechtbank heeft het beroep op 23 maart 2026 op zitting behandeld. Eiseres is tijdens de zitting vertegenwoordigd door [persoon] , bijgestaan door haar gemachtigde en partijdeskundige [gemachtigde] . Het college is vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger college 1] , [vertegenwoordiger college 2] , [vertegenwoordiger college 3] en [vertegenwoordiger college 4] . Vergunninghoudster is vertegenwoordigd door haar [directeur vergunninghoudster] .
2.3.
De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Beoordeling door de rechtbank
Wat voert eiseres aan tegen het bestreden besluit?
4. Eiseres voert in beroep aan dat het te bouwen saunacomplex de waarden van het [eiseres] ontoelaatbaar aantast en dat het bouwplan in zijn totaliteit zeer massief, beeldbepalend en omvangrijk van aard is. Daarbij wordt over de uiterste randen van het bouwvlak gebouwd. Bovendien is het bouwvlak gelegen in een van de weinige groengebieden in [plaats 1] en heeft het gebied een hoge natuurlijke en landschappelijke waarde. Het [eiseres] is verder van grote cultuurhistorische betekenis. Ook staat de diepte van de toe te passen fundering nog niet vast, dus ook niet of er nog een archeologisch onderzoek moet plaatsvinden. Ook voert eiseres aan dat de verleende omgevingsvergunningen zijn verleend in strijd met de eisen van redelijke welstand.
Waarom vindt het college dat het beroep van eiseres ongegrond verklaard moet worden?
5. Het college stelt dat het bouwplan niet in strijd is met het Omgevingsplan gemeente Vlissingen (omgevingsplan) en dat de omgevingsvergunningen voor de bouwactiviteit en de bouwactiviteit technisch, gelet op het limitatief-imperatieve stelsel, verleend moesten worden. De saunalocatie vormt een integraal onderdeel van het door de gemeenteraad in 2021 goedgekeurde streefbeeld. Er wordt volledig binnen de grenzen van het bouwvlak gebouwd en er wordt niet dieper dan gegraven dan 3,15 meter onder het maaiveld. Bij die diepte is geen archeologisch onderzoek nodig. De welstandsbeoordeling is mede gebaseerd op de bouwmogelijkheden op grond van het planologische kader.
De overwegingen van de rechtbank
6. Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Met de inwerkingtreding van deze wet heeft elke gemeente direct een omgevingsplan van rechtswege dat regels geeft over de fysieke leefomgeving voor het gehele gebied van de gemeente [1] . Dat omgevingsplan bestaat voor nu uit een tijdelijk deel, waarin onder meer alle bestemmingsplannen zijn opgenomen die voor 1 januari 2024 golden. Een onderdeel van het tijdelijke deel van het omgevingsplan is de zogenaamde bruidsschat. De bruidsschat bevat regels die eerst op Rijksniveau waren geregeld, maar nu (in ieder geval tijdelijk) onderdeel uitmaken van het omgevingsplan.
6.1.
Op de locatie van het perceel gold voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet het bestemmingsplan ‘ [bestemmingsplan] ’. Dat bestemmingsplan maakt nu dus onderdeel uit van het tijdelijk deel van het Omgevingsplan. Op het perceel rusten de functies ‘Cultuur en ontspanning’ en ‘Waarde – Archeologie – 3’ en voor het bouwvlak is ook de functieaanduiding ‘recreatiewoning’ van toepassing.
6.2.
Op grond van artikel 5.1, eerste lid, sub a, van de Omgevingswet is het verboden om zonder een omgevingsvergunning een omgevingsplanactiviteit te verrichten. Het tweede lid, sub a, van dit artikel bepaalt dat het zonder omgevingsvergunning verboden is om een bouwactiviteit te verrichten. In bijlage A bij artikel 1.1 van de Omgevingswet is het begrip ‘omgevingsplanactiviteit’ gedefinieerd als:
a. een activiteit waarvoor in het omgevingsplan is bepaald dat het is verboden deze zonder omgevingsvergunning te verrichten en die niet in strijd is met het omgevingsplan,
b. een activiteit waarvoor in het omgevingsplan is bepaald dat het is verboden deze zonder omgevingsvergunning te verrichten en die in strijd is met het omgevingsplan, of
c. een andere activiteit die in strijd is met het omgevingsplan.
6.3.
Eiseres heeft betoogd dat in het kader van de beoordeling getoetst had moeten worden of het plan voldoet aan het criterium van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties (verder: ETFAL). Naar het oordeel van de rechtbank hoefde deze toets niet plaats te vinden. Zoals uit de toelichting van artikel 22.281 van het tijdelijk deel van het Omgevingsplan (de bruidsschat) volgt [2] , heeft artikel 22.281 van de bruidsschat betrekking op afwijkingsmogelijkheden die onder de juridische werking van de vergunningplicht van artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de voormalige Wabo vielen. De bouwactiviteit zelf (die nu valt onder de bouwactiviteit omgevingsplan en de technische bouwactiviteit) viel onder artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wabo. Onder het oude recht gold de eis – dat zich geen strijd met een goede ruimtelijke ordening mag voordoen – niet voor artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wabo. Nu de wetgever met de invoering van de overgangsrechtelijke regeling van artikel 22.280 en 22.281 van de bruidsschat een neutrale overgang naar het nieuwe stelsel heeft willen borgen, ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat het criterium van ETFAL onderdeel uitmaakt van het beoordelingskader van het verlenen van deze omgevingsvergunning voor een binnenplanse omgevingsplanactiviteit [3] .
6.4.
In het bestemmingsplan is in de artikelen 3.1 en 15.1 beschreven wat er valt onder de respectievelijke functies ‘Cultuur en ontspanning’ en ‘Waarde – archeologie – 3’. In de relevante hoofdstukken van het bestemmingsplan zijn ook de bouwregels voor iedere bestemming opgenomen. Artikel 22.26 van het Omgevingsplan bepaalt dat het verboden is om zonder omgevingsvergunning een bouwactiviteit te verrichten en het te bouwen bouwwerk in stand te houden en te gebruiken. Vergunninghoudster heeft voor de omgevingsplanactiviteit dus een omgevingsvergunning nodig.
In artikel 22.29 van het Omgevingsplan zijn de beoordelingsregels voor een aanvraag binnenplanse omgevingsplanactiviteit bouwwerken opgenomen. In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) staan de beoordelingsregels die het toetsingskader vormen als het college de aanvraag van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit beoordeelt. Op grond van artikel 8.0a, eerste lid, van het Bkl wordt een omgevingsvergunning voor een binnenplanse omgevingsplanactiviteit verleend als de activiteit niet in strijd is met de regels die in het omgevingsplan zijn gesteld over het verlenen van de omgevingsvergunning. Dit betekent dat het college moest toetsen of het bouwplan voldoet aan de toepasselijke beoordelingsregels van artikel 22.29 van het Omgevingsplan. Getoetst moet worden of de bouwactiviteit niet in strijd is met de in het Omgevingsplan gestelde regels over het bouwen (eerste lid sub a) en de redelijke eisen van welstand (eerste lid sub b). Als het bouwplan voldoet aan deze regels, moet het college de aangevraagde omgevingsvergunningen verlenen. In dit geval moet het college de aanvragen concreet toetsen aan de verschillende bepalingen uit hoofdstuk 3 en 15 van het Omgevingsplan.
6.5.
Voor wat betreft de gestelde strijd met het planologisch regime geldt op grond van artikel 3.2.1, sub a, b, c en f van het bestemmingsplan in combinatie met de op de bij het bestemmingsplan behorende verbeelding aangegeven normen dat op het perceel gebouwen binnen het bouwvlak gebouwd dienen te worden, dat een maximale bouwhoogte van 10 meter en een maximaal bebouwingspercentage van 40% is toegestaan en dat er maximaal zes recreatiewoningen gebouwd mogen worden. Partijen zijn het er over eens dat het nieuw te bouwen complex voldoet aan de regels over de bouwhoogte, het bebouwingspercentage en het aantal recreatiewoningen. Volgens eiseres wordt over de grenzen van het bouwvlak gebouwd. Tijdens de zitting is aan de hand van de bouwtekeningen besproken of er binnen het bouwvlak zal worden gebouwd. De rechtbank heeft samen met partijen vastgesteld dat het pand binnen deze grenzen zal worden gebouwd. De grond over de overschrijding van het bouwvlak slaagt dus niet.
6.6.
Eiseres heeft aangevoerd dat de diepte van de fundering nog niet vast staat, waardoor ook niet vast staat of er archeologisch onderzoek moet plaats vinden. In artikel 15.2 sub a en b is opgenomen aan welke voorwaarden moet worden voldaan als er ter plaatse van de functie Waarde – Archeologie 3 wordt gebouwd. Verweerder heeft een rapport van [bureau] overgelegd met daarin de resultaten van een verkennend onderzoek. Deze bevindingen zijn beoordeeld door de [bedrijf] . Uit het onderzoek volgt dat er geen archeologische waarden zullen worden geschaad. Uit de stukken blijkt dat de vloer van de parkeerkelder op 2,65 meter onder het maaiveld wordt gerealiseerd en dat archeologische vondsten pas vanaf 4,3 meter onder het maaiveld verwacht hoeven te worden. Het college is bij de verlening van de omgevingsvergunning uitgegaan dat een fundament van 50 cm. Daarmee zou er tot 3,15 meter onder het maaiveld gegraven dienen te worden. De afstand tussen de onderkant van de fundering en 4,3 meter onder het maaiveld bedraagt dus nog 1,15 meter. Conform artikel 15.2, sub b, onder 3, van het bestemmingsplan is in de omgevingsvergunning het voorschrift is opgenomen dat de sonderingen (die de basis vormen voor het funderingsadvies) uiterlijk drie weken voor de start dienen te zijn ingediend. Daarnaast dienen, eveneens uiterlijk drie weken voor de start, alle relevante constructieberekeningen en -tekeningen te worden ingediend. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college daarmee voldoende onderbouwd dat – als de fundering toch dieper dan 3,15 meter onder het maaiveld uitvalt – er nog tijdig maatregelen getroffen kunnen worden. Ook deze grond slaagt dus niet.
6.7.
Eiseres heeft nog aangevoerd dat de omgevingsvergunningen zijn verleend in strijd met artikel 22.29, eerste lid, sub b, van het Omgevingsplan. Op grond van dit artikel wordt de omgevingsvergunning alleen verleend als het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk niet in strijd is met de redelijke eisen van welstand op grond van de welstandsnota zoals die gold voor de invoering van de Omgevingswet. De rechtbank maakt uit het dossier op dat het Ambtelijk Toets Team (ATT) de aangevraagde omgevingsvergunning heeft beoordeeld en hier ook positief over heeft geadviseerd. Dat was het eerste advies en dat had betrekking op de criteria uit de welstandsnota. In bezwaar heeft het ATT dit advies aangevuld met een beoordeling van het project in relatie tot het streefbeeld. De rechtbank vat het aanvullende advies aldus op dat in de welstandsbeoordeling de algemene criteria uit de welstandsnota en het streefbeeld tot uitgangspunt zijn genomen, omdat voor het perceel geen gebied specifieke criteria gelden. De rechtbank ziet geen aanleiding om te oordelen dat het advies van het ATT niet deugdelijk is en niet door het college aan de besluiten ten grondslag had mogen worden gelegd. Eiseres heeft ook geen tegenadvies overgelegd, waaruit blijkt dat het advies van het ATT niet deugdelijk is. Het door eiseres overgelegde rapport van [b.v.] . beschouwt de rechtbank met het college niet als een tegenadvies. De opsteller van het rapport heeft de geldende welstandcriteria niet tot uitgangspunt genomen bij het opstellen van het advies.
6.8.
Dit betekent dat het college op goede gronden heeft besloten dat de omgevingsvergunningen voldoen aan de beoordelingsregels van artikel 22.29 van het Omgevingsplan. Het betekent ook dat de rechtbank van oordeel is dat het college de vergunningen terecht heeft verleend.
6.9.
Met dit oordeel komt de rechtbank niet toe aan de vraag of de vergunningverlening voor het bouwplan in strijd is met de landschappelijke en natuurlijke waarden van het [eiseres] . Het bouwplan past binnen de regels van het geldende Omgevingsplan. De afweging of een bouwplan van de in geding zijnde omvang ter plaatse is toegestaan is door de planwetgever al gemaakt. De beroepsgrond kan daarom niet slagen.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de verleende omgevingsvergunningen in stand blijven. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 9 juli 2026 door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. S.J.E. Loontjens, griffier, en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid deze uitspraak mede te ondertekenen.
griffier
Rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Omgevingswet (Ow)
Bijlage A bij artikel 1.1
Voor de toepassing van deze wet en de daarop berustende bepalingen wordt, tenzij anders bepaald, verstaan onder:
Omgevingsplanactiviteit: activiteit, inhoudende:
a. een activiteit waarvoor in het omgevingsplan is bepaald dat het is verboden deze zonder omgevingsvergunning te verrichten en die niet in strijd is met het omgevingsplan,
b. een activiteit waarvoor in het omgevingsplan is bepaald dat het is verboden deze zonder omgevingsvergunning te verrichten en die in strijd is met het omgevingsplan, of
c. een andere activiteit die in strijd is met het omgevingsplan;
Artikel 5.1, eerste lid, sub a en tweede lid, sub a:
1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning de volgende activiteiten te verrichten:
a. een omgevingsplanactiviteit,
tenzij het gaat om een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen geval.
2. Het is verboden zonder omgevingsvergunning de volgende activiteiten te verrichten:
a. een bouwactiviteit,
voor zover het gaat om een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen geval.
Artikel 5.18, eerste lid:
1. Bij algemene maatregel van bestuur worden regels gesteld over het verlenen of weigeren van een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 5.1.
Artikel 5.20:
1. Voor een bouwactiviteit worden de regels, bedoeld in artikel 5.18, gesteld met het oog op:
a. het waarborgen van de veiligheid,
b. het beschermen van de gezondheid,
c. duurzaamheid en bruikbaarheid.
2. De regels strekken ertoe dat de omgevingsvergunning alleen wordt verleend als aannemelijk is dat wordt voldaan aan de regels over bouwactiviteiten (….).
Artikel 5.21, eerste en tweede lid:
1. Voor een omgevingsplanactiviteit worden de regels, bedoeld in artikel 5.18, gesteld met het oog op de doelen van de wet.
2. De regels strekken er in ieder geval toe dat:
a. de omgevingsvergunning wordt verleend met toepassing van daarvoor in het omgevingsplan gestelde regels,
b. de omgevingsvergunning ook kan worden verleend met het oog op een eventwichtige toedeling van functies aan locaties,
Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)
Artikel 8.0a:
1. Voor zover een aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft op een omgevingsplanactiviteit, wordt, als het gaat om een activiteit waarvoor in het omgevingsplan is bepaald dat het is verboden deze zonder omgevingsvergunning te verrichten, de omgevingsvergunning verleend als de activiteit niet in strijd is met de regels die in het omgevingsplan zijn gesteld over het verlenen van de omgevingsvergunning.
2. Voor zover een aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft op een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, wordt de omgevingsvergunning alleen verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
Omgevingsplan gemeente Vlissingen (omgevingsplan)
Artikel 22.26:
Het is verboden zonder omgevingsvergunning een bouwactiviteit te verrichten en het te bouwen bouwwerk in stand te houden en te gebruiken.
Artikel 22.29, eerste lid, sub a en b en tweede lid, sub b:
1. Voor zover een aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft op een bouwactiviteit en het in stand houden en gebruiken van het te bouwen bouwwerk, wordt de omgevingsvergunning alleen verleend als:
a. de activiteit niet in strijd is met de in dit omgevingsplan gestelde regels over het bouwen, in stand houden en gebruiken van bouwwerken, met uitzondering van paragraaf 22.2.4;
b. het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk, met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk dat geen seizoensgebonden bouwwerk is, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, niet in strijd is met de redelijke eisen van welstand, beoordeeld volgens de criteria van de welstandsnota, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, van de Woningwet, zoals dat artikel luidde voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet;
2. Het eerste lid, aanhef en onder b, is niet van toepassing als:
b. het bevoegd gezag van oordeel is dat de omgevingsvergunning in afwijking van het eerste lid, aanhef en onder b, toch moet worden verleend.
Artikel 22.281:
Voor zover de in het tijdelijke deel van dit omgevingsplan, bedoeld in artikel 22.1, eerste lid, onder a, van de Omgevingswet gestelde regels over het voor een activiteit als bedoeld in artikel 22.280 bij omgevingsvergunning afwijken van regels in dat tijdelijke deel de verplichting bevatten om als de activiteit niet in strijd is met de regels de omgevingsvergunning te verlenen, wordt deze verplichting gelezen als een bevoegdheid.
Bestemmingsplan ‘ [bestemmingsplan] ’
Artikel 1.29 cultuur en ontspanning
voorzieningen en instellingen, al dan niet bedrijfsmatig, gericht op kunst, cultuur, beschaving, ontspanning en vermaak, niet zijnde seksinrichtingen en prostitutie.
Artikel 1.34 horeca, categorie 1
Een bedrijf, gericht op het aanbieden en verstrekken van voedsel en dranken voor consumptie ter plaatse, dat uitsluitend overdag en in de avonduren geopend is en daarvoor geen of slechts beperkte hinder voor de omgeving veroorzaakt, nader te onderscheiden in:
a. aan de detailhandelsfunctie verwante en winkelondersteunende horeca, zoals een automatiek, broodjeszaak, cafetaria, croissanterie, koffiebar, lunchroom, ijssalon, snackbar, tearoom, traiteur;
b. in hoofdzaak maaltijd en etenswaren verstrekkende horeca zonder bezorg- en afhaalservice, zoals een bistro, restaurant, pizzeria, shoarma/grillroom.
Artikel 3.1, sub a en b:
De voor ‘Cultuur en Ontspanning’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. cultuur en ontspanning;
b. voor horeca, categorie 1 in combinatie met en ten dienste van de onder a genoemde functies;
Artikel 3.2.1, sub a, b, c en f:
Voor het bouwen van gebouwen, niet zijnde nutsvoorzieningen, gelden de volgende regels:
a. gebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd;
b. de bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de met de aanduiding ‘maximale bouwhoogte (m)’ aangegeven bouwhoogte;
c. de totale oppervlakte van gebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste het met de aanduiding ‘maximum bebouwingspercentage (%)’ aangegeven bebouwingspercentage van het bouwvlak;
f. het aantal recreatiewoningen ter plaatste van de aanduiding ‘recreatiewoning’ bedraagt ten hoogste zes;
Artikel 3.4.1:
Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:
a. evenementen zijn toegestaan;
b. de volgende functies zijn niet toegestaan:
1. bioscoop;
2. casino;
3. theater.
Artikel 15.1:
De voor ‘Waarde – Archeologie - 3’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.
Artikel 15.2, sub a en b:
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in 15.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 2 m;
b. ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd in:
1. het bevoegd gezag beschikt over een verklaring van de archeologische deskundige waaruit blijft dat het opstellen van een rapport met daarin een beschrijving van de archeologische waarden van de betrokken locatie niet nodig is;
2. niet is voldaan aan het bepaalde onder 1: de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
3. de betrokken archeologische waarden, gelet op het onder 2 genoemde rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door de archeologische deskundige;