ECLI:NL:RBZWB:2026:6354

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 24/1884

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 13 juli 2026 in de zaak tussen

[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Zundert),de heffingsambtenaar.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 januari 2024.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (het object) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 751.000. Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende (onder meer) ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zundert voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslagen OZB, zie onder 2.9 hierna).

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4.

Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend op:

- 26 november 2024;

- 11 december 2024;

- 24 december 2024;

- 31 januari 2025;

- 17 maart 2025; en

- 25 juni 2025.

1.5.

De rechtbank heeft het beroep op 2 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en zijn [echtgenote] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [gemachtigde 1] en [taxateur] .

1.6.

Aan het slot van de zitting is het onderzoek geschorst en is de zaak aangehouden en is het vooronderzoek hervat.^[1]De aanleiding voor het aanhouden van het beroep was de omstandigheid dat voor belastingjaar 2022 een hogerberoepsprocedure aanhangig was bij Gerechtshof ’s-Hertogenbosch.

1.7.

Belanghebbende heeft de rechtbank bij bericht van 29 juli 2025 geïnformeerd dat de termijn voor het doen van uitspraak in hoger beroep door het gerechtshof is verlengd.

1.8.

Op 8 oktober 2025 heeft Gerechtshof ’s-Hertogenbosch uitspraak gedaan in de procedure over de WOZ-waarde van het object over belastingjaar 2022.^[2]De heffingsambtenaar heeft een afschrift van deze uitspraak aan het dossier van onderhavige procedure toegevoegd.

1.9.

De rechtbank heeft de behandeling van het beroep hervat op de zitting van 26 februari 2026. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en zijn [echtgenote] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [gemachtigde 2] en [taxateur] .

1.10.

Aan het slot van de zitting heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd. De termijn voor het doen van de uitspraak is zes weken. Deze termijn is niet haalbaar gebleken. De rechtbank betreurt dat.

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het is een voormalig agrarisch bedrijf met een dienstwoning op het terrein. Het betreft twee percelen:

- Een perceel van in totaal 30.545m2 ( [kadastraal nummer 1] );

- Een perceel van in totaal 285m2 ( [kadastraal nummer 2] );

2.1.

Belanghebbende is vanaf 2015 begonnen met de transitie van agrarisch bedrijf naar recreatie. Sinds in ieder geval 2017 vinden er in het geheel geen agrarische activiteiten meer plaats.

2.2.

Het object bestaat uit (onder meer) de navolgende onderdelen:

- Een woning (met aanbouw en dakopbouw), met bouwjaar 1967 en een

woonoppervlakte van 172m2;

- Een aangebouwde garage uit 1986;

- Een berging/schuur uit 1970;

- Grond die dienstbaar is aan de woning (1.000m2);

- Een perceel grasland dat in gebruik is als speelweide;

- Een perceel grasland dat in gebruik is als kampeerterrein;

- Een loods (inclusief kantine) die in gebruik is als binnenspeeltuin;

- Een loods die in gebruik is als werkplaats;

- Een recreatiehuisje (chalet);

- Een bijgebouw dat in gebruik is als receptie.

2.3.

Meerdere opstallen op het terrein hebben asbesthoudende delen.

2.4.

Belanghebbende en zijn echtgenote hebben de pensioengerechtigde leeftijd en krijgen AOW. De inkomsten uit de exploitatie van het recreatiebedrijf zijn onvoldoende om in het levensonderhoud te voorzien.

2.5.

Belanghebbende en zijn echtgenote hebben het voornemen om het recreatiebedrijf inclusief het onroerend goed te verkopen. Een koper is nog niet gevonden.

2.6.

Het object heeft bestemming ‘Recreatie – Speel- en leerboerderij’ ingevolge het sinds 2015 geldende bestemmingsplan.^[3]

(...) afbeelding gepseudonimiseerd

2.7.

Op de waardepeildatum mochten behalve de campingactiviteiten maximaal 10 recreatiewoningen geëxploiteerd worden. Belanghebbende en zijn echtgenote hebben diverse aanvragen voor vergunningen ten aanzien van nieuwe bedrijfsactiviteiten, voornamelijk meer recreatiewoningen, ingediend bij de gemeente Zundert. Deze zijn afgewezen.

2.8.

Voor het belastingjaar 2017 heeft overleg plaatsgevonden tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar. Dat overleg is gecombineerd met een opname ter plaatse. Na heroverweging is de waarde van het object verlaagd (van € 517.000 tot € 489.000). Daarbij is als toelichting opgenomen:

“Na opname en overleg ter plaatse door de taxateur is gebleken, dat er een te laag

bedrag is afgetrokken i.v.m. asbestverwijderingskosten. De kosten zijn conform

opgave van [echtgenote] in de taxatie in mindering gebracht.”

2.9.

De waarde van het object is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum vastgesteld op € 751.000. Enkele delen zijn vrijgesteld van het gebruikersdeel van de onroerendezaakbelasting, omdat deze onder de woondelenvrijstelling vallen. Dat zijn (naar de rechtbank begrijpt):

- De woning (met aanbouw en dakopbouw);

- De aangebouwde garage;

- De berging/schuur;

- De 1.000m2 grond die dienstbaar is aan de woning.

De grondslag voor de heffing van de onroerendezaakbelasting bedraagt, na toepassing van de woondelenvrijstelling, € 459.000.

Beoordeling door de rechtbank

Vooraf: nadere stukken na sluiting onderzoek

3. De heffingsambtenaar heeft op 15 mei 2026, dus na de sluiting van het onderzoek, nadere stukken ingediend. De stukken bestaan uit informatie over het (vermeende) te koop staan van het object. De rechtbank laat deze stukken echter buiten beschouwing. De stukken vormen ook geen reden om het onderzoek (ten tweede male) te heropenen. Hierna legt de rechtbank uit waarom.

3.1.

De rechtbank stelt vast dat de nadere stukken dienen ter verdere onderbouwing van het standpunt van de heffingsambtenaar dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Heropening van het onderzoek is slechts aan de orde als de nieuwe stukken een nieuw licht op de zaak kunnen werpen, de stukken niet eerder ingebracht konden worden en/of door het betrekken van de stukken in de beoordeling een hoger beroep wordt voorkomen. Dat alles is hier niet aan de orde. Er heeft geen verkoop plaatsgevonden. De Wet WOZ sluit aan bij transacties uit de markt. Vraagprijzen spelen daarbij geen rol. De overgelegde stukken kunnen daarom geen nieuw licht op de zaak werpen. Daarom geldt hier de hoofdregel dat als de rechter de behandeling van de zaak heeft gesloten, partijen in beginsel geen nieuwe stukken meer mogen indienen.^[4]

Waar ziet het beroep op: objectafbakening

4. De rechtbank ziet zich voor de vraag gesteld of de objectafbakening juist is. Partijen presenteren namelijk verschillende onderdelen van ‘het recreatiebedrijf’ beschreven. De rechtbank stelt het volgende vast. De waardebeschikking is vastgesteld voor alles wat behoort tot het adres [adres 1] in [woonplaats] . Dat is hetgeen dat in de twee afbeeldingen hieronder is weergegeven met blauw.

(...) afbeelding gepseudonimiseerd

4.1.

Het object omsluit 3 andere kadastrale percelen [perceel 1] en [perceel 2] (behorend bij adres [adres 2] te [woonplaats] ) en [perceel 3] (geen officiële adresvermelding). Deze percelen behoren echter niet tot het object. Deze percelen zijn
niet in de waardebepalingopgenomen.

4.2.

De objectafbakening is juist.

Het hoofdgeschil: de waarde van het object

5. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.

5.1.

Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslagen OZB.^[5]Het oordeel over de aanslagen OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van het object, met dien verstande dat de woondelenvrijstelling van toepassing is. De aanslag watersysteemheffing, die ook p maakt geen onderdeel uit van dit geschil.

5.2.

Belanghebbende meent dat de waarde van het object op de waardepeildatum maximaal € 489.000 is, de waarde die voor belastingjaar 2017 is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 751.000.

Toetsingskader van de rechtbank

5.3.

Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) wordt - in afwijking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ - de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met (a) de aard en de bestemming van de zaak en (b) de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

5.4.

Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt de vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde. De daaruit ontstane vervangingswaarde wordt vervolgens gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

5.5.

De heffingsambtenaar dient de feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de waarde komen.

4.3

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 4 oktober 2024 door [taxateur] voor het object is opgemaakt. In het rapport is het object getaxeerd op een waarde van € 751.000.

5.6.

De rechtbank stelt voorop dat belanghebbende een ondernemer is met een gering inkomen, een AOW aangevuld met de netto winst uit het recreatiebedrijf. Eén van de stellingen is dat belanghebbende niet de financiële middelen heeft om de verschuldigde belastingen te betalen. De grootste zorg van belanghebbende is gelegen in het niet of beperkt kunnen genereren van inkomsten uit de bezittingen. Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld en met bewijsmiddelen onderbouwd dat een deel van de bebouwing asbest bevat en daardoor moeilijk verkoopbaar is. Belanghebbende heeft als gevolg van overheidsoptreden - een gedwongen bestemmingswijziging - zijn oorspronkelijke bedrijfsactiviteiten moeten beëindigen (agrarisch bedrijf) en nieuwe activiteiten moeten opstarten (kleinschalig recreatieterrein). De rechtbank ziet zich daarom voor de taak gesteld om de rechtspositionele achterstand die belanghebbende heeft ten opzichte van een groot bestuursorgaan te compenseren en een actieve houding aan te nemen ten aanzien van de toetsing van het voorliggende geschil, de omvang van het geschil en de verdeling van de bewijslast.

5.7.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar onvoldoende gemotiveerd gesteld waarom de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde de aangewezen methode is om het object te waarderen. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat de werkwijze van waarderen volgens de discounted-cashflow-methode (en de daaronder vallende sub-categorie ‘operationele-cashflow-methode’) ongunstiger uitvalt voor belanghebbende. Van deze stelling is echter geen bewijs overgelegd. Op de heffingsambtenaar rust de bewijstaak om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Met de keuze voor het gebruik van de Taxatiewijzer Agrarisch kan niet worden uitgesloten dat de waarde daardoor te hoog uitkomt. Immers, de parameters in die Taxatiewijzer gaan uit van de herbouwwaarde van een daadwerkelijk geëxploiteerde agrarische onderneming en het onroerend goed dat daarbij benodigd is. Vast staat dat daarvan in dit geval geen sprake is.

5.8.

Daar komt bij dat uit de overgelegde rekenbladen blijkt dat de bebouwing die aanwezig is, het einde van zijn levensduur al ruimschoots heeft bereikt. Uit de rekenbladen kan worden afgeleid dat (kennelijk) levensduurverlenging is toegepast. De heffingsambtenaar draagt van de onderbouwing daarvan de bewijslast. Een nadere onderbouwing is echter niet gegeven. Dat klemt, nu vast staat dat de gebouwen
juist nietmeer worden gebruikt voor de doeleinden waarvoor ze oorspronkelijk gebouwd zijn. Enige toelichting of blijk van overdenking van de doorwerking van deze wijzigingen is niet gegeven.

5.9.

Wat ook afbreuk doet aan de overtuigingskracht van het taxatierapport is dat geen koppeling te maken is tussen de plattegronden, de opsomming van de onderdelen en de foto’s. Er wordt tweemaal melding gemaakt van een werktuigenberging. Ten aanzien van de grond wordt niet toegelicht welk deel in gebruik is als speelweide en welk deel als kampeerterrein. Ook is niet toegelicht hoe de toedeling van grond aan de woondoeleinden en overige doeleinden tot stand is gekomen.

5.10.

Tot slot speelt mee dat in het taxatierapport een verouderde weergave is opgenomen van het vigerende bestemmingsplan.

5.11.

Al het hiervoor genoemde tezamen genomen leidt tot de tussentijdse conclusie dat het taxatierapport, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, onvoldoende doorwrocht is om de gestelde waarde (en de juistheid van de daartoe gehanteerde rekenmethodiek) aannemelijk te maken.

5.12.

De omstandigheid dat het gerechtshof 's-Hertogenbosch in een zaak over een voorgaand jaar anders heeft geoordeeld, maakt het voorgaande niet anders. De waarde moet elk jaar opnieuw worden vastgesteld. Dat maakt dat elk jaar tegen de voor dat jaar gegeven beschikking een procedure kan worden gevoerd, waarin eigenstandige stellingen kunnen worden ingenomen. In de procedure bij het gerechtshof is aannemelijk geacht dat waardering volgens de Taxatiewijzer Agrarisch in het voordeel van belanghebbende was. In deze procedure is dat juist niet aannemelijk geworden. Daarom luidt het oordeel van de rechtbank in deze zaak, voor dit belastingjaar, anders.

5.13.

Omdat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in zijn bewijstaak, komt de vraag aan de orde of belanghebbende een waarde aannemelijk heeft gemaakt. Dat is niet het geval. Belanghebbende heeft geen eigenstandige berekening overgelegd. Het betoog dat met de heffingsambtenaar in 2017 een afspraak is gemaakt om de waarde te bevriezen, volgt de rechtbank niet omdat de heffingsambtenaar een dergelijke afspraak niet heeft bevestigd en er geen aanknopingspunten voor te vinden zijn in het dossier.

5.14.

Ook de stelling dat rekening moet worden gehouden met sloopkosten wordt door de rechtbank verworpen. De rechtbank hecht geloof aan de verklaringen tijdens de beide zittingen dat belanghebbende en zijn echtgenote weinig tot geen exploitatiemogelijkheden zien. Ook is voorstelbaar dat gegeven die situatie belanghebbende en zijn echtgenote verschillende scenario’s de revue laten passeren en ook inbrengen in deze procedure. Maar het zijn van één van de mogelijke handelwijzen is nog niet voldoende om aan te nemen dat belanghebbende daadwerkelijk overgaat tot sloop. Een bewijsstuk, zoals een offerte, van de sloopkosten, behoort niet tot de stukken. Dus zo lang als de opstallen er nog staan en er geen concreet voornemen tot sloop aannemelijk is, moet het object gewaardeerd worden naar de staat die het had op de waardepeildatum.

5.15.

De tussenconclusie is dat geen van beide partijen de waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank zal daarom de waarde vaststellen in goede justitie. Hoewel de rechtbank daartoe niet toe gehouden is, zal in deze uitspraak toch een korte toelichting worden gegeven op de totstandkoming van het oordeel omtrent de waarde. De rechtbank acht aannemelijk dat het totale perceel van 30.830 m2 een waarde vertegenwoordigt van € 400.000. Alle opstallen tezamen, inclusief de wetenschap omtrent de asbest- verontreiniging, schat de rechtbank op een waarde van € 150.000. Alles in ogenschouw nemend stelt de rechtbank de waarde voor het totale WOZ-object daarom vast op € 550.000.

5.16.

De woondelenvrijstelling bepaalt de rechtbank nader op € 214.000. Dat maakt dat de grondslag voor de twee soorten heffingen van onroerendezaakbelasting als volgt is:

- € 550.000 voor de onroerendezaakbelasting eigenarendeel;

- € 336.000 voor de onroerendezaakbelasting gebruikersdeel.

5.17.

Tot slot merkt de rechtbank op dat in deze procedure geen uitspraak kan worden gedaan over een recht op kwijtschelding. De belastingrechter is niet bevoegd om over besluiten over invordering van belastingen te oordelen. De heffingsambtenaar heeft tijdens de mondelinge behandeling op 2 juli 2025 wel de opening geboden om belanghebbende in contact te brengen met de invorderingsambtenaar. De rechtbank herhaalt deze handreiking op deze plaats en geeft de heffingsambtenaar in overweging om dit contact te bevorderen.

5.18.

Voor zover belanghebbende bedoelt aan de orde te stellen dat het samenstel van wettelijke bepalingen, zowel op niveau van de gemeentelijke heffingen als het omgevingsrecht, onredelijk uitpakt en belanghebbende in een schrijnende situatie brengt, merkt de rechtbank op dat dat niet tot een ander oordeel leidt. De rechter moet volgens de wet recht spreken en mag in geen geval de innerlijke waarde of billijkheid van de wet toetsen.^[6]

Conclusie en gevolgen

6. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 550.000. De aanslagen onroerendezaakbelasting moeten worden berekend naar de grondslagen zoals hiervoor benoemd.

6.1.

Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot een bedrag van € 550.000;
vermindert de aanslag OZB-eigenarendeel naar een aanslag gebaseerd op een heffingsgrondslag van € 550.000;
vermindert de aanslag OZB-gebruikersdeel naar een aanslag gebaseerd op een heffingsgrondslag van € 336.000;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van I.H.D.P. van Doezelaar, griffier, op 13 juli 2026.

griffier

rechter

De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.

Vermindering WOZ-waarde recreatieobject wegens onvoldoende onderbouwing taxatie