Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/495
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 11 februari 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen-Chaam, de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 december 2024.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 375.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Alphen-Chaam voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 19 november 2025 op zitting behandeld. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [vertegenwoordiger 1] en [taxateur] . Belanghebbende is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. De griffier heeft op 25 september 2025 in het digitaal dossier van belanghebbende een bericht geplaatst waarbij belanghebbende is uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Van de plaatsing van dit bericht is op dezelfde datum een notificatie aan belanghebbende verzonden naar het door hem voor dit doel opgegeven e-mailadres. Gelet op artikel 8:36c, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) neemt de rechtbank aan dat belanghebbende dit bericht daarom heeft ontvangen. De rechtbank stelt daarmee vast dat belanghebbende correct en op de juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd.
1.6.
De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1958) met een gebruikersoppervlakte van 129 m2. De woning is gelegen op een perceel van 650 m2. De woning heeft een aangebouwde garage, een aanbouw en een zolder.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.1.
Belanghebbende is van mening dat de waarde op de waardepeildatum lager dient te worden vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 375.000.
Omvang van het geschil
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Beoordeling
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.5.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.7.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
3.8.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 375.811 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.9.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.
3.10.
Bij de herwaardering in het kader van de beroepsprocedure is de referentiewoning aan de [adres 5] door de heffingsambtenaar buiten beschouwing gelaten als referentieobject. De rechtbank merkt in dit kader op dat er geen rechtsregel is die de heffingsambtenaar verbiedt om de door hem voorgestane waarde in elke fase van het geding met nieuwe gegevens te onderbouwen. Het staat de heffingsambtenaar dus vrij om in beroep – naar de mening van de heffingsambtenaar – betere referentiewoningen in te brengen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.11.
De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar moet kunnen onderbouwen dat de vastgestelde waarde overeenkomt met wat de woning op de waardepeildatum waard zou zijn in het economische verkeer. Om de WOZ-waarde van de woning te bepalen, vergelijkt de heffingsambtenaar de woning met andere vergelijkbare woningen, de referentiewoningen. Deze referentiewoningen moeten goed vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijking moet onder andere betrekking hebben op uitstraling, verkoopdatum rond waardepeildatum, ligging, gebruikersoppervlakte en bouwjaar. De heffingsambtenaar moet dus niet alleen een waarde noemen, maar ook duidelijk kunnen maken waarop deze waarde is gebaseerd, met inachtneming van de gebruikte referentiewoningen. De rechtbank merkt in dit kader op dat er geen rechtsregel is die de heffingsambtenaar verbiedt om de door hem voorgestane waarde in elke fase van het geding met nieuwe gegevens te onderbouwen. Het staat de heffingsambtenaar dus vrij om in beroep – naar de mening van de heffingsambtenaar – betere referentiewoningen in te brengen of achterwege te laten.
3.12.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen zoals de aangebouwde garage, de aanbouw en de zolder afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij de woning correcties toegepast voor het afwijkende voorzieningenniveau, de uitstraling, de doelmatigheid, de kwaliteitstoestand en de onderhoudstoestand ten opzichte van de referentiewoningen. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
3.13.
Belanghebbende betwist dat bij de waardebepaling van de woning voldoende rekening is gehouden met de minder gunstige ligging van haar woning in vergelijking met de referentiewoningen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij wel degelijk rekening heeft gehouden met de mindere ligging van de woning ten opzichte van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft namelijk een correctie toegepast op de grondstaffel die gebruikt is bij de berekening van de grondwaarde van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning waardoor de stelling van belanghebbende niet wordt gevolgd.
3.14.
Belanghebbende betwist dat bij de waardebepaling van de woning voldoende rekening is gehouden met het achterstallige onderhoud van de woning. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat alle KOUDV-factoren op onder gemiddeld (factor 2) zijn gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft bij de waardering een neerwaartse correctie van in totaal € 45.000 heeft toegepast. Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee voldoende rekening gehouden met het achterstallige onderhoud van de woning.
3.15.
Belanghebbende stelt zich daarnaast op het standpunt dat er onvoldoende rekening is gehouden met het gedateerde energielabel van de woning. De rechtbank stelt dat dat de woning en de referentiewoningen in dezelfde periode zijn gebouwd. De mate van duurzaamheid zit dus verdisconteerd in de verkoopcijfers. Belanghebbende heeft niet verder onderbouwd dat het duurzaamheidsniveau van de woning van dien aard is dat dit een neerwaartse correctie rechtvaardigt. Deze stelling van belanghebbende wordt dan ook niet gevolgd.
3.16.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
5.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.