Uitspraak
200202645/1.
Datum uitspraak: 9 april 2003
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de raad van de gemeente Maastricht,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank te Maastricht van 5 april 2002 in het geding tussen:
[partij], wonend te [woonplaats]
en
appellant.
1. Procesverloop
Bij besluit van 7 september 1999 heeft appellant een verzoek van
[partij] om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO) afgewezen.
Bij besluit van 19 december 2000 heeft de raad, overeenkomstig het advies van de Commissie voor de Bezwaarschriften van 25 september 2000, het door [partij] gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 5 april 2002, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank te Maastricht (hierna: de rechtbank) het door [partij] ingestelde beroep gegrond verklaard en de bestreden beslissing op bezwaar vernietigd. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft appellant bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 15 mei 2002, hoger beroep ingesteld. De gronden zijn aangevuld bij brief van 30 mei 2002. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brief van 1 juli 2002 heeft [partij] van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 20 januari 2003, waar appellant, vertegenwoordigd door mr. D.A. Nymeijer, ambtenaar bij de gemeente, en [partij], vertegenwoordigd door mr. A.A. van den Brand, advocaat te Maastricht, vergezeld van [echtgenoot] van [partij], en [architect], zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. [partij] is sedert oktober 1975 eigenaar van de aan elkaar gebouwde panden [locaties] te [plaats]. Blijkens de akte van levering heeft [partij] de panden gekocht “ter wederbelegging van haar persoonlijk toebehorende gelden”. [partij] heeft de panden na aankoop in vier woonappartementen verdeeld die zij verhuurt.
2.1.1. [partij] heeft verzocht om vergoeding van de schade, die zij stelt te lijden ten gevolge van de besluiten van 14 mei 1992 tot verlening van vrijstelling ex artikel 19 van Pro de WRO ten behoeve van de bouw van het zogenoemde Europahave-complex. Dit complex bestaat uit een kantoor aan de Akersteenweg/Mockstraat, 46 woningen met bergingen aan de Mockstraat, en 99 woonappartementen, kantoren en een parkeerkelder aan de Akersteenweg, Sibemaweg, Mockstraat en de Adelbert van Scharnlaan. Volgens [partij] heeft de bouw van het Europahave-complex geleid tot een verlies van uitzicht, vermindering van zon- en daglichttoetreding en parkeeroverlast, waardoor de panden [locaties] in waarde zijn gedaald.
2.2. Voor de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor de indiener van dat verzoek in een nadeliger positie is komen te verkeren waardoor hij schade lijdt of zal lijden. Daartoe dient de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel te worden vergeleken met het voordien geldende regime.
2.3. Appellant heeft zich, in overeenstemming met het terzake door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) uitgebrachte advies van mei 1999, op het standpunt gesteld dat [partij] door de verleende vrijstellingen in een planologisch nadeliger situatie is komen te verkeren, doch dat daaruit geen schade voortvloeit in de vorm van een waardevermindering van de panden [locaties], zodat er geen reden is voor toekenning van een schadevergoeding. Volgens appellant hebben de vrijstellingsbesluiten niet geleid tot enige aantoonbare inkomensschade en hebben zij evenmin enig waardedrukkend effect tot gevolg gehad in de vorm van vermogensschade.
2.4. Het hoger beroep richt zich allereerst tegen het – op het advies van
24 juli 2001 van de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (hierna: StAB) gebaseerde – oordeel van de rechtbank dat appellant in het kader van de schadebeoordeling ten onrechte geen betekenis eraan heeft toegekend dat het pand [locatie] is aan te merken als een eengezinswoning en het pand [locatie] op eenvoudige wijze, zonder ingrijpende verbouwing, geschikt te maken is als eengezinswoning.
2.4.1. De panden [locaties] hadden oorspronkelijk de functie van eengezinswoningen. [partij] heeft de panden na aankoop niet als zodanig in gebruik genomen of geëxploiteerd, doch in vier zelfstandige woonruimten verdeeld die zij verhuurt. Een herstel van de oorspronkelijke functie van eengezinswoningen is niet uitvoerbaar zonder het treffen van bouwkundige voorzieningen. Er zijn geen aanwijzingen dat [partij] voornemens is die voorzieningen te treffen. Onder deze omstandigheden hoefde appellant geen rekening te houden met een mogelijk gebruik van de panden als eengezinswoningen; appellant kon de gestelde waardevermindering van de panden als eengezinswoning buiten beschouwing laten.
2.5. Appellant heeft voorts betoogd dat de StAB en de rechtbank hebben miskend dat de panden hun hoogste waarde ontlenen aan de verhuurbaarheid van de woonappartementen.
2.5.1. Vast staat dat [partij] de panden bedrijfsmatig exploiteert door de woonappartementen in die panden te verhuren. Gelet hierop heeft appellant zich terecht op het standpunt gesteld dat voor de beoordeling van de zich mogelijk voordoende schade van doorslaggevende betekenis is of de te genereren huurinkomsten uit de panden door de planologische wijziging beïnvloed zijn. Niet is gebleken dat de bouw van het Europahave-complex heeft geleid tot een leegstand van de appartementen. Evenmin is – aan de hand van objectieve gegevens – gebleken dat de bouw van het Europahave-complex heeft geleid tot een verlaging van de huren, waardoor de huuropbrengsten zijn verminderd.
Het betoog van [partij] dat de panden ook in waarde kunnen zijn gedaald zonder dat de mogelijkheden tot verhuur zijn verminderd, leidt niet tot een andere conclusie, nu in dit geval aannemelijk is dat de huuropbrengsten bepalend zijn voor de marktwaarde van de panden als beleggingsobject en – nu niet is gebleken van verminderde huuropbrengsten – er geen reden is om aan te nemen dat de huuropbrengsten de marktwaarde nadelig zullen beïnvloeden. Het oordeel van appellant dat in dit geval geen sprake is van op de voet van artikel 49 van Pro de WRO voor vergoeding in aanmerking komende schade in de vorm van inkomens- of vermogensschade, is dan ook juist.
Het vorenoverwogene betekent dat, anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, appellant niet in strijd met het bepaalde in de artikelen 3:2 en 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht heeft gehandeld, door in het kader van de beoordeling van de schade uitsluitend een verband te leggen met de exploitatiemogelijkheden van de panden.
2.6. Appellant heeft evenmin in strijd gehandeld met het gelijkheidsbeginsel door aan de eigenaar van het pand Mockstraat 16, die ten tijde van het onherroepelijk worden van de besluiten tot verlening van vrijstelling ex artikel 19 van Pro de WRO nog de bewoner was van dat pand, een planschadevergoeding toe te kennen.
2.7. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak moet worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het bij de rechtbank ingestelde beroep alsnog ongegrond verklaren.
2.8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank te Maastricht van 5 april 2002, AWB 01 / 200;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. C.M. Ligtelijn-van Bilderbeek, Voorzitter, en mr. H. Troostwijk en mr. M.G.J. Parkins-de Vin, Leden, in tegenwoordigheid van mr. C. Sparreboom, ambtenaar van Staat.
w.g. Ligtelijn-van Bilderbeek w.g. Sparreboom
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 9 april 2003
195-401.