ECLI:NL:RBROT:2024:6443 - Rechtbank Rotterdam - Afwijzing verzoek tegemoetkoming planschade door windpark...

Uitspraak

Rechtbank Rotterdam

Bestuursrecht

zaaknummer: ROT 21/4198

uitspraak van de meervoudige kamer van 14 juni 2024 in de zaak tussen

[eiseres], te [plaatsnaam], eiseres,

gemachtigde: mr. A.P. Cornelissen,

het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam, verweerder,

gemachtigde: mr. drs. M.A.C. Kooij.

Procesverloop

Bij besluit van 30 juni 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder de aanvraag van eiseres om een tegemoetkoming in planschade voor 445 woningen in de kernen Geervliet en Heenvliet afgewezen.

Bij besluit van 22 juni 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 april 2024. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, vergezeld van [naam 1] (directeur/bestuurder). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam 2], werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (de SAOZ).

Overwegingen

1.1.

Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Op 1 januari 2024 is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels van overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wro. In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald. De door eiseres in de aanvraag van 17 juli 2017 aangewezen oorzaak van de gestelde schade is een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro. Dat betekent dat in dit geval de Wro, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.

1.2.

Het overige wettelijk kader is vermeld in de bijlage die onderdeel uitmaakt van deze uitspraak.

2. Op 19 december 2013 heeft de raad van de gemeente Rotterdam het bestemmingsplan “Botlek-Vondelingenplaat” vastgesteld. Het bestemmingsplan maakt de realisatie van het windpark Hartelbrug II ter plaatse mogelijk. Meer concreet staat het plan de realisatie van acht windturbines met een maximale tiphoogte van 150 meter toe, met een totaal vermogen van 24 megawatt. Dit bestemmingsplan is met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 3 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4337, onherroepelijk geworden.

3. Na ontvangst van het verzoek van eiseres om een tegemoetkoming in planschade voor de 445 woningen in de kernen Geervliet en Heenvliet heeft verweerder planschadeadviseur de SAOZ om advies gevraagd. Samengevat wordt in de aanvraag gesteld dat de huurders van de woningen van eiseres veel overlast ondervinden van dit windpark en dat zij in haar hoedanigheid als verhuurder en eigenaar van deze woningen voor waardevermindering van het woningbezit vreest. Deze turbines veroorzaken voor de huurders hinder door onder meer geluid en slagschaduw, maar ook door aantasting van het uitzicht. Juni 2020 heeft de SAOZ advies uitgebracht.

4. Het primaire besluit heeft verweerder gebaseerd op het advies van de SAOZ. De SAOZ heeft geadviseerd tot afwijzing van de aanvraag; enerzijds omdat een deel van de huurwoningen meer dan 600 meter verwijderd is van de dichtstbijzijnde windturbine en de schade daar niet uitkomt boven het normaal maatschappelijk risico van 3,5%, anderzijds omdat bij het andere deel van de huurwoningen geen sprake is van een waardevermindering. De SAOZ baseert deze laatste conclusie op de omstandigheid dat eiseres geen planologisch nadeel van het windpark heeft ondervonden in de vorm van verminderde huuropbrengsten en verminderde verhuurbaarheid van de woningen. Volgens de SAOZ is dit het geval, omdat de aard en de ernst van de ruimtelijke gevolgen van de turbines van het windpark beperkt zijn en de huurprijzen bovendien niet zijn gedaald. De SAOZ wijst er verder op dat er ook geen sprake is van leegstand van woningen.

5. Bij het bestreden besluit heeft verweerder, onder overneming van het advies van de Algemene Bezwaarschriftencommissie (ABC) van 6 april 2021, het primaire besluit gehandhaafd en de bezwaren ongegrond verklaard.

5.1.

De ABC stelt in haar advies voorop dat het bezwaar van eiseres enkel ziet op het advies van de SAOZ voor de (170) woningen die binnen de afstand van 600 meter ten opzichte van de turbines zijn gelegen. De ABC beperkt zich in haar advies dan ook tot deze woningen.

5.2.

Voor het bezwaar van eiseres dat het planologisch nadeel door de SAOZ ten onrechte als beperkt is gekwalificeerd, verwijst de ABC naar de uitspraak van de Afdeling van 6 november 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3735. De conclusie van de Afdeling luidde in die uitspraak: “De conclusie is dat in hetgeen [appellant sub 2] en anderen en [partij C] hebben aangevoerd geen grond is gelegen voor het oordeel dat het college de door de SAOZ gemaakte planvergelijkingen niet in redelijkheid aan de onderscheiden besluiten van 6 juli 2017 ten grondslag heeft kunnen leggen".

De ABC ziet in het bezwaarschrift geen aanknopingspunt om daarover thans anders te oordelen. De ABC ziet niet in waarom, nu de Afdeling in bovengenoemde uitspraak al heeft geoordeeld dat verweerder de door de SAOZ gemaakte planvergelijkingen aan de onderscheiden besluiten ten grondslag heeft kunnen leggen, daar in het onderhavige bezwaar anders over geoordeeld zou moeten worden.

5.3.

Wat betreft het aspect ‘geluid’ verwijst de ABC naar de rechtsoverwegingen 10.2. en 10.3. van de uitspraak van de Afdeling van 6 november 2019. De ABC concludeert dat uit de aangehaalde rechtsoverwegingen blijkt dat de SAOZ bij de beoordeling een juist gewicht heeft toegekend aan het aspect ‘geluid’, ook in relatie tot de door eiseres gestelde “bijzondere lokale omstandigheden” in Heenvliet en Geervliet.

5.4.

De stelling van eiseres dat er sprake is van financieel nadeel als gevolg van lagere leencapaciteit is gebaseerd op de vooronderstelling dat de woningen in waarde zouden zijn gedaald. De SAOZ is echter van oordeel dat de woningen niet in waarde zijn gedaald. De huren zijn niet verlaagd en de leegstand is qua frequentie en duur niet toegenomen. Het waardeniveau van de woningen is niet gewijzigd en daarmee ook de financieringscapaciteit niet. Bovendien is niet gebleken dat eiseres op en rond de peildatum regelmatig haar woningen heeft verkocht.

De ABC kan de SAOZ hierin volgen en is van mening dat op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusie van het advies van de SAOZ ten grondslag zijn gelegd en dat deze conclusie niet onbegrijpelijk is.

5.5.

Ter zake van de vermeende schade door het niet (kunnen) verhogen van de huurprijzen heeft de SAOZ het volgende opgemerkt.

“Het huurniveau wordt in de markt bepaald door diverse omstandigheden, zoals vraag en aanbod, de ligging, de kwaliteit van de woning en de directe omgeving, eventueel beschikbare huurtoeslagen en dergelijke. Beperkte veranderingen in de omgeving zullen in de praktijk geen of weinig effect hebben op de huurwaarde.”

Hieruit leidt de ABC af dat de onderhavige planologische wijziging geen beletsel vormt voor opwaartse aanpassingen van de huur.

6.1.1.

Eiseres stelt zich op het standpunt dat het planologisch nadeel ten onrechte is gekwalificeerd als ‘beperkt’. De enkele verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 6 november 2019 acht eiseres onvoldoende. Ondanks dat eiseres zich in bezwaar op het standpunt heeft gesteld dat een meer gedetailleerde beoordeling - bijvoorbeeld per complex woningen - van het planologisch nadeel plaats had moeten vinden, omdat binnen een straal van 600 meter van de windturbines de afstand, ligging en oriëntatie van de woningen ten opzichte van de turbines varieert, verwijst de SAOZ in haar nadere advies van 1 maart 2021 wederom naar de uitspraak van 6 november 2019, waarin de Afdeling de planvergelijking voor de woningen van de particuliere eisers goedkeurde en de planologische verslechtering daarvan als ‘beperkt’ kwalificeerde. Nu verweerder deze conclusie vervolgens zonder enige toelichting heeft overgenomen, gaat verweerder niet in op haar bezwaargronden en is eiseres van mening dat van een integrale herbeoordeling van het primaire besluit geen sprake is.

Verweerder gaat er volgens eiseres in het bestreden besluit aan voorbij dat de mate van planologisch nadeel juist in het onderhavige geval sterk kan variëren. Voor een aantal van haar woningen kunnen, ten opzichte van de particuliere woningen waarover de Afdeling in 2019 oordeelde, aanzienlijke verschillen optreden in de mate waarin hinder wordt ondervonden op het gebied van uitzichtverstoring, geluid, slagschaduw en omgevingskarakteristiek. Dit geldt in het bijzonder voor haar woningen die aan de noordranden van Heenvliet en Geervliet, en daarmee het dichtst bij de turbines, zijn gelegen. Eiseres wijst op haar woningen aan de Coolwijkseweg en de Hofkesweg. De omstandigheden ter plaatse van deze woningen kunnen significant verschillen ten opzichte van de locatie van de woningen waarop de Afdelingsuitspraak van 6 november 2019 is gebaseerd, en wel zodanig dat daarbij sprake zou kunnen zijn van een groter planologisch nadeel. Het als ‘beperkt’ aanmerken van het planologische nadeel van al haar woningen maakt het planschadeadvies van de SAOZ ondeugdelijk.

6.1.2.

De conclusie in het advies van de SAOZ van juni 2020 dat sprake zou zijn van een beperkte planologische verslechtering, strookt bovendien niet met de inhoud en bevindingen van de planologische vergelijking die de SAOZ in hoofdstuk 7 van datzelfde advies heeft opgenomen, aldus eiseres. Op het punt van de uitzichtverstoring vindt de SAOZ dat sprake is van een ‘duidelijke aantasting van het uitzicht’ en dus van een planologische verslechtering. Op het gebied van slagschaduw stelt de SAOZ dat de hinder tot het wettelijk toelaatbare maximum beperkt blijft, maar dat hinder zich wel degelijk voordoet. Ten aanzien van de geluidhinder is volgens de SAOZ eveneens sprake van een ‘zekere planologische verslechtering’. De SAOZ erkent dat de windturbines een ‘relevant nadeel’ op het gebied van geluid veroorzaken. Wordt de hinder als gevolg van de genoemde factoren bij elkaar opgeteld, dan kan hieruit volgens eiseres onmogelijk de conclusie worden getrokken dat de planologische verslechtering slechts ‘beperkt’ zou zijn. De conclusie van de SAOZ is in zoverre niet begrijpelijk, zodat verweerder niet van dit advies uit had mogen gaan.

6.1.3.

Eiseres stelt zich daarnaast op het standpunt dat de SAOZ geen rekening heeft gehouden met bijzondere lokale omstandigheden in Geervliet en Heenvliet. Die bijzondere lokale omstandigheden doen zich voor bij zuidelijke en westelijke windrichtingen in de nachtperiode. In dat geval wordt het geluid van de windturbines niet overstemd door het omgevingsgeluid van het Botlekgebied, de snelweg A15 en de Betuweroute. De woningen van eiseres liggen namelijk niet alleen op korte afstand van de windmolens, maar ook in de nabijheid van deze geluidbronnen. De enkele verwijzing van de SAOZ naar de Afdelingsuitspraak van 6 november 2019, maakt niet dat de SAOZ de bijzondere lokale omstandigheden in Heenvliet en Geervliet voldoende in haar planvergelijking heeft betrokken. Dat wordt uitgegaan van de maximale normen van het Activiteitenbesluit en dat het in aanmerking nemen van het omgevingsgeluid daarom niet tot een sterkere mate van geluidshinder zou leiden, is op zichzelf niet doorslaggevend voor de beoordeling van de vraag in hoeverre sprake is van een planologische verslechtering. Feit is dat in de uitspraak van de Afdeling van 13 november 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3820, r.o. 5.1, een mer-beoordelingsbesluit aan de orde was, waarin werd vermeld dat voor inwoners van Heenvliet en Geervliet bijzondere lokale omstandigheden voor geluid zijn geconstateerd en dat daarom maatwerkvoorschriften zijn vastgesteld. Die maatwerkvoorschriften hielden in dat de geluidsniveaus zodanig beperkt zouden moeten worden dat het omgevingsgeluid in de nacht niet zou worden overschreden en zijn noodzakelijk om belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu uit te sluiten. De noodzaak van dergelijke voorschriften duidt op een sterke planologische verslechtering voor zover het geluidhinder betreft. Als gevolg van de aanwezigheid van bijzondere lokale omstandigheden is sprake van een planologische verslechtering die niet beperkt, maar bovengemiddeld is, aldus eiseres.

6.2.

De rechtbank overweegt allereerst dat onbetwist vaststaat dat van de in totaal 445 in de procedure betrokken woningen er 275 objecten meer dan 600 meter verwijderd liggen van de dichtstbijzijnde windturbine. In de meergenoemde uitspraak van de Afdeling van 6 november 2019 is het normaal maatschappelijk risico (NMR) bepaald op 3,5% en is overwogen dat de omvang van de waardevermindering primair afhankelijk is van de afstand tussen het betrokken object en de dichtstbijzijnde windturbine. Gebleken is dat op een afstand vanaf circa 600 meter en verder de waardevermindering nergens uitkwam boven 3,5% van de maatgevende waarde. In haar advies van juni 2020 heeft de SAOZ aangegeven dat dit betekent dat van alle door eiseres in de aanvraag betrokken objecten die verder dan 600 meter van de dichtstbijzijnde windturbine verwijderd zijn, op voorhand geconcludeerd kan worden dat een eventueel nadeel niet uitstijgt boven het NMR. Dit heeft de SAOZ ertoe gebracht dat zij voor de vraag of er sprake is van een waardevermindering verder alleen is uitgegaan van de resterende 170 woningen van eiseres.

Eiseres heeft in het beroepschrift noch ter zitting hiertegen beroepsgronden aangevoerd. Dit betekent dat de rechtbank zich bij haar beoordeling van de afwijzing van het planschadeverzoek van eiseres zal beperken tot de voornoemde 170 woningen die zich bevinden binnen een straal van 600 meter van de dichtstbij gelegen windturbine.

6.2.1.

Anders dan eiseres, is de rechtbank van oordeel dat zowel verweerder als de SAOZ wel zijn ingegaan op haar bezwaar, dat het planologisch nadeel ten onrechte is gekwalificeerd als ‘beperkt’. Dat dit alleen niet is gebeurd op de wijze die eiseres wenselijk acht, maakt niet dat er in zoverre geen integrale herbeoordeling van het primaire besluit heeft plaatsgevonden. Grofweg heeft verweerder (wederom) verwezen naar de bevestiging van de kwalificatie van het planologisch nadeel als ‘beperkt’ door de Afdeling in haar uitspraak van 6 november 2019, die betrekking had op planschade in hetzelfde gebied en als gevolg van dezelfde ruimtelijke oorzaak, te weten het project met de windturbines. Daarin heeft de Afdeling de bevindingen van de SAOZ zonder voorbehoud en integraal beoordeeld en gevolgd ten aanzien van alle aspecten, te weten: uitzicht, geluid, slagschaduw en omgevingskarakteristiek. In hetgeen eiseres heeft aangevoerd ziet de rechtbank niet in waarom, nu de Afdeling in bovengenoemde uitspraak al heeft geoordeeld dat verweerder de door de SAOZ gemaakte planvergelijkingen aan de onderscheiden besluiten ten grondslag heeft kunnen leggen, daar in dit geval anders over geoordeeld zou moeten worden. De rechtbank ziet in het door eiseres gestelde geen aanknopingspunten voor de conclusie dat een meer gedetailleerde beoordeling per woning tot een ander resultaat zal leiden. Dat hiervan sprake zou kunnen zijn heeft eiseres in beroep niet aan de hand van een deskundige contra-expertise aangetoond noch anderszins aannemelijk gemaakt. De SAOZ heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd dat en waarom de door eiseres voorgestane individuele benadering niet tot een andere kwalificatie van het planologisch nadeel kan leiden.

6.2.2.

De rechtbank overweegt daarnaast dat de SAOZ een planologische vergelijking heeft gemaakt die overeenkomt met die waarop de uitspraak van de Afdeling van 6 november 2019 ziet. Kort gezegd brengt de realisering van het windpark qua bebouwingsmogelijkheden in planologisch opzicht een verzwaring met zich mee, aangezien bouwwerken mogelijk worden gemaakt met een veel hogere bouwhoogte (tiphoogte: 150 meter) dan voorheen mogelijk was. Dit kan in beginsel leiden tot een (waarde)vermindering vanwege het uitzicht en de situeringswaarde, alsmede vanwege aan windturbineparken inherente vormen van hinder, zoals geluid- en slagschaduwhinder. Daarbij is wel van belang dat het windpark in een sterk door bedrijvigheid gedomineerde omgeving is gerealiseerd. Van een “rustig” gebied kon ook in de oude situatie niet worden gesproken. Niettemin is er als gevolg van de aanmerkelijke verruiming van de maatvoering van de toegestane windturbines sprake van een daaraan inherent planologisch nadeel. De mate van planologisch nadeel heeft de SAOZ bepaald aan de hand van de aspecten “uitzicht / omgevingskarakteristiek”, “slagschaduwhinder” en “geluid”, zoals kort onder r.o. 6.1.2. is weergegeven. Eiseres weerspreekt de door de SAOZ gemaakte planvergelijking in zoverre niet. Zij kan zich echter niet vinden in de kwalificatie dat de planologische verslechtering slechts ‘beperkt’ zou zijn. Zij wenst het planologisch nadeel zwaarder te waarderen dan de SAOZ. Uit vaste rechtspraak van de Afdeling volgt dat verweerder bij zijn besluit op een verzoek om planschadevergoeding van een advies mag uitgaan, indien uit het advies van een door hem benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 3 maart 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BL6224). Om van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van de SAOZ te kunnen spreken, vereist de rechtspraak dat (in een tegenadvies) draagkrachtig wordt gemotiveerd waarom de in het beoordeelde advies gehanteerde uitgangspunten onjuist of onvolledig zijn. Zie onder meer de Afdelingsuitspraak van 6 maart 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ3393, r.o. 6.3. Dat tussen eiseres en de SAOZ een verschil van inzicht bestaat over de waardering van het planologisch nadeel, betekent niet dat eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat het door de SAOZ verrichte onderzoek op dit onderdeel onzorgvuldig of onvolledig is geweest, dan wel dat de SAOZ de ernst van de planologische verslechtering heeft onderschat. De rechtbank is van oordeel dat de onderhavige kwalificatie van het planologisch nadeel, gelet op de schadefactoren en de waardering daarvan door de SAOZ, navolgbaar is. Niet gezegd kan worden dat de vastgestelde kwalificatie niet in de lijn ligt van de bevindingen hierover in het deskundigenverslag. Eiseres heeft geen deskundigenrapport overgelegd of op andere wijze onderbouwd dat de kwalificatie gebrekkig is. Uit de beroepsgronden van eiseres blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies op dit onderdeel. Verweerder mocht naar het oordeel van de rechtbank daarom bij zijn besluitvorming uitgaan van het advies van de SAOZ, omdat het voldoet aan de in vaste rechtspraak geformuleerde vereisten.

6.2.3.

De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat de SAOZ in haar advies geen rekening heeft gehouden met bijzondere lokale omstandigheden in Geervliet en Heenvliet. Uit rechtsoverweging 10.2 en volgende van de uitspraak van de Afdeling van 6 november 2019 volgt dat de SAOZ een juist gewicht heeft toegekend aan het aspect “geluid”, ook in relatie tot de door de eiseres gestelde bijzondere lokale omstandigheden in Heenvliet en Geervliet. De verwijzing naar de Afdelingsuitspraak van 13 november 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3820, doet hier niet aan af. De daarin genoemde en geconstateerde bijzondere lokale omstandigheden voor geluid wijken niet af van de meergenoemde Afdelingsuitspraak van 6 november 2019. Dat in dit kader voor het omgevingsgeluid in de nacht voorschriften in de vorm van maatwerkvoorschriften dan wel voorschriften in het kader van een omgevingsvergunning beperkte milieutoets noodzakelijk zijn, is in beide uitspraken meegewogen. Daarbij heeft de Afdeling in de uitspraak van 13 november 2019 overigens onder r.o. 9.1. geoordeeld dat zij geen aanleiding ziet voor het oordeel dat verweerder ten onrechte niet deze strengere maatregelen als voorschrift aan de omgevingsvergunning beperkte milieutoets heeft verbonden. Het toekennen van een andere kwalificatie aan het aspect “geluid” acht de rechtbank zowel in het licht van het vorenstaande als op grond van de ondubbelzinnige uitspraak van de Afdeling op dit punt, niet aan de orde.

7.1.1.

Eiseres stelt zich verder op het standpunt dat in het bestreden besluit ten onrechte wordt gesteld dat de lagere financieringscapaciteit geen rechtstreeks, ruimtelijk relevant gevolg is van de planologische wijziging. Het woningbezit fungeert immers als borgstelling voor leningen die door haar worden afgesloten, waardoor de hoogte van de woningwaarde bepaalt onder welke voorwaarden leningen kunnen worden verkregen voor het financieren van investeringen.

7.1.2.

Los hiervan blijkt uit het bestreden besluit volgens eiseres niet dat verweerder heeft aangetoond dat (en welke) woningen van eiseres niet in waarde zijn gedaald. Dat niet is gebleken van een verlaging van de huren of van een toename van de leegstand, acht eiseres onvoldoende. Uit de uitspraak van de Afdeling van 30 januari 2019, waar de SAOZ in haar advies naar verwijst, blijkt dat bij het taxeren van huurwoningen in ieder geval de woningwaarde voor en na de planologische wijziging moet worden berekend, óók als niet zou zijn gebleken dat de woning is komen leeg te staan of minder huuropbrengsten heeft gegenereerd. Van geen enkele woning heeft verweerder echter de woningwaarde berekend. Dat de huurprijzen die eiseres hanteert (nu nog) niet zijn verlaagd en dat de leegstand (nu nog) niet is toegenomen, maakt dat niet anders. Ook heeft de SAOZ in haar planschadeadvies ten onrechte geen rekening gehouden met de omstandigheid dat zij de huurprijzen als gevolg van de planologische verslechtering niet kan verhogen.

7.1.3.

Daar komt bij dat verweerder niet duidelijk maakt of en welke huurwaardekapitalisatiefactor is gehanteerd, aldus eiseres. De SAOZ meldt in haar advies van juni 2020 alleen - in algemene zin - dat de marktwaarde wordt bepaald door de huurwaarde van een object te relateren aan een kapitalisatiefactor. Uit de rechtspraak van de Afdeling volgt echter expliciet dat in een planschadeadvies moet worden onderbouwd op welke wijze de gebruikte kapitalisatiefactor tot stand is gekomen. Zie onder meer de uitspraak van de Afdeling van 14 juli 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1523, r.o. 7.2. Met andere woorden: er moet niet alleen een kapitalisatiefactor worden gebruikt, maar de keuze voor zo'n factor moet ook worden gemotiveerd. Deze omissies in het planschadeadvies heeft verweerder ten onrechte niet opgemerkt.

De SAOZ heeft volgens eiseres bovendien ten onrechte geen rekening gehouden met de planschade die ontstaat op het moment van de verkoop van een woning, vergeleken met de prijs die een koper zou hebben geboden direct voorafgaand aan het schadeveroorzakende besluit. Verweerder kan zich niet, zonder eerst de woningwaarde van eiseres te taxeren, op het standpunt stellen dat het primaire rendement niet is aangetast omdat rond de peildatum niet zou zijn gebleken van verkoop van woningen van eiseres.

Eiseres kan ook de stelling van verweerder niet volgen dat de verhuurde staat en de beperkte aard en ernst van de inbreuk de redenen vormen om de verhuurde woningen niet over één kam te scheren met de koopwoningen in Heenvliet en Geervliet. Eiseres ziet niet in waarom de omgeving van de woningen voor haar huurders van minder belang is.

7.2.1.

Dat de waardevermindering van het woningbezit gevolgen heeft voor de financieringscapaciteit, acht de rechtbank, wat daarvan overigens ook zij, een consequentie die kennelijk door derden wordt verbonden aan de gevolgen van een planologische maatregel, maar dat maakt dit nog geen rechtstreeks gevolg van de schadeveroorzakende maatregel zelf. Een en ander blijkt uit vaste rechtspraak op dit punt. Zie onder meer de uitspraak van de Afdeling van 6 juli 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR0494. De gestelde lagere financieringscapaciteit vanwege de waardedaling van de woningen, waarvan vooralsnog niet is gebleken, vloeit dus niet rechtstreeks voort uit het schadeveroorzakende bestemmingsplan, maar is een gesteld gevolg van een beslissing van privaatrechtelijke aard en niet een ruimtelijk gevolg van de wijziging van de bestemming.

7.2.2.

Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er eerst een noodzaak tot taxatie van de woningwaarde voor en na de planologische wijziging als er sprake is van een financieel nadeel. De rechtbank overweegt in dit verband dat de SAOZ, ter zake van de 170 woningen voor de bepaling van eventueel nadeel, is uitgegaan van de huurwaardekapitalisatiemethode, wat volgens toepasselijke rechtspraak, waaronder de uitspraak van de Afdeling van 17 september 2008, ECLI:NL:RVS:2008:BF0969, bij verhuurde woonruimte een gangbare taxatiemethode is. Het enkele feit dat verschillende methoden bestaan om schade te berekenen betekent daarom dan ook niet dat de huurwaardekapitalisatiemethode hier niet door de SAOZ kon worden gehanteerd. Daarbij is tevens van belang dat in de aanvraag ten aanzien van de omvang van de gevraagde tegemoetkoming geen schadeberekening is gemaakt (en dus ook geen taxatiemethode is gebruikt), maar is volstaan met een verwijzing naar andere c.q. eerdere planschadeprocedures die betrekking hadden op het project “Hartelbrug II”. De SAOZ heeft aangegeven bij de huurwaardekapitalisatiemethode bekende transactiegegevens te gebruiken, waarbij de marktwaarde wordt bepaald door de huurwaarde van een object te relateren aan een kapitalisatiefactor. De fluctuatie van de hoogte van de huurwaarde is daarbij een belangrijke indicatie of er sprake is van financieel nadeel.

De gronden van beroep noch het verhandelde ter zitting bieden de rechtbank grond voor het oordeel dat er van een waarneembaar negatief effect in het rendement sprake is dan wel is geweest. Niet blijkt dat de huurprijzen zijn gedaald en evenmin is gebleken van andere factoren die op een verminderde aantrekkelijkheid (en dus een lagere waarde) zouden kunnen wijzen, zoals bijvoorbeeld meer of langduriger leegstand van woningen. Ook heeft eiseres aangetoond noch aannemelijk gemaakt dat zij woningen (ver onder de waarde) heeft moeten verkopen dan wel dat zij de huren niet heeft kunnen/mogen verhogen.

Omdat de huurwaarde en het benodigde/gewenste rendementspercentage in essentie gelijk zijn gebleven, heeft de SAOZ zich niet ten onrechte op het standpunt gesteld dat per peildatum geen sprake is geweest van aanwijsbare vermogensschade.
Dat, aldus eiseres, bij het taxeren van huurwoningen in ieder geval de woningwaarde voor en na de planologische wijziging moet worden berekend, óók als niet zou zijn gebleken dat de woning is komen leeg te staan of minder huuropbrengsten heeft gegenereerd, volgt naar het oordeel van de rechtbank niet uit vaste rechtspraak, zoals bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 30 januari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:250, en vloeit evenmin voort uit de uitspraak van de Afdeling van 9 april 2003, ECLI:NL:RVS:2003:AF7018. Dat geschil zag ook op het bedrijfsmatig exploiteren van woonruimte. In dat verband heeft de Afdeling overwogen dat het voor de beoordeling van de zich mogelijk voordoende schade, van doorslaggevende betekenis is of de te genereren huurinkomsten uit de panden door de planologische wijziging beïnvloed zijn.
Dat eiseres de huurprijzen niet zou kunnen verhogen als gevolg van de beperkte planologische verslechtering, is niet aannemelijk geworden.

Het vorenstaande betekent naar het oordeel van de rechtbank dat verweerder in het kader van de beoordeling van de schade niet ten onrechte uitsluitend een verband heeft gelegd met de exploitatiemogelijkheden van de woningen. Nu onbetwist vaststaat dat er geen sprake is van leegstand noch van daling van de huuropbrengsten, is er geen reden schade aan te nemen.

7.2.3.

In het licht van al wat hiervoor is overwogen, waarin is vastgesteld dat er geen relevant nadeel is ondervonden als gevolg van de planologische maatregel, is de rechtbank van oordeel dat er niet ten onrechte voor is gekozen om van een gedetailleerde taxatie per woning af te zien. Verder heeft verweerder voldoende gemotiveerd dat en waarom de beoordeling van het woningbezit van eiseres anders uitpakt dan de beoordeling van individuele koopwoningen elders in het gebied.

8. Gelet op al het voorgaande deelt de rechtbank de conclusie van verweerder dat de aanvraag van eiseres om een tegemoetkoming in planschade voor de in geding zijnde woningen in de kernen Geervliet en Heenvliet moet worden afgewezen. Het beroep is ongegrond.

9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. V. van Dorst, voorzitter, en mr. R.J.P. Ferwerda en

mr. J.G. Bos, leden, in aanwezigheid van mr. A. Vermaat, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 14 juni 2024.

griffier voorzitter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Bijlage

Wet ruimtelijke ordening

Artikel 6.1

1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.

2. Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is:

a. een bepaling van een bestemmingsplan, beheersverordening of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.3, artikel 3.6, eerste lid, of artikel 3.38, derde of vierde lid;

3. De aanvraag bevat een motivering, alsmede een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming.

4. Een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een oorzaak als bedoeld in het tweede lid, onder a, b, c, e, f of g, moet worden ingediend binnen vijf jaar na het moment waarop die oorzaak onherroepelijk is geworden.

(...)

Artikel 6.2

1. Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager

2. In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager:

a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade;

b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een

gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is:

1. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of

2°. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.

Artikel 6.3

Met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade betrekken burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval:

a. de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak;

b. de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken.

Artikel 6.4a

1. Voor zover schade die op grond van de artikelen 6.1 tot en met 6.3 voor tegemoetkoming in aanmerking zou komen, haar grondslag vindt in een besluit op een verzoek om ten behoeve van de verwezenlijking van een project bepalingen in een bestemmingsplan op te nemen of te wijzigen dan wel een omgevingsvergunning te verlenen voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, anders dan bedoeld in artikel 6.8 of 6.9, kunnen burgemeester en wethouders met de verzoeker overeenkomen dat die schade geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening komt.

2. De verzoeker die een overeenkomst als bedoeld in het eerste lid heeft gesloten, is belanghebbende bij een besluit van burgemeester en wethouders op een aanvraag om tegemoetkoming op grond van artikel 6.1 terzake van de vaststelling van het bestemmingsplan dan wel de verlening van de omgevingsvergunning waarom hij heeft verzocht.

(...)

Artikel 6.5

Indien burgemeester en wethouders een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 6.1 toekennen, vergoeden burgemeester en wethouders daarbij tevens:

a. de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand;

b. de wettelijke rente, te rekenen met ingang van de datum van ontvangst van de aanvraag.