Uitspraak
200304627/1.
Datum uitspraak: 6 mei 2004
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de raad van de gemeente Jacobswoude,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 4 juni 2003 in het geding tussen:
[verzoekers], allen wonend te [woonplaats],
en
appellant.
1. Procesverloop
Bij besluit van 27 april 2001 heeft appellant de verzoeken van [verzoekers] om een schadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), in afwijking van de adviezen van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) van februari 2001, afgewezen.
Bij besluit van 15 mei 2002 heeft appellant, grotendeels in overeenstemming met het advies van de Commissie voor bezwaar- en beroepschriften van 26 februari 2002, het daartegen door [verzoekers] gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 4 juni 2003, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank 's-Gravenhage (hierna: de rechtbank) het daartegen door [verzoekers] ingestelde beroep gegrond verklaard, de bestreden beslissing op bezwaar vernietigd en appellant opgedragen binnen 6 weken na verzending van de uitspraak een nieuw besluit te nemen met inachtneming van hetgeen in de uitspraak is overwogen. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft appellant bij brief van 14 juli 2003, bij de Raad van State ingekomen op15 juli 2003, hoger beroep ingesteld. De gronden zijn aangevuld bij brief van 7 augustus 2003. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brief van 18 augustus 2003 hebben [verzoekers] van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 4 maart 2004, waar appellant, vertegenwoordigd door mr. B.A. Wille, advocaat te Alphen aan de Rijn, en mr. R. van der Plas, ambtenaar bij de gemeente, en [verzoekers], vertegenwoordigd door mr. R. Maat, gemachtigde, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Bij besluit van 28 maart 1995 is vrijstelling verleend krachtens artikel 19 van Pro de WRO van de voorschriften van het bestemmingsplan “Dorpskern 1”, ten behoeve van verlening van een bouwvergunning voor de oprichting van een in twee bouwlagen uitgevoerd appartementencomplex, de “Peppelhof”, bestaande uit 20 seniorenwoningen. Het besluit is op 26 mei 1995 onherroepelijk geworden.
2.2. [verzoekers] hebben verzocht om vergoeding van de schade die, naar zij stellen, als gevolg van dit besluit is ontstaan en die bestaat uit waardevermindering van hun woningen aan de [locatie 1], [locatie 2] en [locatie 3] te [plaats], door verslechtering van de ligging van de woningen en vermindering van hun woongenot door verlies van uitzicht en privacy.
2.3. Ter plaatse geldt het bestemmingsplan “Dorpskern I”. De in geding zijnde gronden hadden hierin voorheen grotendeels de bestemming “recreatie en speelterrein”, op grond waarvan bouwwerken, geen gebouw zijnde, waren toegelaten ten behoeve van de subbestemming speelterrein. Aan de oostrand van het plangebied gold voor een bouwvlak van 150 m2 een bestemming volgens welke dat gebied volledig mocht worden bebouwd met een gebouw ten behoeve van de genoemde subbestemming met een maximale goothoogte van 4 m. Om het plangebied liggen gronden met de bestemming “Groenvoorzieningen”.
Het bestemmingsplan is door de raad vastgesteld op 23 juni 1977 en goedgekeurd door gedeputeerde staten op 24 oktober 1978.
2.4. De SAOZ heeft geadviseerd betrokkenen, in verband met een als gevolg van de vrijstelling opgetreden verslechtering van de planologische situatie door privacyverlies, verlies aan situeringswaarde en verminderd uitzicht, een schadevergoeding toe te kennen van onderscheidenlijk ƒ 15.000,00 (€ 6806,70), ƒ 7.500,00 (€ 3403,35) en ƒ 5.000,00 (€ 2268,90).
2.5. Bij de beslissing op bezwaar heeft appellant, in afwijking van deze adviezen, zijn besluit in primo tot afwijzing van de verzoeken gehandhaafd. Hij heeft daarbij overwogen dat veranderingen in de planologische situatie in beginsel behoren tot het normaal maatschappelijk risico en dat van schadevergoeding ingevolge artikel 49 van Pro de WRO slechts sprake kan zijn als verzoeker onevenredig zwaar getroffen wordt door de maatregel in kwestie. Appellant heeft voorts overwogen dat eventuele schade, gezien de ruimtelijke ontwikkelingen in Nederland en het gegeven dat speelterreinen binnen de bebouwde kom altijd een zekere dynamiek kennen, redelijkerwijze voor rekening van verzoekers dient te blijven wegens voorzienbaarheid van de planologische wijzigingen. Voorts is volgens appellant in het rapport van de SAOZ ten onrechte geen rekening gehouden met de bebouwingsmogelijkheden onder het oude regime en is wat betreft het gebruik geen onevenredig nadeel geconstateerd ten opzichte van het oude regime.
Appellant staat ten slotte tevens op het standpunt dat, gezien de gerealiseerde verkoopprijzen in 1996,1998, 1999 en 2001 voor vergelijkbare woningen aan de Kerklaan, van een negatieve invloed van de planologische mutatie in kwestie op de waarde van de woningen van verzoekers geen sprake is.
2.6. Voorop staat dat, nu appellant de SAOZ heeft benoemd vanwege haar deskundigheid op een terrein waar hij zelf niet (voldoende) deskundig is, het hem weliswaar vrij staat van dit advies af te wijken, doch dat – naar ook de rechtbank heeft overwogen – in een dergelijk geval hoge eisen gesteld worden aan de onderbouwing van die afwijking.
2.7. De Afdeling is met de rechtbank van oordeel dat aan die eisen niet is voldaan.
Allereerst is de in de beslissing op bezwaar gehanteerde maatstaf, dat voor vergoeding van planschade noodzakelijk is dat sprake is van overschrijding van het normaal maatschappelijk risico, niet juist. Naar de Afdeling meermalen heeft overwogen, heeft de wetgever met artikel 49 van Pro de WRO de schade die een belanghebbende lijdt ten gevolge van een planologische wijziging die hem in een nadeliger positie brengt, in beginsel niet voor diens rekening willen laten. De schade dient wel redelijkerwijs geheel of gedeeltelijk ten laste van betrokkene te blijven indien de schadeveroorzakende planologische wijziging voorzienbaar was.
Naar de rechtbank terecht heeft overwogen is in dit geval van voorzienbaarheid geen sprake, nu niet is gebleken dat ten tijde van de aankoop door verzoekers van hun woningen concrete beleidsvoornemens bestonden op grond waarvan de gewraakte planologische ontwikkeling had kunnen worden voorzien.
2.8. Voorts heeft appellant zich ten onrechte op het standpunt gesteld dat de SAOZ geen aandacht heeft besteed aan hetgeen onder het oude regime ter plaatse mogelijk zou zijn geweest. In het SAOZ-advies is daaraan niet voorbijgegaan, doch is daaraan geen doorslaggevende betekenis gehecht.
De rechtbank heeft terecht overwogen dat appellant bij zijn oordeel het onderscheid heeft miskend tussen de gevolgen van de aanwezigheid van een wooncomplex met meer woonlagen enerzijds en het meer seizoensgebonden gebruik van een speelterrein en de in het kader van die bestemming toegestane bouwwerken, niet zijnde gebouwen anderzijds.
De rechtbank heeft voorts met juistheid overwogen dat verkoopprijzen en prijsontwikkelingen in de directe omgeving van de woningen van verzoekers niet als maatstaf voor de vergoeding van planschade kunnen gelden, zodat de bestreden beslissing ook in dit opzicht een juiste motivering ontbeert.
2.9. Hetgeen appellant in hoger beroep heeft betoogd leidt niet tot het oordeel dat de rechtbank de beslissing op bezwaar ten onrechte heeft vernietigd. Het betoog dat, gezien de in 1999 gerealiseerde verkoopprijzen voor de panden [locatie 2] en [locatie 3] en de prijsontwikkelingen van de woningen ter plaatse over de periode 1985-2002, zich geen waardevermindering heeft voorgedaan, moet falen, reeds omdat deze motivering niet ten grondslag is gelegd aan de beslissing op bezwaar. Overigens zou aan de genoemde gegevens ook anderszins geen betekenis toekomen, aangezien deze geen betrekking hebben op de waarde van de panden voor en na het in werking treden van de planologische maatregel in kwestie.
Voorzover appellant in hoger beroep heeft betoogd dat, zo al sprake is van waardevermindering, die zodanig gering is dat deze voor rekening van belanghebbenden dient te blijven, moet dit betoog falen, nu voor de beantwoording van de vraag of schade redelijkerwijze niet of niet geheel ten laste van de verzoeker om schadevergoeding dient te blijven, geen betekenis toekomt aan de (mogelijk) geringe omvang daarvan.
Voorts is, anders dan appellant kennelijk meent, bij de beoordeling van een verzoek om schade ten gevolge van een planologische maatregel evenmin relevant of betrokkene tegen die maatregel rechtsmiddelen heeft aangewend.
2.10. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.11. Appellant dient op na te melden wijze in de proceskosten te worden veroordeeld.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. bevestigt de aangevallen uitspraak;
II. veroordeelt de raad van de gemeente Jacobswoude in de door [verzoekers] in verband met de behandeling van het hoger beroep gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 644,--, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; het bedrag dient door de gemeente Jacobswoude aan [verzoekers] te worden betaald.
Aldus vastgesteld door mr. M.G.J. Parkins-De Vin, Voorzitter, en mr. H.G. Lubberdink, en mr. C.H.M. van Altena, Leden, in tegenwoordigheid van mr. N.T. Zijlstra, ambtenaar van Staat.
w.g. Parkins-de Vin w.g. Zijlstra
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 6 mei 2004
240.