Uitspraak
200405331/1.
Datum uitspraak: 2 maart 2005
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
1. [appellante sub 1], wonend te [woonplaats],
2. de raad van de gemeente Best,
tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Hertogenbosch van 17 mei 2004 in het geding tussen:
appellante sub 1
en
appellant sub 2.
1. Procesverloop
Bij besluit van 26 augustus 2002 heeft appellant sub 2 (hierna: de raad) een verzoek van appellante sub 1 om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), afgewezen.
Bij besluit van 24 februari 2003 heeft de raad het daartegen door [appellante sub 1] gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Dit besluit is aangehecht.
Bij uitspraak van 17 mei 2004, verzonden op 19 mei 2004, heeft de rechtbank 's-Hertogenbosch (hierna: de rechtbank) het daartegen door [appellante sub 1] ingestelde beroep gegrond verklaard, de bestreden beslissing vernietigd en bepaald dat een nieuwe uitspraak moet worden genomen met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellante sub 1] bij brief van 28 juni 2004 en de raad bij brief van 22 juni 2004, beide bij de Raad van State ingekomen op 29 juni 2004, hoger beroep ingesteld. De raad heeft zijn hoger beroep aangevuld bij brief van 26 juli 2004. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brieven van onderscheidenlijk 30 juli 2004 en 24 augustus 2004 hebben de raad en [appellante sub 1] van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 8 december 2004, waar [appellante sub 1] in persoon, bijgestaan door mr. T.M.A. Vervoort, gemachtigde, en de raad, vertegenwoordigd door mr. M.C.L. Walta, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. [appellante sub 1], die eigenares is van een woning op de bovenste etage - in de stukken ook wel aangeduid als penthouse - van een appartementencomplex aan de [locatie] in Best, heeft verzocht om vergoeding van schade in de vorm van waardevermindering van haar woning wegens verlies van privacy, als gevolg van de verlening bij het besluit van 15 februari 2000 van vrijstelling op de voet van artikel 19 van Pro de WRO voor de bouw aan de Rendierhei, tegenover haar woning, van een appartementengebouw met winkels, waaronder een supermarkt, en een ondergrondse parkeergarage.
2.2. Het bestemmingsplan "Woongebied Heivelden", waarvan de vrijstelling is verleend, is op 26 juni 1995 door de raad vastgesteld, op 14 december 1995 door gedeputeerde staten goedgekeurd en op 3 november 1997 onherroepelijk geworden.
In dit plan waren de gronden in kwestie bestemd tot "Wijkcentrum en Wonen, uit te werken door burgemeester en wethouders -WUW-". Ingevolge artikel 5 van Pro de planvoorschriften waren deze gronden onder meer bestemd voor wonen, verkeers- en verblijfsgebied en voor de bij een woonwijk behorende voorzieningen, waaronder detailhandel met een bruto vloeroppervlak van 3500 m2 - waarvan maximaal 800 m2 ten behoeve van een supermarkt - horeca en zakelijke en maatschappelijke dienstverlening. Zowel de bouw van zelfstandige woningen, als woningen op de verdiepingen boven de voorzieningen was toegestaan. Boven de winkels in het westelijk gedeelte was woonbebouwing in maximaal twee lagen toegestaan. De bebouwing was toegelaten na uitwerking van het plan, behoudens anticipatie hierop, na ontvangst van een verklaring van geen bezwaar van gedeputeerde staten. De maximale goothoogte van de bebouwing was 9 meter. Een maximale nokhoogte was niet bepaald.
In het bestemmingsplan was een algemene vrijstellingsbevoegdheid neergelegd voor een afwijking van maximaal 10% van de voorgeschreven maatvoering.
2.3. De vrijstelling strekt tot het binnen het bestemmingsvlak WUW realiseren van meer woonlagen boven de winkels en een groter oppervlak van de supermarkt dan de uitwerkingsregels zouden hebben toegelaten. Bij de vrijstelling is de bouw toegestaan van maximaal 6 woonlagen boven de winkels, met een totale bouwhoogte van circa 21,5 meter.
2.4. De SAOZ heeft geadviseerd [appellante sub 1], in verband met een als gevolg van de planologische wijziging opgetreden verslechtering vanwege aantasting van de privacy, een schadevergoeding toe te kennen van ƒ 25.000,00 (€ 11.344,51).
Bij de primaire beslissing en de beslissing op bezwaar heeft de raad, in afwijking van de adviezen van de SAOZ, het verzoek van [appellante sub 1] om planschadevergoeding afgewezen. De raad heeft zich daarbij, in navolging van een aan hem op 13 februari 2002 uitgebracht advies van Adviesbureau Van Montfoort te Amersfoort (hierna: Van Montfoort), op het standpunt gesteld, dat de nadelen ten gevolge van de wijziging van het planologische regime wegvallen tegen de positieve gevolgen daarvan, zodat per saldo geen sprake is van een planologische verslechtering.
2.5. Voorop gesteld moet worden dat het een bestuursorgaan weliswaar vrij staat om, mede op grond van een nader advies, van een krachtens wettelijk voorschrift uitgebracht advies af te wijken, doch dat in dat geval op het bestuursorgaan wel de plicht rust om, naast het in de gelegenheid stellen van betrokkenen om een reactie te geven op het nader advies, deugdelijk te motiveren om welke redenen van dat advies wordt afgeweken.
2.6. Zoals ook in het advies van Van Montfoort wordt vermeld, is de bebouwing die is gerealiseerd aanmerkelijk hoger dan onder het oude planologische regime was toegestaan en domineert deze vanuit het westen gezien het appartementencomplex aan de Kuiltjeshei, waartoe de woning van [appellante sub 1] aan de [locatie] behoort. Bij realisering van de onder het oude planologische regime maximaal mogelijke bebouwing zou, aldus dit advies, van inkijk van daaruit in de woning van [appellante sub 1] en op de dakterrassen daarvan geen sprake zijn.
Voor de in het advies neergelegde stelling dat bij een afstand welke groter is dan enkele tientallen meters aan een mogelijke inbreuk op de privacy minder zwaar dient te worden getild kan, anders dan wordt gesuggereerd, in de jurisprudentie van de Afdeling in zijn algemeenheid geen steun worden gevonden.
Het gaat hier wat betreft het dichtstbijzijnde deel van het nieuwe complex om een afstand van circa 55 meter. Zeker in de situatie die zich hier voordoet, waarbij een aantal van de woningen van het nieuwe complex recht tegenover en sommige daarvan ook hoger gelegen zijn dan de woning van [appellante sub 1], waarvan de vloerhoogte op 8.56 meter ligt, kan ook bij een dergelijke afstand sprake zijn van een relevante inbreuk op de privacy als gevolg van inkijk. In dit verband is van belang dat de woning [locatie] een drietal dakterrassen heeft en voor het woongenot mede bepalend is dat daarvan zonder last te hebben van inkijk gebruik kan worden gemaakt.
Voorts kan, zeker wanneer dat wordt afgezet tegen de circa 9 meter grotere hoogte van het nieuwe gebouw, niet gezegd worden dat bij een afstand van 55 meter in plaats van 44 meter, als toegestaan onder het oude planologische regime, sprake is van een substantieel grotere afstand.
De bij het advies gevoegde foto's ten slotte laten, evenals de door [appellante sub 1] in hoger beroep overgelegde foto's, heel duidelijk zien dat sprake is van een dominant gebouw, dat vrijwel recht tegenover de woonkamer van [appellante sub 1] is gelegen. Voor de vaststelling, aan de hand daarvan, dat gelet op afstand en zichthoek vanuit het nieuwe gebouw geen onderscheidend zicht in de woning [locatie] en op de dakterrassen mogelijk is, bieden zij onvoldoende steun.
2.7. Het vorenoverwogene leidt tot de conclusie dat hetgeen in het advies van Van Montfoort wordt aangevoerd onvoldoende grondslag vormt voor het daarin neergelegde standpunt, dat de voordelen van het nieuwe gebouw, te weten de grotere afstand, geringere breedte en hoefijzervorm, zouden opwegen tegen de nadelen, waaronder met name het verlies aan privacy, zodat de raad door zijn besluitvorming daarop te baseren het advies van de SAOZ, waarin in het kader van de planologische vergelijking van nagenoeg hetzelfde feitencomplex is uitgegaan, zonder deugdelijke motivering terzijde heeft gelegd.
2.8. Het bestreden besluit is dan ook in strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht.
De rechtbank is tot dezelfde conclusie gekomen. Het hoger beroep van de raad is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient in dit opzicht te worden bevestigd.
2.9. Ten aanzien van de door [appellante sub 1] in hoger beroep naar voren gebrachte bezwaren van procedurele aard, deelt de Afdeling de conclusie van de rechtbank. Zij komt dan ook, met overneming van hetgeen de rechtbank dienaangaande heeft overwogen, niet tot een ander oordeel. Ook het hoger beroep van [appellante sub 1] is derhalve ongegrond.
2.10. Uit het voorgaande volgt dat de aangevallen uitspraak moet worden bevestigd.
2.11. Ter zake van het verzoek van [appellante sub 1] om toekenning van een bijdrage in de kosten van deskundige bijstand met betrekking tot het indienen van het planschadeverzoek wordt, onder verwijzing naar de uitspraak van 26 september 2001, zaaknummer 200100765/1, BR 2002/513, overwogen dat in dit geval het inschakelen van een deskundige bij het indienen van een planschadeverzoek niet redelijkerwijs noodzakelijk was, zodat deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen.
2.12. De raad dient op na te melden wijze in de proceskosten te worden veroordeeld.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. bevestigt de aangevallen uitspraak;
II. veroordeelt de raad van de gemeente Best in de door [appellante sub 1] in verband met de behandeling van het hoger beroep gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 760,38, welk bedrag gedeeltelijk is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; het bedrag dient door de gemeente Best aan [appellante sub 1] te worden betaald.
Aldus vastgesteld door mr. C.M. Ligtelijn-Van Bilderbeek, Voorzitter, en mr. W.D.M. van Diepenbeek en mr. M.A.A. Mondt-Schouten, Leden, in tegenwoordigheid van mr. N.T. Zijlstra, ambtenaar van Staat.
w.g. Ligtelijn-Van Bilderbeek w.g. Zijlstra
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 2 maart 2005
240.