Uitspraak
200410630/1.
Datum uitspraak: 7 september 2005
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellanten], wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak in zaak no. WET 04/219-LAME van de rechtbank Rotterdam van 10 november 2004 in het geding tussen:
appellanten
en
de raad van de gemeente Goedereede.
1. Procesverloop
Bij besluit van 24 april 2003 heeft de raad van de gemeente Goedereede (hierna: de raad) het verzoek van appellanten om planschadevergoeding toegewezen tot een bedrag van € 11.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 29 januari 2002 tot de dag van uitbetaling.
Bij besluit van 11 december 2003 heeft de raad het daartegen door appellanten gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 10 november 2004, verzonden op 16 november 2004, heeft de rechtbank Rotterdam (hierna: de rechtbank) het daartegen door appellanten ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben appellanten bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 28 december 2004, hoger beroep ingesteld. De gronden zijn aangevuld bij brief van 4 februari 2005. Laatstgenoemde brief is aangehecht.
Bij brief van 18 februari 2005 heeft de raad van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 26 mei 2005, waar appellanten, vertegenwoordigd door W. Lobs, makelaar, en de raad, vertegenwoordigd door mr. D.A. Roeland, ambtenaar van de gemeente, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), voorzover hier van belang, kent de gemeenteraad, voorzover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van het besluit omtrent vrijstelling, als bedoeld in artikel 19, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijner laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de verordening, geven burgemeester en wethouders de commissie onder toezending van het verzoekschrift opdracht terzake advies uit te brengen.
Ingevolge artikel 5 van Pro de verordening treedt de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) te Rotterdam als schadebeoordelingscommissie op.
2.2. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologisch regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dienen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregelen te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
2.3. Appellanten stellen schade te hebben geleden ten gevolge van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Goedereede van 23 juni 1999, op 14 oktober 1999 onherroepelijk geworden, tot, voorzover thans van belang, verlening van een vrijstelling op grond van artikel 19 van Pro de WRO. Op grond van die vrijstelling is de bouw van een kantoorpand op het perceel Langeweg 63 in de directe nabijheid van hun woning aan de [locatie 1] mogelijk gemaakt. Voorheen gold ter plaatse het bestemmingsplan "Landelijk Gebied", zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 19 mei 1994, en door het college van gedeputeerde staten goedgekeurd op 20 december 1994, op grond waarvan op het perceel Langeweg 63 de bestemming "Agrarische doeleinden zonder gebouwen (A(z))" rustte.
2.4. Door de raad is erkend dat appellanten door de wijziging van het planologisch regime in een nadeliger positie zijn gekomen. De raad heeft de waardevermindering op de peildatum, zijnde 14 oktober 1999, in overeenstemming met het advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), vastgesteld op € 11.000,00. Hierbij heeft de SAOZ uitzichtverlies, een aangetaste ligging en toegenomen gebruiksintensiteit als waardeverminderende factoren in aanmerking genomen.
2.5. De rechtbank heeft overwogen dat de raad, conform het advies van de SAOZ, niet ten onrechte aan appellanten een vergoeding van € 11.000,00 heeft toegekend.
2.6. Appellanten betogen allereerst dat de rechtbank heeft miskend dat de SAOZ niet is aan te merken als een onafhankelijke deskundige. Gelet op de banden die de SAOZ heeft met gemeentelijke overheden dient de SAOZ volgens appellanten te worden aangemerkt als een "partijdeskundige".
2.6.1. Dat betoog faalt. Vooropgesteld wordt dat, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in onder meer de uitspraak van 28 april 2004 in zaak no.
200304494/1, de SAOZ is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade en dat de raad in beginsel op een door de SAOZ uitgebracht advies mag afgaan. De door de SAOZ gehanteerde wijze van bepaling van de waardevermindering is in beginsel niet onjuist. Appellanten hebben geen feiten en omstandigheden aangedragen die het oordeel rechtvaardigen dat de raad het advies van de SAOZ niet aan de besluitvorming ten aanzien van de planschadevergoeding ten grondslag heeft mogen leggen.
200304494/1, de SAOZ is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade en dat de raad in beginsel op een door de SAOZ uitgebracht advies mag afgaan. De door de SAOZ gehanteerde wijze van bepaling van de waardevermindering is in beginsel niet onjuist. Appellanten hebben geen feiten en omstandigheden aangedragen die het oordeel rechtvaardigen dat de raad het advies van de SAOZ niet aan de besluitvorming ten aanzien van de planschadevergoeding ten grondslag heeft mogen leggen.
2.7. Appellanten betogen voorts dat, anders dan de rechtbank daarover heeft overwogen, zowel het taxatierapport van makelaar W. Lobs als de brief van J.C. Vellekoop alle op de verkoopwaarde van invloed zijnde factoren omvatten.
2.7.1. Dit betoog faalt eveneens. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat deze stukken er, gelet op hun inhoud, geen blijk van geven op een planologische vergelijking te zijn gebaseerd. Dat rapport en die brief kunnen dan ook niet dienen als deskundig tegenrapport.
2.8. Voorts begrijpt de Afdeling het betoog van appellanten waarbij zij wijzen op een zeer moeilijk verhandelbare woning in Hellevoetsluis aldus, dat zij van mening zijn dat de rechtbank heeft miskend dat de raad in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld.
2.8.1. Dit betoog treft evenmin doel. De waardevermindering van de desbetreffende woning, wat daar ook van zij, is geen gevolg van een planologische verslechtering ten opzichte van het bestemmingsplan "Landelijk Gebied" van de gemeente Goedereede, omdat deze woning in een andere gemeente staat en dit bestemmingsplan daar dan ook niet van toepassing is. Er is derhalve reeds hierom geen sprake van gelijke gevallen en dus evenmin van strijd met het gelijkheidsbeginsel.
2.9. Appellanten betogen ten slotte dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de normen aangaande taxaties uitgevoerd in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) afwijken van de waardebepalingen in het kader van artikel 49 van Pro de WRO. Zij stellen dat het merkwaardig is dat twee identieke, gelijktijdig gebouwde en verbouwde woningen - de woning aan de [locatie 2 en de woning aan de [locatie 1] -, waarbij de ene vrij uitzicht zou behouden en de andere dit als gevolg van de bouw van het kantoorpand zou ontberen, een verschil in WOZ-waarde van € 22.290,00 kennen.
2.9.1. De peildatum van de door appellanten bedoelde WOZ-beschikkingen is 1 januari 1999. Bij besluit van 23 juni 1999 heeft het college vergunning verleend voor de bouw van het kantoorpand op het perceel Langeweg 63. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in de uitspraak van 13 oktober 2004 in zaak no.
200403890/1(BR 2005/240), kan de WOZ-waarde van de in geding zijnde woning, anders dan de rechtbank heeft overwogen, een rol spelen in het kader van de bepaling van de omvang van eventuele schade, nadat is vastgesteld dat een in artikel 49 van Pro de WRO genoemde planologische maatregel tot een planologische verslechtering heeft geleid ten opzichte van de mogelijkheden onder het daarvoor geldende planologische regime. Bij het bepalen van de WOZ-waarde wordt niet, zoals bij de planvergelijking, gekeken naar de maximale invulling van het oude regime, maar is vooral de feitelijke situatie bepalend.
200403890/1(BR 2005/240), kan de WOZ-waarde van de in geding zijnde woning, anders dan de rechtbank heeft overwogen, een rol spelen in het kader van de bepaling van de omvang van eventuele schade, nadat is vastgesteld dat een in artikel 49 van Pro de WRO genoemde planologische maatregel tot een planologische verslechtering heeft geleid ten opzichte van de mogelijkheden onder het daarvoor geldende planologische regime. Bij het bepalen van de WOZ-waarde wordt niet, zoals bij de planvergelijking, gekeken naar de maximale invulling van het oude regime, maar is vooral de feitelijke situatie bepalend.
In het thans voorliggende geval is sprake van een planologische verslechtering als hiervoor bedoeld. Appellanten hebben het betoog dat hun woning onder het oude planologische regime een waarde had die € 22.290,00 hoger was dan waarvan de raad bij de planvergelijking is uitgegaan en de raad dit ten onrechte niet in zijn beoordeling heeft betrokken niet nader onderbouwd. Zij hebben dan ook niet aannemelijk gemaakt dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde reeds rekening is gehouden met de toekomstige waardedaling van slechts één van de genoemde woningen als gevolg van meergenoemd kantoorpand. Derhalve heeft de raad zich op het standpunt mogen stellen dat bedoelde WOZ-waarde geen rol kon spelen bij het vaststellen van het schadebedrag.
De rechtbank is terecht, zij het op niet geheel juiste gronden, tot hetzelfde oordeel gekomen.
2.10. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient, met verbetering van de gronden waarop deze berust, te worden bevestigd.
2.11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. W. van den Brink, Voorzitter, en mr. B.J. van Ettekoven en mr. W.D.M. van Diepenbeek, Leden, in tegenwoordigheid van mr. L. Groenendijk, ambtenaar van Staat.
w.g. Van den Brink w.g. Groenendijk
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 7 september 2005
164-465.