Uitspraak
200603862/1.
Datum uitspraak: 7 maart 2007
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de raad van de gemeente Schinnen,
appellant,
tegen de uitspraak in zaak no. AWB 05/964 van de rechtbank Maastricht van 11 april 2006 in het geding tussen:
[wederpartijen]
en
appellant.
1. Procesverloop
Bij besluit van 21 oktober 2004 heeft appellant (hierna: de gemeenteraad) een verzoek van [wederpartijen] om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 31 maart 2005 heeft de gemeenteraad het daartegen door [wederpartijen] gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 11 april 2006, verzonden op die dag, heeft de rechtbank Maastricht (hierna: de rechtbank) het daartegen door [wederpartijen] ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en aan de gemeenteraad opgedragen een nieuw besluit op het gemaakte bezwaar te nemen. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft de gemeenteraad bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 24 mei 2006, hoger beroep ingesteld. Deze brief is aangehecht.
Bij brief van 27 juli 2006 heeft [wederpartijen] van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 5 januari 2007, waar de gemeenteraad, vertegenwoordigd door mr. B.H.J.M. Weijenberg-Habets, ambtenaar in dienst van de gemeente, en [wederpartijen], zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. [wederpartijen], gezamenlijk eigenaar van de woning aan de [locatie] te [plaats] (hierna: de woning), hebben verzocht om vergoeding van de schade, bij hem opgekomen ten gevolge van het besluit van 18 december 2000, waarbij krachtens artikel 19 van Pro de WRO (hierna: de vrijstelling) vrijstelling is verleend ten behoeve van het oprichten van een appartementencomplex op de hoek Altaarstraat-Romenkamp met een nokhoogte van 10 meter, een goothoogte van 8,40 meter, een lengte van circa 55 meter en een diepte van circa 17 meter (hierna: het appartementencomplex). Het is voorzien tegenover de woning. [wederpartijen] stellen dat de waarde van de woning is verminderd door de mogelijkheid dat het appartementencomplex wordt opgericht met de daarmee gepaard gaande aantasting van het uitzicht, de privacy, de leefomgeving en de situering.
2.2. Ter plaatse vigeert het bestemmingsplan 'Oirsbeek'. De grond, gelegen in het oosten van de hoek Altaarstraat-Romenkamp, had ingevolge dit bestemmingsplan de bestemming "Horecadoeleinden". Direct ten zuiden van deze grond ligt een strook van 15 bij 7 meter, waarop de gemengde bestemmingen "Woondoeleinden", "Horeca" en "Detailhandel" lagen. Daarnaast had een klein gedeelte van de grond de bestemming "Erf". De grond, gelegen in het westen van de hoek Altaarstraat-Romenkamp, had de bestemming "Verkeersdoeleinden". Het meest westelijk gelegen deel had de bestemming "Woondoeleinden".
2.3. De gemeenteraad heeft het verzoek ter advisering voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ). Deze heeft hem op 10 december 2003 geadviseerd dat de vrijstelling, wat betreft de aspecten privacy en situeringwaarde/leefomgeving, tot een nadeliger positie voor [wederpartijen] heeft geleid en dat de voor vergoeding in aanmerking komende waardevermindering van de woning op € 13.000,-- wordt getaxeerd.
De gemeenteraad heeft vervolgens aan Gloudemans Taxatie- en adviesbureau (hierna: Gloudemans) een zogenoemde second opinion gevraagd.
Gloudemans heeft de gemeenteraad op 27 juli 2004 geadviseerd dat, zomin wat betreft uitzicht, als wat betreft bouwmassa, voor [wederpartijen] sprake is van een planologisch nadeliger situatie. Wel ontstaat volgens het advies voor hen een nadeliger situatie, wat de inkijk in de woning en daarmee de privacy betreft. De mogelijkheid van oprichting van het appartementencomplex leidt volgens het advies echter tot een verbetering voor de situeringwaarde en leefomgeving van de woning. Een en ander tegen elkaar afwegend, adviseert Gloudemans de gemeenteraad dat geen sprake is van een voor [wederpartijen] planologisch nadeliger situatie.
In het besluit van 21 oktober 2004 heeft de gemeenteraad zich op het standpunt gesteld dat voor [wederpartijen] geen sprake is van planologisch nadeel.
2.4. De gemeenteraad klaagt dat de rechtbank, door de beslissing op het daartegen gemaakte ontoereikend gemotiveerd te achten, heeft miskend dat er geen mogelijkheid van toename van inkijk in de achtertuin is, maar slechts via de ramen aan de voorkant van de woning. De ramen liggen aan de straatkant en daar hadden [wederpartijen] voorheen ook al inkijk. Gelet hierop, is hij ten aanzien van het aspect privacy, in afwijking van de adviezen van de deskundigen, van oordeel dat [wederpartijen] door de vrijstelling niet in een planologisch nadeliger situatie zijn komen te verkeren.
Ook bestrijdt hij dat zijn oordeel ten aanzien van de situeringwaarde onvoldoende draagkrachtig is gemotiveerd, zoals de rechtbank heeft geoordeeld.
Ten slotte klaagt hij dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat hij het door [wederpartijen] overgelegde rapport van Van der Horst taxateurs van 13 mei 2004 ten onrechte niet bij de heroverweging heeft betrokken. Als dat al had gemoeten, valt niet in te zien, waarom dit rapport, gelet op de gebreken die daaraan kleven, aanleiding zou moeten zijn voor een andere beslissing dan hij heeft genomen, aldus de gemeenteraad.
2.5. Het staat een bestuursorgaan vrij om van het advies van een door hem geraadpleegde deskundige af te wijken. Zulks dient echter, al dan niet op basis van nader deskundigenadvies, deugdelijk gemotiveerd te worden. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat aan die eis in dit geval niet is voldaan. Beide deskundigen hebben ten aanzien van de privacy geconcludeerd dat sprake is van een voor de woning nadeliger situatie. De gemeenteraad heeft niet draagkrachtig gemotiveerd dat die conclusie niet juist is. De mogelijkheid van inkijk, alleen vanaf de straat, is minder nadelig dan die van inkijk vanuit het appartementencomplex én vanaf de straat, hetgeen zich in de nieuwe situatie voordoet. Wat betreft de situeringwaarde zijn de deskundigen niet eenstemmig in hun beoordeling van het nadeel voor [wederpartijen]. Geen van de deskundigen heeft echter bij de beoordeling van de oude planologische situatie onder vigeur van het bestemmingsplan 'Oirsbeek', wat de situeringswaarde betreft, de juiste planologische uitgangspunten gehanteerd. Ten aanzien van het SAOZ-advies heeft de gemeenteraad zich terecht op dit standpunt gesteld. In het advies van Gloudemans is er ten onrechte vanuit gegaan dat in de oude situatie op de gronden met de bestemmingen "Horecadoeleinden", "Erf", de gemengde bestemmingen "Woondoeleinden", "Horeca"en "Detailhandel" en "Verkeersdoeleinden" een aan het appartementencomplex gelijkwaardige bouwmassa, maar dan ten behoeve van horecadoeleinden, mogelijk was. Dit rapport kon daarom, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, evenmin als toereikende motivering voor de afwijzing van het verzoek dienen. In zoverre faalt het hoger beroep.
2.6. De rechtbank heeft voorts met juistheid overwogen dat de gemeenteraad het door [wederpartijen] overgelegde rapport van Van der Horst bij het nemen van het besluit van 31 maart 2005 ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten. Nu in dit rapport bij het vaststellen van hetgeen onder het oude regime maximaal mogelijk was echter van een te lage bouwhoogte ter plaatste van de horecabestemming is uitgegaan, leidt dat gebrek niet tot het oordeel dat dat besluit ook om die reden voor vernietiging in aanmerking komt.
2.7. De slotsom is dat de rechtbank het besluit van 31 maart 2005 terecht heeft vernietigd en de gemeenteraad met inachtneming van wat de rechtbank daartoe heeft overwogen en hetgeen in deze uitspraak is overwogen een nieuw besluit op het door [wederpartijen] gemaakte bezwaar dient te nemen. Indien hij het bezwaar opnieuw ongegrond verklaart en de afwijzing handhaaft, dient hij op draagkrachtige wijze te motiveren, waarom de deskundigenadviezen, voor zover die met elkaar stroken niet worden gevolgd, en waarom, voor zover die niet met elkaar stroken, de ene deskundige wordt gevolgd en de andere niet. Daarbij dient mede te worden betrokken dat de SAOZ het voordeel dat uit de wijziging van de horecabestemming voortvloeit al in de hoogte van de volgens hem te verlenen schadevergoeding heeft betrokken.
2.8. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. R.W.L. Loeb, Voorzitter, en mr. B.J. van Ettekoven en mr. A.W.M. Bijloos, Leden, in tegenwoordigheid van mr. E.M. Ouwehand, ambtenaar van Staat.
w.g. Loeb w.g. Ouwehand
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 7 maart 2007
224