Uitspraak
200901684/1/H2.
Datum uitspraak: 17 maart 2010
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de raad van de gemeente Apeldoorn,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zutphen van 28 januari 2009 in zaak nr. 06/659 in het geding tussen:
appellant
en
[wederpartijen], wonend te [woonplaats], Duitsland.
1. Procesverloop
Bij besluit van 29 juni 2006 heeft de raad van de gemeente Apeldoorn (hierna: de gemeenteraad) het bezwaar van [wederpartijen] tegen het besluit van de gemeenteraad van 30 oktober 2003, waarbij hun verzoek om vergoeding van planschade is afgewezen, opnieuw ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 28 januari 2009, verzonden op 3 februari 2009, heeft de rechtbank Zutphen (hierna: de rechtbank), voor zover thans van belang, het daartegen door [wederpartijen] ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en de gemeenteraad opgedragen met inachtneming van de uitspraak en binnen drie maanden na het verzenden daarvan opnieuw op het bezwaar te beslissen. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft de gemeenteraad bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 10 maart 2009, hoger beroep ingesteld.
Bij besluit van 11 mei 2009 heeft het college van burgemeester en wethouders van Apeldoorn (hierna: het college) het door [wederpartijen] gemaakte bezwaar opnieuw ongegrond verklaard.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 6 oktober 2009, waar de gemeenteraad, vertegenwoordigd door J. Groeneveld, ambtenaar in dienst van de gemeente, vergezeld van ir. V.P.A.M. Benraad, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), en [wederpartijen] in persoon, bijgestaan dor mr. H.H. van Steijn, advocaat te Apeldoorn, zijn verschenen.
Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de Afdeling het onderzoek heropend. Voorts heeft zij de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de StAB) benoemt als deskundige voor het instellen van een onderzoek. Deze heeft op 17 december 2009 een onderzoeksverslag uitgebracht. Partijen hebben hun zienswijzen daarop naar voren gebracht en ingestemd met het achterwege laten van een nadere behandeling van de zaak te zitting. De Afdeling heeft het onderzoek daarop gesloten.
2. Overwegingen
2.1. [wederpartijen] waren ten tijde van belang eigenaar van het perceel [locatie] te Apeldoorn (hierna: het perceel), waarop een woning annex schilderswinkel staat. Zij hebben verzocht om vergoeding van planschade ten gevolge van het bestemmingsplan "De Parken" (hierna: het bestemmingsplan), dat op 9 oktober 1996 in werking is getreden, omdat, samengevat weergegeven, dit aanzienlijke beperkingen oplegt wat betreft de bouw- en gebruiksmogelijkheden op het perceel ten opzichte van het voorheen geldende planologische regime.
2.2. De gemeenteraad heeft het verzoek ter advisering voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ). Deze heeft in een advies van april 2003 geadviseerd het verzoek af te wijzen, omdat uit een vergelijking tussen het bestemmingsplan en de voorheen geldende "Bebouwingsvoorschriften Kern" (hierna: het Komplan), die op 23 november 1938 door de gemeenteraad zijn vastgesteld en laatstelijk in 1961 zijn gewijzigd, volgt dat [wederpartijen] ten gevolge van het bestemmingsplan zowel planologisch voordeel als nadeel ondervinden en dat zij per saldo geen planologisch nadeel lijden. De gemeenteraad heeft het verzoek daarom bij besluit van 30 oktober 2003 afgewezen en die afwijzing bij besluit op bezwaar van 27 mei 2004 gehandhaafd. Bij uitspraak van 3 oktober 2005 heeft de rechtbank het laatst vermelde besluit vernietigd, omdat het ondeugdelijk was gemotiveerd.
Ter voorbereiding van het nieuwe besluit op bezwaar heeft de SAOZ, op verzoek van de gemeenteraad, op 29 maart 2006 een nader advies uitgebracht (hierna: het SAOZ-advies). Daarin heeft zij, na een nader onderzoek naar de planologische mogelijkheden van het voorheen geldende Komplan, haar eerdere advies gehandhaafd. De gemeenteraad heeft dit advies ten grondslag gelegd aan het besluit van 29 juni 2006.
2.3. De rechtbank heeft de StAB verzocht een onderzoek in te stellen. Deze heeft in een onderzoeksverslag van 16 september 2008 gesteld, evenals de SAOZ in onder meer het advies van april 2003, dat het bestemmingsplan voor [wederpartijen] zowel een planologisch voordeel als een planologisch nadeel met zich brengt. Volgens de StAB levert het bestemmingsplan wat betreft het gebruik van het perceel een voordeel op, omdat voorheen in het bestaande pand op het perceel slechts één woning was toegestaan, terwijl krachtens het bestemmingsplan binnen het pand twee woningen, alsook enkele andere functies zijn toegestaan. Het bestemmingsplan betekent volgens de StAB een planologisch nadeel wat betreft de toegestane bouwmogelijkheden op het perceel, omdat krachtens het Komplan op het perceel hogere bebouwing dan ingevolge het bestemmingsplan was toegestaan, wat betekent dat krachtens het Komplan een vloeroppervlak van ongeveer 488 m2 en krachtens het bestemmingplan een vloeroppervlak van ongeveer 278 m2 mocht worden gerealiseerd. Volgens de StAB is voor het antwoord op de vraag of het planologisch voordeel het planologisch nadeel compenseert een taxatie vereist.
De rechtbank heeft overwogen dat zij in de namens [wederpartijen] onderscheidenlijk de gemeenteraad ingebrachte zienswijzen geen aanknopingspunten heeft gevonden om te twijfelen aan de juistheid van het onderzoeksverslag van de StAB en ook anderszins geen aanleiding heeft gezien de bevindingen van de StAB niet te volgen. De rechtbank heeft geoordeeld, samengevat weergegeven, dat gelet op het onderzoeksverslag het standpunt van de gemeenteraad dat het planologische nadeel door het planologische voordeel wordt gecompenseerd, niet zonder meer juist kan worden geacht en daarom het besluit van 29 juni 2006 vernietigd.
2.4. De gemeenteraad betwist dit oordeel van de rechtbank. Hij voert in essentie aan dat voor het antwoord op de vraag of de planologische voordelen de planologische nadelen compenseren geen taxatie nodig is. Volgens de gemeenteraad volgt reeds uit het advies van de SAOZ van april 2003 dat [wederpartijen] ten gevolge van het bestemmingsplan niet in een planologisch nadeliger situatie is geraakt, omdat een redelijk handelend koper bij de koop van het perceel de gewijzigde planologische mogelijkheden niet als een negatieve factor zal beschouwen bij het bepalen van de koopprijs. Het perceel is daarom ten gevolge van het bestemmingsplan niet in waarde gedaald, aldus de gemeenteraad.
2.4.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 15 maart 2006 in zaak nr.
200505208/1) is een begroting van de waardevermindering respectievelijk waardevermeerdering niet nodig, indien de conclusie dat per saldo geen planologisch nadeel wordt geleden ook zonder die begroting voldoende inzichtelijk en overtuigend is. Zoals ook de rechtbank heeft overwogen, is in deze zaak niet zonder meer inzichtelijk dat het planologisch voordeel, bestaande uit een toename van de gebruiksmogelijkheden, het planologisch nadeel, bestaande uit een beperking van de bouwmogelijkheden, geheel compenseert. De rechtbank heeft met juistheid geoordeeld dat voor beantwoording van de vraag of per saldo sprake is van een voor [wederpartijen] planologisch nadeliger situatie, een taxatie moet worden uitgevoerd. Het betoog faalt.
200505208/1) is een begroting van de waardevermindering respectievelijk waardevermeerdering niet nodig, indien de conclusie dat per saldo geen planologisch nadeel wordt geleden ook zonder die begroting voldoende inzichtelijk en overtuigend is. Zoals ook de rechtbank heeft overwogen, is in deze zaak niet zonder meer inzichtelijk dat het planologisch voordeel, bestaande uit een toename van de gebruiksmogelijkheden, het planologisch nadeel, bestaande uit een beperking van de bouwmogelijkheden, geheel compenseert. De rechtbank heeft met juistheid geoordeeld dat voor beantwoording van de vraag of per saldo sprake is van een voor [wederpartijen] planologisch nadeliger situatie, een taxatie moet worden uitgevoerd. Het betoog faalt.
2.4.2. Het krachtens het gemeentelijke Delegatiebesluit planschade 2005 genomen besluit van het college van 11 mei 2009 wordt, gelet op artikel 6:24, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), gelezen in samenhang met de artikelen 6:18, eerste lid, en 6:19, eerste lid, van die wet, geacht eveneens onderwerp te zijn van dit geding.
Het college heeft bij dit besluit de eerder door de gemeenteraad ingenomen standpunten bevestigd en daaraan geen taxatierapport ten grondslag gelegd. Het besluit is aldus niet genomen met inachtneming van hetgeen de rechtbank in de aangevallen uitspraak heeft overwogen en komt reeds daarom voor vernietiging in aanmerking.
2.5. Teneinde het geschil definitief te beslechten heeft de Afdeling, na heropening van het onderzoek, de StAB verzocht de waarden per peildatum 9 oktober 1996 van het perceel [locatie] onder de planologische regimes van enerzijds het bestemmingsplan en anderzijds het Komplan vast te stellen, waarbij de waarden gebaseerd moeten zijn op de planvergelijking in voormeld onderzoeksverslag van 16 september 2008 en onder verantwoordelijkheid van de StAB moeten worden bepaald door een onafhankelijke taxateur.
De StAB heeft volgens het onderzoeksverslag van 17 december 2009 B.J.M. Goos, makelaar en taxateur te Apeldoorn (hierna: de taxateur), verzocht de waarden vast te stellen en hem daartoe de nodige dossierstukken beschikbaar gesteld, waaronder het onderzoeksverslag van 16 september 2008, en hem de uitgangspunten en de omstandigheden toegelicht waarmee bij een taxatie in het kader van het desbetreffende verzoek om planschadevergoeding rekening dient te worden gehouden. De taxateur heeft een op 9 december 2009 opgemaakt taxatierapport (hierna: het taxatierapport) uitgebracht, waarin onder meer is vermeld dat de waarden van het perceel zijn bepaald onder de planologische regimes van het Komplan onderscheidenlijk het bestemmingsplan en dat bij de waardebepaling rekening is gehouden met het onderzoeksverslag van de StAB van 16 september 2008. Volgens het taxatierapport bedraagt de waarde van het perceel zowel onder het planologische regime van het Komplan als onder het planologische regime van het bestemmingsplan € 250.000,00. Volgens het onderzoeksverslag van 17 december 2009, samengevat weergegeven, heeft de taxateur op 11 en 14 december 2009 tegenover de StAB nader toegelicht dat het perceel ten tijde van de peildatum zijn hoogste waarde ontleende aan de bestaande bebouwing en het bestaande gebruik, waarbij andere planologische mogelijkheden geen waardeverhogend effect hadden, en dat eventuele nieuwbouw, vanwege de frontbreedte en de vorm van het perceel, geen meerwaarde zou generen. Volgens de StAB volgt uit het taxatierapport dat het perceel ten gevolge van het van kracht worden van het bestemmingsplan niet in waarde is gedaald.
2.5.1. Het college heeft in zijn zienswijze van 12 januari 2010 meegedeeld het geheel eens te zijn met de uitkomsten van het door de StAB verrichtte onderzoek.
2.5.2. [wederpartijen] betogen in hun zienswijze in de eerste plaats dat het taxatierapport onvoldoende is onderbouwd. Zij voeren aan dat in het taxatierapport niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze de taxaties zijn uitgevoerd en van welke uitgangspunten is uitgegaan. Volgens [wederpartijen] is onduidelijk in hoeverre bij de waardering rekening is gehouden met de verschillende gebruiks- en bouwmogelijkheden voor en na de peildatum.
Het betoog faalt. Uit het taxatierapport en de door de taxateur tegenover de StAB gegeven toelichting, waarnaar in 2.5 is verwezen, volgt dat de taxateur bij de waardebepaling van het onderzoeksverslag van 16 september 2008 is uitgegaan en daarbij rekening heeft gehouden met de ingevolge het Komplan onderscheidenlijk het bestemmingsplan voor het perceel toegestane bouw- en gebruiksmogelijkheden. Dat de onderbouwing van de waardebepaling gedeeltelijk is opgenomen in het onderzoekverslag van 17 december 2009 leidt niet tot een ander oordeel, reeds omdat de waardebepaling op verzoek van de Afdeling onder verantwoordelijkheid van de StAB is uitgevoerd.
2.5.3. [wederpartijen] betogen in hun zienswijze voorts dat de taxateur de waarde van het perceel onder het Komplan te laag heeft getaxeerd. Zij voeren daartoe ten eerste aan, samengevat weergegeven, dat de taxateur onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de op het perceel aanwezige bebouwing voor detailhandelsdoeleinden een oppervlakte heeft van 105 m2, terwijl het bestemmingsplan volgens hen slechts 70 m2 toestaat. Verder voeren zij aan, samengevat weergegeven, dat onder het Komplan op het perceel, na sloop van de bestaande bebouwing, een winkelpand met een bruto vloeroppervlak van 1.000 m2, drie bovenwoningen en 23 parkeerplaatsen hadden kunnen worden gerealiseerd. Zij stellen in dit verband dat de StAB in het onderzoeksverslag van 16 september 2008 eraan voorbij is gegaan dat voor het perceel krachtens artikel 10, vijfde lid, van de voorschriften van het Komplan ontheffing is verleend ten behoeve van bedrijfsdoeleinden en detailhandel. Dit volgt volgens [wederpartijen] uit de omstandigheid dat op het perceel al sinds de jaren twintig van de vorige eeuw legaal detailhandel plaats vond. Volgens [wederpartijen] had de taxateur bij de waardebepaling hiervan moeten uitgaan. Zij hebben voorts bij hun zienswijze een door TBB Bedrijfsmakelaars opgesteld taxatierapport van 17 november 2002 overgelegd, waarin de waarde van de bestaande bebouwing op het perceel is getaxeerd op € 272.268,00 en de waarde van het perceel onder het Komplan is getaxeerd op € 703.360,00.
Ook dit betoog faalt. Zoals in 2.2 is overwogen is de eerste versie van het Komplan op 23 november 1938 door de gemeenteraad vastgesteld. De omstandigheid dat, zoals [wederpartijen] hebben aangevoerd, de feitelijke situatie op het perceel toentertijd afweek van het planologische regime van het Komplan, wat hiervan ook zij, betekent niet dat de voormelde ontheffing is verleend. [wederpartijen] hebben verder geen verleende ontheffing overgelegd. Hieruit volgt dat TBB Bedrijfsmakelaars bij de taxatie van de waarde van het perceel onder het Komplan ten onrechte als uitgangspunt heeft genomen dat onder het Komplan op het perceel bebouwing met een vloeroppervlak van 1000 m2 mocht worden gerealiseerd. Voorts geeft de omstandigheid dat TBB Bedrijfsmakelaars de waarde van de bestaande bebouwing op het perceel hoger heeft getaxeerd dan de taxateur geen aanleiding voor het oordeel dat het onderzoeksverslag van 17 december 2009 onjuist is, nu het verschil tussen de taxaties binnen in beginsel aanvaardbare marges valt en TBB Bedrijfsmakelaars die hogere taxatie niet heeft gemotiveerd.
2.5.4. De Afdeling volgt de in het onderzoeksverslag van 17 december 2009 neergelegde conclusie van de StAB dat [wederpartijen] ten gevolge van het bestemmingsplan niet in een planologisch nadeliger situatie zijn geraakt. De Afdeling zal daarom de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit van 11 mei 2009 in stand laten.
2.6. Het hoger beroep van de gemeenteraad is, gelet op hetgeen in 2.4.1 is overwogen, ongegrond. De aangevallen uitspraak dient daarom te worden bevestigd. De Afdeling zal, gelet op hetgeen in 2.4.2 is overwogen, het besluit van 11 mei 2009 vernietigen doch, gelet op hetgeen in 2.5.3 en 2.5.4 is overwogen, de rechtsgevolgen van dat besluit in stand laten.
2.7. De gemeenteraad dient op na te melden wijze in de proceskosten te worden veroordeeld.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. bevestigt de aangevallen uitspraak;
II. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Apeldoorn van 11 mei 2009, kenmerk Pub/JAV/2009-017658;
III. bepaalt dat de rechtsgevolgen van dat besluit geheel in stand blijven;
IV. veroordeelt de raad van de gemeente Apeldoorn tot vergoeding van bij [wederpartijen] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 644,00 (zegge: zeshonderdvierenveertig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
V. verstaat dat de secretaris van de Raad van State van de raad van de gemeente Apeldoorn griffierecht ten bedrage van € 447,00 (zegge: vierhonderdzevenenveertig euro) heft.
Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, voorzitter, en mr. P.J.J. van Buuren en mr. J.A. Hagen, leden, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, ambtenaar van Staat.
w.g. Polak w.g. Oranje
voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 17 maart 2010
507.