Uitspraak
201401611/1/A2.
Datum uitspraak: 3 december 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. [appellant sub 1], handelend onder de naam [café], wonend te Winterswijk-Kotten,
2. het college van burgemeester en wethouders van Winterswijk,
appellanten,
tegen de tussenuitspraak van de rechtbank Gelderland van 28 mei 2013 en de uitspraak van 28 februari 2014 in zaak nr. 11/1727 in het geding tussen:
[appellant sub 1]
en
het college.
Procesverloop
Bij besluit van 31 mei 2011 heeft het college een verzoek van [appellant sub 1] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 15 november 2011 heeft het college het door [appellant sub 1] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij tussenuitspraak van 28 mei 2013 heeft de rechtbank het college in de gelegenheid gesteld het door haar geconstateerde gebrek in het besluit van 15 november 2011 te herstellen. Deze uitspraak is aangehecht.
Bij brief van 3 juli 2013 heeft het college, gevolg gevend aan die uitspraak, een nadere motivering van het besluit van 15 november 2011 gegeven.
Bij uitspraak van 28 februari 2014 heeft de rechtbank het door [appellant sub 1] tegen het besluit van 15 november 2011 ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen ervan geheel in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen voormelde uitspraken heeft [appellant sub 1] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend en incidenteel hoger beroep ingesteld tegen voormelde uitspraken.
[appellant sub 1] heeft een zienswijze ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 22 oktober 2014, waar [appellant sub 1], vertegenwoordigd door mr. F.J.M. Kobossen, advocaat te Apeldoorn, en het college, vertegenwoordigd door mr. Y.F. Kramer-Jansen en mr. Y.M.W. Wiggers, beiden werkzaam bij de gemeente, vergezeld van mr. J.H.J. van Erk, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder a, is een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid, een bepaling van een bestemmingsplan.
2. [appellant sub 1] is sinds 4 oktober 1989 eigenaar van de percelen aan de [locatie] in Winterswijk-Kotten, kadastraal bekend gemeente Winterswijk, sectie […], nr. [A] en nr. [B]. Op perceel nr. [A] is een clubgebouw gelegen en op perceel nr. [B] een sportterrein en een horecagelegenheid. Deze percelen hebben een u-vorm en werden samen met het tussenliggende perceel van de gemeente als sportterrein gehuurd en gebruikt door voetbalvereniging Kotten. In de huurovereenkomst tussen [appellant sub 1] en de voetbalvereniging was bepaald dat de verstrekking van frisdranken en bier op het terrein uitsluitend door [appellant sub 1] zou plaatsvinden. De horecagelegenheid van [appellant sub 1] was in feite een voetbalkantine. De voetbalvereniging is in 2002 gefuseerd met twee andere voetbalverenigingen en heeft omstreeks 2006 het terrein verlaten, waarbij de meeste sportvoorzieningen op en bij de sportvelden zijn verwijderd. De huurovereenkomst eindigde in 2009.
[appellant sub 1] heeft op 3 december 2010 verzocht om een tegemoetkoming in schade die hij stelt te lijden ten gevolge van het op 26 juli 2006 in werking getreden en op 2 mei 2007 onherroepelijk geworden bestemmingsplan "Partiële herziening van het bestemmingsplan voor het buitengebied van Winterswijk-Oost ten behoeve van (voormalige) sportvelden Kotten en ’t Lappenschaar" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Volgens [appellant sub 1] bestaat de schade uit inkomensderving en waardevermindering van zijn percelen.
Ingevolge het nieuwe bestemmingsplan heeft het grootste deel van de voorheen als "sportterrein" bestemde gronden de bestemming "agrarisch gebied met visueel-ruimtelijke en/of cultuurhistorische en/of ecologische waarden" gekregen.
3. Het college heeft aan de afwijzing van het verzoek een advies van de SAOZ van mei 2011 en een advies van de commissie bezwaarschriften van 10 oktober 2011 ten grondslag gelegd. De SAOZ heeft geconcludeerd dat de inkomensderving is veroorzaakt door de fusie en het daarmee samenhangende vertrek van de voetbalvereniging en niet door de daarop volgende bestemmingswijziging van de gronden. Voorts heeft de SAOZ geconcludeerd dat de waarde van de gronden door de nieuwe bestemmingen niet is verminderd. De waarde van de gronden met de bestemming "sportterrein" is, door de onzekerheid over een voortgezet gebruik van de gronden in overeenstemming met de bestemming, niet hoger dan die is ontstaan op basis van de in de partiële herziening opgenomen bestemmingen. Daarbij heeft de SAOZ betrokken dat beheer en onderhoud van de sportterreinen jaarlijks terugkerende lasten met zich brengen en dat al op de peildatum in de oude situatie geen reëel perspectief meer bestond op een mogelijke exploitatie hiervan die ten minste kostendekkend zou zijn, laat staan dat ter zake nog een positief rendement kon worden behaald. De SAOZ is tot de slotsom gekomen dat de planologische wijziging niet heeft geleid tot een voor [appellant sub 1] nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 van de Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. Gelet op deze conclusie wordt niet toegekomen aan een taxatie, aldus de SAOZ.
4. De rechtbank heeft in de tussenuitspraak van 28 mei 2013 geoordeeld dat het college in navolging van de SAOZ zich terecht en op goede gronden op het standpunt heeft gesteld dat de inkomensderving van [appellant sub 1] geen gevolg is van de planologische wijziging, maar van de contractbeëindiging door voetbalvereniging Kotten. De rechtbank heeft voorts geoordeeld dat het standpunt van het college dat de percelen door de planologische wijziging niet in waarde zijn gedaald, niet begrijpelijk is zonder taxatie van de waarde van die gronden onder het oude en het nieuwe planologische regime op peildatum 26 juli 2006. Naar het oordeel van de rechtbank is het besluit van 15 november 2011 in zoverre onvoldoende gemotiveerd. Zij heeft het college in de gelegenheid gesteld dit gebrek te herstellen door alsnog door een onafhankelijk beëdigde taxateur onroerende zaken de waarde van de gronden van [appellant sub 1] op de peildatum onder zowel het oude planologische regime als onder het nieuwe planologische regime te laten taxeren.
5. Het college heeft de rechtbank bij brief van 3 juli 2013 bericht dat de motivering van het besluit van 15 november 2011 is aangevuld met een nader advies van de SAOZ van 27 juni 2013. De SAOZ heeft op basis van een taxatie van de in geding zijnde onbebouwde gronden geconcludeerd dat de waarde van die gronden door de planologische wijziging niet is verminderd. Volgens de taxateurs is de waarde van de gronden op de peildatum met de oude bestemming "sportterrein" € 2,50 per m2 en met de nieuwe bestemming "agrarisch gebied met visueel-ruimtelijke en/of cultuurhistorische en/of ecologische waarden" € 3,50 per m2.
6. De rechtbank heeft in de uitspraak van 28 februari 2014 overwogen dat de motivering van de taxatie vrijwel gelijkluidend is aan die in het advies van de SAOZ van mei 2011. De rechtbank heeft het aanvaardbaar, in ieder geval niet onbegrijpelijk, geacht dat deze taxatie, die is uitgevoerd door twee beëdigd taxateurs, uit de motivering van de SAOZ volgt. Dat een andere uitkomst ook te motiveren zou zijn, maakt deze niet onaanvaardbaar. De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat [appellant sub 1] geen tegentaxatie in het geding heeft gebracht. Het college heeft naar het oordeel van de rechtbank met het aanvullend advies van de SAOZ van 27 juni 2013 het in de tussenuitspraak geconstateerde gebrek hersteld.
Hoger beroep van [appellant sub 1]
7. Anders dan [appellant sub 1] betoogt, heeft de rechtbank in de tussenuitspraak terecht geoordeeld dat het college in navolging van de SAOZ zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de inkomensderving van [appellant sub 1] geen gevolg is van de planologische wijziging, maar van de contractbeëindiging door voetbalvereniging Kotten. De SAOZ heeft in het advies van mei 2011 uiteengezet, en door [appellant sub 1] is niet weersproken, dat voetbalvereniging Kotten al ruim voor de totstandkoming van de partiële herziening van het bestemmingsplan, te weten in 2002, is gefuseerd met twee andere voetbalverenigingen en dat dit tot gevolg had dat een groter voetbalveldencomplex nodig was dan op het terrein van [appellant sub 1] mogelijk was. De voetbalvereniging is derhalve om redenen die losstaan van de planologische omstandigheden vertrokken naar een andere, toereikende locatie. Hieruit volgt dat de inkomstenderving niet is veroorzaakt door het nieuwe bestemmingsplan, maar door de beëindiging van het huurcontract. Dergelijke schade is geen schade ten gevolge van in artikel 6.1 van de Wro limitatief opgesomde planologische maatregelen die op voet van die bepaling voor een tegemoetkoming in aanmerking komt.
8. Het betoog van [appellant sub 1] dat de SAOZ bij de planvergelijking is uitgegaan van een onjuiste maximale invulling van de oude bestemming "sportterrein", faalt evenzeer. De SAOZ heeft in het kader van de planvergelijking onderzocht aan welke invulling van de planologische mogelijkheden de percelen hun hoogste waarde ontlenen. Zij heeft daarbij betrokken de onzekerheid over het voortgezet gebruik van de percelen als sportterrein en de kosten van beheer en onderhoud van een sportterrein. De SAOZ heeft op basis daarvan geconcludeerd dat op de peildatum een kostendekkende exploitatie van de percelen als sportterrein niet meer mogelijk was, laat staan dat winst kon worden gemaakt. Gelet op deze conclusie had de SAOZ, anders dan [appellant sub 1] stelt, geen aanleiding hoeven zien om nader in te gaan op de mogelijke sporten die op het terrein konden worden uitgeoefend en het aantal verenigingen, festiviteiten, mogelijkheden van sportbeoefening in de nabijheid van het terrein.
9. [appellant sub 1] betoogt tot slot dat de rechtbank in de uitspraak van 28 februari 2014 ten onrechte heeft geoordeeld dat het college mocht afgaan op de taxatie in het nader advies van de SAOZ van 27 juni 2013.
Volgens [appellant sub 1] zijn de percelen met de nieuwe bestemming te hoog getaxeerd, omdat een winstgevende agrarische exploitatie van de percelen vrijwel onmogelijk is wegens de omvang van de percelen. Voorts is de aanwezigheid van het horecabedrijf ten onrechte niet meegenomen in de taxatie van de percelen en ontbreken referentiegegevens, aldus [appellant sub 1].
9.1. De SAOZ heeft in haar nader advies van 27 juni 2013 op basis van een taxatie van de percelen geconcludeerd dat de waarde van de desbetreffende gronden op de peildatum onder het oude en het nieuwe planologische regime onderscheidenlijk € 2,50 per m2 en € 3,50 per m2 bedraagt. Zij heeft toegelicht dat de reële exploitatiemogelijkheden van de gronden in kwestie in de oude planologische situatie, gezien zowel de bestemming, de ligging op ruime afstand van dorpskernen als de wijze van verkaveling (gedeeltelijk "doorsneden" door gronden van de gemeente), zeer beperkt waren. Gelet hierop en de betrekkelijk hoge kosten die gemoeid zijn met het beheer en onderhoud van sportterreinen, alsmede gezien de weliswaar feitelijke doch voor de waardering bepaald niet onbelangrijke situatie dat destijds al geen reëel perspectief meer bestond op een mogelijke exploitatie van het geheel die ten minste kostendekkend zou zijn, ontleenden de gronden op de peildatum (en ook thans nog steeds) volgens de SAOZ duidelijk een hogere waarde aan de in de nieuwe situatie planologische mogelijk gemaakte gebruik voor agrarische doeleinden. Voorts heeft de SAOZ op de zitting toegelicht dat de taxateurs geen bruikbare transactiegegevens voor sportterreinen hebben kunnen vinden en daarom landelijk rondvraag hebben gedaan onder collega’s. Dit heeft geleid tot de gehanteerde grondprijs van € 2,50 per m2. De taxateurs zijn op basis van in het kadaster geregistreerde transacties gekomen tot een grondprijs van de percelen met agrarische bestemming van € 3,50 per m2. Volgens de SAOZ zijn de percelen, bezien vanuit een redelijk denkend en handelend koper en gezien de totale oppervlakte van ongeveer 2 ha 31 a, geschikt voor reguliere agrarische exploitatie. Verder heeft de SAOZ toegelicht dat nu op de markt geen vraag is naar sportterreinen omdat de exploitatie daarvan wegens de hoge onderhouds- en beheerkosten niet rendabel is, het horecabedrijf geen meerwaarde voor de percelen heeft. Het horecabedrijf is om die reden niet meegenomen bij de taxatie van de percelen. Gezien deze toelichting en het nader advies van de SAOZ, is de door twee taxateurs verrichte taxatie voldoende inzichtelijk gemaakt. [appellant sub 1] heeft daar geen andersluidend taxatierapport tegenover gesteld. De rechtbank heeft dan ook terecht geoordeeld dat het college op de taxatie in het nader advies van de SAOZ van 27 juni 2013 mocht afgaan.
Het betoog faalt.
Incidenteel hoger beroep van het college
10. Het college betoogt, onder verwijzing naar het advies van de SAOZ van mei 2011, dat de rechtbank in de tussenuitspraak van 28 mei 2013 ten onrechte heeft geoordeeld dat een taxatie in dit geval niet achterwege kon blijven. Op basis van de planvergelijking in dat advies was al duidelijk dat de planologische wijziging per saldo niet tot een planologisch nadeel heeft geleid en een taxatie achterwege kon blijven. Volgens het college heeft de rechtbank in de uitspraak van 28 februari 2014 dan ook ten onrechte het besluit van 15 november 2011 vernietigd en hem in de proceskosten van [appellant sub 1] veroordeeld.
10.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (bijvoorbeeld uitspraak van 17 maart 2010 in zaak nr. 200901684/1/H2) is een begroting van de waardevermindering respectievelijk waardevermeerdering niet nodig, indien de conclusie dat per saldo geen planologisch nadeel wordt geleden ook zonder die begroting voldoende inzichtelijk en overtuigend is.
De SAOZ heeft in het advies van mei 2011 geconcludeerd dat de waarde van de gronden met de bestemming "sportterrein" niet hoger is dan die op basis van de nieuwe agrarische bestemming. Gezien de summiere motivering van die conclusie, heeft de rechtbank kunnen oordelen dat die conclusie niet begrijpelijk is zonder taxatie van de waarde van die gronden onder het oude en het nieuwe planologische regime op de peildatum.
Het betoog faalt.
Conclusie
11. De hoger beroepen zijn ongegrond. De aangevallen uitspraken dienen te worden bevestigd.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraken.
Aldus vastgesteld door mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen, voorzitter, en mr. J.A. Hagen en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Jansen, griffier.
w.g. Scholten-Hinloopen w.g. Jansen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 3 december 2014
609.