Uitspraak
201001127/1/H2.
Datum uitspraak: 18 augustus 2010
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
het college van burgemeester en wethouders van Weert,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Roermond van 29 december 2009 in zaak nr. 09/1220 in het geding tussen:
[wederpartij], wonend te Weert,
en
het college.
1. Procesverloop
Bij besluit van 14 april 2009 heeft het college aan [wederpartij] € 12.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente, ter vergoeding van planschade toegekend.
Bij besluit van 21 juli 2009 heeft het college het door [wederpartij] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 29 december 2009, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank, voor zover hier van belang, het door [wederpartij] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 21 juli 2009 vernietigd en bepaald dat het college een nieuw besluit dient te nemen. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft het college bij brief, bij de Raad van State per fax ingekomen op 29 januari 2010, hoger beroep ingesteld. De gronden van het hoger beroep zijn aangevuld bij brief van 19 februari 2010.
[wederpartij] heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 25 mei 2010, waar uitsluitend het college, vertegenwoordigd door mr. P.A.P.J. Hecker, werkzaam bij de gemeente, is verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals dit artikel gold ten tijde hier van belang, kent het college, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van het besluit omtrent vrijstelling als bedoeld in de artikelen 17 of 19, schade lijdt of zal lijden welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Bij de beoordeling van een aanvraag om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor de indiener van die aanvraag in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat het oude planologische regime betreft niet de feitelijke situatie van belang, maar wat op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Dit uitgangspunt geldt evenzeer voor de vaststelling van de eventuele waardevermindering.
2.3. Het college heeft [wederpartij] een vergoeding toegekend voor de planschade die hij heeft geleden vanwege een op 22 februari 2005 verleende vrijstelling krachtens artikel 19 van Pro de WRO voor de bouw van het appartementencomplex "Panorama de Hameij" (hierna: het complex) tegenover zijn pand aan de [locatie] te Weert.
Niet in geschil is dat deze vrijstelling heeft geleid tot een voor [wederpartij] planologisch nadeliger situatie.
2.4. Het college heeft ter zitting de hoger beroepsgrond gericht tegen overweging 2.18. van de aangevallen uitspraak ingetrokken.
2.5. Het college betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het zich voldoende ervan heeft vergewist of het onderzoek door de stichting Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) naar de waarde van het pand van [wederpartij] op zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden. Het college voert aan dat uit het advies van de SAOZ volgt op welke wijze de taxatie van het pand van [wederpartij] tot stand is gekomen en dat het niet gehouden kan worden kennis te nemen van het aan dat advies ten grondslag liggende afzonderlijke taxatierapport van ing. J.F. Meeuwsen, nu juist de SAOZ belast was met het uitbrengen van advies en dit rapport daar integraal deel van uitmaakt. Verder betoogt het college dat de rechtbank heeft miskend dat in het advies van de SAOZ de planschadevergoeding ten bedrage van € 12.000,00 voldoende is beargumenteerd.
2.5.1. Volgens het advies van de SAOZ van februari 2009 is in aanwezigheid van een van haar medewerkers en van rentmeester/taxateur Meeuwsen op 4 november 2008 het pand van [wederpartij] en de omgeving daarvan opgenomen. De SAOZ heeft in dit advies het pand, rekening houdend met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime, gewaardeerd op € 395.000,00. Daaraan heeft de SAOZ ten grondslag gelegd dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door factoren zoals de ligging en de bereikbaarheid, de directe omgeving, de vorm en de omvang van de kavel, de aard en de constructie van opstallen, de staat van onderhoud ervan, de ruimtelijke indeling van de opstallen en de aanwendingsmogelijkheden waarvoor de planologische situatie een belangrijke indicatie is. Gelet hierop heeft de SAOZ, anders dan de rechtbank heeft overwogen, in het advies de criteria vermeld aan de hand waarvan de taxatie van het pand van [wederpartij] tot stand is gekomen. Hoewel het wenselijk zou zijn geweest als het college kennis had genomen van het afzonderlijke taxatierapport van Meeuwsen, was het daartoe niet per se gehouden, nu de bevindingen van het taxatierapport en de criteria die hierbij een rol hebben gespeeld in het SAOZ advies zijn opgenomen, op deze wijze de gedachtegang van de taxateur voldoende controleerbaar is en niet is gebleken dat het college daarin is tekortgeschoten. Het vorenstaande brengt met zich dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college zich niet voldoende ervan heeft vergewist of het onderzoek door de SAOZ naar de waarde van de woning van [wederpartij] op zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden.
Volgens hetzelfde advies van de SAOZ is bij de vaststelling van de waardevermindering het waardeniveau van het pand voor en na de planmutatie bepalend. De waardevermindering wordt, aldus de SAOZ in dit advies, behalve door de waarde van het getroffen object, met name bepaald door de aard en de ernst van de inbreuk in verhouding tot de oude planologische situatie. De SAOZ komt tot de conclusie dat de gevolgen van de planologische wijziging, zijnde privacy- en uitzichtverlies, verminderde lichtinval en extra beschaduwing, ertoe hebben geleid dat de waarde van het pand per peildatum met een bedrag van € 12.000,00 is gedaald naar een bedrag van € 383.000,00. Gelet hierop heeft het college, anders dan de rechtbank heeft overwogen, door het besluit van 21 juli 2009 te baseren op het advies van de SAOZ tevens voldoende duidelijk gemaakt welke aspecten van belang zijn geweest bij het bepalen van de hoogte van de planschadevergoeding.
Het betoog slaagt.
2.5.2. Gelet op het vorenoverwogene zal de Afdeling alsnog de beroepsgrond beoordelen die bij de rechtbank is aangevoerd, maar waar zij niet aan is toegekomen.
2.6. [wederpartij] betoogt dat het planologisch nadeel ten gevolge van het complex omvangrijker is dan waarvan het college is uitgegaan.
2.6.1. Het college heeft ter beoordeling van de aanvraag om vergoeding van planschade betekenis toegekend aan de adviezen van de SAOZ. Voorop wordt gesteld dat het college in beginsel op die adviezen mag afgaan nu de SAOZ is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade. De SAOZ is in haar advies van februari 2009 tot de conclusie gekomen dat de waarde van het pand op de peildatum met een bedrag van € 12.000,00 is gedaald. Volgens het aanvullend advies van de SAOZ van 9 juni 2009 valt het planologisch nadeel van [wederpartij] in de categorie "lichte inbreuk" en doet zich geen onevenredig zwaar nadeel voor.
[wederpartij] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de adviezen van de SAOZ onzorgvuldig tot stand zijn gekomen of zodanige gebreken bevatten dat het college die niet aan het besluit van 21 juli 2009 ten grondslag mocht leggen.
Dat het planologisch nadeel ten gevolge van het complex omvangrijker zou zijn dan waarvan het college is uitgegaan, heeft [wederpartij] niet met een deskundig tegenadvies toegelicht. Gelet op het vorenstaande heeft het college de omvang van de vergoeding wegens planschade op € 12.000,00 mogen vaststellen.
Het betoog faalt.
2.7. Uit het vorenoverwogene volgt dat het hoger beroep gegrond is. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep van [wederpartij] tegen het besluit van het college van 21 juli 2009 alsnog ongegrond verklaren.
2.8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep van het college van burgemeester en wethouders van Weert gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Roermond van 29 december 2009 in zaak nr. 09/1220;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep van [wederpartij] ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. W. Konijnenbelt, voorzitter, en mr. A.W.M. Bijloos en mr. C.W. Mouton, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.F.J. Bindels, ambtenaar van Staat.
w.g. Konijnenbelt w.g. Bindels
voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 18 augustus 2010
85-616.