Uitspraak
201010136/1/H2.
Datum uitspraak: 31 augustus 2011
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Breda,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Breda van 3 september 2010 in zaak nr. 08/ 1501 in het geding tussen:
[appellant]
en
de raad van de gemeente Breda.
1. Procesverloop
Bij besluit van 14 december 2006 heeft de raad aan [appellant] € 146.470,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, ter vergoeding van planschade toegekend.
Bij besluit van 14 februari 2008 heeft de raad het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 3 september 2010, verzonden op 13 september 2010, heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 22 oktober 2010, hoger beroep ingesteld. De gronden van het hoger beroep zijn aangevuld bij brief van 19 november 2010.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant] en de raad hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 9 juni 2011, waar [appellant], in persoon en bijgestaan door mr. K.M. Peters, advocaat te Tilburg, en de raad, vertegenwoordigd door mr. E.P.C. Remijn, werkzaam bij de gemeente, en bijgestaan door mr. B.P.M. van Ravels, advocaat te Breda, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), zoals dit artikel luidde ten tijde van belang en voor zover thans van belang, kent de raad, voor zover een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de WRO dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kan, onderscheidenlijk kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden.
2.3. [appellant] is sinds 6 mei 1983 eigenaar en bewoner van het perceel met woning [locatie] te [plaats] (hierna: het perceel). Bij brief van 3 december 2003 heeft hij verzocht om vergoeding van planschade ten gevolge van het bestemmingsplan "Zuilen", dat volgens hem beperktere bouwmogelijkheden kent dan het daarvoor vigerende bestemmingsplan "Heilaar 1971". Bij brief van 13 februari 2004 heeft hij voorts verzocht om vergoeding van planschade ten gevolge van het bestemmingsplan "Princenhage" waarin zijns inziens de bouwmogelijkheden op het perceel nog verder zijn beperkt.
2.4. De raad heeft de verzoeken om planschade ter advisering voorgelegd aan Adviesbureau Van Montfoort (hierna: Van Montfoort). Volgens het door Van Montfoort uitgebrachte advies van 7 september 2006 heeft alleen bestemmingsplan "Princenhage" geleid tot een planologisch nadeliger situatie en vertaalt die verslechtering zich in een waardevermindering van het perceel van € 146.470,00. De raad heeft dit advies ten grondslag gelegd aan het besluit van 14 december 2006, zoals gehandhaafd bij besluit van 14 februari 2008.
2.5. De rechtbank heeft de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de StAB) als deskundige benoemd, die haar op 6 oktober 2009 heeft bericht. De rechtbank heeft overwogen de StAB te kunnen volgen in haar conclusie, dat het perceel zijn hoogste waarde ontleent aan het handhaven van de monumentale villa en het realiseren van kantoorbebouwing op het achterterrein met een bedrijfsvloeroppervlakte van ongeveer 1.800 m² en dat deze invulling onder alle drie planologische regimes mogelijk was en is, zodat de planologische wijzigingen niet hebben geleid tot een waardevermindering van het perceel. Gelet hierop is [appellant] volgens de rechtbank in elk geval niet te kort gedaan door de toekenning van € 146.470,00 schadevergoeding.
2.6. [appellant] stelt dat tussen partijen niet in geschil is dat bebouwing achter de bestaande hoofdbebouwing onder het bestemmingsplan "Princenhage" geen economische waarde vertegenwoordigt, zodat ook de StAB en de rechtbank daarvan hadden moeten uitgaan. De rechtbank had de StAB daarom niet mogen volgen in haar standpunt, dat het realiseren van kantoorbebouwing op het achterterrein van de villa tot de mogelijkheden behoort, aldus [appellant].
2.6.1. Voor zover [appellant] hiermee beoogt te betogen dat de rechtbank in strijd met artikel 8:69, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht buiten de omvang van het geding is getreden, faalt dit betoog. Het hoger beroep van [appellant] ziet op de vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en daarbij ook op de vernietiging van het besluit van 14 februari 2008. In beroep heeft [appellant] tegen dit besluit, wat betreft de planvergelijking tussen de bestemmingsplannen "Zuilen" en "Princenhage", gronden aangevoerd over de bebouwingsmogelijkheden. [appellant] heeft in zijn beroepschrift alsmede ter zitting van de rechtbank verzocht om inschakeling van een onafhankelijke deskundige die zelfstandig een planvergelijking maakt en de hoogte van de schade taxeert of laat taxeren, omdat de standpunten van partijen, hoewel onderbouwd met rapporten van ter zake deskundige personen, wat betreft de feitelijke situatie, de bebouwingsmogelijkheden en de waardering van het perceel onder de drie opeenvolgende planologische regimes, sterk uiteenlopen. De rechtbank heeft vervolgens de StAB opdracht gegeven een onderzoek in te stellen naar de (planschade-)aspecten die relevant zijn voor de beoordeling van het bestreden besluit. Gelet hierop kon de StAB alle aspecten in haar onderzoek betrekken die zij voor dit onderzoek, gezien de opdracht, relevant achtte, waaronder dus ook de bouwmogelijkheden op het achterterrein. Met het verstrekken van deze opdracht en het overnemen van de conclusies van de StAB is de rechtbank niet buiten de omvang van het geding getreden.
2.7. [appellant] betoogt verder dat de rechtbank heeft miskend dat het deskundigenbericht van de StAB naar inhoud en totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat zij het niet aan haar oordeelsvorming ten grondslag mocht leggen. Hiertoe voert [appellant] aan dat de StAB ter beantwoording van de aan haar door de rechtbank voorgelegde vraag ten onrechte een makelaar-taxateur heeft geraadpleegd en dat van deze taxatie geen rapport is opgemaakt. Daarnaast wordt volgens [appellant] in het deskundigenbericht ten onrechte gesteld dat het perceel zijn hoogste waarde ontleent aan het handhaven van de villa en het realiseren van kantoorbebouwing met een bedrijfsvloeroppervlakte van 1.800 m² op het achterterrein. Tenslotte voldoet de wijze waarop de StAB het deskundigenbericht heeft uitgebracht niet aan de daaraan te stellen eisen, genoemd in het arrest van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens, Mantovanelli tegen Frankrijk, arrest van 18 maart 1997, nr. 21497/93, NJ 1998, 278 (www.echr.coe.int/echr) (hierna: het Mantovanelli-arrest).
2.7.1. Voorop gesteld moet worden dat de StAB is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade en dat de rechtbank in beginsel op het uitgebrachte deskundigenbericht mocht afgaan. Dat is slechts anders indien het deskundigenbericht onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.
2.7.2. In het deskundigenbericht is, samengevat weergegeven, uiteengezet dat op de vastgoedmarkt in Breda slechts een zeer beperkt aantal bedrijven en organisaties behoefte heeft aan een groot bedrijfsvloeroppervlak en dat grotere organisaties, mede in verband met bereikbaarheid en parkeergelegenheid, de voorkeur geven aan andere locaties dan aan een perceel aan de Haagweg, gelegen tussen hoofdzakelijk woonbebouwing. Volgens het deskundigenbericht leent het perceel met de bestaande monumentale bebouwing en de parkachtige omgeving zich voor bebouwing op geringere schaal voor relatief kleine organisaties met een hoge kwaliteitseis en is een invulling van het achterterrein met 1.800 m² kantoren, gezien alle omstandigheden, aantrekkelijker dan een invulling met woningbouw.
2.7.3. Hetgeen [appellant] aanvoert, leidt niet tot het oordeel dat de rechtbank het deskundigenbericht niet aan haar beslissing ten grondslag mocht leggen. Anders dan [appellant] stelt, mag de StAB, ter beantwoording van de vraag aan welke invulling het perceel onder de opeenvolgende planologische regimes zijn hoogste waarde ontleent, een makelaar-taxateur inschakelen, nu het hierbij gaat om een waardering van het perceel waarbij kennis van de lokale vastgoedmarkt van belang is. De omstandigheid dat de makelaar-taxateur geen taxatierapport heeft opgemaakt, betekent evenmin dat het deskundigenbericht onzorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins gebrekkig is. De motivering van de makelaar-taxateur waarom het perceel zijn hoogste waarde ontleent aan het handhaven van de villa en het realiseren van kantoorbebouwing op geringe schaal op het achterterrein, samengevat weergegeven onder 2.7.2., is in het deskundigenbericht voldoende inzichtelijk weergegeven.
2.7.4. [appellant] wordt voorts niet gevolgd in zijn standpunt dat de rechtbank, in navolging van het deskundigenbericht van de StAB, ten onrechte heeft geoordeeld dat het perceel zijn hoogste waarde ontleent aan het handhaven van de villa en het realiseren van kantoorbebouwing met een bedrijfsvloeroppervlakte van 1.800 m² op het achterterrein. [appellant] bestrijdt het deskundigenbericht van de StAB onder verwijzing naar een in zijn opdracht door DTZ Zadelhoff opgesteld taxatierapport, waarin op basis van het referentieobject Veste Residentie Beukenhof wordt gesteld dat het perceel zijn hoogste waarde ontleent aan een invulling met appartementenbebouwing. In het deskundigenbericht vermeldt de StAB evenwel terecht, zoals ook de rechtbank heeft overwogen, dat de Veste Residentie Beukenhof in de wijk Ginniken ligt, dat een geheel andere uitstraling en bevolkingssamenstelling heeft dan de wijk Princenhage, zodat van een referentieobject geen sprake is. Het rapport van DTZ Zadelhoff leidt dan ook niet tot het oordeel dat de rechtbank in zoverre geen gebruik heeft kunnen maken van het deskundigenbericht.
Het door [appellant] subsidiair ingenomen standpunt dat, indien het handhaven van de villa en realisering van kantoorbebouwing op het achterterrein de meest gunstige invulling van het perceel oplevert, moet worden uitgegaan van kantoorbebouwing met een bedrijfsvloeroppervlakte van veel meer dan 1.800 m², wordt evenmin gevolgd. De verwijzing naar het perceel Bergschot 69 in dit verband, waarop ten tijde van de peildatum een bedrijfsvloeroppervlakte van 8.000 m² aan kantoorruimte is ontwikkeld, toont weliswaar aan dat in de gemeente Breda ook behoefte bestond aan grootschalige kantoorlocaties, maar leidt niet tot het oordeel dat de rechtbank op grond van het deskundigenbericht van de StAB ten onrechte heeft overwogen dat het perceel van [appellant] zich goed leent voor kantoorbebouwing op geringere schaal voor relatief kleine organisaties met een hoge kwaliteitseis. De rechtbank heeft in dit verband terecht overwogen dat een vergelijking met het perceel [locatie 2], gelet op de aanwezigheid van de snelweg A27 in de directe nabijheid van het perceel, niet opgaat.
2.7.5. Het betoog dat het uitbrengen van het deskundigenbericht door de StAB niet voldoet aan de eisen van het Mantovanelli-arrest, omdat de StAB niet is ingegaan op het aanbod van [appellant] om nader informatie aan te dragen inzake de waardering van de grond met en zonder ontwikkelingsmogelijkheden, faalt evenzeer. De StAB heeft [appellant] in de gelegenheid gesteld te reageren op het conceptdeskundigenbericht en is vervolgens op de door [appellant] naar voren gebrachte kritiekpunten ingegaan. De StAB was ingevolge het arrest niet tevens gehouden om een bij die reactie gedaan aanbod om nadere gegevens te verstrekken, te accepteren. [appellant] is vervolgens nog door de rechtbank in de gelegenheid gesteld een zienswijze over het deskundigenbericht in te dienen.
2.8. [appellant] heeft tenslotte betoogd dat de rechtbank ten onrechte geen beslissing heeft genomen over de ontwikkelingsschade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van het vervallen van bouwmogelijkheden in de bestemmingsplannen "Heilaar" en "Zuilen".
2.8.1. Uit het deskundigenbericht van de StAB volgt dat zich geen schade voordoet, omdat de meest gunstige invulling van het perceel onder alle drie opeenvolgende planologische regimes kon en kan worden gerealiseerd. Nu de rechtbank het deskundigenbericht van de StAB aan haar oordeel ten grondslag mocht leggen, kan het betoog, dat de rechtbank ten onrechte geen beslissing heeft genomen over de gestelde ontwikkelingsschade, niet slagen.
2.9. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. J.A. Hagen, voorzitter, en mr. J.C. Kranenburg en mr. J. Hoekstra, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.F.J. Bindels, ambtenaar van staat.
w.g. Hagen w.g. Bindels
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 31 augustus 2011
85-686.