Uitspraak
201609335/1/A2.
Datum uitspraak: 23 augustus 2017
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], wonend te Den Haag,
tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 2 november 2016 in zaak nr. 15/8808 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Den Haag.
Procesverloop
Bij besluit van 17 april 2015 heeft het college een aanvraag van [appellante] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 27 oktober 2015 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 2 november 2016 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 27 oktober 2015 vernietigd en de rechtsgevolgen van dat besluit in stand gelaten. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 18 juli 2017, waar [appellante] en het college, vertegenwoordigd door mr. M.J.F.P. Larive-Bonsen, zijn verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. [appellante] is voor de onverdeelde helft eigenaresse van een woning aan de [locatie 1] te Den Haag. Bij besluit van 16 december 2011 heeft het college een omgevingsvergunning verleend voor het inpandig verbouwen van de woning naast die van [appellante], aan de [locatie 2]. De vergunning maakt verder de verhuur mogelijk van zes kamers die de keuken, badkamer en toiletten delen. [appellante] heeft het college verzocht om een planschadevergoeding omdat de waarde van haar woning door de kamergewijze verhuur zou zijn gedaald.
2. Het college heeft het verzoek van [appellante] met de in geding zijnde besluitvorming afgewezen. Daaraan ligt een advies ten grondslag van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ). Volgens het advies kan het veranderd gebruik van de naastgelegen woning weliswaar hinder en invloed op de privacy veroorzaken, maar vergelijkbare hinder was al mogelijk op grond van het bestemmingsplan. In het advies komt de SAOZ dan ook tot de conclusie dat zich geen planologisch nadeel voordoet.
Beroep
3. De rechtbank heeft de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: StAB) gevraagd om een deskundigenbericht omdat zij twijfelde aan de juistheid van de door de SAOZ verrichte planvergelijking. De StAB heeft op 7 juli 2016 een deskundigenbericht uitgebracht. Daarin is het volgende vermeld.
4. Het maximaal aantal wooneenheden in de woning naast die van [appellante] is door de in afwijking van het bestemmingsplan op 16 december 2011 verleende vergunning vergroot van vier wooneenheden, die volgens het bestemmingsplan maximaal mogelijk waren, naar zes wooneenheden op grond van die vergunning. Dat maakt het gebruik van de woning in het kader van de zogenaamde planvergelijking in beperkte mate intensiever. Dit kan leiden tot een vergroting van de hinder die [appellante] ondervindt en tot een verminderd gevoel van privacy. Daarbij is van belang dat de woningen in grote mate verweven zijn en de woning van [appellante] op alle verdiepingen aan de naastgelegen woning grenst. Door de toename van het aantal wooneenheden wordt de aanwezigheid van mensen op meer plekken ervaren en het gevoel beluisterd te worden vergroot. Een vergroting van het aantal zelfstandige wooneenheden leidt bovendien tot meer verschillende leefritmes, meer aanloop en bezoek en de daarbij behorende geluidsproductie.
Bij het deskundigenbericht is een taxatie gevoegd. De taxateur heeft de woning van [appellante] onder het oude planologisch regime (het bestemmingsplan), gewaardeerd op € 360.000,00. Onder het nieuwe planologisch regime (het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning) bedraagt de waarde van de woning € 355.000,00. De taxateur heeft tot een waardevermindering van € 5.000,00 geconcludeerd.
5. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college, gelet op het deskundigenbericht van de StAB, zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat zich geen planologisch nadeel heeft voorgedaan. De rechtbank heeft het besluit van 27 oktober 2015 om die reden vernietigd, maar heeft de rechtsgevolgen van dat besluit in stand gelaten. Op grond van artikel 6.3, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) blijft van de schade immers in ieder geval 2% van de waarde van de woning vóór het ontstaan van de schade voor rekening van de aanvrager van de planschadevergoeding. De drempel bedraagt € 7.200,00 (€ 360.000,00 x 2%) en de schade (€ 5.000,00) overstijgt die drempel niet.
Hoger beroep
6. [appellante] kan zich niet vinden in de taxatie van haar woning in het deskundigenbericht van de StAB omdat de waardedaling van de woning volgens haar onjuist is vastgesteld. Op dat deskundigenbericht is het oordeel van de rechtbank gebaseerd. Daartegen voert zij in hoger beroep drie gronden aan.
Allereerst is de planvergelijking die het uitgangspunt vormt van de taxatie, onjuist. De StAB is er ten onrechte van uitgegaan dat op grond van het bestemmingsplan in het naast haar woning gelegen pand vier woningen konden worden gerealiseerd. Gelet op de indeling van de woning zouden hoogstens twee woningen kunnen worden gerealiseerd.
Ten tweede is bij de taxatie zelf onvoldoende rekening gehouden met de overlast onder het nieuwe planologisch regime. In het advies dat aan de taxatie ten grondslag ligt, is namelijk niet of nauwelijks onderkend dat kamerbewoning mogelijk is gemaakt. Daarvan gaat meer overlast uit dan van bewoning door een gezin, door de leeftijdssamenstelling en het levensritme van de bewoners.
Ten derde is de WOZ-waarde van de woning van [appellante] door de kamerbewoning in het naastgelegen pand gedaald met € 55.000,00. Dat strookt niet met de door de StAB geconcludeerde planschade van € 5.000,00.
6.1. Onder verwijzing naar haar uitspraak van 31 augustus 2011 (ECLI:NL:RVS:2011:BR6329) overweegt de Afdeling dat de StAB is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige en dat de bestuursrechter in beginsel op het uitgebrachte deskundigenbericht mag afgaan. Dat is slechts anders, indien het deskundigenbericht onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.
Aantal woningen
6.2. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologische regime na de inwerkingtreding van de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologisch regime. In die vergelijking dient in beginsel te worden uitgegaan van het realiseren van de maximale mogelijkheden van het oude en nieuwe planologische regime. Indien het realiseren van de maximale mogelijkheden van het oude en nieuwe planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, bestaat aanleiding voor afwijking van dit uitgangspunt.
6.3. In het deskundigenbericht van de StAB is vermeld hoe tot het maximumaantal van vier woningen is gekomen. Het perceel aan de [locatie 2] heeft de bestemming "Woondoeleinden I - eengezinshuizen en/of meergezinshuizen". Op grond van die bestemming mogen binnen het pand meerdere eengezinswoningen worden gemaakt. De planvoorschriften bepalen dat deze woningen elk een vloeroppervlakte moeten hebben van ten minste 40 vierkante meter. De vloeroppervlakte van het hele pand bedraagt volgens de Kernregistratie Gebouwen en Adressen 180 vierkante meter. Hieruit volgt volgens de StAB dat in het gehele pand maximaal vier wooneenheden konden worden gerealiseerd.
[appellante] heeft dat niet bestreden, maar stelt dat dat gelet op de indeling van het pand niet realistisch is. Het zou realistisch zijn, indien er van uit zou worden gegaan dat maximaal twee woningen zouden worden gerealiseerd.
De Afdeling stelt voorop, dat bij het antwoord op de vraag naar de maximale planologische mogelijkheden de feitelijke situatie niet bepalend is, maar theoretisch wordt benaderd. Zoals onder 6.2 aangegeven kan aan dit uitgangspunt slechts worden voorbijgegaan als met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid valt uit te sluiten dat de maximale invulling zou worden gerealiseerd. De realisatie van vier woningen met een vloeroppervlak van 40 vierkante meter is naar het oordeel van de Afdeling niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten. De planvoorschriften voorzien expliciet in de mogelijkheid om woningen van 40 vierkante meter te realiseren. Als vloeroppervlakte geldt de vloeroppervlakte van een woning vermeerderd met de totale vloeroppervlakte van de gemeenschappelijke ruimten in een meergezinshuis, gedeeld door het aantal woningen. De StAB is dan ook terecht uitgegaan van de planologische mogelijkheid van vier woningen onder het voorheen geldende bestemmingsplan. Dat betekent dat de eerste hogerberoepsgrond faalt.
Waardering overlast
6.4. In het deskundigenbericht is verder vermeld dat de kamerbewoning leidt tot meer verschillende levensritmes en meer aanloop en bezoek en de bijbehorende geluidsproductie. Anders dan [appellante] stelt, is dus rekening gehouden met de kamerbewoning en de daarmee gepaard gaande intensivering van het gebruik. Dat [appellante] zich niet kan vinden in de waardering daarvan, omdat volgens haar de toegenomen hinder onvoldoende tot uitdrukking komt, biedt geen grond voor twijfel aan de juistheid van de taxatie. Dat geldt te meer nu [appellante] geen taxatie heeft overgelegd waaruit volgt dat de taxatie die de StAB aan het deskundigenbericht ten grondslag heeft gelegd, onjuist is. De tweede hogerberoepsgrond slaagt ook niet.
WOZ-waarde
6.5. [appellante] heeft tot slot stukken overgelegd waaruit volgt dat de WOZ-waarde van haar woning onder het oude planologisch regime € 405.000,00 bedroeg en € 350.000,00 onder het nieuwe. Uit de stukken volgt dat de WOZ-waarde naar beneden is bijgesteld als gevolg van de door het college verleende vergunning en de daardoor mogelijk gemaakte kamergewijze bewoning. De WOZ-waarde onder het nieuwe planologisch regime komt nagenoeg overeen met de door de StAB onder dat regime getaxeerde waarde. Vraag is dus slechts of de WOZ-waarde onder het oude planologisch regime twijfel oproept over de juistheid van de taxatie door de StAB onder dat regime. Naar het oordeel van de Afdeling is dat niet het geval. Het college heeft ter zitting erop gewezen dat het verschil tussen de WOZ-waarde en de StAB-taxatie wordt verklaard doordat de WOZ-waarde, anders dan de taxatie van de StAB, is gebaseerd op de feitelijke verkoopwaarde van de woning. De Afdeling acht dat zeer aannemelijk, nu de woning naast die van [appellante] feitelijk een eengezinswoning was, terwijl de StAB zich heeft laten leiden door de planologische mogelijkheid van vier losse wooneenheden. De derde hogerberoepsgrond faalt dus evenzeer.
Slotsom
6.6. Slotsom is dat in hetgeen [appellante] heeft aangevoerd, geen grond ligt voor het oordeel dat de rechtbank het deskundigenbericht van de StAB niet aan haar oordeel ten grondslag mocht leggen.
Het betoog faalt.
7. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak dient te worden bevestigd, voor zover aangevallen.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de uitspraak, voor zover aangevallen.
Aldus vastgesteld door mr. N.S.J. Koeman, voorzitter, en mr. J.E.M. Polak en mr. B.J. van Ettekoven, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.R. Baart, griffier.
w.g. Koeman w.g. Baart
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 23 augustus 2017
799.