Uitspraak
201111969/1/T1/A2.
Datum uitspraak: 21 november 2012
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Tussenuitspraak met toepassing van artikel 49, zesde lid, van de Wet op de Raad van State op het hoger beroep van:
[appellante], gevestigd te [plaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Hertogenbosch van 28 september 2011 in zaak nr. 10/3091 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Heeze-Leende.
Procesverloop
Bij besluit van 23 maart 2010 heeft het college [belanghebbende] € 12.000,00, vermeerderd met wettelijke rente, ter tegemoetkoming in planschade toegekend.
Bij besluit van 10 augustus 2010 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 28 september 2011 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 10 augustus 2010 vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen van dat besluit in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 23 oktober 2012, waar [appellante], vertegenwoordigd door [directeur], bijgestaan door [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door mr. P.F.B.M. Davits, ing. L. Ponsen en ing. Y. Trienekens, allen werkzaam bij de gemeente Heeze-Leende, zijn verschenen.
Overwegingen
1. [appellante] heeft ter zitting haar hogerberoepsgrond dat de rechtbank ten onrechte de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit van 10 augustus 2010 in stand heeft gelaten zonder een nader onderzoek te laten doen naar de gevolgen van het hanteren van de juiste peildatum voor de waarde van de woning van [belanghebbende], ingetrokken.
2. Ingevolge artikel 49, zesde lid, van de Wet op de Raad van State, voor zover hier van belang, kan de Afdeling het bestuursorgaan opdragen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen.
3. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, voor zover thans van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
Ingevolge artikel 9.1.18, eerste lid, van de Invoeringswet Wro blijft het recht zoals dat gold vóór het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet van toepassing ten aanzien van aanvragen om schadevergoeding ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO) die zijn ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet of die ingevolge artikel II, tweede en derde lid, van de wet van 8 juni 2005, Stb. 305, tot wijziging van de WRO (verjaring van en heffing bij planschadevergoedingsaanspraken, alsmede planschadevergoedingsovereenkomsten), nog tot 1 september 2010 kunnen worden ingediend.
Ingevolge het tweede lid geldt artikel 6.2, tweede lid, van de Wro tot 1 september 2010 niet voor aanvragen ingevolge artikel 6.1 van die wet om tegemoetkoming in schade die vóór het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet is ontstaan.
3.1. Bij de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager door een wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel, waarvan gesteld wordt dat die schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om van dit uitgangspunt af te wijken.
4. [belanghebbende] is sinds 30 november 1992 eigenaar van het perceel en de daarop gelegen woning aan de [locatie 1] in [plaats]. Hij heeft op 10 juli 2009 een aanvraag ingediend om een tegemoetkoming in schade ten gevolge van de bij besluit van 20 juni 2006 krachtens artikel 19 van Pro de WRO verleende vrijstelling van het bestemmingsplan "Oostrik-Boschhoven" (hierna: het bestemmingsplan), die de bouw mogelijk heeft gemaakt van dertien woningen op het terrein tussen de Oostrikkerstraat, de Eikenlaan en de Broekerstraat in Leende (hierna: het terrein). Het bouwplan heeft betrekking op één vrijstaande woning, acht geschakelde woningen en twee blokken van twee aaneen gebouwde woningen. Achter de woning van [belanghebbende] is een blok van twee aaneen gebouwde woningen gesitueerd met de zijgevel naar diens woning gericht. Deze woningen met twee bouwlagen en kap hebben een goothoogte van ongeveer 6 m en een bouwhoogte van ongeveer 10 m. De meest nabijgelegen woning en bijbehorende garage liggen op een afstand van ongeveer 6 respectievelijk 1,5 m ten oosten van de grens van het perceel van [belanghebbende].
[appellante] heeft met de gemeente een overeenkomst gesloten tot verhaal van planschadekosten die voortvloeien uit dit bouwplan.
5. Ingevolge het bestemmingsplan was het grootste gedeelte van het terrein, zo ook de gronden die direct achter het perceel [locatie 1] zijn gelegen, bestemd tot "Erf", behorend bij het verderop gelegen bouwvlak ten behoeve van de bestemming "Woondoeleinden 2". Binnen dit bouwvlak mochten twee woningen met een maximale goot- en nokhoogte van respectievelijk 6,05 en 8,80 m worden opgericht. Op de gronden met de bijbehorende bestemming "Erf" mochten twee vrijstaande bijgebouwen met een maximale oppervlakte van 82,50 m2 en een bouwhoogte van 5,50 m worden opgericht. Tevens waren op die gronden bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een hoogte van 2,75 m toegestaan.
6. Het college heeft aan de in bezwaar gehandhaafde toekenning van een tegemoetkoming in planschade van € 12.000,00 ten grondslag gelegd het advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) van maart 2010, de nadere reactie van de SAOZ van 9 juni 2010 en het advies van de commissie voor de bezwaarschriften van 27 juli 2010. De SAOZ heeft geconcludeerd dat de planologische wijziging leidt tot een uitzichtverslechtering, een verdergaande aantasting van de situeringswaarde, een verdergaande schaduwwerking en een zeer geringe toename van de geluidhinder. De privacy van [belanghebbende] zal volgens de SAOZ niet in relevante mate verdergaand worden aangetast. De SAOZ heeft het planologisch nadeel bepaald op € 12.000,00. Zij heeft niet onderzocht of de planschade behoort tot het normale maatschappelijke risico van [belanghebbende], aangezien artikel 6.2, tweede lid, van de Wro niet op de aanvraag van toepassing is.
7. De rechtbank heeft overwogen dat de SAOZ is uitgegaan van een juiste planologische vergelijking en dat de conclusies die de SAOZ daaraan verbindt, niet onredelijk of anderszins onjuist zijn te achten. Dat de door de SAOZ genoemde aspecten zich bij een maximale invulling van het bestemmingsplan ook - en deels zelfs in aanzienlijk sterkere mate - konden voordoen, zoals [appellante] heeft betoogd, heeft de rechtbank niet aannemelijk geacht. Volgens de rechtbank heeft het college de planschaderisicoanalyses van Van der Vleuten-Raadgevers B.V. en Meeùs uit 2005 terecht buiten beschouwing gelaten, aangezien die slechts een globale indicatie van mogelijke planschadevergoeding bevatten. De rechtbank heeft verder overwogen dat het college terecht niet heeft getoetst in hoeverre de geleden schade binnen het normale maatschappelijke risico valt als bedoeld in artikel 6.2, eerste lid, van de Wro. Uit de omstandigheid dat de wetgever heeft bepaald dat het forfait in artikel 6.2, tweede lid, van de Wro vooralsnog niet wordt toegepast met betrekking tot schade die vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Wro is ontstaan, heeft de rechtbank afgeleid dat tot dat moment evenmin toepassing behoort te worden gegeven aan het eerste lid.
8. [appellante] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat de SAOZ ten onrechte heeft geconcludeerd dat de planologische wijziging leidt tot uitzichtverlies en schaduwwerking. Zij voert aan dat die schadeaspecten zich ook voordoen bij een maximale invulling van het bestemmingsplan, zelfs in sterkere mate. Zij wijst erop dat de nieuwbouw op grotere afstand van het perceel [locatie 5] is gelegen dan de bouwmogelijkheden onder het bestemmingsplan en dat die mogelijkheden alsmede de gevolgen daarvan door de SAOZ zijn onderschat. [appellante] voert verder aan dat de SAOZ voorbijgegaan is aan de mogelijkheid dat op de naastgelegen percelen [locatie 2 en 3] alsmede [locatie 4] op de perceelsgrens met [locatie 1] dezelfde bijgebouwen mochten worden opgericht als op het terrein aan de achterzijde van [locatie 5]. Volgens [appellante] leiden de bouwmogelijkheden onder het bestemmingsplan dan ook tot het volledig verdwijnen van het vrije uitzicht en tot een aanzienlijk grotere schaduwwerking dan ten gevolge van de met het vrijstellingsbesluit mogelijk gemaakte bebouwing.
8.1. De SAOZ is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade en het college mag in beginsel dan ook op een door de SAOZ uitgebracht advies afgaan. Dit is slechts anders indien moet worden geoordeeld dat het advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven.
8.2. De SAOZ heeft in haar advies van maart 2010 gemotiveerd uiteengezet dat de planologische wijziging heeft geleid tot een toename van uitzichtverlies en schaduwwerking. Zij heeft daarbij betrokken dat het perceel [locatie 1] voorheen binnen de invloedssfeer van bijgebouwen met direct ten noordoosten daarvan de zijgevel van woningbouw was gelegen. In de nieuwe situatie wordt op korte afstand direct achter het perceel hoofdbebouwing opgericht die beduidend groter en hoger is dan de voorheen toegestane erfbebouwing. Ten gevolge daarvan wordt [belanghebbende] direct achter zijn perceel met de zijgevel van een halfvrijstaande woning geconfronteerd en zijdelings met de overige nieuwe woningen. Voorts heeft de SAOZ in haar nadere reactie van 9 juni 2010 uiteengezet dat zij, anders dan [appellante] stelt, wel degelijk de invloed van de bouwmogelijkheden op de omliggende tuinen bij de beoordeling heeft betrokken. Nu echter de nieuwbouw direct achter het perceel [locatie 1] is geprojecteerd, kan volgens de SAOZ niet anders worden geconcludeerd dan dat op die gronden, waar voorheen in essentie alleen bijgebouwen met een hoogte en omvang, zoals omschreven onder 4, mochten worden opgericht, de bouwmassa zowel in hoogte als omvang is toegenomen. Het standpunt van [appellante] dat de nieuwe planologische situatie in vergelijking met de voorheen toegestane oprichting van bijgebouwen op de naastgelegen gronden alsmede op het terrein aan de achterzijde van het perceel [locatie 1], ten aanzien van de beoordeelde aspecten, voor dat perceel per saldo geen nadeel zou opleveren, wordt door de SAOZ niet gedeeld. Ondanks het feit dat voorheen bijgebouwen op kortere afstand dan de nieuwbouw ten opzichte van het perceel [locatie 1] mochten worden opgericht, dient volgens de SAOZ, mede gelet op de afstand van de nieuwbouw tot dat perceel en het toegestane permanente gebruik, te worden geconcludeerd dat de nieuwe situatie per saldo voor dat perceel tot een relevante verslechtering van de beoordeelde aspecten heeft geleid. Naar het oordeel van de Afdeling heeft [appellante] niet aannemelijk gemaakt dat het advies van de SAOZ ten aanzien van de beoordeling van de schadeaspecten zodanige gebreken bevat dat het college zijn besluitvorming daarop niet heeft kunnen baseren. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat de conclusies die de SAOZ aan de planvergelijking verbindt niet onredelijk of anderszins onjuist zijn te achten.
Het betoog faalt.
9. Het betoog van [appellante] dat de rechtbank heeft miskend dat het college ten onrechte geen gewicht heeft toegekend aan de planschaderisicoanalyses van Van der Vleuten en Meeùs uit 2005, faalt. Aan de risicoanalyses ligt een globaal onderzoek naar de mogelijke planschade ten gevolge van het toen nog te nemen vrijstellingsbesluit ten grondslag. Dat op basis van dat onderzoek is geconcludeerd dat geen planschade is te verwachten, leidt, gezien het globale en indicatieve karakter van de risicoanalyses niet tot het oordeel dat het college niet heeft mogen afgaan op het advies van de SAOZ. De stelling van [appellante] dat het vrijstellingsbesluit betrekking heeft op hetzelfde bouwplan als de risicoanalyses en dat de marktontwikkeling vanaf 2005 tot de peildatum het verschil tussen de conclusies in de risicoanalyses en het rapport van de SAOZ niet verklaart, leidt om dezelfde reden evenmin tot dat oordeel.
10. Het betoog van [appellante] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college terecht niet heeft getoetst in hoeverre de geleden schade binnen het normale maatschappelijke risico valt als bedoeld in artikel 6.2, eerste lid, van de Wro, slaagt. Onder verwijzing naar de uitspraak van 29 februari 2012 in zaak nr.
201104750/1/A2) overweegt de Afdeling dat aangezien het vrijstellingsbesluit tussen
201104750/1/A2) overweegt de Afdeling dat aangezien het vrijstellingsbesluit tussen
1 september 2005 en 1 juli 2008 in werking is getreden en de aanvraag om een tegemoetkoming is ingediend in de periode tussen 1 juli 2008 en 1 september 2010, artikel 9.1.18 van de Invoeringswet Wro met zich brengt dat artikel 6.2, eerste lid, van de Wro op de aanvraag van toepassing is. Dat artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro niet op de aanvraag van toepassing is, doet daaraan niet af. Het college heeft derhalve ten onrechte niet onderzocht of en zo ja, in hoeverre de door [belanghebbende] geleden schade binnen het normale maatschappelijke risico valt en krachtens artikel 6.2, eerste lid, van de Wro geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening behoort te blijven. De rechtbank heeft dit niet onderkend.
11. De conclusie is dat het besluit van 10 augustus 2010, in strijd met de artikelen 3:2 en 7:12, eerste lid, van de Awb, niet zorgvuldig is voorbereid en niet deugdelijk is gemotiveerd. De Afdeling ziet in het belang van een spoedige beëindiging van het geschil aanleiding om het college op de voet van artikel 49, zesde lid, van de Wet op de Raad van State op te dragen het gebrek in het besluit van 10 augustus 2010 te herstellen. Daartoe dient het college uiterlijk binnen dertien weken na verzending van deze tussenuitspraak, met inachtneming van hetgeen in deze tussenuitspraak is overwogen, een nieuw besluit op het door [appellante] tegen het besluit van 23 maart 2010 gemaakte bezwaar te nemen. Het college dient, rekening houdend met het volgende, te bepalen of de door [belanghebbende] geleden schade binnen het normale maatschappelijke risico valt en zo ja, of deze, gelet op artikel 6.2, eerste lid, van de Wro, geheel of gedeeltelijk voor rekening van [belanghebbende] behoort te blijven. Daartoe kan het college een deskundigenadvies inwinnen.
12. Artikel 6.1, eerste lid, van de Wro heeft, anders dan artikel 49 van Pro de WRO, geen betrekking op een vergoeding van schade, maar op een tegemoetkoming in de schade. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 5 september 2012 in zaak nr.
201113115/1/T1/A2) moet de vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normale maatschappelijke risico behoort, worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. Gelet hierop zal het college dienen te motiveren of en zo ja, in hoeverre de door [belanghebbende] geleden schade tot het normale maatschappelijke risico behoort. Daarbij kan een forfaitaire drempel worden gehanteerd of een kortingspercentage worden toegepast. Dat artikel 6.2, tweede lid, van de Wro niet van toepassing is op de aanvraag van [belanghebbende] om een tegemoetkoming in de planschade, staat daaraan niet in de weg.
201113115/1/T1/A2) moet de vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normale maatschappelijke risico behoort, worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. Gelet hierop zal het college dienen te motiveren of en zo ja, in hoeverre de door [belanghebbende] geleden schade tot het normale maatschappelijke risico behoort. Daarbij kan een forfaitaire drempel worden gehanteerd of een kortingspercentage worden toegepast. Dat artikel 6.2, tweede lid, van de Wro niet van toepassing is op de aanvraag van [belanghebbende] om een tegemoetkoming in de planschade, staat daaraan niet in de weg.
13. In de einduitspraak zal worden beslist over de proceskosten en vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
draagt het college van burgemeester en wethouders van Heeze-Leende op om binnen dertien weken na de verzending van deze tussenuitspraak met inachtneming van hetgeen daarin is overwogen het gebrek in het besluit van 10 augustus 2010, kenmerk 10uit11850, te herstellen en een nieuw besluit te nemen en dit tevens aan de Afdeling toe te zenden.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. J.C. Kranenburg en mr. N.S.J. Koeman, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Jansen, ambtenaar van staat.
w.g. Van Altena w.g. Jansen
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 21 november 2012
609.