Uitspraak
201304568/1/A2.
Datum uitspraak: 28 mei 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de erven van [persoon], wonend te Vught, (hierna: de erven),
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, van 9 april 2013 in zaak nr. 12/4075 in het geding tussen:
de erven
en
het college van burgemeester en wethouders van Vught.
Procesverloop
Bij besluit van 4 juli 2012 heeft het college de erven € 3.900,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, ter tegemoetkoming in planschade toegekend.
Bij besluit van 6 december 2012 heeft het college het door de erven daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 9 april 2013 heeft de rechtbank het door de erven daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 6 december 2012 vernietigd en bepaald dat het college een nieuw besluit neemt met inachtneming van de uitspraak. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben de erven hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
Bij besluit van 17 mei 2013 heeft het college het door de erven gemaakte bezwaar opnieuw ongegrond verklaard.
De erven en het college hebben nadere stukken ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 14 april 2014, waar namens de erven [gemachtigden], bijgestaan door mr. P.W.G.M. Christophe, en het college, vertegenwoordigd door mr. R.P. Randewijk en J.H.G. van Engelen, beiden werkzaam bij de gemeente Vught, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro), zoals deze luidde ten tijde van belang, kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder a, is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
2. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de wijziging te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
3. Op 23 december 1985 hebben P. de Winter en C.M.A. de Winter-Roodenrijs de eigendom verkregen over de woning met tuin aan de [locatie] te Vught (hierna: de woning). Ten tijde van de aankoop van de woning was ten noorden ervan een gebied gelegen dat volgens het bestemmingsplan "Buitengebied 1981" voor militaire doeleinden was bestemd (hierna: het militaire terrein), behorende bij Fort Isabella. Op het grootste deel van deze gronden mochten, overeenkomstig de bestemming "Militaire doeleinden A", bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een hoogte van maximaal 9 meter alsmede terreinafscheidingen van maximaal 2,25 meter worden gebouwd. Op een klein deel van de gronden, op ruim 170 meter van de woning, was een bouwvlak gelegen waarop kazerneringsgebouwen, administratiegebouwen, magazijnen en andere gebouwen die noodzakelijk zijn in het kader van de bestemming, met een goothoogte van maximaal 7 meter en een nokhoogte van maximaal 8 meter, alsmede bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de telecommunicatie, tot een hoogte van maximaal 115 meter mochten worden gebouwd.
Op 18 juli 2011 heeft het college een verzoek van de erven ontvangen, strekkende tot een tegemoetkoming in planschade als gevolg van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan "Stadhouderspark", specifiek deelgebied "Hagen". Dit bestemmingsplan voorziet in de bouw van ongeveer 640 woningen, een noordelijke ontsluitingsweg en een aantal maatschappelijke en recreatieve voorzieningen op de gronden waar zich voorheen het militaire terrein bevond. Deelgebied "Hagen" voorziet in de bouw van circa 220 woningen met bijbehorende voorzieningen, en is in werking getreden op 18 februari 2010.
4. Ter beoordeling van dit verzoek heeft het college advies gevraagd aan Tog Nederland Zuid b.v. (hierna: Tog).
In een advies van 11 juni 2012 heeft Tog een vergelijking tussen de planologische mogelijkheden van het oude en het nieuwe planologische regime gemaakt. Uitgaande van maximale invulling van het bestemmingsplan "Buitengebied 1981", zijn de erven wat betreft uitzicht en lichtinval niet in een planologisch nadeliger positie komen te verkeren, maar wat betreft privacy, verkeersintensiteit en overlast wel. Vanuit de nieuwe bebouwing zal zicht bestaan op de woning en, in vergelijking met de oude situatie, zullen de gronden door de permanente aanwezigheid van mensen intensiever worden gebruikt, hetgeen een nadelige wijziging van de privacy met zich brengt. Voorts zal de verkeersintensiteit langs de woning toenemen en zullen de erven ook in dit opzicht in een nadeliger positie komen te verkeren, aldus Tog. De door Tog getaxeerde planschade bedraagt € 8.000,00.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 4 juli 2012 ten grondslag gelegd en een bedrag ter hoogte van € 3.900,00, vermeerderd met eventuele wettelijke rente, als tegemoetkoming in planschade toegekend.
5. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college het advies van Tog aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen, voor zover Tog in haar advies is uitgegaan van een maximale invulling van het oude bestemmingsplan. In dat verband heeft de rechtbank overwogen dat, hoewel het Ministerie van Defensie wellicht reeds in 1992 plannen had om het militaire terrein af te stoten, niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten kan worden geacht dat de bestemming "Militaire doeleinden A" nog kon worden gerealiseerd.
Zij heeft het beroep evenwel gegrond verklaard omdat Tog in zijn advies onvoldoende is ingegaan op het verschil tussen de forse waardedaling tussen 2010 en 2011 in het kader van de WOZ enerzijds en de getaxeerde planschade anderzijds, en het college dit deel van het advies derhalve niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen.
6. De erven betogen dat de rechtbank heeft miskend dat het college het advies van Tog niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen, omdat de daarin vervatte planvergelijking onjuist is. Daartoe stellen zij dat het militaire terrein sedert begin jaren ’90 niet meer als zodanig in gebruik is en uitgesloten moest worden geacht dat dit alsnog - opnieuw - zou gebeuren. In dat verband wijzen zij onder meer op de begroting van het ministerie van 1992, waaruit het voornemen blijkt om het militaire terrein af te stoten.
6.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 29 augustus 2012, in zaak nr. 201111678/1/A2) mag een bestuursorgaan een besluit op een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade baseren op het advies van een door dat bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, indien uit dat advies blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
6.2. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 19 juli 2006, in zaak nr. 200509976/1) dient, in een geval als het thans voorliggende, de beweerdelijk schadeveroorzakende maatregel te worden vergeleken met het voordien geldende regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van het voordien geldende regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Hiervan kan slechts worden afgeweken, indien realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten.
De stukken waar de erven in het hogerberoepschrift naar verwijzen behelzen een beleidsvoornemen tot het afstoten van het militaire terrein. Uit de nadere stukken blijkt voorts dat onderhandelingen hebben plaatsgevonden tussen onder andere het ministerie en het college. Deze hebben geresulteerd in de verkoop van het militaire terrein aan de gemeente in 2005. Deze omstandigheden betreffen de feitelijke situatie en de eigendomssituatie, die, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 23 november 2011, in zaak nr. 201102648/1/H2), voor de toepasselijkheid van de voorschriften van het bestemmingsplan niet van belang zijn. Dat, in ieder geval na de verkoop van het militaire terrein, niet aannemelijk was dat het ministerie het nog als zodanig zou gebruiken, betekent nog niet dat dit met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden uitgesloten. De rechtbank heeft dan ook terecht geoordeeld dat het college van de maximale invulling onder het oude bestemmingsplan mocht uitgaan.
Het betoog faalt.
7. Bij besluit van 17 mei 2013 heeft het college, na ontvangst van een nader advies van Tog van 1 mei 2013, het besluit van 6 december 2012 gewijzigd. Dit besluit wordt, gelet op artikel 6:24 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, gelezen in samenhang met artikel 6:19, eerste lid, van die wet, van rechtswege geacht onderwerp te zijn van dit geding.
8. De erven betogen dat het college het besluit onvoldoende heeft gemotiveerd, omdat het verschil tussen de waardedaling van € 118.000,00 in het kader van de WOZ in het jaar 2010 enerzijds en de getaxeerde planschade van € 8.000,00 anderzijds nog steeds niet afdoende wordt verklaard. De erven stellen dat de waardedaling op grond van de WOZ niet alleen kan worden verklaard door de slechte staat van onderhoud van de woning en de autonome waardeontwikkeling van woningen in de afgelopen jaren. Volgens hen heeft de vaststelling van het bestemmingsplan "Stadhouderspark" de aanzienlijke daling van de WOZ-waarde in belangrijke mate veroorzaakt.
8.1. Onder verwijzing naar overweging 6.1, is de Afdeling van oordeel dat de erven niet aannemelijk hebben gemaakt dat aan de juistheid of volledigheid van het nader advies van Tog moet worden getwijfeld. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 28 november 2012, in zaak nr. 201202048/1/A2) wordt bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet, zoals bij een planvergelijking, gekeken naar de maximale invulling van het planologische regime.
Tog heeft geadviseerd dat de feitelijke situatie aanzienlijk kan verschillen van hetgeen mogelijk is bij maximale invulling van het planologisch regime, zoals in het thans voorliggende geval, waarbij de woning was gelegen aan de rand van een groen onbebouwd gebied met vrij uitzicht. De maximale invulling in de oude planologische situatie bestond uit een ligging naast een defensieterrein dat ook als zodanig intensief zou kunnen worden gebruikt. Volgens het oude planologisch regime was het daarbij mogelijk dat over een grote breedte aan de zijkant van de woning bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een hoogte van maximaal 9 meter werden opgericht. Daarnaast was het mogelijk dat naast de woning een toegang bestond tot het militaire terrein. De maximale invulling van de oude situatie is dan ook vele malen ingrijpender dan de feitelijke situatie was. Gelet op het aanmerkelijke verschil tussen de feitelijke situatie en hetgeen bij maximale invulling van het planologisch regime mogelijk was geweest, is verklaarbaar dat de WOZ-waarde hoger was dan de getaxeerde waarde bij een planvergelijking. De woning verkeerde daarnaast in een slechte staat van relatief veel achterstallig onderhoud, een omstandigheid waar het college eerst na het vaststellen van de WOZ-waarde voor 2010 van op de hoogte raakte en waaruit kan worden afgeleid dat de WOZ-waarde voor 2010 niet in verhouding stond met de werkelijke waarde van de woning op dat moment. Tot slot wordt het verschil deels veroorzaakt door de daling van het prijsniveau op de huizenmarkt in zijn algemeenheid, aldus Tog.
Derhalve is toereikend gemotiveerd dat de waardedaling van de woning in het kader van de WOZ fors groter is dan de getaxeerde planschade. De erven hebben voorts geen deskundigenbericht overgelegd ten betoge dat de getaxeerde planschade te laag is. Het college mocht daarom het nader advies van Tog aan zijn besluit ten grondslag leggen.
Het betoog faalt.
9. Het hoger beroep is ongegrond. Het beroep tegen het besluit van 17 mei 2013 is ongegrond.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep van de erven van C.M.A. de Winter-Roodenrijs ongegrond;
II. verklaart het beroep van de erven van C.M.A. de Winter-Roodenrijs tegen het besluit van 17 mei 2013, met kenmerk Ruimte/MH/Z12-44057/UIT/13-88383, ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. N.S.J. Koeman, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. P.M.M. de Leeuw-van Zanten, ambtenaar van staat.
w.g. Koeman w.g. De Leeuw-van Zanten
lid van de enkelvoudige kamer ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 28 mei 2014
97-729.