Uitspraak
201400952/1/A2.
Datum uitspraak: 8 oktober 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Oostelijke Vastgoed en Ontwikkelingsmaatschappij B.V. (hierna: OVOM), gevestigd te Oosterbeek, gemeente Renkum,
appellante,
tegen de tussenuitspraak van de rechtbank Oost-Nederland van 15 januari 2013 en de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 19 december 2013 in zaken nrs. 12/3539 en 12/3900 in het geding tussen:
OVOM
en
het college van burgemeester en wethouders van Arnhem.
Procesverloop
Bij afzonderlijke besluiten van 20 februari 2012 heeft het college [belanghebbende A] en [belanghebbende B] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [belanghebbende A]) € 15.800,00 en [belanghebbende C] € 2.400,00 ter tegemoetkoming in planschade toegekend.
Bij afzonderlijke besluiten van 29 juni 2012 heeft het college de door OVOM daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
Bij tussenuitspraak van 15 januari 2013 heeft de rechtbank het college in de gelegenheid gesteld om de in die tussenuitspraak geconstateerde gebreken te herstellen. Deze uitspraak is aangehecht.
Bij afzonderlijke brieven van 25 maart 2013 heeft het college een nadere motivering van de besluiten van 29 juni 2012 gegeven.
Bij uitspraak van 19 december 2013 heeft de rechtbank de door OVOM tegen de besluiten van 29 juni 2012 ingestelde beroepen gegrond verklaard, die besluiten vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen ervan geheel in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft OVOM hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 17 september 2014, waar OVOM, vertegenwoordigd door mr. C.J. Schipperus en mr. P.J. van Goor, beiden advocaat te Wijchen, en het college, vertegenwoordigd door R.L.H. Slippens, werkzaam in dienst van de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Op 1 juli 2008 is de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO) ingetrokken en is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) in werking getreden.
2. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, voor zover thans van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
3. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
4. [belanghebbende A] is eigenaar van de woning aan de [locatie 1] te Arnhem. [belanghebbende C] is eigenaar van de woning aan de [locatie 2] te Arnhem.
5. Bij besluit van 15 juli 2008 heeft het college met toepassing van artikel 19, tweede lid, van de WRO vrijstelling van de bepalingen van het ter plaatse geldende bestemmingsplan verleend ten behoeve van de bouw van een appartementencomplex op het terrein aan de Reinaldstraat 7-9 te Arnhem (hierna: de bouwlocatie). OVOM, initiatiefnemer van het bouwproject, heeft met de gemeente een overeenkomst gesloten, waarbij zij zich heeft verbonden eventuele door het college toe te kennen vergoedingen van planschade voor haar rekening te nemen.
6. Aan de aanvragen om een tegemoetkoming in planschade hebben [belanghebbende A] en [belanghebbende C] ten grondslag gelegd dat de bouw en ingebruikname van het appartementencomplex op korte afstand van hun woningen ertoe hebben geleid dat hun woongenot door verlies aan privacy, uitzicht en zonlichttoetreding en door toename van geluidsoverlast en parkeerdruk is afgenomen en dat de waarde van hun woningen is gedaald.
7. Het college heeft voor de op de aanvragen te nemen besluiten advies gevraagd aan de in de Procedureverordening Planschadevergoeding 2011 van de gemeente Arnhem bedoelde schadecommissie (hierna: de commissie).
In afzonderlijke adviezen van 23 januari 2012 heeft de commissie een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van het oude en het nieuwe planologische regime. Uit deze vergelijking heeft zij de conclusie getrokken dat [belanghebbende A] en [belanghebbende C] als gevolg van de planologische verandering in een nadeliger positie zijn komen te verkeren en dat de waarde van de woningen op de dag van inwerkingtreding van het besluit van 15 juli 2008 (hierna: de peildatum) onderscheidenlijk van € 210.000,00 naar € 190.000,00 en van € 130.000,00 naar € 125.000,00 is gedaald. Voorts is vermeld dat artikel 6.2, tweede lid, van de Wro op de aanvragen van toepassing is, zodat een gedeelte van de schade, gelijk aan twee procent van de waarde van hun woningen onmiddellijk vóór het opkomen ervan, voor rekening van [belanghebbende A] en [belanghebbende C] dient te worden gelaten.
Het college heeft deze adviezen aan de besluiten van 20 februari 2012 ten grondslag gelegd en die besluiten in bezwaar gehandhaafd.
8. Naar aanleiding van de tussenuitspraak van de rechtbank heeft het college de commissie nader advies gevraagd.
Bij brief van 12 maart 2013 heeft de commissie uiteengezet dat zij geen aanleiding heeft gezien haar conclusies te herzien.
9. OVOM betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat geen grond is te vinden voor het oordeel dat de schadetaxatie van de commissie niet juist is. Zij voert aan dat de schadetaxatie in het geval van [belanghebbende C] op een verkeerde weging van de schadefactoren berust, omdat op bladzijde 12 van het advies van de commissie van 23 januari 2012 is vermeld dat de planologische verandering tot een beperkte waardevermindering van de woning heeft geleid en de door haar overgelegde tegentaxatie van C.A. van Beukering (hierna: Van Beukering) van 23 maart 2012 bevestigt dat de schade gering is, zodat het door de commissie berekende schadepercentage van 3,85 niet juist kan zijn. Zij voert voorts aan dat zij in het geval van [belanghebbende A] met deze tegentaxatie heeft aangetoond dat de commissie een verkeerde betekenis aan de vergelijkingsobjecten heeft toegekend.
9.1. In het geval van [belanghebbende C] is in het advies van 23 januari 2012 op bladzijde 12 vermeld dat de schade bestaat uit een beperkte waardevermindering van de woning. Dit onderdeel van het advies is, anders dan OVOM kennelijk meent, niet onverenigbaar met de daaraan voorafgaande conclusie over het schadebedrag. Daarbij is van belang dat in het advies van 12 maart 2013 is toegelicht dat de schade licht tot middelzwaar is en dat dit zich heeft vertaald in een waardevermindering van de woning van € 5.000,00 ofwel ongeveer 3,85 procent van de waarde onder het oude planologische regime. In het betoog van OVOM is geen grond te vinden voor het oordeel dat dit percentage niet bij de kwalificatie van de schade past en dat de schadetaxatie daarom niet inzichtelijk is.
Van Beukering heeft in de tegentaxatie uiteengezet dat de waarde van de woningen van [belanghebbende A] en [belanghebbende C] op de peildatum onderscheidenlijk van € 200.000,00 naar € 195.000,00 en van € 130.000,00 naar € 128.000,00 is gedaald. Dat deze waarden afwijken van die in de adviezen van de commissie, betekent niet dat de adviezen op dit onderdeel onjuist zijn, reeds omdat de verschillen binnen in beginsel aanvaardbare marges vallen. Verder is van belang dat de door de commissie gebruikte gegevens over de verkoopwaarde of vraagprijs van objecten in de omgeving slechts ondersteunende betekenis hebben voor het taxeren van de waarde van de woning onder het oude planologische regime op de peildatum.
Het betoog faalt.
10. OVOM betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college, gezien de adviezen van de commissie, zich op goede gronden op het standpunt heeft gesteld dat de door [belanghebbende A] en [belanghebbende C] gestelde schade, behoudens de forfaitaire drempel, niet binnen het normale maatschappelijke risico valt. Daartoe voert zij aan dat de planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag en dat dat de schade ten gevolge van die ontwikkeling relatief gering is.
10.1. In het advies van de commissie van 12 maart 2013 is uiteengezet dat, gezien de ruimtelijke structuur van de Reinaldstraat en de directe omgeving, een functiewijziging van de bouwlocatie in aansluiting op de omliggende woonfuncties in de lijn der verwachtingen lag, maar dat dit niet geldt voor de omvang en hoogte van de bebouwing op de bouwlocatie, deels op zeer korte afstand van de bestaande woningen aan de Schaapsdrift. Voorts is uiteengezet dat de planologische verandering bij [belanghebbende A] tot een waardevermindering van de woning van ongeveer 9,52 procent heeft geleid en bij [belanghebbende C] tot een waardevermindering van de woning van ongeveer 3,85 procent. Volgens de commissie is er geen reden om een groter gedeelte van de schade dan het in artikel 6.2, tweede lid, van de Wro bedoelde forfait voor rekening van [belanghebbende A] en [belanghebbende C] te laten.
10.2. OVOM heeft niet met het rapport van een andere deskundige aannemelijk gemaakt dat, naar zij heeft gesteld, ook de omvang en hoogte van de bebouwing in de lijn der verwachtingen lag, gezien de ruimtelijke structuur van de Reinaldstraat en de directe omgeving, de afstand van het appartementencomplex tot bestaande woningen en het gemeentelijke planologische beleid dat, naar zij heeft gesteld, op inbreiding door gestapeld bouwen was gericht. Daar komt bij dat de schade, gezien de door de commissie verrichte taxatie, niet relatief gering van omvang is. In het betoog van OVOM is geen grond te vinden voor het oordeel dat het college zich, met verwijzing naar het advies van de commissie van 12 maart 2013, niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de door [belanghebbende A] en [belanghebbende C] geleden schade, voor zover deze boven de forfaitaire drempel uitstijgt, niet onder het normale maatschappelijke risico valt.
Het betoog faalt.
11. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraken van de rechtbank, voor zover aangevallen, dienen te worden bevestigd.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de uitspraken van de rechtbank, voor zover aangevallen.
Aldus vastgesteld door mr. Th.G. Drupsteen, voorzitter, en mr. N.S.J. Koeman en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Drupsteen w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 8 oktober 2014
452.