Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 15/7633
uitspraak van de meervoudige kamer van 22 juli 2016 in de zaak tussen
[de man] , te Aalsmeer, eiser
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Aalsmeer, verweerder
(gemachtigde: mr. A.J. Tielbeke).
Procesverloop
Bij besluit van 4 juni 2015 (het primaire besluit) heeft verweerder eiser een tegemoetkoming in planschade toegekend ten bedrage van € 20.000,-.
Bij besluit van 13 oktober 2015 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 mei 2016. Het beroep van eiser is gezamenlijk behandeld met het beroep met zaaknummer AMS 15/7631. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Eiser is sinds 19 november 2002 (juridisch) eigenaar van het perceel met woning, tuin en schuur, gelegen aan [de straat] te Aalsmeer. Eiser woont sinds november 1965 in de woning en is in november 1999 een (mondelinge) koopovereenkomst aangegaan ter verkrijging van de woning. Hij heeft op 20 juni 2010 een aanvraag ingediend om tegemoetkoming in planschade in verband met planologische maatregelen die het verleggen van de provinciale weg N201 en de vestiging van het bedrijventerrein [naam terrein] mogelijk maken.
2. Verweerder heeft naar aanleiding van de aanvraag van eiser advies gevraagd aan De Bont Adviesbureau Bestuursrechtelijke Schadevergoedingen (De Bont). De Bont heeft in het rapport van 18 januari 2011 geadviseerd de aanvraag af te wijzen, omdat de ontwikkelingen met betrekking tot de N201 voor eiser voorzienbaar waren. Verweerder heeft De Bont op 4 augustus 2014 verzocht het advies te heroverwegen. In het conceptadvies van 11 december 2014 heeft De Bont geadviseerd eiser een planschadevergoeding toe te kennen van € 20.000,- wegens omlegging van de N201. Partijen hebben op dit advies gereageerd. De Bont heeft hierin geen aanleiding gezien het advies aan te passen en heeft vervolgens in het definitieve rapport van 5 februari 2015 het toe te kennen schadebedrag gehandhaafd.
Volgens De Bont was eisers eigendom per 10 maart 2004, de peildatum, naar schatting € 320.000,- waard. Deze schatting is gemaakt op basis van eigen waarneming en opname van de onroerende zaken en de omgeving. Ook heeft De Bont bij deze schatting vergelijkbaar geachte transacties betrokken die in de periode rond de peildatum hebben plaatsgevonden in Aalsmeer en omgeving, en ook enkele andere transacties van (verder) vóór deze datum via de historische groei-indexcijfers van de NVM, gewaardeerd naar het prijspeil per 10 maart 2004. De planologische nadelen kwalificeren als (relatief) zwaar. Dat laat zich kwantificeren naar een waardedruk van ongeveer € 20.000,-, hetgeen op basis van planvergelijking leidt tot een nader gemotiveerde inschatting van een waardevermindering die correspondeert met 6,25%. Dit leidt volgens De Bont tot een waarde van de woning direct na inwerkingtreding van de betreffende planologie van € 300.000,-.
3. Bij het primaire besluit heeft verweerder eiser, onder verwijzing naar het advies van De Bont van 5 februari 2015, een tegemoetkoming in planschade ten bedrage van € 20.000,- toegekend (vermeerderd met de wettelijke rente), in verband met de omlegging van de N201.
De aanvraag om tegemoetkoming in planschade die betrekking heeft op het onderdeel [naam terrein] , heeft verweerder afgewezen.
4. Bij het bestreden besluit heeft verweerder, onder verwijzing naar het advies van de Commissie voor de bezwaarschriften van 12 oktober 2015, het primaire besluit gehandhaafd.
Verweerder heeft toegelicht dat volgens het advies van De Bont sprake is van een aanzienlijke verzwaring van de planologische situatie als gevolg van milieufactoren en van een zekere verslechtering ten aanzien van het uitzicht en de situering. Deze typering voldoet aan de in de rechtspraak aanvaarde kenmerken van een middelzware schade, die leidt tot een waardedaling van 4 tot 6 à 7%. Verweerder verwijst in dit verband naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 8 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3636. De taxatie van De Bont dat de schade 6,25% van de waarde bedraagt, is daarmee in lijn. Verweerder ziet geen aanleiding om de planschade te laten vaststellen door een gezamenlijk aan te wijzen derde taxateur. De door eiser ingebrachte stukken van de makelaar geven daartoe evenmin aanleiding. Uit het rapport van de makelaar blijkt niet dat het is gebaseerd op een vergelijking van de relevante planologische regimes. Ook de stelling dat de WOZ-waarde op de peildatum hoger was dan de door De Bont getaxeerde waarde wordt niet gevolgd. Het is niet gebleken dat de WOZ-waarde van de woning van eiser in het jaar onmiddellijk na de planologische wijziging aanzienlijk meer is gedaald dan het door De Bont geraamde schadepercentage.
5. Eiser voert aan dat het schadebedrag te laag is, gezien de werkelijke schade. De waarde van het perceel met woonhuis, dat vrijwel direct naast de nieuwe provinciale weg N201 ligt, is aanzienlijk gedaald. Dat de nadelen als relatief zwaar worden aangemerkt is niet terug te zien in het toegekende schadebedrag. Eiser verwijst naar een huis aan [de straat] , in eigendom van de provincie Noord-Holland, dat al geruime tijd te koop staat en enkele maanden geleden in prijs is verlaagd met € 20.000,-. Tot op heden is het huis niet verkocht. Eiser verwijst verder naar het rapport van [naam makelaar] van 6 juli 2015. Dat is opgesteld met betrekking tot het naastgelegen perceel [adres] , maar is volgens eiser ook van toepassing op zijn situatie. Uit het rapport blijkt dat de waardevermindering van ook eisers huis aanzienlijk groter is dan verweerder heeft aangenomen. Tevens blijkt daaruit dat het schadepercentage van 6,25% te laag is
Het hanteren van een percentage om de schade tot uitdrukking te brengen doet bovendien geen recht aan de individuele schadebepaling. Verweerder is ten onrechte voorbij gegaan aan het rapport van de makelaar, terwijl zij RT/RMT is. De Bont heeft slechts één taxateur die is gespecialiseerd in bedrijfsmatig en landelijk vastgoed en die de kwalificatie RT mag voeren. Bovendien is De Bont niet in de omgeving van eisers woning gevestigd, terwijl [naam makelaar] een lokale makelaar is. Eiser heeft ook twijfel over de objectiviteit van De Bont, omdat verweerder opdrachtgever is van De Bont. Het rapport van De Bont is volgens eiser onvoldoende onderbouwd. Eiser wijst op het grote verschil tussen het door verweerder toegekende bedrag en het door de makelaar getaxeerde bedrag. Eiser heeft verzocht om de schade te laten begroten door een derde, onafhankelijke taxateur. Eiser heeft de afgelopen jaren als zwaar ervaren, door de uitvoer van de werkzaamheden en ook omdat hij in de periode 2010-2014 niets van verweerder heeft vernomen.
6. De rechtbank stelt vast dat de voorliggende besluitvorming tevens ziet op de aanvraag van eiser om planschadevergoeding als gevolg van de vestiging van het bedrijventerrein [naam terrein] , maar dat eiser tegen de afwijzing daarvan geen gronden heeft aangevoerd. Ter zitting is gebleken dat eiser in die afwijzing heeft berust.
7. Niet in geschil is dat verweerder de aanvraag van eiser terecht heeft beoordeeld op grond van het bepaalde in artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) en artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en dat verweerder de juiste toepasselijke planologische regimes heeft vergeleken. Voorts is niet in geschil dat de schade als gevolg van de aanleg van de N201 voor eiser niet voorzienbaar was en dat hij recht heeft op een planschadevergoeding. Partijen zijn het evenwel niet eens over de hoogte van de toegekende schadevergoeding.
8. Volgens vaste rechtspraak (zie onder meer de uitspraak van de Afdeling van 28 januari 2015, ECLI:NL:RVS:2015:176, te vinden op www.rechtspraak.nl) mag een bestuursorgaan een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade baseren op een advies van een door dat bestuursorgaan benoemde deskundige, indien uit dat advies blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies van dat advies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht. In deze uitspraak heeft de Afdeling tevens overwogen dat de rechter een door een bestuursorgaan aan zijn besluitvorming ten grondslag gelegd deskundigenoordeel slechts terughoudend kan toetsen. De maatstaf bij de te verrichten toetsing is niet de eigen waardering door de rechter van de nadelen van de planologische wijziging, maar de vraag of grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de motivering van het advies, zich bij de besluitvorming in redelijkheid niet op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren. Dit laat onverlet dat de besluitvorming dient te voldoen aan de eisen die door het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering worden gesteld en dat de rechter de besluitvorming daaraan dient te toetsen.
9. De rechtbank stelt vast dat verweerder aan de toekenning van de planschade-vergoeding het advies van De Bont van 5 februari 2015 ten grondslag heeft gelegd. De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen van De Bont als onafhankelijke en terzake kundige deskundigen kunnen worden beschouwd, zoals ook eerder in de rechtspraak is geoordeeld. Dat De Bont regelmatig door verschillende bestuursorganen wordt ingeschakeld doet aan die onafhankelijkheid niet af. Vestiging in de regio betreft, anders dan eiser meent, geen voorwaarde om tot een juiste beoordeling te kunnen komen. Wel van belang is dat de deskundigen van De Bont ervaring hebben met planschadebeoordelingen in het hele land en dat ook uit het voorliggende advies blijkt van een planvergelijking in lijn met de bestaande praktijk. Dat eiser zich niet kan vinden in de conclusies van het rapport, doet hier niet aan af.
10. De rechtbank overweegt dat, op grond van vaste rechtspraak, bij beoordeling van een verzoek om planschade een vergelijking dient te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon dan wel kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van de Afdeling 23 maart 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:781). In het rapport van 5 februari 2015 van De Bont heeft een dergelijke planvergelijking plaatsgevonden, waarbij is gekeken naar de planologische mogelijkheden en niet naar de feitelijke situatie. Vervolgens heeft De Bont op basis van die planologische bevindingen, eigen waarnemingen, vergelijkbare transacties rond de peildatum en uit de omgeving gebleken omstandigheden een beredeneerde waarde van de woning van eiser voorafgaand aan en op de peildatum begroot. De rechtbank is van oordeel dat uit het rapport van [naam makelaar] niet blijkt dat een planvergelijking is gemaakt of dat de planologische effecten in de waardebepaling zijn betrokken. Dat rapport kan dan ook niet als een deskundig tegenrapport worden beschouwd. In het rapport van [naam makelaar] is enkel gesteld dat het schadepercentage van 6,25% discutabel is, maar dat is verder onvoldoende onderbouwd. Verweerder heeft, onder verwijzing naar De Bont, voldoende gemotiveerd dat het gebruikelijk is de zwaarte van de schade uit te drukken in een percentage en waarom in het geval van eiser 6,25% van toepassing is geacht. Met het rapport van [naam makelaar] heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat het advies van De Bont onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding een onafhankelijke deskundige te benoemen.
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich bij de besluitvorming in redelijkheid op het rapport van De Bont van 5 februari 2015 heeft mogen baseren. Hoewel het wel invoelbaar is dat eiser de toegekende planschadevergoeding als laag ervaart, zeker gelet op wat [naam makelaar] – op basis van onjuiste uitgangspunten – voor het naastgelegen perceel heeft berekend, kan dit binnen het tot de rechtbank ter beschikking staande toetsingskader geen rol spelen. De rechtbank kan en mag slechts toetsen of de besluitvorming en de daaraan ten grondslag liggende adviezen zorgvuldig tot stand zijn gekomen en voldoende gemotiveerd zijn. Gezien bovenstaande beoordeling is dat het geval. In dat verband merkt de rechtbank ten overvloede op dat met planschade als in een voorliggend geval niet wordt beoogd een vergoeding toe te kennen die alle schade dekt, maar een tegemoetkoming in die geleden schade. Daarmee is deze niet kostendekkend.
12. De rechtbank merkt ter informatie van eiser nog het volgende op. Eiser heeft aangegeven dat hij erg lang heeft moeten wachten op een besluit van verweerder. Anders dan in de zaak van zijn zuster (AMS 15/7633) heeft verweerder in eisers zaak niet eerder dan op 4 juni 2015 een besluit genomen waartegen bezwaar openstond. Volgens vaste rechtspraak kan er pas nadat bezwaar is gemaakt worden stilgestaan bij de vraag of de lange duur van een procedure een beroep op overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden rechtvaardigt. Dat kan vervolgens, zoals in het geval van eisers zuster, grond vormen voor toekenning van een schadevergoeding wegens immateriële schade. Nu er in het geval van eiser op 13 juli 2015 bezwaar is gemaakt en er sindsdien één jaar is verstreken, kan geen sprake zijn van overschrijding van de redelijke termijn. Daarvoor is een tijdsverloop voor bezwaar en beroep bij de rechtbank van minimaal drie jaar geboden. Nu hier niet aan wordt voldaan bestaat geen aanleiding een schadevergoeding toe te kennen.
13. Gelet op het vorenstaande dient het beroep van eiser ongegrond te worden verklaard. Voor vergoeding van het door eiser betaalde griffierecht of een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door P.H.A. Knol, voorzitter, en mr. C.A.E. Wijnker en mr. H.J. Schaberg, leden, in aanwezigheid van mr. J.M. Breimer, griffier
.
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2016.
griffier
voorzitter
de griffier is buiten staatte tekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.