Uitspraak
201304386/1/A2.
Datum uitspraak: 15 januari 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Zwaagwesteinde, gemeente Dantumadeel,
tegen de uitspraak van de rechtbank Leeuwarden van 23 april 2013 in zaak nr. 12/3240 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Dantumadeel.
Procesverloop
Bij besluit van 31 januari 2012 heeft het college [appellant] € 5.900,00, te vermeerderen met de wettelijke rente en het betaalde recht, ter tegemoetkoming in planschade toegekend.
Bij besluit van 29 november 2012 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 23 april 2013 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant] heeft een nader stuk ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 18 december 2013, waar [appellant], vertegenwoordigd door ir. R.G. van Popta, makelaar-taxateur te Steenwijk, en het college, vertegenwoordigd door L. Sijtsma en F. Wiersma-Luimes, beiden werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef onder a, is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, voor zover thans van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
2. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
3. [appellant] was ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘De Westereen east’ (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) op 18 september 2009 (hierna: de peildatum) eigenaar van de vrijstaande woning aan de [locatie] te Zwaagwesteinde (hierna: de woning). Op 4 februari 2011 heeft hij het college verzocht om een tegemoetkoming in de planschade die hij als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan heeft geleden. Aan de aanvraag heeft hij ten grondslag gelegd dat het nieuwe bestemmingsplan het mogelijk heeft gemaakt een bedrijventerrein te realiseren in een dichtbij de woning gelegen gebied (hierna: het plangebied) en dat dit ertoe heeft geleid dat de situeringswaarde van de woning is aangetast en dat het woongenot door toename van de overlast en verlies aan uitzicht is afgenomen.
4. Het college heeft advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ).
Bij advies van januari 2012 heeft de SAOZ een vergelijking tussen het oude en het nieuwe planologische regime gemaakt. Uit die vergelijking heeft zij de conclusie getrokken dat [appellant] door het nieuwe bestemmingsplan in een verslechterde planologische positie is komen te verkeren en dat de waarde van de woning op de peildatum van € 205.000,00 naar € 195.000,00 is gedaald. Voorts is in het advies vermeld dat, nu het bepaalde in artikel 6.2, tweede lid, van de Wro op de aanvraag van toepassing is, een gedeelte van de schade, gelijk aan twee procent van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, voor rekening van [appellant] blijft.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 31 januari 2012 ten grondslag gelegd.
5. Naar aanleiding van het door [appellant] tegen het besluit van 31 januari 2012 gemaakte bezwaar heeft het college advies gevraagd aan Exsin te Zwolle.
Bij advies van 16 oktober 2012 heeft Exsin een vergelijking tussen het oude en het nieuwe planologische regime gemaakt. In dat advies is uiteengezet dat het uitzicht vanuit de woning is aangetast door de toegenomen bebouwingsmogelijkheden in het plangebied. Voorts is daarin uiteengezet dat het nieuwe bestemmingsplan het mogelijk heeft gemaakt het plangebied op een afstand van 40 m van de woning ten behoeve van bedrijven in de milieucategorieën 1 of 2 te gebruiken en dat die functieverzwaring tot gevolg heeft dat de overlast bij de woning toeneemt en de situeringswaarde van de woning afneemt, maar de privacy in de woning niet is aangetast, gezien de relatief grote afstand van de nieuwe bebouwing tot de woning. Volgens Exsin is [appellant] door het nieuwe bestemmingsplan in een beperkt nadeliger positie komen te verkeren en is de waarde van de woning op de peildatum van € 205.000,00 naar € 196.800,00 gedaald.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 29 november 2012 ten grondslag gelegd.
6. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de deskundigheid van Exsin tussen partijen niet ter discussie staat. Daartoe voert hij aan dat hij ter zitting van de rechtbank heeft gesteld dat Exsin geen ervaring met planschade ten gevolge van een bedrijventerrein heeft. Voorts wijst hij op de vele aanpassingen van het conceptadvies in het definitieve advies en op de gebreken in het door Exsin gebruikte taxatierapport ten behoeve van het vaststellen van de waardedaling van de woning.
6.1. Vaststaat dat [appellant] wist dat het college voornemens was Exsin ter advisering in te schakelen en dat daartegen door hem geen bezwaren zijn gemaakt. Voorts blijkt uit het beroepschrift en het proces-verbaal van de zitting bij de rechtbank niet dat [appellant] heeft aangevoerd dat Exsin niet is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade en dat het college in geen geval op een advies van deze adviseur op dat gebied mag afgaan. Overigens is in het betoog in hoger beroep, ook gelet op de hierna te bespreken overwegingen van de aangevallen uitspraak, geen grond te vinden voor het oordeel dat de rechtbank in dit geval ten onrechte niet tot het oordeel is gekomen dat concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de deskundigheid van Exsin bestaan.
Het betoog faalt.
7. [appellant] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat - het resultaat van - de door Exsin gehanteerde methode voor het vaststellen van de schade niet onjuist is. Daartoe voert hij aan dat die methode berust op marktgegevens die ten onrechte niet zijn bekendgemaakt, dat bij de taxatie ten onrechte met vraagprijzen en onjuiste indexcijfers rekening is gehouden en dat in het van de taxatie gemaakte rapport onjuiste gegevens over de woning zijn vermeld.
7.1. Uit het advies van Exsin blijkt dat de waarden van de woning onder het oude en het nieuwe planologische regime en de waardevermindering zijn vastgesteld met de bijstand van een taxateur. Daarbij is van belang dat, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de uitspraak van 2 november 2011 in zaak nr. 201007807/1/H2), inzichten van een taxateur in een geval als dit zijn gebaseerd op diens kennis en ervaring, zodat een nadere toelichting op die inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd. Wel is vereist dat de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar is en het verslag van het onderzoek voldoende basis biedt voor verdere besluitvorming.
In het advies is vermeld dat de taxateur op basis van de door de Exsin uitgevoerde planologische vergelijking de waarde van de woning in de oude en in de nieuwe staat heeft bepaald, dat de feitelijke situatie in het plangebied daarbij buiten beschouwing is gelaten en dat de waardering op de plaatselijke woningmarkt, de vergelijking met soortgelijke panden binnen de dorpskern en gegevens over de op de opnamedatum te koop staande panden berust. In het verweerschrift in beroep is vermeld dat van referentiepanden geen verkoopcijfers op of omstreeks de peildatum beschikbaar zijn, dat de taxateur van de kavelwaarde, de waarde per kubieke meter inhoud en de eigen ervaring ter plaatse is uitgegaan en dat de taxateur, in verband met het tijdsverloop tussen de peildatum en de opnamedatum, met indexcijfers over de waarde van vrijstaande woningen in Friesland rekening heeft gehouden.
Volgens het verweerschrift in beroep is de zogenoemde vergelijkingsmethode, waarbij de waarde van het object is vergeleken met prijzen van vergelijkbare objecten in de markt op en rond de peildatum, hier niet toegepast. Derhalve kan aan de in het advies vermelde uitspraak van de Afdeling van 12 maart 2008 in zaak nr. 200705428/1 niet de door [appellant] gewenste betekenis worden toegekend. Voorts heeft [appellant] niet met een bericht van een andere terzake onafhankelijke deskundige aannemelijk gemaakt dat de taxatie berust op onjuiste indexcijfers of onjuiste gegevens over de woning.
Het betoog faalt.
8. [appellant] betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de index van Calcasa Delft te algemeen is om aan de hand daarvan de waarden van de woning te bepalen. Daartoe voert hij aan dat het gaat om een index van verkoopprijzen van vrijstaande woningen in Dantumadeel en dat de rechtbank ten onrechte geen betekenis aan de overgelegde marktgegevens heeft toegekend.
8.1. Niet duidelijk is waarom die index en marktgegevens met zich brengen dat, zoals [appellant] heeft betoogd, de taxatie van de waarden van de woning niet juist is en de waardevermindering van de woning is onderschat. Bij het vaststellen van verkoopprijzen wordt immers niet, zoals bij planvergelijking, gekeken naar de maximale invulling van het planologische regime, maar is vooral de feitelijke situatie bepalend. Derhalve treft het beroep op de indicatieve betekenis van die index en marktgegevens voor de hoogte van de schade geen doel.
Het betoog faalt.
9. [appellant] betoogt ten slotte dat de rechtbank heeft verzuimd een oordeel te geven over de beroepsgrond met betrekking tot de schadefactoren.
9.1. Hoewel de rechtbank ten onrechte geen oordeel over deze beroepsgrond heeft gegeven, leidt dat, gelet op het volgende, niet tot het door [appellant] gewenste resultaat.
9.2. In beroep heeft [appellant] het standpunt ingenomen dat Exsin de planologische nadelen van het nieuwe bestemmingsplan voor de privacy, de geluidsbelasting, de situeringswaarde van de woning, het uitzicht, de geurbelasting en de zonlichtweerkaatsing heeft onderschat.
Uit het advies van Exsin blijkt dat de door [appellant] gestelde schadefactoren bij de vergelijking tussen het oude en het nieuwe planologische regime zijn betrokken. Dat tussen [appellant] en Exsin verschil van inzicht bestaat over de waardering van de uit de planologische vergelijking voortvloeiende nadelen, betekent niet dat [appellant] aannemelijk heeft gemaakt dat het door Exsin verrichte onderzoek onzorgvuldig of onvolledig is geweest, noch dat Exsin niet in redelijkheid tot de conclusie heeft kunnen komen dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan voor [appellant] slechts tot een beperkte planologische verslechtering heeft geleid. Daarbij is van belang dat [appellant] deze conclusie niet met een bericht van een andere terzake onafhankelijke deskundige heeft bestreden. Derhalve bestaat geen grond voor het oordeel dat Exsin het gewicht van de schadefactoren heeft onderschat.
10. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd met verbetering van de gronden waarop deze rust.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, ambtenaar van staat.
w.g. Van der Beek-Gillessen w.g. Hazen
lid van de enkelvoudige kamer ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 15 januari 2014
452.