Uitspraak
201508153/1/A2.
Datum uitspraak: 9 november 2016
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 22 september 2015 in zaak nr. 13/5056 in het geding tussen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Appartementenbouw Rapenburg B.V. (hierna: Rapenburg)
en
het college.
Procesverloop
Bij besluit van 22 januari 2013 heeft het dagelijks bestuur van het stadsdeel Centrum een aanvraag van Rapenburg om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 23 juli 2013 heeft het dagelijks bestuur het door Rapenburg daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 22 september 2015 heeft de rechtbank het door Rapenburg daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 23 juli 2013 vernietigd en het college, als rechtsopvolger van het dagelijks bestuur, opgedragen binnen zes weken na verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen met inachtneming van deze uitspraak. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft het college hoger beroep ingesteld.
Rapenburg heeft een verweerschrift ingediend.
Het college heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 4 oktober 2016, waar het college, vertegenwoordigd door mr. R. Verduijn, advocaat te Amsterdam, en mr. J.E. Kenter, werkzaam bij de gemeente, en Rapenburg, vertegenwoordigd door mr. J.A.M.A. Sluysmans, advocaat te Den Haag, en haar directeur zijn verschenen.
Overwegingen
1. Rapenburg is eigenaresse van de panden aan de Prins Hendrikkade 173, 174 en 175 te Amsterdam (hierna: de panden). Bij brief van 27 maart 2012, bij het stadsdeel binnengekomen op 5 april 2012, heeft zij het dagelijks bestuur verzocht om een tegemoetkoming in planschade die zij stelt te hebben geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Groot Waterloo van 21 februari 2008 (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). In het nieuwe bestemmingsplan is de gebruiksmogelijkheid van de panden voor woondoeleinden vervallen. Vaststaat dat Rapenburg daardoor in een nadeliger planologische positie is komen te verkeren en ten tijde van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op of omstreeks 25 december 2008 schade in de vorm van vermindering van de waarde van de panden heeft geleden.
omvang van het geschil
2. In hoger beroep is in geschil of de schade ten tijde van de aankoop van de panden voor een redelijk denkend en handelend koper voorzienbaar was en daarom op de voet van artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) voor rekening van Rapenburg mag worden gelaten.
standpunt van het dagelijks bestuur
3. Aan het besluit van 22 januari 2013 heeft het dagelijks bestuur een advies van het Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur (hierna: het Kenniscentrum) van 19 december 2012 ten grondslag gelegd. In dat advies is onder meer het volgende vermeld.
Uit de bij het conceptontwerp van het nieuwe bestemmingsplan behorende kaart en regels valt af te leiden dat de gebruiksmogelijkheid van de panden voor woondoeleinden in het nieuwe bestemmingsplan zal vervallen. In het huis-aan-huisblad Stadsdeelnieuws van 28 december 2006 is kenbaar gemaakt dat het conceptontwerp vanaf 4 januari 2007 op het stadhuis en het gemeentelijke informatiecentrum aan het Zuiderkerkhof 72 en op het internet ter inzage wordt gelegd en dat op 18 januari 2007 een informatiebijeenkomst over het conceptontwerp wordt belegd. Bij brief van 27 december 2006 is de terinzagelegging van het conceptontwerp aan de inwoners van het plangebied persoonlijk bekendgemaakt en zijn zij uitgenodigd voor die informatiebijeenkomst. Uiteindelijk is die bijeenkomst niet doorgegaan. In het Stadsdeelnieuws van 29 januari 2007 is vervolgens kenbaar gemaakt dat het conceptontwerp vanaf 1 februari 2007 op de voormelde locaties en op het internet ter inzage wordt gelegd en dat op 17 februari 2007 een nieuwe informatiebijeenkomst wordt belegd.
Naar het oordeel van het Kenniscentrum was de planologische verslechtering vanaf 4 januari 2007 voorzienbaar, zodat Rapenburg daarmee op 25 juli 2007, de dag waarop zij zich mondeling heeft verplicht over te gaan tot de aankoop van de panden, rekening kon houden. Dat de rechtsvoorganger van Rapenburg op 9 augustus 2006 een aanvraag om bouwvergunning ten behoeve van het realiseren van vijftien woningen en kantoorruimten in de panden heeft ingediend en dat het dagelijks bestuur die bouwvergunning bij besluit van 26 september 2007 heeft verleend, leidt niet tot een ander oordeel, aldus het Kenniscentrum.
4. Aan het besluit van 23 juli 2013 heeft het dagelijks bestuur een advies van de bezwaarschriftencommissie van de afdeling Juridische Zaken van 15 juli 2013 ten grondslag gelegd. In dat advies is onder meer het volgende vermeld.
Uit een onderzoek naar de publicatie van het conceptontwerp van het nieuwe bestemmingsplan is naar voren gekomen dat zowel dat conceptontwerp als het Stadsdeelnieuws van 29 januari 2007 ten tijde van de peildatum van 25 juli 2007 op de website van het stadsdeel was te raadplegen. Naar aanleiding van het beroep op de zogenoemde Inventarisatie Grote Panden, waarin is vermeld dat de bestemming van de panden in het nieuwe bestemmingsplan afhankelijk is van het al dan niet verlenen van bouwvergunning, is van belang dat die inventarisatie op 18 september 2007 door het dagelijks bestuur voor kennisgeving is aangenomen en vanaf die datum door belanghebbenden was op te vragen. Omdat die inventarisatie, daargelaten of deze als beleidsdocument is aan te merken, na de peildatum van 25 juli 2007 openbaar is geworden, is deze niet van belang voor het antwoord op de vraag of de planologische verandering op de peildatum voorzienbaar was. Rapenburg diende ten tijde van de aankoop van de panden, als redelijk denkend en handelend koper, rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in voor haar ongunstige zin zou veranderen, aldus de bezwaarschriftencommissie.
beoordeling hoger beroep van het college
5. Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het dagelijks bestuur het advies van het Kenniscentrum niet aan het besluit van 23 juli 2013 ten grondslag heeft kunnen leggen. Daartoe voert het college aan dat het Kenniscentrum een deskundige op het gebied van planschade is en dat niet is gebleken van gebreken in de totstandkoming of de inhoud van het advies.
5.1. De voorzienbaarheid van een planologische wijziging dient beoordeeld te worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.
Om op grond van een concreet beleidsvoornemen voorzienbaarheid te kunnen aannemen, moet een redelijk denkend en handelend koper uit de openbaarmaking daarvan kunnen begrijpen op welk gebied dat beleidsvoornemen betrekking heeft, wat de zakelijke inhoud ervan is, en dat hij van de inhoud ervan kan kennisnemen.
Indien de planschade voorzienbaar is, blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak te hebben aanvaard. Vergelijk de uitspraak van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582).
5.2. Het antwoord op de vraag of de schade ten tijde van de aankoop van de panden voor een redelijk denkend en handelend koper voorzienbaar was, vereist geen specialistische kennis of ervaring waarover slechts een deskundige, zoals het Kenniscentrum, beschikt. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 15 oktober 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:3715). De rechtbank heeft het door het Kenniscentrum gegeven antwoord op deze vraag derhalve terecht indringend getoetst.
5.3. Vaststaat dat het conceptontwerp van het nieuwe bestemmingsplan van 15 december 2006 een concreet beleidsvoornemen in de in de in 5.1 bedoelde zin inhoudt. Uit de bij dat conceptontwerp behorende kaart en regels valt immers af te leiden dat de gebruiksmogelijkheid van de panden voor woondoeleinden in het nieuwe bestemmingsplan zal vervallen. Partijen zijn verdeeld over het antwoord op de vraag of openbaarmaking van dat conceptontwerp op de in 5.1 bedoelde wijze heeft plaatsgevonden. In dit verband is van belang of die openbaarmaking ertoe heeft geleid dat een redelijk denkend en handelend koper ten tijde van de aankoop van de panden kennis kon nemen van dat conceptontwerp, door onderzoek te doen in openbare bronnen, waarvan redelijkerwijs valt te verwachten dat eventuele concrete beleidsvoornemens met betrekking tot de panden daarin gepubliceerd zijn.
Niet in geschil is dat het huis-aan-huisblad Stadsdeelnieuws een zodanige openbare bron is. Rapenburg heeft niet aannemelijk gemaakt dat het ten tijde van de investeringsbeslissing niet mogelijk was kennis te nemen van de edities van het Stadsdeelnieuws van 28 december 2006 en 29 januari 2007. De enkele stelling van Rapenburg, ter zitting van de Afdeling, dat het niet eenvoudig zou zijn geweest om die edities te traceren, is in dit verband niet voldoende. Dat, zoals Rapenburg heeft gesteld, ten tijde van de bezorging van die edities haar directeur niet in het bezorgingsgebied van het Stadsdeelnieuws woonde en het niet mogelijk was post te bezorgen in de dichtgetimmerde panden, is niet maatgevend. De woonplaats zegt op zichzelf niets over de mogelijkheden om zich van de relevante planologische ontwikkelingen op de hoogte te stellen. Uit de jurisprudentie van de Afdeling (onder meer uitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582) valt af te leiden dat niet is vereist dat de koper zich daadwerkelijk bewust was van het risico dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen.
5.4. Niet in geschil is dat de inhoud van de berichten in het Stadsdeelnieuws voldoende is om voorzienbaarheid te kunnen tegenwerpen. Van een redelijk denkend en handelend koper mag op basis van die berichten worden verwacht dat hij de plankaart bij en planregels van het conceptontwerp van het nieuwe bestemmingsplan zou raadplegen. Dat betekent dat de planologische verandering voor Rapenburg op 25 juli 2007 voorzienbaar was. Indien, zoals Rapenburg stelt, het conceptontwerp destijds niet meer ter inzage lag en niet meer op internet was te vinden, leidt dat niet tot een ander oordeel, omdat deze omstandigheden op zichzelf niet afdoen aan de betekenis van de berichten in het Stadsdeelnieuws.
5.5. Het betoog slaagt.
conclusie
6. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Hetgeen het college voor het overige heeft aangevoerd, behoeft geen bespreking. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het door Rapenburg tegen het besluit van 23 juli 2013 ingestelde beroep alsnog ongegrond verklaren, omdat uit de beoordeling van het hoger beroep van het college volgt dat de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade terecht op grond van artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wro is afgewezen.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 22 september 2015 in zaak nr. 13/5056;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. F.C.M.A. Michiels en mr. G.T.J.M. Jurgens, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Van Altena w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 9 november 2016
452.