Uitspraak
201708395/1/A2.
Datum uitspraak: 5 december 2018
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], gevestigd te [plaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 12 september 2017 in zaak nr. 17/289 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Ooststellingwerf.
Procesverloop
Bij besluit van 28 juni 2016 heeft het college een aanvraag van [appellante] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 13 december 2016 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 12 september 2017 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
Het college heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 1 november 2018, waar [appellante], vertegenwoordigd door [directeur], en mr. M.J. Drijftholt, advocaat te Amsterdam, en het college, vertegenwoordigd door ing. C. Veenstra, zijn verschenen. Voorts is mr. J. Marskamp, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), van de zijde van het college als deskundige verschenen.
Overwegingen
1. [appellante] is eigenares van het perceel met opstallen aan de [locatie] te Elsloo, gemeente Ooststellingwerf (hierna: de onroerende zaak). Bij brief van 15 februari 2013 heeft zij het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade die zij stelt te hebben geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bij raadsbesluit van 16 februari 2009 vastgestelde bestemmingsplan ‘Buitengebied Correctieve en partiële herziening 2009’ (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). In het nieuwe bestemmingsplan is de te bebouwen oppervlakte van het perceel met ongeveer 542 m² afgenomen en heeft het perceel minder gebruiksmogelijkheden dan voorheen. Vaststaat dat [appellante] daardoor in een nadeliger planologische positie is komen te verkeren en ten tijde van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op 14 april 2010 schade in de vorm van een vermindering van de waarde van de onroerende zaak heeft geleden.
omvang van het geschil
2. In hoger beroep is in geschil of de schade voor [appellante] ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak op 15 januari 2005 voorzienbaar was en daarom op de voet van artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wet ruimtelijke ordening voor haar rekening mag worden gelaten.
standpunt van het college
3. Aan het besluit van 28 juni 2016 heeft het college een advies van de SAOZ van 15 juni 2016 ten grondslag gelegd. In dat advies is uiteengezet dat de planologische verandering op grond van een voorontwerp van een bestemmingsplan (hierna: het voorontwerp) voorzienbaar was. Op 26 februari 2003 is in het weekblad De Nieuwe Ooststellingwerver bekend gemaakt dat het voorontwerp vanaf 3 maart 2003 tot en met 11 april 2003 ter inzage wordt gelegd. [appellante] heeft, door onder deze omstandigheden tot de aankoop van de onroerende zaak over te gaan, het risico van de planologische verandering aanvaard. Voorts is in dat advies, naar aanleiding van de stelling van [appellante] dat haar directeur voorafgaand aan de aankoop van de onroerende zaak meermaals telefonisch contact heeft gehad met ambtenaren van de gemeente om te informeren naar eventuele wijzigingen in het planologische regime en hij er tijdens deze contacten duidelijk op is gewezen dat geen wijzigingen te verwachten zijn, vermeld dat [appellante] niet met nader bewijs heeft onderbouwd of gestaafd dat ambtenaren tijdens gesprekken met haar directeur niet aan het voorontwerp hebben gerefereerd. Volgens de SAOZ dient de schade onder deze omstandigheden voor rekening van [appellante] te blijven.
4. Aan het besluit van 13 december 2016 heeft het college een advies van de algemene kamer van de commissie van advies voor de bezwaarschriften van de gemeente Ooststellingwerf van 25 november 2016 ten grondslag gelegd. In dat advies is onder meer vermeld dat het nieuwe bestemmingsplan ten tijde van de investeringsbeslissing volop in procedure was, dat het voorontwerp destijds voorhanden moest zijn en dat niet aannemelijk is dat [appellante] bij verzoeken om informatie niet op het voorontwerp zou zijn gestuit, waarbij van belang is dat [appellante] geen stukken heeft overgelegd waaruit blijkt van haar gestelde inspanningen om informatie van ambtenaren te verkrijgen.
beoordeling van het hoger beroep
5. [appellante] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat met de kennisgeving van de terinzagelegging van het voorontwerp is voldaan aan de in de jurisprudentie gestelde eisen aan de publicatie van een beleidsvoornemen en het college de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade terecht heeft afgewezen. Daartoe voert zij aan dat De Nieuwe Ooststellingwerver slechts bij abonnees wordt bezorgd, dat dit weekblad niet voor een ieder toegankelijk is, dat met de kennisgeving niet is voldaan aan de eis dat de publicatie een ieder kan bereiken en dat het doen van archiefonderzoek door middel van het opvragen van oude edities van het weekblad, gelet op de daaraan verbonden kosten, redelijkerwijs niet van haar kon worden gevergd. Voorts voert zij aan dat zij voorafgaand aan de aankoop van de onroerende zaak bij ambtenaren van de gemeente navraag heeft gedaan naar beleidsvoornemens met betrekking tot de onroerende zaak, dat zij daarbij steeds te horen heeft gekregen dat er geen planologische ontwikkeling was te verwachten en dat daarbij nooit is gezegd dat de gemeente beleidsvoornemens uitsluitend in De Nieuwe Ooststellingwerver publiceert. In dit verband heeft [appellante] ter zitting van de Afdeling de naam genoemd van één van die ambtenaren met wie haar directeur een persoonlijk gesprek heeft gevoerd.
5.1. De voorzienbaarheid van een planologische verandering dient beoordeeld te worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met een concreet beleidsvoornemen dat openbaar is gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat dit beleidsvoornemen een formele status heeft.
Om op grond van een concreet beleidsvoornemen voorzienbaarheid te kunnen aannemen, moet een redelijk denkend en handelend koper uit de openbaarmaking daarvan kunnen begrijpen op welk gebied dat beleidsvoornemen betrekking heeft, wat de zakelijke inhoud ervan is, en dat hij van de inhoud ervan kan kennisnemen.
Indien de planschade voorzienbaar is, blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak te hebben aanvaard.
Vergelijk de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582).
5.2. Niet in geschil is dat het voorontwerp een concreet beleidsvoornemen in de hiervoor bedoelde zin inhoudt. Partijen zijn onder meer verdeeld over het antwoord op de vraag of de openbaarmaking van het voorontwerp op de voorgeschreven wijze heeft plaatsgevonden. In dit verband is van belang of de openbaarmaking ertoe heeft geleid dat een redelijk denkend en handelend koper ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak kennis kon nemen van het voorontwerp, door onderzoek te doen in openbare bronnen, waarvan redelijkerwijs valt te verwachten dat een eventueel concreet beleidsvoornemen met betrekking tot de onroerende zaak daarin gepubliceerd is. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 9 november 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2957).
5.3. De Nieuwe Ooststellingwerver is een nieuwsblad in de zin van artikel 3:12 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. De kennisgeving van het voorontwerp heeft op de in die bepaling voorgeschreven wijze plaatsgevonden. [appellante] heeft, gelet op het volgende, niet aannemelijk gemaakt dat het ten tijde van de investeringsbeslissing redelijkerwijs niet mogelijk was kennis te nemen van de editie van De Nieuwe Ooststellingwerver van 26 februari 2003.
Vaststaat dat de gemeente op 26 februari 2003 voor het doen van officiële bekendmakingen onder meer gebruik maakte van De Nieuwe Ooststellingwerver. Dat [appellante], naar zij stelt, dit op 15 januari 2005 niet wist, komt voor haar risico. Zij heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij daarvan redelijkerwijs niet op de hoogte kon zijn. Dat De Nieuwe Ooststellingwerver een abonneekrant is en, anders dan een huis-aan-huisblad, niet bij een ieder wordt bezorgd, is niet van belang. [appellante] is immers niet gevestigd in het bezorgingsgebied van de krant. Zij zou derhalve ook niet meteen kennis van het beleidsvoornemen hebben genomen als het op 26 februari 2003 in een huis-aan-huisblad was gepubliceerd. Waar het om gaat, is of [appellante], bijvoorbeeld door onderzoek in het archief van De Nieuwe Ooststellingwerver te doen, voorafgaand aan de investeringsbeslissing van 15 januari 2005 alsnog kennis van het beleidsvoornemen had kunnen nemen. Indien zij, zoals zij stelt, destijds slechts tegen betaling van € 1,00 per exemplaar toegang tot het archief had gekregen, is dat op zichzelf geen reden waarom het doen van onderzoek redelijkerwijs niet van haar gevergd kon worden. Dit is geen onredelijk hoog bedrag.
5.4. Niet in geschil is dat de inhoud van het bericht in De Nieuwe Ooststellingwerver voldoende is om voorzienbaarheid te kunnen tegenwerpen. Van een redelijk denkend en handelend koper mag op basis van dat bericht worden verwacht dat hij het voorontwerp zou raadplegen. Dit betekent dat de planologische verandering voor [appellante] op 15 januari 2005 voorzienbaar was.
5.5. [appellante] heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij, naar zij heeft gesteld, maar het college heeft weersproken, van ambtenaren van de gemeente voorafgaand aan de investeringsbeslissing onjuiste of onvolledige informatie heeft ontvangen naar aanleiding van de vraag of er een planologische verandering met betrekking tot de onroerende zaak in ontwikkeling is. In deze stelling van [appellante] over contacten met ambtenaren van de gemeente is daarom geen grond te vinden voor het oordeel dat het college de schade ten onrechte voor haar rekening heeft gelaten. De omstandigheid dat zij, voor het eerst ter zitting van de Afdeling, een naam heeft genoemd van een ambtenaar met wie, naar zij stelt, haar directeur heeft gesproken, leidt niet tot een ander oordeel.
5.6. Het betoog faalt.
conclusie
6. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, voorzitter, en mr. H. Bolt en mr. B.J. Schueler, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Polak w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 5 december 2018
452.