Uitspraak
201605080/1/A2.
Datum uitspraak: 23 november 2016
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Achterveld, gemeente Leusden,
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 20 mei 2016 in zaak nr. 15/6087 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Leusden.
Procesverloop
Bij besluit van 15 juli 2015 heeft het college [appellant] een tegemoetkoming in planschade van € 16.240,00, te vermeerderen met de wettelijke rente en het betaalde recht, toegekend.
Bij besluit van 13 oktober 2015 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 20 mei 2016 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant] heeft een nadere stuk ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 20 oktober 2016, waar [appellant], in persoon, en het college, vertegenwoordigd door mr. C.A. Lindhout, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen. Voorts is drs. P.A.J.M. van Bragt, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), van de zijde van het college als deskundige verschenen.
Overwegingen
1. [appellant] is eigenaar van de woning aan de [locatie] te Achterveld (hierna: de woning). Bij brief van 13 oktober 2014 heeft hij het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade die hij stelt te hebben geleden ten gevolge van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Groot Agteveld-Woongebied van 11 april 2013 (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) op of omstreeks 31 juli 2013 (hierna: de peildatum). Dit plan is de planologische basis voor het realiseren van een woonwijk op een dichtbij de woning gelegen gebied (hierna: het plangebied) dat onder het oude planologische regime van het bestemmingsplan Buitengebied 2009 van 2 april 2009 (hierna: het oude bestemmingsplan) een agrarische bestemming had.
standpunt van het college
2. Het college heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan de SAOZ.
In een advies van 17 april 2015 heeft de SAOZ een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden in het plangebied onder het oude en het nieuwe bestemmingsplan. In dit verband heeft de SAOZ uiteengezet dat het uitzicht van [appellant] vanuit de woning op en over het plangebied in relevante mate verdergaand is aangetast, dat de situering van de woning in relevante mate verdergaand is verslechterd, dat de overlast in zekere mate is toegenomen en dat de privacy van [appellant] in zekere mate verdergaand is aangetast. Uit deze vergelijking heeft de SAOZ de conclusie getrokken dat [appellant] als gevolg van de planologische verandering in een nadeliger positie is komen te verkeren en dat daaruit voor vergoeding vatbare schade, in de vorm van een waardevermindering van de woning op de peildatum van € 588.000,00 naar € 560.000,00, is voortgevloeid. Omdat artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) op de aanvraag van toepassing is, dient een gedeelte van de schade, gelijk aan twee procent van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het opkomen ervan, voor rekening van [appellant] te worden gelaten.
In een bijlage bij het advies heeft de SAOZ uiteengezet dat voor het bepalen van de omvang van de waardevermindering van een onroerende zaak geen exacte rekenmodellen voorhanden zijn, maar dat uit de jurisprudentie wel een globale verdeling, uitgedrukt in procenten van de waarde van een onroerende zaak, is af te leiden. Deze globale verdeling leidt ertoe dat de schade bij een enigszins nadeliger planologische situatie is beperkt tot maximaal 5 procent, dat de schade bij een zwaardere planologische verslechtering is beperkt tot maximaal 10 procent en dat de schade bij een bovenmatige planologische verslechtering dat laatste percentage kan overstijgen. Indien deze globale verdeling op dit geval wordt toegepast, leidt dat tot de conclusie dat sprake is van een min of meer zware planologische verslechtering.
3. Het college heeft het advies van 17 april 2015 aan het besluit van 15 juli 2015 ten grondslag gelegd en dat besluit in bezwaar, onder verwijzing naar een nader advies van de SAOZ van 9 september 2015, gehandhaafd. In dat laatste advies is uiteengezet dat geen sprake is van een ingrijpende planologische verslechtering, dat de omvang van de waardevermindering op € 28.000,00 is vastgesteld, dat dit schadebedrag overeenkomt met een percentage van 4,76 van de waarde van de woning onder het oude bestemmingsplan op de peildatum en dat de schade zich derhalve bevindt op de grens van de schadecategorieën van een enigszins nadeliger planologische situatie en een zwaardere planologische verslechtering.
aangevallen uitspraak
4. De rechtbank heeft overwogen dat de door de SAOZ vastgestelde waardevermindering van de woning voldoende inzichtelijk is gemaakt. Verder heeft zij overwogen dat de waarde van de woning in het kader van de toepassing van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) van € 576.000,00 op 1 januari 2013 naar € 535.000,00 op 1 januari 2014 is gedaald, maar dat het verschil met de door de SAOZ vastgestelde waardevermindering van de woning niet zodanig is, dat er aanleiding is om die taxatie voor onjuist te houden.
hoger beroep
5. [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat, gelet op de toepasselijke schadefactoren, de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan tot een zwaardere planologische verslechtering heeft geleid en derhalve, gelet op de verdeling in schadecategorieën, tot een schade van 5 tot 10 procent van de waarde van de woning onder het oude bestemmingsplan op de peildatum. Daartoe voert hij aan dat de in het advies van 17 april 2015 en het nader advies van 9 september 2015 gehanteerde kwalificaties van de ernst van de planologische verslechtering niet overeenkomen. In dit verband merkt hij op dat hij in de oude situatie vanuit de woning vrij uitzicht op en over weilanden in een agrarisch gebied had, terwijl hij in de nieuwe situatie uitzicht op aaneengesloten bebouwing direct tegenover de woning heeft, zodat niet staande kan worden gehouden dat het uitzicht en de situering van de woning in planologische zin niet ingrijpend zijn verslechterd. Voorts wijst hij op verschil met de in het kader van de toepassing van de WOZ vastgestelde waarden en stelt hij dat ten behoeve van de taxatie ten onrechte geen vergelijking met referentiepanden, zoals de woning aan de Koningin Julianalaan 16, heeft plaatsgevonden.
5.1. De bestuursrechter kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van een onroerende zaak niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar dat daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen. De maatstaf bij de te verrichten toetsing is niet de eigen waardering door de rechter van de nadelen van de planologische verandering, maar of het bestuursorgaan, gelet op de motivering van het advies van de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, zich bij de besluitvorming niet in redelijkheid op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren. Dit laat onverlet dat de besluitvorming dient te voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en dat de rechter de besluitvorming daaraan dient te toetsen. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582).
5.2. In het advies van 17 april 2015 is uiteengezet dat het uitzicht vanuit de woning op en over het plangebied in relevante mate verdergaand is aangetast, dat de situering van de woning in relevante mate verdergaand is verslechterd, dat de overlast in zekere mate is toegenomen en dat de privacy in de woning in zekere mate verdergaand is aangetast. In zijn hogerberoepschrift heeft [appellant] uitdrukkelijk te kennen gegeven dat hij het eens is met die kwalificaties. Dat in het nader advies van 9 september 2015 is vermeld dat de planologische situatie niet ingrijpend is verslechterd, is, anders dan [appellant] betoogt, niet in strijd met die kwalificaties.
In het advies van 17 april 2015, gelezen in samenhang met het nader advies van 9 september 2015, is inzichtelijk gemaakt dat de planologische verandering ertoe heeft geleid dat waarde van de woning op de peildatum van € 588.000,00 naar 560.000,00 is gedaald. [appellant] heeft geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de taxatie naar voren gebracht. Dat er een verschil is met de in het kader van de toepassing van de WOZ vastgestelde waarden van de woning van € 576.000,00 op 1 januari 2013 en € 535.000,00 op 1 januari 2014, betekent niet dat de taxatie niet juist is, reeds omdat het verschil met de door de SAOZ vastgestelde waarden binnen aanvaardbare marges valt. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de SAOZ de omvang van de schade te laag dan wel onjuist heeft getaxeerd. Voor zover de SAOZ, zoals hij stelt, ten behoeve van de taxatie ook de vergelijkingsmethode had kunnen toepassen, betekent dat verder niet dat de gekozen methode onjuist is of in dit geval tot een onjuist resultaat heeft geleid.
In het betoog van [appellant] is, gelet op het voorgaande, geen grond te vinden voor het oordeel dat het college zich bij de besluitvorming niet in redelijkheid op het deskundigenoordeel van de SAOZ heeft kunnen baseren.
Het betoog faalt.
conclusie
6. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd. Dat betekent dat de hoogte van de door het college toegekende tegemoetkoming in planschade niet wordt gewijzigd.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Van Altena w.g. Hazen
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 23 november 2016
452.