Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 16/5598
uitspraak van de meervoudige kamer van 11 juli 2017 in de zaak tussen
[eiser 1] en [eiserers 2] , te [woonplaats] , eisers
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amersfoort, verweerder
(gemachtigde: mr. R.C. Alblas).
Procesverloop
Bij besluit van 25 mei 2016 (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek van eisers om tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 1 november 2016 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 mei 2017. Eisers hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten. Eisers hebben op 2 augustus 1994 het juridisch eigendom verkregen van de woning aan de [adres] in [woonplaats] . Op 26 november 2013 is het bestemmingsplan […] (het nieuwe bestemmingsplan) vastgesteld, dat op 31 januari 2014 onherroepelijk is geworden. Het nieuwe bestemmingsplan maakt de bouw van een rij eengezinswoningen mogelijk, ten noordwesten van het perceel van eisers. Voorheen gold op deze plek het bestemmingsplan […] (het oude bestemmingsplan), op grond waarvan een bestemming ten behoeve van (bebouwing voor) onderwijs aanwezig was. Eisers hebben naar aanleiding van het nieuwe bestemmingsplan een verzoek ingediend om tegemoetkoming in planschade van minimaal € 5.000,-. Verweerder heeft vervolgens de onder ‘Procesverloop’ weergegeven besluiten genomen.
2. Verweerder heeft aan de afwijzing van het planschadeverzoek ten grondslag gelegd dat het perceel van eisers door het nieuwe bestemmingsplan met € 5.000,- in waarde is gedaald, maar dat deze waardedaling geheel binnen het normale maatschappelijke risico valt en daarom voor hun rekening blijft. Verweerder heeft zich daarbij gebaseerd op een rapport van de [naam adviesbureau] ( [naam adviesbureau] ) van 10 mei 2016.
Horen
3. Eisers voeren aan dat verweerder hen naar aanleiding van hun bezwaarschrift ten onrechte niet heeft uitgenodigd voor een hoorzitting, wat door verweerder wordt betwist. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 7:2 van Pro de Algemene wet bestuursrecht stelt het bestuursorgaan belanghebbenden in de gelegenheid te worden gehoord voordat het op het bezwaar beslist. Verweerder heeft de volgende stukken overgelegd:
een brief van 5 augustus 2016 aan de gemachtigde van eisers, waarin zij worden uitgenodigd voor een hoorzitting op 29 augustus 2016;
een e-mail van 16 augustus 2016 aan de gemachtigde van eisers waarin 28 september 2016 wordt voorgesteld als nieuwe datum voor een hoorzitting;
een brief van 25 september 2016 aan de gemachtigde van eisers, waarin zij worden uitgenodigd voor een hoorzitting op 28 september 2016.
Op de zitting zijn deze stukken met partijen besproken. De gemachtigde van eisers erkent dat hij de brief van 5 augustus 2016 heeft ontvangen en dat hij naar aanleiding daarvan heeft verzocht om verplaatsing van de hoorzitting naar een andere datum. Hij stelt echter de e-mail van 16 augustus 2016 en de brief van 25 september 2016 niet te hebben ontvangen, hoewel het e-mail- en postbusadres wel juist zijn. In het licht hiervan heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank met het overleggen van de hiervoor genoemde stukken de verzending van de uitnodiging voor de hoorzitting aan de gemachtigde van eisers aannemelijk gemaakt. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) kan verweerder hiermee in eerste instantie volstaan, tenzij eisers de ontvangst hiervan voldoende onderbouwd betwisten. Eisers hebben echter onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zowel de e-mail als de laatste brief niet zijn ontvangen, terwijl de adressering juist is en de eerste brief wel is ontvangen. Zelfs als ervan zou worden uitgegaan dat de laatste brief niet is aangekomen had het op de weg van (de gemachtigde van) eisers gelegen om naar aanleiding van de e-mail op enig moment bij verweerder te informeren naar de stand van zaken. De beroepsgrond slaagt niet.
De planvergelijking
4. Eisers voeren vervolgens aan dat [naam adviesbureau] in haar rapport is uitgegaan van een onjuiste planologische vergelijking tussen het oude en het nieuwe bestemmingsplan en wijzen in dat kader op verschillende aspecten van de planvergelijking. De rechtbank constateert echter dat eisers net als verweerder van mening zijn dat de schade door de waardedaling van hun perceel als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan € 5.000,- bedraagt. Desgevraagd heeft de gemachtigde van eisers ter zitting toegelicht dat zij uitgaan van hogere taxatiewaarden voor en na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan dan verweerder, maar dat ook volgens hen de schade € 5.000,- bedraagt.
5. De rechtbank overweegt dat een vergelijking van planologische regimes na een planschadeverzoek tot doel heeft om aan de hand van de uitkomst daarvan de waardedaling van het onroerend goed en daarmee de schade te kunnen begroten. In dit geval is verweerder aan de hand van de planvergelijking die volgens eisers onjuist is reeds tot het schadebedrag gekomen dat zij zelf voorstaan. Dat betekent dat eisers met wat zij aanvoeren over de planvergelijking in deze procedure niets kunnen bereiken: het door hen aangevoerde schadebedrag is immers door verweerder al overgenomen. De gemachtigde van eisers heeft ter zitting toegelicht dat hij zijn gronden ten aanzien van de planvergelijking enkel handhaaft zodat hij het standpunt van de rechtbank hierover krijgt ten behoeve van andere procedures. Omdat tussen partijen de hoogte van de schade niet in geschil is komt de rechtbank, gelet op de omvang van het geding, aan de beoordeling van deze gronden in deze procedure echter niet toe.
De schade als percentage van de taxatiewaarde
6. Uitgaande van een schade van € 5.000,- en de door de taxateur van [naam adviesbureau] vastgestelde waarde van de woning van € 155.000,- komt de vastgestelde schade uit op 3,23% van de waarde van de woning.
7. Eisers voeren aan dat de taxatie door [naam adviesbureau] niet goed is verricht omdat ten onrechte niet de vergelijkingsmethode is toegepast, en zij hebben gewezen op de waardering van de woning in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz). Desgevraagd is namens eisers ter zitting toegelicht dat de woning bij primair besluit van de heffingsambtenaar op grond van de Wet woz is gewaardeerd op € 153.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2015, en dat die waardering na bezwaar is verlaagd tot € 139.000,-. Eisers tellen bij dat laatste bedrag vervolgens het vastgestelde schadebedrag van € 5.000,- op en komen zo tot een waarde van de woning van € 144.000,- die gehanteerd zou moeten worden in deze procedure.
7.1
De rechtbank begrijpt dat eisers met deze beroepsgrond willen aanvoeren dat het schadebedrag een groter percentage van de vastgestelde woz-waarde van de woning vertegenwoordigt, dan van de door [naam adviesbureau] getaxeerde waarde. Als van de woz-waarde zou worden uitgegaan is het percentage dat verweerder als normaal maatschappelijk risico heeft aangemerkt geen 3,23, maar 3,47.
7.2
Dat de taxatie door [naam adviesbureau] niet goed is verricht omdat niet de vergelijkingsmethode is toegepast volgt de rechtbank niet. Hoewel de vergelijkingsmethode geschikt is om een planschadetaxatie uit te voeren, volgt uit rechtspraak van de ABRvS dat dit niet betekent dat niet ook een andere geschikte methode kan worden toegepast (ABRvS 23 november 2016, ECLI:NL:RVS:2016:3093). Dat de taxatie door [naam adviesbureau] anderszins gebrekkig is, is niet gebleken.
7.3
De woz-beschikking en de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar waarnaar eisers verwijzen zijn door hen niet overgelegd, maar ook als de rechtbank van de genoemde waarden uitgaat dan volgt daaruit niet meteen dat bij de motivering van de vraag of de schade binnen het normale maatschappelijk risico valt van een te laag percentage ten opzichte van de woningwaarde is uitgegaan. In de eerste plaats is het vaste rechtspraak dat een verschil met de in het kader van de Wet woz vastgestelde waarde van een onroerende zaak niet zonder meer aanleiding vormt om een taxatie in het kader van de bepaling van de omvang van planschade onjuist te achten. Bij de vaststelling van de woz-waarde is doorgaans de feitelijke situatie bepalend en wordt geen rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het planologisch regime vóór en na de peildatum. Dit neemt evenwel niet weg dat van verweerder kan worden verlangd dat hij zijn besluit van een nadere motivering voorziet in geval een aanzienlijk verschil tussen de woz-waarde en de taxatie in het kader van planschade bestaat (ABRvS 16 juni 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BM7718).
7.4
Eisers hebben aangevoerd dat in de woz-beschikking door de heffingsambtenaar al rekening is gehouden met de bouw van de nieuwe woningen en dat die situatie identiek is aan wat op grond van het nieuwe bestemmingsplan planologisch maximaal mogelijk is. Omdat de rechtbank niet over de woz-stukken beschikt is dit echter niet te verifiëren. Nu dit door verweerder wordt betwist en eisers hun standpunt niet hebben onderbouwd, ziet de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten om het standpunt dat bij de woz-beschikking niet van de feitelijke situatie zou zijn uitgegaan te volgen. De rechtbank gaat dan ook uit van de door [naam adviesbureau] getaxeerde waarde, waarmee de schade uitkomt op een percentage van 3,23 van de waarde van de woning. De beroepsgrond slaag niet.
Het normale maatschappelijke risico
8. Op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager. Op grond van het tweede lid, aanhef en onder b, van dat wetsartikel, voor zover van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade voor rekening van de aanvrager.
9. Eisers voeren aan dat [naam adviesbureau] er in haar rapport ten onrechte van uitgaat dat de waardedaling geheel binnen het normale maatschappelijke risico valt, omdat een normaal maatschappelijk risico van meer dan 2% van de waarde van de woning in strijd is met artikel 1 van Pro het Eerste Protocol bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (het Eerste Protocol).
9.1
Verweerder handhaaft onder verwijzing naar het rapport van [naam adviesbureau] het standpunt dat de gehele schade (3,23% van de getaxeerde waarde van de woning) valt binnen het normale maatschappelijke risico.
9.2
De rechtbank overweegt dat uit vaste rechtspraak van de ABRvS volgt dat de toepassing van de in artikel 6.2, tweede lid, van de Wro opgenomen forfaitaire drempel van 2% niet tot gevolg heeft dat de aanvrager zijn eigendom wordt ontnomen in de zin van artikel 1 van Pro het Eerste Protocol en dat dit niet anders is als gelet op een aantal concrete feiten en omstandigheden een drempel wordt gehanteerd die hoger is dan 2%. Dat is ook in deze zaak aan de orde. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van de ABRvS van 7 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2399), waarbij de gemachtigde van eisers eveneens optrad voor de appellant in de betreffende hogerberoepsprocedure. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Eisers voeren vervolgens aan dat verweerder onvoldoende heeft onderbouwd dat de schade binnen het normale maatschappelijke risico valt, waarbij zij betwisten dat het gebied van de nieuwe ontwikkeling in de Structuurvisie […] (de structuurvisie) als woongebied zou zijn aangeduid.
10.1
In het rapport van [naam adviesbureau] staat dat de aard van de ontwikkeling – te weten inbreiding van woningen in een stedelijke omgeving op een plek van (voormalige) schoolbebouwing – in zijn algemeenheid is aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling waarmee eisers in abstracto rekening hadden kunnen houden. Dit soort ontwikkelingen komt door het hele land veelvuldig voor. Volgens [naam adviesbureau] kan, gelet op de structuur van de omgeving van het plangebied, zijnde een binnenstedelijke omgeving met deels grondgebonden woningen en deels gestapelde woningen, de nieuwe ontwikkeling gezien de aard en omvang daarvan ter plaatse als passend worden aangemerkt. Verder wordt erop gewezen dat de ontwikkeling past binnen het langjarig door de gemeente vastgestelde beleid, waarbij wordt verwezen naar de structuurvisie en de aanduiding daarin als woongebied. De afstand van de woning van eisers tot de nieuwe ontwikkeling is met 45 meter gelet op de jurisprudentie over dit onderwerp als ruim te beschouwen. Een door de ontwikkeling ontstane schade van 3,23% van de waarde van de woning moet volgens [naam adviesbureau] per saldo als beperkt worden aangemerkt.
10.2
De rechtbank stelt voorop dat uit vaste rechtspraak van de ABRvS volgt dat verweerder de beantwoording van de vraag of de schade binnen het normale maatschappelijke risico valt naar behoren moet motiveren. Naarmate een bestuursorgaan een hoger percentage als drempel voor het normale maatschappelijke risico hanteert dan wel op een tegemoetkoming in mindering brengt, geldt dat er zwaardere eisen aan de motivering worden gesteld (ABRvS 1 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2071). De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen (ABRvS 29 februari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV7254). In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past (ABRvS 13 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:986). De vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico is in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt (ABRvS 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4668).
10.3
De rechtbank overweegt dat in het rapport van [naam adviesbureau] gemotiveerd is ingegaan op de aard van de ontwikkeling in relatie tot de ruimtelijke structuur van de omgeving. Dat sprake is van een binnenstedelijke locatie is niet in geschil en eisers hebben niet onderbouwd waarom de transformatie van een voormalig schoolgebouw naar woningen niet als normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd. Op de zitting is met partijen geconstateerd dat de wijk waarin de ontwikkellocatie ligt op de kaart op pagina 17 van de structuurvisie als woongebied is aangeduid, en als gebied van het programma ‘ […] ’. Gelet hierop is het standpunt van verweerder dat de locatie in de structuurvisie als woongebied is aangeduid juist. Op pagina 31 van de structuurvisie staat vervolgens dat ‘ […] ’ onder meer de sloop van circa 850 woningen, de bouw van 1200-1900 woningen en de renovatie van 1500 woningen omvat. Dat maakt dat verweerder bij de bepaling van de omvang van het normale maatschappelijke risico in redelijkheid heeft mogen meewegen dat de ontwikkeling past binnen het langjarig door de gemeente vastgestelde beleid. Gelet op het voorgaande heeft verweerder zich op het standpunt kunnen stellen dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag en dat eisers hiermee rekening hadden kunnen houden.
10.4
De rechtbank is met inachtneming van het hiervoor uiteengezette toetsingskader aldus van oordeel dat verweerder zich, onder verwijzing naar het rapport van [naam adviesbureau] , in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de planologische schade van eisers geheel binnen het normale maatschappelijke risico valt en daarom voor hun rekening blijft. De beroepsgrond slaagt niet.
Het door eisers betaalde recht
11. Eisers voeren tot slot aan dat verweerder het bedrag van € 300,- dat zij voor de planschadeaanvraag moesten betalen, terug moet storten. Daarbij wijzen zij erop dat door verweerder is vastgesteld dat zij schade hebben geleden (die geheel onder het normale maatschappelijke risico valt). Dit betoog slaagt niet. Op grond van artikel 6.4, eerste lid, van de Wro heffen burgemeester en wethouders een recht van de indiener van een planschadeaanvraag, dat op grond van het derde lid van dat wetsartikel € 300,- bedraagt. Op grond van het vierde lid storten burgemeester en wethouders aan de indiener het door hem betaalde recht terug indien op de aanvraag geheel of ten dele positief wordt beslist. In dit geval is de aanvraag tot tegemoetkoming in de schade geheel afgewezen en is van (ten dele) positief beslissen geen sprake. Verweerder hoeft het door eisers betaalde recht daarom niet terug te storten.
12. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, voorzitter, en mr. M.E.A. Braeken en
mr. R.C. Stijnen, leden, in aanwezigheid van mr. R.N. van Dijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2017.
mr. R.C. Stijnen, leden, in aanwezigheid van mr. R.N. van Dijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2017.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.