Uitspraak
201606664/1/A2.
Datum uitspraak: 14 juni 2017
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], wonend te Aalsmeer,
tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 22 juli 2016 in zaak nr. 15/7631 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Aalsmeer.
Procesverloop
Bij besluit van 29 augustus 2011 heeft het college een aanvraag van [appellante] om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 4 juni 2015 heeft het college aan [appellante] een bedrag van € 21.250,00 ter vergoeding van door haar geleden planschade toegekend.
Bij besluit van 14 oktober 2015 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 22 juli 2016 heeft de rechtbank het besluit van 4 juni 2015 aangemerkt als besluit op het door [appellante] tegen het besluit van 29 augustus 2011 gemaakte bezwaar, bepaald dat het college het tegen het besluit van 14 oktober 2015 gemaakte bezwaar had moeten aanmerken als beroep en het beroepschrift had moeten doorsturen naar de rechtbank, het besluit van 14 oktober 2015 aangemerkt als aanvulling op het besluit van 4 juni 2015, het door [appellante] ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 4 juni 2015 vernietigd, bepaald dat de rechtsgevolgen van dit besluit in stand blijven en het college veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding aan [appellante] ten bedrage van € 2.000,00 wegens het overschrijden van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 19 mei 2017, waar [appellante], vergezeld door [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door mr. S. Essakkili en mr. E. Bakker, zijn verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. [appellante] is eigenaar van de woning aan de [locatie 1] te Aalsmeer. Volgens [appellante] is haar woning aanzienlijk in waarde gedaald als gevolg van de planologische maatregelen die het verleggen van de provinciale weg N201 mogelijk hebben gemaakt. Daarom heeft zij op 20 juni 2010 een aanvraag om vergoeding van planschade ingediend.
Besluitvorming
2. Het college heeft zijn besluitvorming voor wat betreft de beoordeling van de ernst van het planologisch nadeel en de taxatie van de waarde van de woning van [appellante] vóór de voor [appellante] nadelige planologische ontwikkelingen gebaseerd op een advies van Langhout & Wiarda juristen en rentmeesters (hierna: Langhout) van 22 oktober 2014. Volgens dit advies bedroeg de waarde van de woning direct voor de ontwikkelingen € 340.000,00. De omvang van de planschade heeft Langhout begroot op € 12.000,00, zijnde 3,5% van de door hem getaxeerde waarde van de woning. Het college heeft ervoor gekozen voor wat betreft de begroting van het nadeel aan te sluiten bij een door De Bont Adviesbureau Schadevergoedingen (hierna: De Bont) opgesteld advies van 5 februari 2015. Dit advies betreft de naastgelegen woning van de broer van [appellante] aan de [locatie 2]. De Bont komt in dit advies tot nagenoeg dezelfde conclusies als Langhout in zijn advies over de woning van [appellante]. Verder is de schade die aan de woningen wordt toegebracht vergelijkbaar. Ondanks de overeenkomsten, heeft De Bont de schade begroot op een bedrag dat overeenkomt met 6,25% van de waarde van de woning van de broer van [appellante]. Het college heeft [appellante] op basis van dit schadepercentage een vergoeding van € 21.250,00 toegekend.
Beroep
3. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college zich in redelijkheid op het rapport van Langhout van 22 oktober 2014 heeft mogen baseren. Daaraan doet geen afbreuk dat het college het schadepercentage heeft bijgesteld onder verwijzing naar het advies van De Bont van 5 februari 2015 dat betrekking heeft op de naastgelegen woning. Het college heeft inzichtelijk gemotiveerd dat het in de rede ligt voor beide woningen eenzelfde schadepercentage te hanteren, gezien de vergelijkbare ligging van de woningen en de vergelijkbare schadefactoren. Bovendien is [appellante] hierdoor niet benadeeld. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de besluitvorming en de daaraan ten grondslag liggende adviezen zorgvuldig tot stand gekomen en voldoende gemotiveerd.
Hoger beroep
4. [appellante] betoogt dat de rechtbank ten onrechte tot dit oordeel is gekomen. Volgens [appellante] is het advies dat Langhout heeft uitgebracht ondeugdelijk. [appellante] wijst erop dat Langhout de waardedaling van de woning als gevolg van de planologische maatregelen te laag heeft ingeschat, hetgeen het college heeft onderkend, en dat dit te denken geeft over de kwaliteit van de rest van het advies. Verder is niet duidelijk op welke wijze Langhout de waarde van de woning aan de [locatie 1] heeft getaxeerd. In het advies worden geen referentieobjecten opgevoerd. Langhout heeft per brief van 9 februari 2016 te kennen gegeven gebruik te maken van de zogenoemde vergelijkingsmethode, maar omdat Langhout de vergelijking niet inzichtelijk heeft gemaakt, kan deze niet geverifieerd worden. [appellante] voert verder aan dat de handelwijze van het college niet valt te rijmen met het planschaderecht, dat bepaalt dat de vermindering van waarde van de onroerende zaak dient te worden gecompenseerd. In plaats van de waarde van de woning te compenseren, heeft het college een schadepercentage overgenomen uit een advies dat is uitgebracht over een andere woning die bovendien verder van de N201 is gelegen. Het nadeel dat de planologische maatregelen met zich brengen is groter voor de woning aan de [locatie 1] dan voor die aan de [locatie 2]. Dit blijkt ook uit het overgelegde rapport van makelaar C.A. Eveleens van 6 juli 2015. Hoewel dit rapport wellicht niet voldoet aan alle daaraan te stellen eisen, geeft het wel een indicatie dat de door Langhout getaxeerde waarde en het door De Bont gekozen schadepercentage te laag is. Uit het vorenstaande volgt dat er verschillende aanwijzingen zijn dat het college het advies van Langhout niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen en dat het college evenmin aansluiting mocht zoeken bij de door De Bont begrote schadevergoeding. De rechtbank heeft dit niet onderkend, aldus [appellante].
4.1. Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht (uitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582). Het vorenstaande brengt met zich dat het aan [appellante] is om concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de adviezen van Langhout en De Bont naar voren te brengen. Met de rechtbank is de Afdeling van oordeel dat [appellante] dergelijke aanknopingspunten niet naar voren heeft gebracht.
Langhout heeft in zijn advies een vergelijking tussen de opvolgende planologische regimes gemaakt. Langhout is hierbij uitgegaan van wat er planologisch mogelijk was, onder het oude regime, en mogelijk is, onder het nieuwe regime. Hij wijst erop dat [appellante] er onder het nieuwe regime op bepaalde punten op vooruit is gegaan. Zo was onder het oude regime onder andere bepaald dat op de gronden ten westen van de woning van [appellante] een bedrijfswoning kon worden opgericht, maar niet hoe hoog deze mocht zijn. Langhout gaat daarom uit van bebouwing tot een hoogte van 15 m. Onder het nieuwe regime mag tot (slechts) 6,5 m worden gebouwd. Ook wijst Langhout er bijvoorbeeld op dat de verkeerssituatie aan de Aalsmeerderweg ten voordele van [appellante] is gewijzigd, omdat het bedrijventerrein dat nabij de woning kan worden gerealiseerd niet ter hoogte van de Aalsmeerderweg wordt ontsloten, terwijl dit onder het oude planologische regime wel mogelijk was. Langhout wijst er verder onder andere op dat onder het oude regime ten westen van de woning van [appellante] bedrijfsgebouwen en kassen met een maximale hoogte van 8 m mochten worden gerealiseerd, waardoor ook onder het oude regime niet mocht worden uitgegaan van vrij uitzicht en verder rekening moet worden gehouden met aan agrarische werkzaamheden inherente geur- en stofoverlast. [appellante] bestrijdt de door Langhout gemaakte beoordeling van de planologische regimes niet.
In het advies van Langhout worden geen referentieobjecten genoemd. Dit betekent niet dat het college dit advies niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen. Hiertoe is van belang dat Langhout in zijn brief van 9 februari 2016 heeft toegelicht dat de taxatie van de woning van [appellante] tot stand is gekomen via de zogenoemde vergelijkingsmethode, waarbij hij opmerkt dat hij geen vergelijkbare objecten heeft kunnen vinden, omdat bedrijfswoningen in beginsel niet zelfstandig kunnen worden verkocht. Langhout verklaart vier woningen, die hij heeft aangeduid in zijn brief, bij zijn beoordeling te hebben betrokken en stelt rekening te hebben gehouden met het verschil in bestemming, ligging, oppervlakte van de percelen, grootte en kwaliteit van de woningen, de aanwezigheid van bijgebouwen en het verschil in peildata. Langhout stelt verder rekening te hebben gehouden met verschillende planologische invloeden. De Afdeling ziet geen aanleiding aan deze verklaring te twijfelen. Hierbij merkt zij op dat onroerende zaken niet alleen op basis van gevalsvergelijking worden getaxeerd, maar ook de kennis, ervaring en intuïtie van de deskundige een rol spelen. Dat dit met zich brengt dat een gemaakte taxatie lastig te beoordelen is, is inherent aan taxatie. Overigens heeft [appellante] niet aannemelijk gemaakt, bijvoorbeeld door referentieobjecten aan te dragen, dat de door Langhout gemaakte taxatie onjuist is. Uit het door [appellante] overgelegde rapport van Eveleens blijkt dat Eveleens slechts de marktwaarde van de woning van [appellante] heeft getaxeerd. Reeds hierom kan aan dat rapport niet de waarde worden toegekend die [appellante] daaraan toekent. Dat het college er naar het stelt uit coulance voor heeft gekozen een voor [appellante] gunstiger schadepercentage over te nemen uit een advies dat is uitgebracht door De Bont en betrekking heeft op de naastgelegen woning, betekent niet dat de door Langhout gemaakte beoordeling onjuist is. Met de rechtbank is de Afdeling verder van oordeel dat het college inzichtelijk heeft gemotiveerd dat het in de rede ligt voor beide woningen eenzelfde schadepercentage te hanteren, gezien de vergelijkbare ligging van de woningen en de vergelijkbare schadefactoren. Ook hetgeen [appellante] in dit verband heeft aangevoerd kan haar niet baten.
Het betoog faalt.
Slotsom
5. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. E.A. Minderhoud en mr. E.J. Daalder, leden, in tegenwoordigheid van mr. W. Dijkshoorn, griffier.
w.g. Van Altena
voorzitter
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Uitgesproken in het openbaar op 14 juni 2017
735.