Uitspraak
201603473/1/A1.
Datum uitspraak: 15 maart 2017
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellant B], beiden wonend te Amsterdam,
tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 19 april 2016 in zaak nr. 13/4640 in het geding tussen:
[appellanten]
en
het dagelijks bestuur van het stadsdeel Centrum, thans het algemeen bestuur van de bestuurscommissie van het stadsdeel Centrum (hierna: het algemeen bestuur).
Procesverloop
Bij besluit van 17 januari 2013 heeft het algemeen bestuur een splitsingsvergunning verleend aan Ymere voor het splitsen van het gebouw Singel 299 te Amsterdam in drie appartementsrechten.
Bij besluit van 16 juli 2013 heeft het algemeen bestuur het door [appellanten] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 19 april 2016 heeft de rechtbank het door [appellanten] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellanten] hoger beroep ingesteld.
Daartoe in de gelegenheid gesteld, hebben het algemeen bestuur en Ymere een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak, gelijktijdig met de zaak 201507424/1/A1, ter zitting behandeld op 21 november 2016, waar [appellant A], bijgestaan door mr. A.I. de Haan, advocaat te Amersfoort en M.T. Fambach, en het algemeen bestuur, vertegenwoordigd door mr. C.L. Brinks, mr. H.D. Hosper en ing. H. van Maaren zijn verschenen. Voorts is Ymere, vertegenwoordigd door mr. M.A. Grapperhaus, advocaat te Amsterdam en R.J.C. Oosterloo, ter zitting gehoord.
Overwegingen
Inleiding
1. [appellanten] zijn huurders van de woningen op de adressen [locatie 1] en [locatie 2] en wonen volgens hen vanaf 1976 onderscheidenlijk 1973 in het pand. De vergunninghouder Ymere is eigenaar van het pand waarin deze woningen zijn gerealiseerd en wil de eigendom van het pand splitsen in drie appartementsrechten. Het pand is een oud grachtenpand met de status van Rijksmonument. Het algemeen bestuur heeft aan het besluit tot verlening van de splitsingsvergunning artikel 53, aanhef en onder c, van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010 (hierna: de Huisvestingsverordening) ten grondslag gelegd. Tussen partijen is niet in geschil en ook de Afdeling gaat er vanuit dat het algemeen bestuur terecht de Huisvestingverordening 2010 heeft toegepast, omdat de aanvraag om splitsingsvergunning nog is ingediend voor 1 januari 2013.
2. Het wettelijk kader is opgenomen in de bijlage, die deel uitmaakt van deze uitspraak.
Belanghebbendheid [appellanten]
3. Ymere stelt in haar schriftelijke uiteenzetting dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [appellanten] belanghebbenden zijn bij het besluit van 17 januari 2013. Zij voert hiertoe aan dat de gevolgen van de wijzigingen in de woonsituatie zijn toe te schrijven aan de verleende omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo), aan de orde in de zaak met zaak nr. 201507424/1/A1. Verder brengt de splitsingsvergunning volgens Ymere geen wijziging in de mogelijkheden van [appellanten] om in rechte tegen de beëindiging van de huurovereenkomst op te komen en is het verzekeren van hun rechten een privaatrechtelijke kwestie die in de onderhavige procedure niet aan de orde kan komen.
3.1. Ingevolge de artikelen 8:1, eerste lid, 7:1, eerste lid en 1:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) in onderling verband gelezen, kan uitsluitend degene wiens belang rechtstreeks is betrokken bij die vergunning, daartegen bezwaar maken bij het algemeen bestuur en daarna beroep instellen bij de rechtbank.
3.2. De rechtbank heeft terecht overwogen dat in dit geval [appellanten] belanghebbenden zijn bij de verleende splitsingsvergunning. Hierbij heeft de rechtbank terecht van belang geacht dat het algemeen bestuur zich op het standpunt stelt dat de fundering niet voldoet aan de kwaliteitsklasse II en dat niet direct wordt voldaan aan de in het convenant opgenomen kwaliteitseisen, waardoor vergunninghouder er zorg voor moet dragen dat binnen tien jaar aan de gestelde kwaliteitseisen wordt voldaan. Deze benodigde werkzaamheden om het pand te laten voldoen aan de genoemde voorwaarde brengen wijziging in de woonsituatie van [appellanten], omdat zij ten gevolge van de werkzaamheden hun woning tijdelijk dienen te verlaten. Nu Ymere, alvorens zij gebruik kan maken van de verleende splitsingsvergunning, werkzaamheden dient te verrichten met dergelijke gevolgen voor de woonsituatie van [appellanten], heeft de rechtbank terecht overwogen dat [appellanten] belanghebbenden zijn bij het besluit van 17 januari 2013 en is het bezwaar van [appellanten] door het algemeen bestuur terecht ontvankelijk verklaard.
Hoger beroep [appellanten]
4. [appellanten] betogen dat nimmer overleg met hen heeft plaatsgevonden als bedoeld in artikel 8 (lees: artikel 7), eerste lid, van het convenant over splitsing en verkoop en dat in dit geval de splitsingsvergunning wordt gebruikt als een instrument om de zittende huurders hun rechten te ontnemen.
4.1. In het aan het besluit op bezwaar van 16 juli 2013 ten grondslag gelegde advies van de bezwaarschriftencommissie van 3 juli 2013 is geconstateerd dat het algemeen bestuur de aanvraag om splitsingsvergunning heeft bekendgemaakt in de stadsdeelkrant van 7 februari 2013 terwijl de vergunning reeds op 17 januari 2013 is verleend, zodat geen mogelijkheid bestond voor [appellanten] om voorafgaand aan de verlening van de vergunning te reageren op de aanvraag. Het algemeen bestuur kon dit gelet op vaste jurisprudentie van de Afdeling (bijvoorbeeld de uitspraak van 5 maart 2014, ECLI:NL:RVS:2014:730) in het besluit op bezwaar herstellen. In bezwaar is [appellanten] voldoende gelegenheid geboden alsnog hun standpunten uiteen te zetten zodat de rechtbank terecht geen grond heeft gezien voor vernietiging van het besluit van 16 juli 2013.
Het betoog faalt.
5. [appellanten] betogen dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de staat van het gebouw zich verzet tegen splitsing, omdat het gebouw binnen tien jaar nooit volledig kan voldoen aan de gestelde kwaliteitseisen in het convenant. Verder betogen [appellanten] dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het algemeen bestuur op grond van artikel 55 van Pro de Huisvestingsverordening de splitsingsvergunning alsnog kan intrekken wanneer deze is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens, waarvan deze wist of redelijkerwijze moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren. Volgens hen is een onjuiste opgave gedaan van het bestaand aantal woningen en is ten onrechte geen voor de splitsingsvergunning verplichte samenvoegingsvergunning aangevraagd.
5.1. Het college heeft aan het bij besluit van 16 juli 2013 gehandhaafde besluit van 17 januari 2013 ten grondslag gelegd dat de aanvraag voldoet aan artikel 53 van Pro de Huisvestingsverordening en dat, voor zover de woningen niet aan alle in het convenant gestelde kwaliteitseisen voldoen, in ieder geval binnen 10 jaar zal worden voldaan aan deze kwaliteitseisen.
5.2. De rechtbank heeft terecht overwogen dat het algemeen bestuur zich op het standpunt heeft mogen stellen dat een investeringsplan als bedoeld in artikel 1, onder o, van het convenant is ingediend door Ymere waarmee aannemelijk is gemaakt dat binnen een termijn van tien jaar zal worden voldaan aan de in het convenant gestelde kwaliteitseisen. Hierbij heeft de rechtbank terecht van belang geacht dat Ymere een verklaring als bedoeld in artikel 6, tweede lid, van het convenant heeft overgelegd waarin is verklaard dat binnen 10 jaar zal worden voldaan aan de in het convenant opgenomen kwaliteitseisen, dat een investeringsbesluit is gevoegd bij de door Ymere bij de aanvraag overgelegde stukken en dat een concept werkomschrijving van 12 januari 2012 is overgelegd waaruit kan opgemaakt worden welke werkzaamheden Ymere voornemens is te gaan verrichten teneinde te kunnen voldoen aan het in het convenant opgestelde kwaliteitseisen. De rechtbank heeft gelet op het voorgaande terecht geen grond gezien voor het oordeel dat het college gehouden was de splitsingsvergunning te weigeren op grond van artikel 53 van Pro de Huisvestingsverordening.
Daargelaten of aannemelijk is gemaakt door [appellanten] dat in het pand vier woningen aanwezig zijn heeft de rechtbank terecht overwogen dat dit betoog gelet op het in artikel 53 van Pro de Huisvestingsverordening opgenomen toetsingskader niet kan leiden tot een vernietiging van het besluit van 16 juli 2013. Hierbij is van belang dat indien daadwerkelijk een woning is samengevoegd op grond van artikel 30 van Pro de Huisvestingswet, zoals deze luidde ten tijde van belang, een samenvoegingsvergunning is vereist en een dergelijke vergunning in deze procedure niet aan de orde is.
Het betoog van [appellanten] dat Ymere wist dat in 2013 de Herzieningwet toegelaten instellingen volkshuisvesting zou worden aangenomen en dat de woningcorporaties terug dienen te gaan naar hun kerntaken kan, gelet op het voormelde toetsingskader, evenmin leiden tot een vernietiging van de aangevallen uitspraak.
Het betoog faalt.
Conclusie
6. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. P.J.J. van Buuren, voorzitter, en mr. H.G. Sevenster en mr. J.Th. Drop, leden, in tegenwoordigheid van mr. S. Vermeulen, griffier.
w.g. Van Buuren w.g. Vermeulen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 15 maart 2017
700.
BIJLAGE
Artikel 53 van Pro de Huisvestingsverordening luidt:
"Een aanvraag voor een splitsingsvergunning door een corporatie wordt niet geweigerd, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
a. er geen bezwaar is van de kant van het college op grond van een zwaarwegend volkshuisvestingsbelang;
b. er van de zijde van de Minister voor de Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (thans: de Minister van Infrastructuur en Milieu) geen bezwaar is als bedoeld in artikel 11e, derde lid, onder b, van het Besluit beheer sociale huursector tot verkoop van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft;
c. de woningcorporatie voldoet aan de bepalingen van een tussen burgemeester en wethouders en de corporatie(s) overeengekomen of overeen te komen convenant inzake splitsing en verkoop van huurwoningen."
Artikel 55 van Pro de Huisvestingsverordening luidt:
"Burgemeester en wethouders kunnen een splitsingsvergunning intrekken indien:
a. niet binnen één jaar nadat de beschikking onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot overschrijving in openbare registers van de akte van splitsing in appartementsrechten, bedoeld in artikel 109 van Pro Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of tot het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten;
b. de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren."
Artikel 6, tweede lid, van het Convenant splitsen en verkoop sociale huurwoningen 2011 tot en met 2020 (hierna: het convenant) van 1 juli 2011 dat is overeengekomen tussen de gemeente Amsterdam, de Amsterdamse stadsdelen, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam luidt:
"Bij vergunningplichtige woningen is het bestuur van de verkopende corporatie verplicht om de door B&W vastgestelde ‘verklaring’ in te vullen waarin wordt aangegeven dat de woningen aan de in bijlage 1 van het convenant gestelde kwaliteitseisen voldoet, dan wel op grond van een investeringsplan binnen een termijn van 10 jaar (of als dat eerder
het geval is, wanneer de corporatie zijn meerderheid in de VvE verliest) hieraan zullen voldoen. Hierbij zijn de volgende situaties mogelijk:
a. Wanneer de vergunningverlener constateert dat de verklaring correct is ingevuld, wordt de vergunning verleend.
b. Wanneer de vergunningverlener - op het moment dat zij de verklaring heeft ontvangen - uit bureauonderzoek op basis van beschikbare informatie (uit bijvoorbeeld een aanschrijvingsprocedure) constateert dat de verklaring niet conform de werkelijkheid is ingevuld, wordt de verklaring niet in behandeling genomen en doet het stadsdeel hiervan terstond melding aan de corporatie. De vergunningverlener en de betreffende corporatie treden met elkaar in overleg.
c. Wanneer de vergunningverlener constateert dat de verklaring niet volledig is ingevuld, neemt de vergunningverlener binnen 15 werkdagen na de indiening van de verklaring contact op met de corporatie."
Artikel 6, vijfde lid, van het convenant luidt:
"De gestelde kwaliteitseisen hoeven niet onmiddellijk op het moment van splitsing gerealiseerd te zijn. In afwijking van het bepaalde in lid 2 kan een splitsingsvergunning worden verleend indien;
a. door de corporatie een investeringsplan is vastgesteld, dat binnen een periode van 10 jaar of als dat eerder het geval is voor het moment dat de corporatie de meerderheid in de VvE verliest, leidt tot de bovenstaande kwaliteit, zulks ter beoordeling van de vergunningverlener;
b. de uitvoering van het investeringsplan geschiedt binnen genoemde periode. De uitvoering is volledig voor rekening van de corporatie. Deze verplichting dient te worden opgenomen in de akte van verkoop en van overdracht;
c. de corporatie binnen een maand na afloop van genoemde periode aan de gemeente rapporteert over de realisatie van de kwaliteitseisen (‘gereedmelding’).
Indien dat niet tot genoegen van de vergunningverlener heeft plaatsgevonden zal in het betreffende complex in het kader van de erfpacht geen omzetting van huur- naar koopwoningen meer plaatsvinden tot het moment dat de woningen door de corporatie in dusdanige staat zijn gebracht, dat zij naar oordeel van de vergunningverlener voldoen
aan de gestelde kwaliteitseisen."
Artikel 1 van Pro het convenant luidt:
"In deze overeenkomst wordt verstaan onder:
[…];
o. Investeringsplan: een plan waarin de corporatie aangeeft dat het bouwwerk dat de corporatie wil splitsen op het moment van aanvraag van de splitsingsvergunning nog niet (volledig) voldoet aan de in het convenant gestelde kwaliteitseisen voor het splitsen van woongebouwen en woningen, maar dat deze, middels het op rekening van de corporatie uitvoeren van de werkzaamheden, binnen 10 jaar wel zullen voldoen aan
voornoemde kwaliteitseisen."