Uitspraak
201709557/1/A2.
Datum uitspraak: 23 mei 2018
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:57 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in het geding tussen:
[appellante], wonend te [woonplaats],
appellante,
tegen de mondelinge uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 4 oktober 2017 in zaak nr. 17/1804 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Valkenswaard.
Procesverloop
Bij besluit van 29 november 2016 heeft het college een aanvraag van [appellante] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 9 mei 2017 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij mondelinge uitspraak van 4 oktober 2017 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Het proces-verbaal van deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
Met toestemming van partijen is afgezien van een behandeling van de zaak ter zitting.
Overwegingen
1. [appellante] was van 30 december 1987 tot 16 oktober 2015 eigenaar van het perceel aan de [locatie] te Valkenswaard (hierna: het perceel). Onder het planologische regime van het bestemmingsplan Valkenswaard Noord van 28 februari 2009 (hierna: het oude bestemmingsplan) was het toegestaan het perceel te splitsen. Op 4 september 2014 heeft de raad van de gemeente Valkenswaard krachtens artikel 3.7 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) een besluit genomen ter voorbereiding van de wijziging van het oude bestemmingsplan (hierna: het voorbereidingsbesluit). Bij besluit van 17 december 2015 heeft de raad het bestemmingsplan Plataanlaan e.o. (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) vastgesteld. Onder het planologische regime van het nieuwe bestemmingsplan, dat op 4 maart 2016 (hierna: de peildatum) in werking is getreden, is het niet toegestaan het perceel te splitsen.
aanvraag
2. Op 20 mei 2016 heeft [appellante] het college verzocht om vergoeding van planschade. Aan de aanvraag heeft zij ten grondslag gelegd dat het onder het planologische regime van het nieuwe bestemmingsplan onmogelijk is om het perceel te splitsen, dat die situatie zich feitelijk voordoet vanaf het moment van het voorbereidingsbesluit, dat zij sindsdien de materiële gevolgen van de planologische verandering ondervindt en dat zij een lagere verkoopprijs voor het perceel heeft ontvangen dan zij had kunnen realiseren, indien de planologische verandering achterwege was gebleven.
standpunt van het college
3. Volgens het college kan slechts voor de in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro limitatief opgesomde oorzaken een tegemoetkoming in planschade worden toegekend en is voor tegemoetkoming in schade anders dan voor de in deze bepaling bedoelde besluiten geen plaats. Omdat een besluit als bedoeld in artikel 3.7 van de Wro niet in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro is vermeld, kan voor schade als gevolg van het voorbereidingsbesluit geen tegemoetkoming op de voet van artikel 6.1, eerste lid, van de Wro worden toegekend. Voorts was [appellante] ten tijde van de peildatum niet meer de eigenaar van het perceel, zodat, gelet op de jurisprudentie van de Afdeling (onder andere de uitspraken van 16 april 2008, ECLI:NL:RVS:2008:BC9617, en 13 augustus 2008, ECLI:NL:RVS:2008:BD9961), ook voor schade als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan geen tegemoetkoming in planschade kan worden toegekend.
aangevallen uitspraak
4. De rechtbank heeft overwogen dat het voorbereidingsbesluit niet valt onder de in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro opgesomde oorzaken die kunnen leiden tot een tegemoetkoming in planschade, dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan het schadeveroorzakend besluit is, dat [appellante] op de peildatum niet in een zakelijke rechtsbetrekking tot het perceel stond, dat schade die is geleden voorafgaand aan het moment van inwerkingtreding van het schadeveroorzakend besluit volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling niet voor tegemoetkoming in aanmerking komt en dat voor een uitzondering op deze jurisprudentie uit overwegingen van redelijkheid en billijkheid geen ruimte is.
hoger beroep
5. [appellante] is het niet eens met het oordeel van de rechtbank. Zij betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat de redelijkheid en billijkheid wel degelijk een grondslag voor het vergoeden van schaduwschade kan bieden en die grondslag in dit geval ook daadwerkelijk biedt. Daartoe voert [appellante] het volgende aan.
Schaduwschade ziet op de nadelige effecten van overheidsmaatregelen die nog in de voorbereidingsfase verkeren. Beleidsvoornemens in de aanloop naar een concreet besluit, als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro, kunnen hun schaduw vooruitwerpen en al schade veroorzaken voordat dat besluit onherroepelijk wordt. Deze voorbereidingshandelingen kunnen aan dat besluit worden toegerekend. Deze handelingen kunnen immers zelf al financiële gevolgen hebben. Deze situatie doet zich ook in dit geval voor. Het college heeft zich gerealiseerd dat de wijziging van het planologische regime, waarvan de feitelijk nadelige gevolgen zijn aangevangen met het voorbereidingsbesluit, waardevermindering tot gevolg heeft. Het college is gehouden om die waardevermindering te compenseren, omdat het college het initiatief heeft genomen tot de wijziging van het planologische regime en geen sprake is van feiten, omstandigheden of enige rechtvaardigingsgrond, op basis waarvan de schade voor rekening komt van de eigenaar die de schade ondervindt. Bij de schade dient rekening te worden gehouden met het moment waarop de wijziging van het planologische regime en de voorbereidingen daarop effect hebben gekregen.
In de omstandigheden van het geval is het in strijd de redelijkheid en billijkheid dat de eigenaar alleen aanspraak op vergoeding van planschade kan maken als hij op het moment van het onherroepelijk worden van een bestemmingsplan nog eigenaar van de onroerende zaak is. In een situatie als de onderhavige, waarin de eigenaar met de verkoop niet kan wachten op het onherroepelijk worden van een bestemmingsplan, noopt de redelijkheid en billijkheid tot vergoeding van schaduwschade.
De eigenaar die een onroerende zaak voorafgaand aan de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingplan, maar na het voorbereidingsbesluit heeft verkocht, heeft wetenschap omtrent het naar verwachting te wijzigen planologische regime met nadelige gevolgen en ziet deze nadelige gevolgen verdisconteerd in de (lagere) verkoopprijs. Het spreekt voor zich dat die eigenaar schade ondervindt, die buiten zijn invloed of verwachtingssfeer ligt, zodat hij de gemeente gerechtvaardigd kan aanspreken. Dat dat aanspreken pas plaats kan vinden na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan, doet niet af aan het eerdere moment, waarop schade is geleden ten gevolge van de voorbereiding van de wijziging van het planologische regime. Vanaf het moment van het nemen van het voorbereidingsbesluit heeft het nadelige effect van de planologische wijziging zich feitelijk voorgedaan en is het effect van die daadwerkelijk tot stand gekomen planologische wijziging een lagere verkoopprijs geweest.
Het is in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat de gemeente die een planologische maatregel neemt met in financiële zin negatieve effecten, ten aanzien waarvan de gemeente begrijpt dat hij die negatieve effecten behoort te compenseren, wordt bevrijd van die compensatieverplichting in geval een transactie plaatsvindt in de periode dat het nadelige effect van de planologische maatregel praktijk is geworden, maar het bestemmingsplan nog niet in werking is getreden en onherroepelijk is geworden.
Het niet vergoeden van schaduwschade leidt bovendien tot ongelijke behandeling. Degene die op de peildatum nog eigenaar is, krijgt schaduwschade vergoed, terwijl degene die de onroerende zaak moest verkopen, maar exact dezelfde schade lijdt, met lege handen staat, aldus [appellante].
beoordeling van het hoger beroep
5.1. Indien, zoals [appellante] heeft gesteld, het voorbereidingsbesluit een negatieve invloed op de waarde van het perceel heeft gehad, kan dit niet leiden tot het oordeel dat het college de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade ten onrechte heeft afgewezen. De gestelde schade vloeit immers niet voort uit een planologische maatregel, als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro. Voor tegemoetkoming in planschade buiten de in die bepaling limitatief opgesomde gevallen is geen plaats. Voor zover schade als gevolg van een voorbereidingsbesluit tot onbillijkheden leidt, wordt overwogen dat het aan de wetgever is om zo nodig te overwegen en te beslissen of hierin, door wetswijziging, verandering dient te worden gebracht.
Vaststaat dat het perceel op 15 oktober 2015 bij de voor eigendomsoverdracht vereiste notariële akte aan een derde is geleverd. Op 4 maart 2016, de peildatum, was [appellante] geen eigenaar meer van het perceel. Dat betekent dat zij door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op de peildatum niet rechtstreeks in haar vermogen is getroffen. De door [appellante] gestelde schade is niet het gevolg van het nieuwe bestemmingsplan, zodat het college het verzoek om tegemoetkoming in planschade, bestaande uit een waardevermindering van het perceel, terecht heeft afgewezen.
Het betoog faalt.
conclusie
6. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Van Altena w.g. Hazen
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 23 mei 2018
452.