Uitspraak
201703767/1/A2.
Datum uitspraak: 13 juni 2018
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante] (hierna: [appellante]), gevestigd te Haaksbergen,
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 24 maart 2017 in zaak nr. 16/2567 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Haaksbergen.
Procesverloop
Bij besluit van 3 november 2015 heeft het college aan [belanghebbende A] en [belanghebbende B] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [belanghebbende]) een tegemoetkoming in planschade van € 20.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 februari 2015, toegekend.
Bij besluit van 11 oktober 2016 heeft het college naar aanleiding van het door [appellante] tegen het besluit van 3 november 2015 gemaakte bezwaar aan [belanghebbende] een tegemoetkoming in planschade van € 9.800,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 februari 2015, toegekend.
Bij uitspraak van 24 maart 2017 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 11 oktober 2016 vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen ervan in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 24 mei 2018, waar [appellante], vertegenwoordigd door [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door ir. R.R.S. Jacobs en mr. B.H. Nijland, zijn verschenen.
Overwegingen
1. [belanghebbende] was ten tijde van belang eigenaar van de woning aan de [locatie] te Haaksbergen (hierna: de woning). Op 26 februari 2015 heeft hij verzocht om een tegemoetkoming in planschade die hij heeft geleden als gevolg van het bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Oude Enschedeseweg ongenummerd te Haaksbergen, van 30 mei 2012 (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Aan deze aanvraag heeft hij ten grondslag gelegd dat het nieuwe bestemmingsplan het mogelijk heeft gemaakt om op de gronden van het aangrenzende perceel ten zuidwesten van de woning (hierna: het plangebied), dat onder het oude planologische regime van het bestemmingsplan Buitengebied van 4 oktober 1971 (hierna: het oude bestemmingsplan) een agrarische bestemming had, een nieuwbouwwoning met bijgebouwen te realiseren en dat dit de waarde van de woning heeft verminderd.
[appellante] heeft met de gemeente een overeenkomst gesloten, waarbij zij zich heeft verbonden om eventuele door het college toe te kennen tegemoetkomingen in planschade als gevolg van het realiseren van de nieuwbouwwoning voor haar rekening te nemen.
standpunt van het college
2. Het college heeft aan het besluit van 11 oktober 2016 een advies van Tog Nederland Zuid B.V. (hierna: Tog) ten grondslag gelegd.
In dat advies heeft Tog eerst een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden in het plangebied onder het oude en nieuwe planologische regime. In dit verband is onder meer vermeld dat de tot het plangebied behorende gronden onder het oude planologische regime relatief beperkte bebouwingsmogelijkheden kenden en dat, voor zover thans van belang, ter plaatse slechts het realiseren van een melk- of schuilstal met een oppervlakte van 50 m² en een goothoogte van 2,5 m was toegestaan. De maximale bouwhoogte van die melk- of schuilstal was in de planregels niet vastgelegd. Op grond van de aanvullende werking van de gemeentelijke bouwverordening was de maximale bouwhoogte 15 m. Gelet op de geringe maximale goothoogte en het strikt gevoerde beleid van de gemeente voor het bouwen in het buitengebied, was een maximale bouwhoogte van 15 m voor een melk- of schuilstal in dit geval echter met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten. Een melkstal bevindt zich niet op een afgelegen perceel op grote afstand van een agrarisch bedrijf. Een schuilstal heeft slechts als functie dat er vee in wordt gehouden. Daardoor is een bouwhoogte van 15 m meer dan onwaarschijnlijk. Gelet op de goothoogte van 2,5 m en de functie, namelijk het huisvesten van vee, is het uitgesloten dat er een vergunning was verleend voor het bouwen van een bouwwerk met een bouwhoogte van 15 m. Bij een gebouw met die bouwhoogte kan niet langer staande worden gehouden dat de functie slechts het huisvesten van vee omvat. Daarnaast wijst ook het terughoudende beleid van de gemeente met betrekking tot het verlenen van bouwvergunning in het buitengebied erop dat die bouwhoogte met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid valt uit te sluiten.
Uit de planregels kan worden afgeleid dat een melk- of schuilstal ondergeschikt was aan een agrarisch bedrijf. Het perceel maakte ten tijde van het oude planologische regime feitelijk geen onderdeel uit van een agrarisch bedrijf. Daardoor was een melk- of schuilstal ter plaatse uitgesloten. Het was echter mogelijk dat het perceel ten tijde van het oude planologische regime werd verkocht en daardoor onderdeel werd van een agrarisch bedrijf. Daarom dient in de vergelijking rekening te worden gehouden met een melk- of schuilstal met een bouwhoogte van 5 m. Gelet op de meest gebruikte bouwhoogtes voor dit soort bouwwerken, is die bouwhoogte in dit geval als gangbaar te bestempelen, zodat die bouwhoogte voor het advies als uitgangspunt fungeert.
Uit de vergelijking tussen de planologische mogelijkheden in het plangebied onder het oude en nieuwe planologische regime heeft Tog de conclusie getrokken dat [belanghebbende] als gevolg van de planologische verandering in een nadeliger positie is komen te verkeren, dat de waarde van de woning ten tijde van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op 20 juli 2012 van € 410.000,00 naar € 392.000,00 is gedaald en dat [belanghebbende] dus een planschade van € 18.000,00 heeft geleden. Van de schade is 37,5 procent te wijten aan de mogelijkheid om een nieuwbouwwoning binnen het daarvoor aangeduide bouwvlak op te richten en 62,5 procent aan het overige deel van de planologische verandering. De omvang van het normale maatschappelijke risico, als bedoeld in artikel 6.2, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro), is niet groter is dan het wettelijk forfait van artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van die wet. Dat betekent dat aan [belanghebbende] een tegemoetkoming in planschade van € 9.800,00 kan worden toegekend. Daarvan is € 3.675,00 toe te rekenen aan de mogelijkheid om een nieuwbouwwoning binnen het daarvoor aangeduide bouwvlak op te richten en € 6.125,00 aan het overige deel van de planologische verandering.
aangevallen uitspraak
3. De rechtbank heeft overwogen dat met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten dat onder het oude planologische regime in het plangebied een melk- of schuilstal met een bouwhoogte van 15 m kon worden gebouwd. Zij heeft ter onderbouwing van dit oordeel naar het advies van Tog verwezen en daaraan toegevoegd dat bij een bouwwerk met een zodanige vorm en afmetingen, niet langer staande kan worden gehouden dat de functie van melk- en schuilstal voorop staat, zodat sprake zou zijn kunnen van strijd met de bestemming. De rechtbank heeft voorts overwogen dat het college de in het advies van Tog vervatte conclusies heeft mogen volgen. [appellante] heeft onvoldoende twijfel gezaaid om de juistheid van dat advies ten aanzien van de maximale bouwhoogte van een melk- of schuilstal om de daarin getrokken conclusies terzijde te stellen.
hoger beroep
4. [appellante] is het niet eens met het oordeel van de rechtbank. Zij betoogt dat het realiseren van een melk- of schuilstal met een bouwhoogte van 15 m weliswaar geen praktisch doel heeft, maar dat dit volgens de jurisprudentie van de Afdeling, in het bijzonder een uitspraak van 30 maart 2005 (ECLI:NL:RVS:2005:AT2807), op zichzelf geen aanleiding is om bij een aanvraag om tegemoetkoming in planschade niet van de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime uit te gaan.
5. Het college heeft zich in de schriftelijke uiteenzetting op het standpunt gesteld dat [appellante] geen belang bij dit betoog heeft en dat het hoger beroep niet-ontvankelijk is. Daartoe voert het college aan dat de schade is gesplitst in een deel van € 3.675,00 dat is toe te rekenen aan de mogelijkheid om een nieuwbouwwoning binnen het daarvoor aangeduide bouwvlak op te richten en een deel van € 6.125,00 dat is toe te rekenen aan de mogelijkheid om achter die woning bijgebouwen op te richten. Het eerste deel komt voor rekening van [appellante]. Het tweede deel komt voor rekening van de gemeente. Het betoog van [appellante] ziet volgens het college uitsluitend op dat tweede deel. Voor de hoogte van het eerste deel is de discussie over de bouwhoogte van een melk- of schuilstal echter niet van belang. Met het betoog in hoger beroep, wat daar van zij, kan [appellante] dus niet bereiken dat de schade die voor haar rekening komt op een lager bedrag wordt vastgesteld, aldus het college.
belang bij het betoog
5.1. In het advies van Tog is vermeld dat de woning onmiddellijk voorafgaand aan de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op 20 juli 2012 een waarde van € 410.000,00 had. Deze taxatie berust op de veronderstelling dat in de oude situatie in het plangebied een melk- of schuilstal met een hoogte van niet meer dan 5 m was opgericht. Indien, zoals [appellante] betoogt, die veronderstelling onjuist is en Tog in de planologische vergelijking als uitgangspunt had behoren te hanteren dat in de oude situatie een melk- of schuilstal met een hoogte van 15 m was opgericht, valt niet uit te sluiten dat dit ook betekenis voor die taxatie heeft, in die zin dat die waarde op een lager bedrag dan € 410.000,00 wordt vastgesteld. Indien die waarde in dat geval bijvoorbeeld op € 400.000,00 wordt vastgesteld, zou [belanghebbende], gelet op de waarde van de woning onmiddellijk na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan van € 392.000,00, een planschade van € 8.000,00 hebben geleden. Die schade zou dan, gelet op artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, geheel onder het normale maatschappelijke risico vallen en voor rekening van [belanghebbende] komen. Dit betekent dat, anders dan het college meent, [appellante] met haar betoog wel degelijk kan bereiken dat de voor haar rekening komende schade op een lager bedrag, of zelfs op nihil, wordt vastgesteld. [appellante] heeft derhalve belang bij haar betoog.
inhoudelijk oordeel over het betoog
5.2. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologische regime na de inwerkingtreding van de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologisch regime. In die vergelijking dient in beginsel te worden uitgegaan van het realiseren van de maximale mogelijkheden van het oude en nieuwe planologische regime. Indien het realiseren van de maximale mogelijkheden van het oude en nieuwe planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, bestaat aanleiding voor afwijking van dit uitgangspunt.
5.3. Niet in geschil is dat onder het oude planologische regime het realiseren van een melk- of schuilstal met een oppervlakte van 50 m² en een goothoogte van 2,5 m was toegestaan. Partijen zijn verdeeld over het antwoord op de vraag of, zoals Tog heeft gesteld, het realiseren van een melk- of schuilstal met een bouwhoogte van meer dan 5 m met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid was uitgesloten.
5.4. In de bij het oude bestemmingsplan behorende planregels is geen definitie van een melkstal of een schuilstal gegeven. Redelijke uitleg van deze begrippen brengt, in aansluiting op het algemeen spraakgebruik, met zich dat onder een melkstal een speciaal voor het melken van koeien ingerichte stal wordt verstaan en onder een schuilstal een stal, waarin dieren zelf in en uit kunnen lopen ter beschutting tegen bijvoorbeeld regen. Gelet op die functies, was het oprichten van een gebouw met een bouwhoogte van meer dan 5 m, bijvoorbeeld ten behoeve van de opslag van goederen in de kap van dat gebouw, met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten. Bij een gebouw met een bouwhoogte van meer dan 5 m kan immers niet staande worden gehouden dat genoemde functies nog voorop staan en dat het gebruik van dat gebouw niet in strijd met de bestemming is. De rechtbank is terecht tot dezelfde conclusie gekomen.
5.5. Aan de door [appellante] in hoger beroep aangehaalde uitspraak van de Afdeling van 30 maart 2005 kan niet de door haar gewenste betekenis worden toegekend. Uit de overwegingen van die uitspraak, die ziet op de betekenis van een onder het oude planologische regime bestaande mogelijkheid om agrarisch hulpgebouwen met een maximale oppervlakte van 50 m² op te richten, valt niet af te leiden dat, zoals [appellante] aanvoert, de maximale goothoogte van die hulpgebouwen slechts 2,5 m was. Daarnaast was de functie van die hulpgebouwen in de planregels ruimer omschreven: melkstallen, schuilgelegenheden voor vee, veldschuren en dergelijke. Uit dat laatste valt af te leiden dat bijvoorbeeld ook een silo was toegestaan. Verder kunnen veldschuren, anders dan melkstallen en schuilgelegenheden voor vee, hoofdzakelijk voor de opslag van goederen worden gebruikt, zonder dat dit in strijd met de bestemming is. De uitspraak van 30 maart 2005 ziet derhalve op een niet vergelijkbare situatie.
5.6. Het betoog van [appellante] faalt.
conclusie
6. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen, dient te worden bevestigd.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen.
Aldus vastgesteld door mr. B.J. van Ettekoven, voorzitter, en mr. C.H.M. van Altena en mr. E.A. Minderhoud, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Van Ettekoven w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 13 juni 2018
452.