Uitspraak
201507848/2/A2.
Datum uitspraak: 5 september 2018
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
Rabo Vastgoedgroep Holding N.V., gevestigd te Hoevelaken, gemeente Nijkerk,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 8 september 2015 in zaak nr. 14/8647 in het geding tussen:
Rabo Vastgoedgroep
en
de minister van Infrastructuur en Milieu, thans: de minister van Infrastructuur en Waterstaat, (hierna: de minister).
Procesverloop
Bij tussenuitspraak van 30 november 2016, ECLI:NL:RVS:2016:3168, heeft de Afdeling de minister opgedragen om binnen twintig weken na de verzending van die uitspraak met inachtneming van hetgeen daarin is overwogen de gebreken in het besluit van 19 september 2014 te herstellen en een nieuw besluit te nemen. Deze uitspraak is aangehecht.
Bij beschikking van 7 april 2017 heeft de Afdeling de bij de tussenuitspraak bepaalde termijn verlengd tot 20 juli 2017.
Bij besluit van 12 juli 2017 heeft de minister de aanvraag van Rabo Vastgoedgroep om vergoeding van schade opnieuw afgewezen.
Rabo Vastgoedgroep heeft een zienswijze ingediend.
De minister heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak opnieuw aangevangen in een gewijzigde samenstelling in verband met het vertrek van een van de leden.
Partijen hebben vervolgens toestemming gegeven om een nadere zitting achterwege te laten, waarna de Afdeling het onderzoek heeft gesloten.
Overwegingen
Inleiding
1. Rabo Vastgoedgroep heeft de minister op grond van de Regeling Nadeelcompensatie Verkeer en Waterstaat 1999, thans de op 17 juni 2014 met terugwerkende kracht tot 15 september 1999 in werking getreden Beleidsregel nadeelcompensatie Infrastructuur en Milieu 2014 (hierna: de Beleidsregel), gevraagd om vergoeding van schade die zij stelt te lijden door de afsluiting van de zuidelijke afrit Hoevelaken van rijksweg A1. De afsluiting leidt volgens Rabo Vastgoedgroep tot waardedaling van haar kantoorgebouw aan de Westerdorpsstraat 66 te Hoevelaken (hierna: het kantoorgebouw), omdat de bereikbaarheid en vindbaarheid van het kantoorgebouw daardoor aanzienlijk verslechteren, terwijl bereikbaarheid volgens haar een unique selling point is van dat gebouw. Volgens Rabo Vastgoedgroep leidt de afsluiting van de afrit Hoevelaken tot een waardevermindering van het kantoorgebouw van twee miljoen euro.
De minister heeft bij besluit van 19 september 2014 de aanvraag van Rabo Vastgoedgroep om schadevergoeding afgewezen. Rabo Vastgoedgroep heeft tegen dat besluit bezwaar gemaakt. Op verzoek van Rabo Vastgoedgroep heeft de minister ingestemd met rechtstreeks beroep bij de bestuursrechter en het bezwaarschrift met toepassing van artikel 7:1a, vijfde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) doorgezonden naar de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
De tussenuitspraak
2. De minister heeft bij besluit van 14 november 2012 op grond van artikel 9, eerste lid, van de Spoedwet wegverbreding het wegaanpassingsbesluit A28 Utrecht-Amersfoort (hierna: het wegaanpassingsbesluit) vastgesteld en bij besluit van 21 maart 2013 een wijziging van het wegaanpassingsbesluit vastgesteld. De Afdeling heeft in de tussenuitspraak overwogen dat ten gevolge van het wegaanpassingsbesluit de bestaande zuidelijke afrit Hoevelaken van de A1 voor verkeer uit de richtingen Amsterdam en Zwolle wordt afgesloten. Deze afrit blijft open voor verkeer uit de richting Utrecht. Verkeer uit de richting Apeldoorn kan gebruik blijven maken van de noordelijke afrit Hoevelaken van de A1. De Afdeling heeft in de tussenuitspraak geoordeeld dat nu Rabo Vastgoedgroep heeft gesteld ten gevolge van de gedeeltelijke afsluiting van de afrit Hoevelaken schade te lijden, de schade die zij stelt te lijden alleen het gevolg kan zijn van het wegaanpassingsbesluit.
In de tussenuitspraak heeft de Afdeling verder geoordeeld dat de minister de aanvraag van Rabo Vastgoedgroep ten onrechte heeft aangemerkt als een verzoek om een tegemoetkoming in planschade en volgens de criteria van het planschaderecht heeft beoordeeld. In de tussenuitspraak heeft de Afdeling overwogen dat de minister in een nieuw besluit, volgens de systematiek van het nadeelcompensatierecht, dient in te gaan op de causaliteit tussen de gedeeltelijke afsluiting van de afrit Hoevelaken en de door Rabo Vastgoedgroep gestelde schade, de omvang van de door Rabo Vastgoedgroep ten gevolge van die afsluiting geleden schade en de vergoedbaarheid daarvan. In het nieuwe besluit dient de minister, voor zover nodig, de vraag of de door Rabo Vastgoedgroep geleden schade van tijdelijke aard is te betrekken, aldus de tussenuitspraak.
3. Gelet op de tussenuitspraak is het hoger beroep gegrond en moet de rechtbankuitspraak van 8 september 2015 worden vernietigd. De Afdeling zal, doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, het hoger beroep van Rabo Vastgoedgroep gegrond verklaren en het besluit van 19 september 2014 vernietigen.
Het besluit van 12 juli 2017
4. De minister heeft aan het besluit van 12 juli 2017 een nieuw advies van de Adviescommissie Nadeelcompensatie Infrastructuur & Milieu van 21 juni 2017 ten grondslag gelegd. Het door de taxateurs ir. H. Leonard en ir. C.W.J.M. van der Vleuten (hierna: de taxateurs) opgestelde taxatierapport ‘Beoordeling waardevermindering kantoorpand Westerdorpsstraat 66 te Hoevelaken’ van 20 juni 2017 (hierna: het taxatierapport) is bij dat advies gevoegd. In reactie op de zienswijze van Rabo Vastgoedgroep heeft de minister een nader advies van de adviescommissie van 11 december 2017 overgelegd. Bij dat nader advies is een nadere notitie van de taxateurs van 11 december 2017 gevoegd. In de adviezen van de adviescommissie is het volgende vermeld.
De adviescommissie heeft het verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 17 van Pro de Spoedwet wegverbreding beoordeeld volgens de systematiek van het nadeelcompensatierecht en daarbij de bepalingen van de Beleidsregel in acht genomen.
Het wegaanpassingsbesluit is op 20 november 2012 in werking getreden, zodat die datum in deze zaak als peildatum geldt. De zuidelijke afrit Hoevelaken van de A1 is feitelijk gedeeltelijk afgesloten vanaf 1 juni 2013. Door deze gedeeltelijke afsluiting zijn 2 van de 8 directe aansluitingen van Hoevelaken op het autosnelwegennet vervallen, waardoor verkeer uit de richting Amsterdam ongeveer 3,2 km en verkeer uit de richting Zwolle ongeveer 3,0 km moet omrijden om het kantoorgebouw te bereiken. Verkeer uit de richtingen Amsterdam en Zwolle kan gebruik maken van de afrit Amersfoort van de A28 en vervolgens via de Hogeweg Hoevelaken bereiken. Verkeer uit de richtingen Utrecht en Apeldoorn kan gebruik blijven maken van de afrit Hoevelaken van de A1 en verkeer vanuit Hoevelaken in de richtingen Amsterdam, Zwolle, Utrecht en Apeldoorn kan de opritten Hoevelaken van de A1 blijven gebruiken.
Rijkswaterstaat heeft in 2013 voor en na de feitelijke gedeeltelijke afsluiting van de afrit Hoevelaken van de A1 reistijdmetingen in de ochtendspits en avondspits verricht. Uitgaande van de op de borden aangeduide route via de afrit Amersfoort van de A28 en de Hogeweg heeft de gedeeltelijke afsluiting geleid tot een langere reistijd voor verkeer uit de richting Amsterdam naar Hoevelaken van ongeveer 2,6 minuten in de ochtendspits en ongeveer 2,8 minuten in de avondspits en een langere reistijd voor verkeer uit de richting Zwolle naar Hoevelaken van ongeveer 1,1 minuten in de ochtendspits en ongeveer 2,6 minuten in de avondspits, aldus het onderzoek.
De adviescommissie heeft bij haar advies van 21 juni 2017 de in september 2015 gerealiseerde Energieweg betrokken, omdat deze weg is aangelegd om verkeer vanaf de A28 naar Hoevelaken een snellere route te bieden dan de route over de Hogeweg. De aanleg van de Energieweg moet volgens de adviescommissie daarom worden aangemerkt als een vorm van compensatie in natura. De Energieweg betreft een stadsontsluitingsweg met 2x2 rijstroken, gescheiden rijbanen, een spoorviaduct en een maximumsnelheid van 70 km/uur tussen de afrit A28 Amersfoort en de zuidelijke afrit Hoevelaken van de A1. De Hogeweg is een weg met 1x2 rijbanen, een gelijkvloerse spoorkruising en een maximumsnelheid van 50 km/uur. Gezien het onderzoek van Rijkswaterstaat en de realisering van de Energieweg is de adviescommissie in het advies van 21 juni 2017 uitgegaan van een omrijtijd van maximaal ongeveer 2 minuten.
In het kader van de vaststelling van het wegaanpassingsbesluit heeft onderzoeksbureau DHV B.V. het rapport ‘Verkeerseffecten WAB A28 Utrecht-Amersfoort op OWN’ van september 2012 (hierna: het DHV-rapport) opgesteld. DHV heeft aan de hand van een verkeersmodel voor 2020 omrijtijden berekend, die het gevolg zijn van de gedeeltelijke afsluiting van de afrit Hoevelaken van de A1. Het toenmalige Ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft in reactie op zienswijzen over het Ontwerp-Wegaanpassingsbesluit het rapport ‘Belangenafweging Afsluiting Hoevelaken’ van oktober 2012 (hierna: het rapport 2012) uitgebracht. Volgens het rapport 2012 bedragen de in het DHV-rapport berekende omrijtijden gemiddeld 4 tot 5 minuten.
Volgens het nader advies van 11 december 2017 heeft de adviescommissie bij het opstellen van het advies van 21 juni 2017 niet het rapport 2012 en het DHV-rapport betrokken. Volgens de adviescommissie heeft DHV een zuivere vergelijking gemaakt van het verschil in geprognosticeerde rijtijden in 2020 met en zonder het wegaanpassingsbesluit, waarbij de overige omstandigheden voor beide situaties gelijk zijn. Daarbij heeft DHV rekening gehouden met de op de peildatum te verwachten toename van de hoeveelheid verkeer en reeds geplande infrastructurele en ruimtelijke ontwikkelingen. De adviescommissie acht dit een meerwaarde ten opzichte van het onderzoek van Rijkswaterstaat, omdat een redelijk denkend en handelend koper op de peildatum op basis van het DHV-rapport de effecten van het wegaanpassingsbesluit op de langere termijn kon beoordelen. Uit het DHV-rapport volgt dat het wegaanpassingsbesluit in 2020 een gemiddeld effect heeft op de rijtijden van verkeer uit de richtingen Zwolle, Amsterdam en Utrecht van 1,8 minuten extra. Volgens het advies van de adviescommissie heeft de gedeeltelijke afsluiting van de afrit Hoevelaken van de A1 geen wezenlijke gevolgen voor de waarde van het kantoorgebouw. Op basis van het taxatierapport van 20 juni 2017 is de adviescommissie tot de conclusie gekomen dat de gewijzigde rijafstanden en omrijtijden niet leiden tot een waardedaling van het kantoorgebouw.
Zienswijze
5. Rabo Vastgoedgroep betoogt in de eerste plaats dat de adviescommissie haar advies ten onrechte geheel heeft gebaseerd op het taxatierapport van 20 juni 2017, omdat het taxatierapport volgens Rabo Vastgoedgroep geen zelfstandige beoordeling van de waarde van het kantoorgebouw bevat. Volgens Rabo Vastgoedgroep reageren de taxateurs slechts op de notities van Gloudemans, die zij eerder in procedure heeft gebracht. Rabo Vastgoedgroep voert verder aan dat de adviescommissie ten onrechte is uitgegaan van een omrijtijd van ongeveer 2 minuten, omdat de minister in het verweerschrift van 15 februari 2013 uitging van omrijtijden van 4 tot 5 minuten. Volgens Rabo Vastgoedgroep is de adviescommissie aldus uitgegaan van andere omrijtijden dan waarvan een redelijk denkend en handelend koper op de peildatum 20 november 2012 zou zijn uitgegaan. De taxateurs hebben ten onrechte geen rekening gehouden met de kwaliteit en representativiteit van de nieuwe route naar het kantoorgebouw. Behalve het belang van de bereikbaarheid voor de huurwaarde van het kantoorgebouw is bereikbaarheid ook van belang voor de verkoopbaarheid daarvan. De taxateurs zijn ten onrechte aan het belang van de verkoopbaarheid voorbij gegaan. Het kantoorgebouw is een groot gebouw, waarvoor alleen een gebruiker die nationaal opereert interesse zal hebben en voor dergelijke gebruikers is bereikbaarheid van groot belang, aldus de zienwijze. Rabo Vastgoedgroep heeft bij de zienswijze een door Gloudemans opgestelde notitie van 28 augustus 2017 overgelegd.
Beoordeling
Omrijtijden
6. De omrijtijden van 4 tot 5 minuten, waarnaar Rabo Vastgoedgroep heeft verwezen, zijn gebaseerd op het onderzoek van DHV en betreffen gemiddelde omrijtijden. Bij de berekening daarvan heeft DHV niet alleen omrijroutes naar Hoevelaken, maar ook omrijroutes naar industrieterrein De Wieken en niet de route Utrecht - Hoevelaken betrokken. Zoals met juistheid is vermeld in het advies van de adviescommissie, zijn de berekende extra rijtijden in 2020 in het voorkeursalternatief, dat met het wegaanpassingsbesluit is gerealiseerd, ten opzichte van de referentiesituatie, waarin de afrit Hoevelaken niet gedeeltelijk is afgesloten, vermeld in tabel 5 op pagina 13 van het DHV-rapport. Het betreft de volgende extra/minder rijtijden in circa minuten:
• vanuit de richting A28 noord (Zwolle) circa 2 (ochtendspits) en 0 (avondspits) extra.
• vanuit de richting A1 west (Amsterdam) circa 6 (ochtend- en avondspits) extra.
• vanuit de richting A28 zuid (Utrecht) circa 1 (ochtendspits) en 2 (avondspits) minder.
In het advies van de adviescommissie is met juistheid vermeld dat, uitgaande van deze gegevens, het gemiddelde effect van het wegaanpassingsbesluit op de rijtijden vanuit deze drie richtingen een extra rijtijd van 1,8 minuten is. Volgens het DHV-rapport bedroeg het verkeersaandeel op de zuidelijke afrit Hoevelaken, afkomstig uit de richtingen Zwolle en Amsterdam, in de ochtend- en avondspits ongeveer 70-80% en kwam het overige verkeer uit de richting Utrecht. In het advies van de adviescommissie is met juistheid vermeld dat, uitgaande van deze gegevens in het DHV-rapport, het gewogen gemiddelde effect van het wegaanpassingsbesluit op de rijtijden vanuit de drie richtingen 2,5 minuten bedraagt.
Dat de gemeten onderscheidenlijk berekende omrijtijden in de onderzoeken van Rijkswaterstaat en DHV enigszins verschillen, maakt deze onderzoeken niet onbruikbaar. Daarbij is van belang dat de onderzoekers verschillende onderzoeksmethoden hebben gehanteerd en de onderzoeken verschillende jaren betreffen. Gelet hierop en nu de verschillen relatief beperkt zijn, heeft de adviescommissie met deze onderzoeken toereikend gemotiveerd dat verkeer naar het kantoorgebouw, dat gebruik maakt dan wel gebruik maakte van de afrit Hoevelaken van de A1, ten gevolge van het wegaanpassingsbesluit een omrijtijd heeft van gemiddeld ongeveer 2 minuten. Daarbij heeft de adviescommissie terecht ook het verkeer uit de richting Utrecht betrokken, aangezien het wegaanpassingsbesluit tevens voorziet in de verbreding van de A28 en de verbindingsboog van de A28 Zuid naar de A1 Oost, waarvan verkeer uit de richting Utrecht naar Hoevelaken gebruik maakt.
Volgens de conclusies van het DHV-rapport leidt het wegaanpassingsbesluit tot een verbetering van de afwikkeling van het verkeer op het hoofdwegennet en op grote delen van het onderliggende wegennet, waaronder de Energieweg. Aannemelijk is dat deze ontwikkelingen in het algemeen gunstig zijn voor de bereikbaarheid van het kantoorgebouw. Anders dan in de notitie van Gloudemans van 28 augustus 2017 is vermeld, heeft de adviescommissie deze ontwikkelingen terecht bij haar advisering betrokken, aangezien deze ontwikkelingen tevens een gevolg zijn van het wegaanpassingsbesluit.
De adviescommissie heeft de in september 2015 in gebruik genomen Energieweg terecht aangemerkt als een vorm van compensatie in natura. Gezien hetgeen hiervoor onder 4 is beschreven over de Energieweg en de Hogeweg, heeft de adviescommissie in het advies terecht aangenomen dat de Energieweg de omrijtijd vanaf de A28 Zuid, afslag Amersfoort, naar het kantoorgebouw zal bekorten en derhalve een positief effect zal hebben op de bereikbaarheid van het kantoorgebouw vanuit de richtingen Amsterdam en Zwolle. Rabo Vastgoedgroep heeft dit effect ook niet bestreden. De adviescommissie heeft de aanleg van de Energieweg terecht betrokken bij het bepalen van de gemiddelde omrijtijd van ongeveer 2 minuten.
De adviescommissie heeft voorts toereikend gemotiveerd dat, anders dan Rabo Vastgoedgroep betoogt, de gemiddelde omrijtijd van ongeveer 2 minuten niet betekent dat de adviescommissie heeft aangenomen dat de omrijafstanden van ongeveer 3 km en 3,2 km met een snelheid van 90 km/uur worden afgelegd. Ten eerste heeft de adviescommissie bij het bepalen van de gemiddelde omrijtijd terecht ook de vermindering van de rijtijd voor verkeer vanuit de richting Utrecht betrokken. Voorts heeft de adviescommissie terecht de verbeterde afwikkeling van het verkeer op het snelwegennet en het onderliggende wegennet bij die bepaling betrokken.
Kwaliteit en representativiteit
7. De Energieweg heeft een beloop van de afslag Amersfoort van de A28 naar de A1 en takt aan op de Hogeweg even voorbij de T-kruising van die weg met de zuidelijke afrit Hoevelaken van de A1. Volgens het DHV-rapport is de Energieweg de meest gunstige alternatieve route voor verkeer vanuit Amsterdam naar Hoevelaken. Verkeer vanuit Zwolle naar Hoevelaken kan deze route ook gebruiken. Zoals hiervoor is overwogen, is in het DHV-rapport vermeld dat het wegaanpassingsbesluit leidt tot een verbetering van de verkeersafwikkeling zowel op de A1 en A28 als op grote delen van het onderliggende wegennet. Volgens dat rapport zal door uitvoering van de maatregelen in het wegaanpassingsbesluit de Energieweg in 2020 een 35% lagere verkeersbelasting hebben dan zonder die maatregelen. Gezien de lagere verkeersbelasting, de inrichting van de Energieweg en de daarop toegestane maximumsnelheid valt zonder nadere motivering niet in te zien waarom deze alternatieve route van een mindere kwaliteit of minder representatief is dan de voorheen gebruikte route via de zuidelijke afslag Hoevelaken van de A1. Rabo Vastgoedgroep heeft haar stelling dat ten gevolge van het wegaanpassingsbesluit de kwaliteit of representativiteit van de bereikbaarheid van het kantoorgebouw afneemt niet nader gemotiveerd.
Taxatierapport
8. In paragraaf 5 op pagina 4 van het taxatierapport van 20 juni 2017 vermelden de taxateurs dat de bereikbaarheid van het kantoorpand via de snelweg slechts vanuit twee richtingen is gewijzigd en dat de bereikbaarheid vanuit omliggende plaatsen over het secundaire wegennet geheel ongewijzigd is gebleven. Verder vermelden de taxateurs op die pagina dat de extra rijafstand en rijtijd beperkt zijn. Rabo Vastgoedgroep voert met juistheid aan dat de taxateurs in het taxatierapport vervolgens uitgebreid zijn ingegaan op de door Rabo Vastgoedgroep ingediende notities van Gloudemans van 27 april 2011 en 27 maart 2013 en op de notitie van Gloudemans van 24 mei 2017, die Rabo Vastgoedgroep in reactie op het concepttaxatierapport heeft ingediend. Dat betekent echter niet dat het taxatierapport geen zelfstandig oordeel en conclusie van de taxateurs bevat. Rabo Vastgoedgroep heeft de door haar gestelde schade met deze notities onderbouwd en toegelicht. De notities maken derhalve deel uit van het debat tussen partijen in deze zaak. De taxateurs mochten daarom in het taxatierapport op deze notities ingaan. In paragraaf 7, op pagina 8 van het taxatierapport, volgt het zelfstandig oordeel en de conclusie van de taxateurs.
Volgens de notitie van Gloudemans van 27 april 2011 daalt ten gevolge van de gedeeltelijke afsluiting van de zuidelijke afrit Hoevelaken van de A1 de huurwaarde van het kantoorgebouw van € 90,00 naar € 70,00 per vierkante meter. Tijdens de hoorzitting van de adviescommissie van 13 maart 2017 heeft Rabo Vastgoedgroep volgens het verslag daarvan echter gezegd dat "[…] er sprake is van zittende gebruikers van het pand. Er is geen sprake van huurrelaties waarbij sprake zou kunnen zijn van verlaging van de huur […]. Het effect drukt zich alleen uit in een lagere boekwaarde en manifesteert zich verder pas bij verkoop." In het taxatierapport refereren de taxateurs aan deze mededeling en vermelden zij dat Rabo Vastgoedgroep niet, zoals de adviescommissie op de hoorzitting heeft gevraagd, alle lopende huurovereenkomsten van het kantoorgebouw heeft overgelegd. Volgens het taxatierapport kan uit de huurovereenkomsten die Rabo Vastgoedgroep wel heeft overgelegd en de notities van Gloudemans niet worden opgemaakt waarop Gloudemans de daling van de huurwaarde in de notitie van 27 april 2011 heeft gebaseerd. Uit de stukken die aan de taxateurs ter beschikking zijn gesteld blijkt niet dat de huurwaarde van het kantoorgebouw ten gevolge van het wegaanpassingsbesluit is gedaald, aldus het taxatierapport.
Volgens de zienswijze hebben de taxateurs teveel gewicht gehecht aan hetgeen over bedrijvenpark Het Hoog in de notities van Gloudemans is vermeld. Op een bij het taxatierapport gevoegde kaart zijn de huurprijzen van bedrijfsgebouwen op dit bedrijvenpark vermeld. Rabo Vastgoedgroep onderschrijft in de zienswijze de conclusie van de taxateurs dat uit deze huurprijzen niet volgt dat bedrijfsgebouwen dichtbij op- en afritten van een snelweg steeds hogere huurprijzen hebben dan bedrijfsgebouwen op grotere afstand van op- en afritten. Dit punt behoeft daarom verder geen bespreking.
Anders dan Rabo Vastgoedgroep betoogt, hebben de taxateurs hun conclusies niet in belangrijke mate gebaseerd op de masterscriptie "Bereikbaarheid en de Nederlandse Kantorenmarkt" van 11 september 2016. De taxateurs hebben dit onderzoek in het taxatierapport vermeld in reactie op de notitie van Gloudemans van 27 maart 2013, waarin is verwezen naar onderzoeken waaruit zou blijken dat een mindere bereikbaarheid leidt tot daling van de huurprijs van kantoren. Volgens het taxatierapport is in het onderzoek van 11 september 2016 vermeld dat de nabijheid van een op- of afrit van een snelweg in de periode 2000-2015 is veranderd van een positief in een negatief effect op de huurprijs van kantoren.
Zoals ook in de zienswijze en de notitie van Gloudemans van 28 augustus 2017 is vermeld, bestrijden de taxateurs niet dat bereikbaarheid van invloed kan zijn op de huurwaarde, en derhalve op de verkoopbaarheid, van het kantoorgebouw. De taxateurs hebben in het taxatierapport echter met juistheid vermeld dat ten gevolge van het wegaanpassingsbesluit slechts twee van de acht aansluitingen van het kantoorgebouw op de A1 zijn vervallen en de omrijafstanden en omrijtijd beperkt zijn. Verder volgt uit het onderzoek van 11 december 2016 dat de nabijheid van op- en afritten van een snelweg ook een negatief effect op de huurwaarde van een kantoorgebouw kan hebben. Volgens de conclusie op pagina 8 van het taxatierapport zijn de taxateurs op grond van deze overwegingen tot de conclusie gekomen dat de invloed van de beperkt gewijzigde bereikbaarheid op de huurprijs van het kantoorgebouw nihil is en het kantoorgebouw derhalve ten gevolge van het wegaanpassingsbesluit niet minder waard is geworden. In de nadere notitie van de taxateurs staat dat de verminderde bereikbaarheid van het kantoorgebouw zo klein is, dat geen sprake is van een objectief te bepalen waardevermindering. Anders dan Rabo Vastgoedgroep betoogt, bevat het taxatierapport een zelfstandige beoordeling en conclusie van de taxateurs. Gezien deze conclusie was taxatie van de waarde van het kantoorgebouw niet nodig.
Het betoog van Rabo Vastgoedgroep dat het kantoorgebouw, gezien de grote omvang daarvan, niet interessant is voor de lokale markt maar alleen verhuurd of verkocht kan worden aan een landelijk opererende organisatie en dat daarom een goede bereikbaarheid via snelwegen voor dit kantoorgebouw extra van belang is, leidt niet tot een ander oordeel. De Afdeling acht aannemelijk, zoals in de nadere notitie van de taxateurs is vermeld, dat bezoekers van een landelijk opererende organisatie veelal langere reistijden hebben, zodat de beperkte extra reistijd van gemiddeld ongeveer 2 minuten nauwelijks zal worden opgemerkt.
Tussenconclusie
9. Rabo Vastgoedgroep heeft niet aannemelijk gemaakt dat de adviezen van de adviescommissie, het daarbij gevoegde taxatierapport en de nadere notitie van de taxateurs, zodanige gebreken bevatten dat de minister daarop niet mocht afgaan.
Het betoog faalt.
Slotsom
10. Het beroep tegen het besluit van 12 juli 2017 is ongegrond. Dit betekent dat de minister aan Rabo Vastgoedgroep geen schadevergoeding hoeft te betalen.
11. De minister dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 8 september 2015 in zaak nr. 14/8647;
III. verklaart het beroep bij de rechtbank gegrond;
IV. vernietigt het besluit van de minister van Infrastructuur en Milieu, thans de minister van Infrastructuur en Waterstaat, van 19 september 2014, kenmerk RWS-2014/41823;
V. verklaart het beroep tegen het besluit van de minister van Infrastructuur en Milieu, thans de minister van Infrastructuur en Waterstaat, van 12 juli 2017 ongegrond;
VI. veroordeelt de minister van Infrastructuur en Milieu, thans de minister van Infrastructuur en Waterstaat tot vergoeding van bij Rabo Vastgoedgroep Holding N.V. in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 2.254,50 (zegge: tweeduizend tweehonderdvierenvijftig euro en vijftig cent), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VII. gelast dat de minister van Infrastructuur en Milieu, thans de minister van Infrastructuur en Waterstaat aan Rabo Vastgoedgroep Holding N.V. het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 825,00 (zegge: achthonderdvijfentwintig euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen, voorzitter, en mr. J.E.M. Polak en mr. J.C. Kranenburg, leden, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, griffier.
w.g. Scholten-Hinloopen w.g. Oranje
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 5 september 2018
507.