Uitspraak
201802854/1/A2.
Datum uitspraak: 1 mei 2019
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], gevestigd te [plaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 27 februari 2018 in zaak nr. 17/805 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Westerveld.
Procesverloop
Bij besluit van 14 juni 2016 heeft het college, voor zover thans van belang, aan [belanghebbende A] en [belanghebbende B] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [belanghebbende A]), [belanghebbende C], [belanghebbende D] en [belanghebbende E] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [belanghebbende D]), [belanghebbende F] en [belanghebbende G] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [belanghebbende F]), [belanghebbende H] en [belanghebbende I] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [belanghebbende H]), en [belanghebbende J] en [belanghebbende K] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [belanghebbende J]) tegemoetkomingen in planschade toegekend van respectievelijk € 10.500,00, € 12.000,00, € 5.700,00, € 6.400,00, € 10.300,00 en € 7.800,00, elk van de bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente.
Bij besluit van 12 januari 2017 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 27 februari 2018 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 21 maart 2019, waar [appellante], vertegenwoordigd door haar [bestuurder] en mr. T.A.P. Langhout, werkzaam bij Langhout & Wiarda, en het college, vertegenwoordigd door J.G. Boer, vergezeld door mr. drs. M. Braakensiek, zijn verschenen.
Overwegingen
Aanvragen
1. Bij brief van 3 juli 2015 heeft [persoon] namens [belanghebbende A], [belanghebbende C], [belanghebbende D], [belanghebbende F] en [belanghebbende H] aanvragen ingediend om een tegemoetkoming in planschade. [belanghebbende A], [belanghebbende C], [belanghebbende D], [belanghebbende F] en [belanghebbende H] zijn eigenaar van de percelen aan onderscheidenlijk de [vijf locaties] te Uffelte. Bij brief van 7 augustus 2015 heeft [persoon] ook namens [belanghebbende J] een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade ingediend. [belanghebbende J] is eigenaar van het perceel aan de [locatie 1] te Uffelte.
2. In de zes aanvragen is gesteld dat planschade is geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Woningbouwlocatie Lindenlaan Uffelte" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) op 25 juni 2015. Dit bestemmingsplan maakt de bouw van 22 woningen mogelijk op de gronden, direct grenzend aan de achtertuinen van de vijf aan de Lindenlaan gelegen woningen en aan de noordwestelijke grens van het perceel aan de [locatie 1] (hierna: de gronden). Op grond van het daarvoor geldende bestemmingsplan "Uffelte 2009" (hierna: het oude bestemmingsplan) rustte op die gronden de bestemming ‘Agrarische doeleinden’.
3. De gemeente Westerveld heeft met [appellante] een planschadeovereenkomst als bedoeld in artikel 6.4a van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) gesloten.
Advies van Anteagroup
4. Het college heeft over de op de aanvragen te nemen besluiten advies gevraagd aan Anteagroup. Anteagroup heeft in een advies van 10 maart 2016 geconcludeerd dat de zes aanvragers door het nieuwe bestemmingsplan in een planologisch nadeliger situatie zijn komen te verkeren, zowel wat betreft de gebruiks- als de bebouwingsmogelijkheden.
Wat betreft de gebruiksmogelijkheden heeft Anteagroup uiteengezet dat de gronden onder het oude bestemmingsplan uitsluitend gebruikt konden worden voor het weiden van vee en/of het verbouwen van gewassen. Deze gebruiksvormen konden enige hinder met zich brengen in de vorm van stank door periodieke bemesting en enige stof- en geluidhinder als gevolg van de bewerking van het land, maar de aanwezigheid van personen zou zeer beperkt zijn. Onder het nieuwe bestemmingsplan worden de gronden getransformeerd in een kleine woonwijk met in totaal 22 woningen, met de bijbehorende verkeersontsluiting en parkeergelegenheid en dergelijke. Deze verandering leidt tot een zeer wezenlijke intensivering van het gebruik van de gronden, nu de woonfunctie gepaard gaat met de aanwezigheid van mensen gedurende 24 uur per dag, zeven dagen per week, met lichthinder, geluid van mensen en vervoersbewegingen, en een wezenlijke aantasting van de privacy tot gevolg. In het geval van de woningen aan de Lindenlaan is dat nog meer aan de orde, omdat de nieuwe woningen met hun achtertuinen direct zullen grenzen aan de achtertuinen van die woningen. Volgens Anteagroup verandert ook de karakteristiek van de omgeving van een rustige agrarische omgeving naar een woonomgeving, die bovendien gepaard gaat met een aanzienlijke mate van verstening.
Wat betreft de bebouwingsmogelijkheden heeft Anteagroup uiteengezet dat onder het oude bestemmingsplan op de gronden bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot 1,5 meter hoogte waren toegelaten. Daarbij kan worden gedacht aan sleufsilo’s, kuilvoederopslag, geleidingen voor gewassen, zoals rasters voor de bessenteelt, of teeltbakken op verhoging voor aardbeien. Daarbij geldt wel dat het peil van de woningen aan de Lindenlaan circa 0,5 meter boven het peil van de gronden ligt, zodat het uitzicht vanuit de woningen niet in het geheel geblokkeerd zou worden door de bouwwerken, aldus Anteagroup. Onder het nieuwe bestemmingsplan zijn 22 woningen toegestaan met een bouwhoogte van 10,5 meter en een goothoogte die varieert van 2,5 meter tot 6 meter. De afstand van de grens van de nieuwe bouwvlakken tot de perceelgrenzen aan de achterzijde van de woningen aan de Lindenlaan bedraagt circa 10 meter, ten opzichte van de zijperceelgrens van de woning aan de [locatie 1] circa 6 meter. Bij een maximale invulling kunnen de nieuwe woningen ter plaatse van de bouwvlakken tot maximaal vier stuks aaneen of op korte, namelijk 2 meter, afstand van elkaar worden gebouwd, waardoor een massieve bebouwingswand kan ontstaan op geringe afstand van de woningen en tuinen van de zes aanvragers. Verder mogen vrijstaande bijgebouwen tot een hoogte van 6 meter worden geplaatst, ook buiten de bouwvlakken en in de perceelgrenzen. Voor de woningen aan de Lindenlaan betekent dit dat op 1 meter afstand een 6 meter hoog bijgebouw langs een belangrijk deel van de perceelgrens aan de achterzijde gerealiseerd kan worden, met negatieve gevolgen voor het uitzicht, de bezonningssituatie in woningen en tuinen en de belevingswaarde. Bij de woning aan de [locatie 2] kan een dergelijk bijgebouw ook in de zijperceelgrens worden gebouwd. Voor de woning aan de [locatie 1] kan op enkele meters afstand van de noordwestelijke zijperceelgrens een omvangrijk bijgebouw verrijzen.
Anteagroup heeft de geleden planschade voor [belanghebbende A] begroot op € 15.000,00, voor [belanghebbende C] op € 17.500,00, voor [belanghebbende D] op € 9.000,00, voor [belanghebbende F] op € 10.000,00, voor [belanghebbende H] op € 15.000,00 en voor [belanghebbende J] op € 15.000,00. Volgens Anteagroup bestaat geen aanleiding voor een hoger normaal maatschappelijk risico dan het wettelijk forfait van 2%, zodat de tegemoetkomingen in planschade wat haar betreft respectievelijk € 10.500,00, € 12.000,00, € 5.700,00, € 6.400,00, € 10.300,00 en € 7.800,00, elk te vermeerderen met de wettelijke rente, bedragen.
Besluitvorming en oordeel rechtbank
5. Het college heeft dit advies aan zijn besluit van 14 juni 2016, zoals gehandhaafd bij besluit op bezwaar van 12 januari 2017, ten grondslag gelegd en voormelde bedragen aan de zes aanvragers toegekend.
De rechtbank heeft het hiertegen door [appellante] ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Hoger beroep [appellante]
6. [appellante] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat Anteagroup de bestemming ‘Agrarische doeleinden’, die op de gronden rustte onder het oude bestemmingsplan, onjuist heeft uitgelegd en daardoor ten onrechte niet is uitgegaan van de meest nadelige invulling. Zo heeft Anteagroup volgens [appellante] miskend dat de omschrijving van die bestemming in de planregels grootschalige opslag van gewassen of dierenvoer in sleufsilo’s niet uitsloot. De sleufsilo’s mochten maximaal 1,5 meter hoog zijn, maar daarbij was ook een storthoogte van bijvoorbeeld 6 meter niet ongebruikelijk. Het oude bestemmingsplan stond aan een dergelijke storthoogte ook niet in de weg, zodat aangenomen moet worden dat dit was toegestaan. Verder heeft Anteagroup bij de planvergelijking ten onrechte niet meegenomen dat, ook in het geval grootschalige opslag was uitgesloten, iedere afzonderlijke aanvrager had kunnen worden geconfronteerd met een of meer sleufsilo’s van niet grootschalige omvang tegen de perceelgrens. Ten slotte is Anteagroup er ten onrechte aan voorbijgegaan dat onder het oude bestemmingsplan op de gronden ook agrarische ontsluitingswegen aanwezig hadden kunnen zijn. Als uitgangspunt heeft immers te gelden dat alles wat niet verboden is, is toegestaan. Bovendien was er geen aanlegvergunningenstelsel opgenomen, aldus [appellante].
6.1. Uit de planregels bij het oude bestemmingsplan volgt dat de gronden waarop de bestemming ‘Agrarische doeleinden’ rustte, konden worden gebruikt voor het weiden van vee en/of het verbouwen van gewassen (niet in een volkstuincomplex), met daarbij behorende andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet zijnde voorzieningen ten behoeve van de opslag van mest. Uit deze omschrijving vloeit voort dat opslag op de gronden enkel kon plaatsvinden voor zover dat ten behoeve van het weiden van vee en/of het verbouwen van gewassen op die gronden geschiedde. Gelet hierop heeft het college zich, in navolging van Anteagroup, terecht op het standpunt gesteld dat grootschalige opslag, in de vorm van grote aantallen sleufsilo’s en/of sleufsilo’s die niet tot aan de 1,5 meter hoge rand, maar tot een hoogte van 6 meter volgestort zouden worden, niet was toegestaan.
Anteagroup heeft in haar advies van 10 maart 2016 in het kader van de planvergelijking uiteengezet dat onder het oude bestemmingsplan binnen het gehele plangebied bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een hoogte van 1,5 meter waren toegestaan. Dit betekent dat zij, anders dan [appellante] betoogt, heeft onderkend dat iedere afzonderlijke aanvrager had kunnen worden geconfronteerd met een of meer sleufsilo’s, die tegen de perceelgrens aan stond of stonden en dit bij de planvergelijking heeft betrokken.
Ook het betoog van [appellante] dat Anteagroup eraan voorbij zou zijn gegaan dat op de gronden agrarische ontsluitingswegen aanwezig hadden kunnen zijn, kan niet worden gevolgd. Anteagroup heeft terecht uiteengezet dat voor zover [appellante] hiermee heeft bedoeld dat verharde wegen konden worden aangelegd die al dan niet door verschillende agrarische bedrijven intensief gebruikt zouden worden, dit in strijd zou zijn met de bestemming, nu agrarische bedrijfsvoering op die gronden niet was toegestaan. Volgens Anteagroup waren ter plaatse van de gronden wel incidentele agrarische vervoersbewegingen toegelaten die een directe relatie hadden met de daarop rustende bestemming. Als voorbeelden noemt zij daarbij een veewagen om schapen te halen en te brengen, en machines voor het zaaien, spuiten, beregenen, maaien en mesten en oogsten van gewassen. Gelet hierop heeft Anteagroup de vervoersbewegingen die ten dienste van de bestemming waren bij de beoordeling van de gebruiksmogelijkheden onder het oude regime betrokken.
Het betoog slaagt niet.
7. [appellante] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het advies van Anteagroup concludent is. In de reactie van de door [appellante] ingeschakelde deskundige Langhout & Wiarda is Anteagroup erop gewezen dat zij er in haar conceptadvies ten onrechte van uit is gegaan dat onder het nieuwe bestemmingsplan beroepen aan huis mochten worden uitgeoefend. In het definitieve advies heeft Anteagroup erkend dat dit onjuist was, maar heeft zij ten onrechte niet de getaxeerde schadebedragen daarop aangepast. Beroepen aan huis hebben een wezenlijk andere ruimtelijke uitstraling dan alleen de woonfunctie, bijvoorbeeld wat betreft de verkeersaantrekkende werking en de daaraan inherente parkeerdruk. De schadebedragen hadden dan ook naar beneden moeten worden bijgesteld, aldus [appellante].
7.1. In het advies van 10 maart 2016 heeft Anteagroup uiteengezet dat in het conceptadvies de mogelijkheden voor beroepen aan huis ten onrechte bij de maximale invulling van het nieuwe bestemmingsplan zijn betrokken, nu deze pas kunnen worden gerealiseerd met een binnenplanse afwijking. Dit betekent dat van de aanvullende hinder die in het conceptadvies aan de beroepen aan huis was toegeschreven, en die met name bestaat uit parkeer- en verkeersbewegingen, bij de maximale invulling van de gebruiksmogelijkheden van de woonfunctie geen sprake is. Nu de nieuwbouw verspreid zal staan over de gronden, waardoor het aantal ten onrechte betrokken bedrijven aan huis in de directe nabijheid van elk van de woningen van aanvragers beperkt is, en de locatie van de hoofdontsluiting door een bestemmingsvlak is vastgelegd, waardoor het verkeer op enkele tientallen meters van de woningen van aanvragers afgewikkeld wordt en daarvan afgeschermd kan worden door de nieuwe woningen en 6 meter hoge bijgebouwen, is de aanvullende hinder zeer beperkt. Gelet hierop heeft deze hinder geen gevolgen voor de waardering van het planologisch nadeel of voor de taxatie van de waardevermindering, aldus Anteagroup.
7.2. Uit het voorgaande blijkt dat Anteagroup heeft onderkend dat beroepen aan huis onder het nieuwe bestemmingsplan niet bij recht zijn toegestaan en dat zij in zoverre in haar conceptadvies van een onjuist uitgangspunt was uitgegaan. [appellante] heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat het door Anteagroup verrichte onderzoek op dit punt onzorgvuldig of onvolledig is geweest dan wel dat Anteagroup het geringe gewicht van die aanvullende hinder onjuist heeft ingeschat. Van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid van het advies van Anteagroup op dit onderdeel en de conclusie dat er geen gevolgen zijn voor de waardering van het planologisch nadeel of de taxatie van de waardevermindering is niet gebleken.
Het betoog faalt.
8. [appellante] betoogt ten slotte dat de rechtbank heeft miskend dat Anteagroup het normaal maatschappelijk risico te laag heeft vastgesteld.
In dit kader voert zij allereerst aan dat het hier, anders dan waar Anteagroup van uit is gegaan, een inbreidingslocatie betreft, hetgeen ook blijkt uit de toelichting bij het nieuwe bestemmingsplan. Bovendien heeft Anteagroup zich ten onrechte op het standpunt gesteld dat de ontwikkeling niet past binnen de bestaande ruimtelijke structuur van de omgeving. De gehele omgeving wordt immers gekenmerkt door grondgebonden woningbouw. Ook verderop aan de Lindenlaan zijn woningen te vinden waarvan de tuinen pal aan elkaar grenzen en waarvan de bebouwingspatronen niet afwijken van de huidige bebouwing. Anders dan de rechtbank heeft overwogen staat ook de omvang van de ontwikkeling er niet aan in de weg dat deze past in de bestaande ruimtelijke structuur van de omgeving. Voor de kern Uffelte betreft het namelijk slechts een beperkte uitbreiding met woningen.
Voorts wijst [appellante] er op dat voor zover er al sprake zou zijn van het niet geheel, maar slechts deels passen in de bestaande ruimtelijke structuur, dit al zou moeten leiden tot een verhoging van het normaal maatschappelijk risico.
Ten slotte voert [appellante] aan dat Anteagroup zich ten onrechte, en overigens ongemotiveerd, op het standpunt heeft gesteld dat het afstandscriterium in de weg zou staan aan een hogere drempel. Uit de uitspraak van de Afdeling van 2 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:530, volgt immers dat aan dit criterium geen zelfstandige betekenis toekomt, omdat de omvang van de waardevermindering van de woningen onder meer al wordt bepaald door de afstand tot de planologische ontwikkeling. Voor zover de afstand nog wel als zelfstandig criterium geldt, wijst [appellante] erop dat op basis van het oude bestemmingsplan op of nabij de perceelgrenzen al een sleufsilo met een storthoogte van bijvoorbeeld 6 meter kon worden gerealiseerd.
8.1. Artikel 6.2, eerste lid, van de Wro luidt als volgt:
"Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager."
Artikel 6.2, tweede lid, van de Wro luidt als volgt:
"In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager:
a. […];
b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, (…):"
8.2. De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normaal maatschappelijk risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop die ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. Vergelijk de overzichtsuitspraak planschade van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 5.9 en 5.10.
Zoals de Afdeling ook eerder heeft overwogen (onder meer in de uitspraak van 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4668), is de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, de omvang van het normale maatschappelijk risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is.
8.3. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling (onder meer de uitspraak van 2 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:530), is bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normale maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie van een bestaande woonkern, waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, substantieel, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten. Dit betekent dat een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normale maatschappelijke risico van de aanvrager behoort.
Zoals de Afdeling verder eerder heeft overwogen (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 8 augustus 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2620), bestaat in de omstandigheid dat het plangebied geen zuivere inbreidingslocatie is, maar tevens de kenmerken van een uitbreidingslocatie vertoont, geen aanleiding om deze jurisprudentie niet toe te passen.
8.4. Anteagroup heeft in haar advies van 10 maart 2016 uiteengezet dat de toevoeging van woningbouw aan een woonkern zoals Uffelte een normale maatschappelijke ontwikkeling betreft. Gelet op de daarmee samenhangende criteria kan voor de toevoeging van enkele woningen aan de Lindenlaan, in het bestaande lint, geoordeeld worden dat deze als een normale, passende ontwikkeling te beschouwen zijn. De eventuele aanvullende waardedaling als gevolg van die nieuwe bebouwing aan de Lindenlaan zou dan ook tot het normaal maatschappelijk risico gerekend moeten worden. Ten aanzien van de ontwikkeling van de gronden gelegen aan de achterzijde van de woningen aan de Lindenlaan, kan worden geconcludeerd dat is voldaan aan het criterium dat deze ontwikkeling past binnen het gevoerde planologische beleid. Volgens Anteagroup is evenwel niet aan de andere door de Afdeling geformuleerde criteria voldaan, nu de ontwikkeling niet past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving, deze op korte afstand van de perceelgrens aan de achterzijde kan worden gerealiseerd en nu de ontwikkeling ingrijpend van aard en het nadeel matig tot zwaar is. Dit betekent dat de ontwikkeling in zoverre niet beschouwd kan worden als een normale ontwikkeling die in de lijn der verwachting lag. Nu de waardedaling van de woningen in overwegende mate is toe te schrijven aan de zeer relevante wijziging van het woon- en leefklimaat en de situeringswaarde aan de achterzijde van de woningen aan de Lindenlaan, bestaat volgens Anteagroup uiteindelijk geen reden om een hoger normaal maatschappelijk risico dan 2% te hanteren.
8.5. Uit het advies van Anteagroup volgt dat zij voor de vaststelling van de hoogte van het normaal maatschappelijk risico aansluiting heeft gezocht bij de hiervoor onder 8.2 vermelde criteria. Dit laat onverlet dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college deze vaststelling onder verwijzing naar dit advies naar behoren heeft gemotiveerd. Zoals Anteagroup zelf terecht in haar advies van 10 maart 2016 uiteen heeft gezet, betreft woningbouw in een woonkern als Uffelte in beginsel een normale maatschappelijke ontwikkeling en past deze ontwikkeling binnen het door de gemeente gevoerde beleid. Dat betekent dat de ontwikkeling in ieder geval deels in de lijn der verwachting lag. Reeds hierom kan de conclusie dat geen aanleiding bestaat een hoger normaal maatschappelijk risico dan het wettelijk minimumforfait van 2% aan te nemen, gelet op de hiervoor uiteengezette jurisprudentie, geen stand houden.
8.6. Het betoog van [appellante] slaagt.
Conclusie
9. Het voorgaande betekent dat het hoger beroep van [appellante] gegrond is en dat de aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep van [appellante] tegen het besluit van 12 februari 2017 gegrond verklaren. Dit besluit komt wegens strijd met artikel 6.2 van de Wro en artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht voor vernietiging in aanmerking. De Afdeling zal hierna zelf de omvang van het normaal maatschappelijk risico bepalen. In dat kader is het volgende van belang.
Vaststelling omvang normaal maatschappelijk risico
10. De gronden hebben een oppervlak van circa 1,3 ha en grenzen met de noordwestzijde aan de achterzijde van de percelen aan de [locatie 3] tot en met [locatie 2], met twee ‘uitstulpingen’ richting de Lindenlaan zelf, namelijk ten zuidwesten van het perceel aan de [locatie 3] en ten noordoosten van het perceel aan de [locatie 2]. Aan de Lindenlaan is lintbebouwing gerealiseerd, bestaande uit vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen. Aan de zuid- en zuidwestzijde worden de gronden begrensd door de Zuidstraat, waar alleen de woning van [belanghebbende J] staat. Aan de noordoostkant grenzen de gronden aan de achterzijde van enkele percelen die zijn gelegen aan de Rijksweg N371. Op deze percelen staan boerderijen. De Rijksweg vormt de begrenzing van het dorp.
Gelet op de schaarse bebouwing aan de zuid-, zuidwest- en noordoostzijde van de gronden en het feit dat de gronden aan de rand van het dorp zijn gelegen in een grotendeels agrarisch gebied, betreft de locatie noch een zuivere inbreidingslocatie noch een inbreidingslocatie met kenmerken van een uitbreidingslocatie. Naar het oordeel van de Afdeling gaat het hier grotendeels om een uitbreidingslocatie, namelijk voor zover het gaat om het deel van de gronden dat aan de achterzijde van de percelen aan de Lindenlaan is gelegen en verder grenst aan de Zuidstraat en de percelen met boerderijen aan de Rijksweg N371. De locatie heeft voor een ander deel kenmerken van een inbreidingslocatie, namelijk voor zover het gaat om de twee ‘uitstulpingen’ waarmee de lintbebouwing aan de Lindenlaan wordt opgevuld.
Het voorgaande betekent dat de jurisprudentie zoals weergegeven onder 8.3 op het onderhavige geval niet onverkort van toepassing is en dat een normaal maatschappelijk risico van 5% te hoog is. Dit geldt temeer nu de waardedaling van de woningen niet veroorzaakt wordt door de ‘uitstulpingen’ die als inbreidingslocatie zijn aan te merken, maar door het deel van de gronden dat als uitbreidingslocatie moet worden aangemerkt.
11. Zoals hiervoor is weergegeven, betreft woningbouw in een woonkern als Uffelte in beginsel een normale maatschappelijke ontwikkeling en past de ontwikkeling binnen het door de gemeente gevoerde beleid. Nu de locatie voor een groot deel een uitbreidingslocatie betreft die voorheen een agrarische bestemming had, lag evenwel niet in de lijn der verwachting dat de ontwikkeling juist op die gronden zou plaatsvinden. De ontwikkeling past verder naar haar aard grotendeels in de bestaande ruimtelijke structuur van de omgeving, nu het plan voorziet in eengezinswoningen en de woningen tot maximaal vier stuks aaneen of op korte, namelijk 2 meter, afstand van elkaar mogen worden gebouwd. Dit wijkt niet wezenlijk af van de reeds bestaande bebouwing aan de Lindenlaan en omgeving. Gelet op de lage bebouwingsdichtheid rondom de gronden en het relatief kleine oppervlak van de gronden van ca 1,3 ha past het mogelijk maken van 22 extra woningen op de gronden naar het oordeel van de Afdeling wat betreft de omvang daarentegen niet binnen de bestaande ruimtelijke structuur van de omgeving. Evenmin lag in de lijn der verwachting dat (bij)gebouwen tot een hoogte van 6 meter zouden kunnen worden gerealiseerd tot pal op de achterperceelgrenzen van de woningen aan de Lindenlaan.
Nu de ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, die binnen het door de gemeente gevoerde beleid en wat betreft haar aard in de ruimtelijke structuur past, maar deze ontwikkeling wat betreft de locatie, de omvang en de afstand tot de achterperceelgrenzen van de woningen aan de Lindenlaan niet in de lijn der verwachting lag, acht de Afdeling in dit geval een normaal maatschappelijk risico van 3% aangewezen.
Zelf in de zaak voorzien
12. Het voorgaande betekent dat het college aan [belanghebbende A], [belanghebbende C], [belanghebbende D], [belanghebbende F], [belanghebbende H] en [belanghebbende J] een te hoge tegemoetkoming heeft toegekend. De Afdeling zal daarom het besluit van 14 juni 2016 herroepen voor zover daarin die tegemoetkomingen zijn toegekend en, uitgaande van de taxatiewaarden van de woningen van de zes aanvragers zoals vastgesteld door Anteagroup en van een normaal maatschappelijk risico van 3%, bepalen dat het college aan [belanghebbende A], [belanghebbende C], [belanghebbende D], [belanghebbende F], [belanghebbende H] en [belanghebbende J] een tegemoetkoming in planschade toekent van onderscheidenlijk € 8.250,00, € 9.250,00, € 4.050,00, € 4.600,00, € 7.950,00 en € 4.200,00, elk van de bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente. Deze uitspraak treedt in de plaats van het vernietigde besluit.
Proceskosten
13. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 27 februari 2018 in zaak nr. 17/805;
III. verklaart het beroep tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Westerveld van 12 januari 2017, met kenmerk 16/11954, gegrond;
IV. vernietigt dit besluit;
V. herroept het besluit van 14 juni 2016, met kenmerk 15/09990, voor zover daarin de tegemoetkomingen in planschade op respectievelijk € 10.500,00, € 12.000,00, € 5.700,00, € 6.400,00, € 10.300,00 en € 7.800,00 zijn vastgesteld;
VI. bepaalt dat het college aan [belanghebbende A] en [belanghebbende B], [belanghebbende D] en [belanghebbende E], [belanghebbende F] en [belanghebbende G], [belanghebbende H] en [belanghebbende I], en [belanghebbende J] en [belanghebbende K] als tegemoetkoming in planschade een bedrag van respectievelijk € 8.250,00, € 9.250,00, € 4.050,00, € 4.600,00, € 7.950,00 en € 4.200,00, elk van de bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst van de aanvraag tot aan de dag van algehele voldoening, dient te vergoeden;
VII. bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
VIII. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Westerveld tot vergoeding van bij [appellante] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 2.048,00 (zegge: tweeduizend achtenveertig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
IX. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Westerveld aan [appellante] het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 841,00 (zegge: achthonderdeenenveertig euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. F.C.M.A. Michiels, voorzitter, en mr. E. Helder en mr. B.P.M. van Ravels, leden, in tegenwoordigheid van mr. I.S. Ouwehand, griffier.
w.g. Michiels w.g. Ouwehand
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 1 mei 2019
752.