Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 23/1753
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 juni 2024 in de zaak tussen
Bulten Beleggingen B.V., Stichting Bewaarder Vastgoed Familiefonds W.L. Bulten en erven W.L. Bulten, uit Groningen, eisers
(gemachtigden: [naam] en mr. U.G. Dijkstra),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen, hierna te noemen het college
(gemachtigde: mr. R.O. Bakker).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen het besluit waarin het college vijf vergoedingen om planschade heeft toegekend, van in totaal € 120.330,-.
1.1.
Het college heeft de verzoeken om planschade met het besluit van 5 augustus 2021 afgewezen. Dat besluit is aangevuld met het besluit van 15 maart 2022. Met het bestreden besluit van 7 maart 2023 op de bezwaren van eisers, heeft het college alsnog planschadevergoedingen toegekend, van in totaal € 120.330,-.
1.2.
SAOZ heeft in beroep advies uitgebracht aan het college.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 4 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: U.G. Dijkstra (gemachtigde van eisers), [naam] , K.J. Dijkstra (taxateur van KroesePaternotte), de gemachtigde van het college en mr. drs. C.M.L. van der Lee (deskundige van Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ)).
Totstandkoming van het besluit
2. Op 8 juni 2016 is voor de stad Groningen het bestemmingsplan Facetherziening Parkeren in werking getreden. Op 19 april 2017 is het bestemmingsplan Herziening bestemmingsregels wonen in werking getreden. [1]
2.1.
Eisers hebben in september 2019 vijf verzoeken om planschade ingediend, voor vijf verschillende vastgoedobjecten in Groningen: het gaat om objecten aan de (1) [straatnaam] [nummer] , (2) [straatnaam] [nummer] , (3) [straatnaam] [nummer] , (4) [straatnaam] [nummer] en (5) [straatnaam] [nummer] .
2.2.
In het besluit van 5 augustus 2021 heeft het college de verzoeken om planschade afgewezen.
2.3.
Eisers hebben bezwaar tegen het besluit ingediend.
2.4.
In het besluit van 15 maart 2022 heeft het college het besluit van 5 augustus 2021 aangevuld.
2.5.
Eisers hebben op 21 maart 2022 een taxatierapport van KroesePaternotte ingediend.
2.6.
Op 7 juni heeft SAOZ advies uitgebracht aan het college op de planschadeverzoeken van eisers.
2.7.
Eisers hebben op 7 september 2022 een aanvullend advies ingebracht van KroesePaternotte.
2.8.
Op 28 september 2022 heeft SAOZ nader advies uitgebracht aan het college.
2.9.
Op 15 februari 2023 heeft de adviescommissie bezwaarschriften (hierna: commissie) advies uitgebracht aan het college. De commissie heeft het college geadviseerd dat (1) de CBS-indexcijfer op basis van het bouwkostenkompas en (2) het normaal maatschappelijk risico als bedoeld in artikel 6.2 Wro nader moeten worden toegelicht.
2.10.
Op 21 februari 2023 heeft SAOZ nader advies uitgebracht.
2.11.
In het bestreden besluit heeft het college een vergoeding om planschade toegekend, van in totaal €120.330,-.
3. Eisers hebben beroep ingesteld.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank beoordeelt het beroep van eisers tegen het besluit waarin het college een vergoeding heeft toegekend op de verzoeken om planschade. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eisers.
5. De rechtbank is van oordeel dat het beroep gegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overgangsrecht
6. Op 1 januari 2024 is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels van overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wro. In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald.
6.1.
De door eisers in de aanvragen van 3 en 11 september 2019 aangewezen oorzaak van de gestelde schade is een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro. Dat betekent dat in dit geval de Wro, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
Toetsingskader
7. Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) volgt dat bij de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologisch regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiervoor dient de desbetreffende wijziging waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden.
Wat is in geschil?
8. Partijen worden verdeeld gehouden over de vraag of de deskundigheid van de taxateur die door SAOZ is ingeschakeld, wel voldoende is aangetoond en of de SAOZ van de juiste methode is uitgegaan bij de berekening van de planschade. Voor zover dat wel het geval zou zijn is in geschil of die methode wel juist is toegepast. De subsidiare gronden zien dan zowel op de berekening van de waardevermeerdering die met de optopping van de objecten in geding gerealiseerd had kunnen worden als op de kosten die voor die optopping gemaakt zou hebben moeten worden. Tot slot is in geschil of het college wel het juiste percentage aan normaal maatschappelijk risico in rekening heeft gebracht.
Is de taxateur van SAOZ voldoende deskundig?
9. Eisers betogen dat de taxateur van SAOZ, de heer mr. J. Marskamp (hierna: Marskamp), ter zake niet voldoende deskundig zou zijn. Eisers zetten daartoe uiteen dat Marskamp niet staat ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) of dat de inschrijving voor hem niet te controleren valt. Verder betogen eisers dat de adviezen van Marskamp niet voldoen aan de regels van de NRVT. Ook stellen eisers zich op het standpunt dat Marskamp verantwoordelijk is voor zowel het opstellen van de adviezen als het taxeren, zoals het college deze beiden in het geding heeft ingebracht, terwijl deze documenten zijn ondertekend door de directeur, de heer Van der Lee.
9.1.
Het college stelt zich in het verweerschrift op het standpunt dat volgens SAOZ Marskamp wel degelijk staat ingeschreven bij de NRVT en hij 25 jaar ervaring als taxateur heeft, in de regio Noord-Nederland. De taxaties zoals SAOZ deze heeft uitgevoerd, hoeven niet te voldoen aan de taxatie-eisen van de NRVT. [2] Dat Marskamp zijn adviezen niet heeft ondertekend, betekent niet dat de taxateur niet voldoende competent is om de taxatie te kunnen uitvoeren.
9.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is niet in voldoende mate vast komen te staan dat Marskamp over de benodigde deskundigheid beschikte. Uit vaste rechtspraak van de Afdeling volgt dat bij gestelde twijfel over de deskundigheid van de planschadeadviseur, de deskundigheid moet worden onderbouwd met concrete aanknopingspunten, zoals bijvoorbeeld een inschrijving in het NRVT. [3] Voor de rechtbank volgt uit hetgeen ter zitting is besproken dat het college het standpunt van eisers onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Ter zitting is namelijk gebleken dat Marskamp niet in de juiste hoedanigheid stond ingeschreven in het NRVT-register. De enkele stelling van het college dat de omstandigheid dat de inschrijving in het NRVT-register niet nodig zou zijn, omdat de taxateur een wettelijke taxatie uitvoert en niet een marktwaardetaxatie, doet niet af aan het vereiste dat de deskundigheid van Marskamp onderbouwd moet worden. Voor de rechtbank valt de deskundigheid van Marskamp verder niet uit de stukken af te leiden. [4] Dat SAOZ betoogt dat Marskamp 30 jaar ervaring heeft als taxateur in de regio Noord-Nederland, is daarvoor onvoldoende en doet niet af aan het oordeel van de rechtbank. [5] De rechtbank concludeert daarmee dat het college niet heeft voldaan aan de vergewisplicht. [6] Het betoog slaagt.
Mocht SAOZ de door haar gehanteerde methode gebruiken?
10. Eisers betogen dat SAOZ in het advies de hoogte van de vermogensschade in de oude planologische situatie onjuist heeft berekend. Voor de taxatie moet volgens eisers worden uitgegaan van de vergelijkingsmethode. Eisers wijzen daartoe op een taxatie van KroesePaternotte, waarin gebruik wordt gemaakt van de vergelijkingsmethode, waarin een vergelijking van transacties (huur- en belegginstransacties rondom de peildatum) die in de markt hebben plaatsgevonden, leidend is. Daar is een waardebepaling per wijk, object en locatie uit gekomen, dit leidt voor de vastgoedobjecten tot verschillende kapitalisatiefactoren. De taxatie van KroesePaternotte wordt daarmee onderbouwd met referentietransacties voor de marktwaarde terwijl SAOZ dat niet doet.
10.1.
Het college stelt in verweer dat SAOZ kon volstaan met de taxatiemethode. De transacties, waar KroesePaternotte in de taxatie op wijst, betreffen beleggingstransacties die eisers zelf hebben verricht en zijn daarmee volgens het college gekleurd. Uit die transacties kan volgens het college geen hogere kapitalisatiefactor voor elk object afzonderlijk worden afgeleid. Het gaat er bij planschade om wat een redelijk handelend koper voor het betreffende object wil betalen. De door SAOZ gehanteerde methodiek sluit aan bij de markt en de praktijk en deze is in het kader van het bepalen van de omvang van planschade ook algemeen geaccepteerd.
10.2.
De rechtbank volgt het betoog van eisers, dat de vergelijkingsmethode had moeten worden gehanteerd, niet. Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling volgt dat bij de bepaling van de waardevermindering maatgevend is welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk voor de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna, uitgaand van hetgeen maximaal op grond van het oude en nieuwe planologische regime kon worden gerealiseerd. [7] Voor de rechtbank valt uit het betoog van eisers af te leiden dat de vergelijkingsmethode gebruikelijk is bij de aan- en verkoop in de vastgoedmarkt. Dit doet echter naar het oordeel van de rechtbank niet af aan de juistheid van de taxatiemethode die SAOZ heeft gehanteerd. Ook met de wijze van taxeren zoals gehanteerd door SAOZ, kan tot een objectieve waardering gekomen worden om de planschade vast te stellen. Voor de rechtbank blijkt nergens uit dat er voor SAOZ een verplichting bestond om de vergelijkingsmethode te volgen. Dat eisers hebben betoogd dat de vergelijkingsmethode meer passend is in de vastgoedmarkt dan de residuele methode, is voor de rechtbank niet voldoende voor twijfel aan het gebruik van de taxatiemethode door SAOZ. Het betoog slaagt niet.
Heeft SAOZ de taxatiemethode goed toegepast?
11. Bij de taxatiemethode stelt SAOZ voor elk object het aantal door de optopping mogelijk te realiseren verhuurbare vierkante meters vast. Vervolgens wordt aan de hand van die vierkante meters berekend welke extra huuropbrengst met het object per jaar had kunnen worden gerealiseerd. Deze opbrengst wordt vervolgens gekapitaliseerd met een kapitalisatiefactor. Dat is de extra marktwaarde die met de optopping gerealiseerd had kunnen worden, de meerwaarde die een redelijk handelend koper bereid kan worden geacht aan het object extra te willen besteden. De schade die het gevolg is van de planologische wijziging wordt vervolgens berekend door deze waardevermeerdering te verminderen met de kosten die voor het realiseren van de optopping gemaakt zouden hebben moeten worden. De subsidiaire gronden van eisers, die de rechtbank hierna zal behandelen, zien op het aantal vierkante meters die met de optopping gerealiseerd kon worden, op hoogte van de jaarhuur per vierkante meter voor de desbetreffende woonruimte, op de door SAOZ gehanteerde kapitalisatiefactor en op de kosten die gemoeid zouden zijn met een optopping waaronder de bouwkosten en de zogenaamde bouwopslag. Daarmee kan de totale schade voor eisers worden berekend. Vervolgens zal de rechtbank nog ingaan op de grond dat het college het verkeerde normaal maatschappelijk risico heeft gehanteerd.
De te realiseren waardevermeerdering door optopping
Van welk aantal vierkante meters voor het vastgoedobject [straatnaam] [nummer] had SAOZ in de taxatie uit moeten gaan?
12. Het geschil over de met de optopping te realiseren uitbreiding van het aantal verhuurbare vierkante meters spitst zich toe op het object [straatnaam] [nummer] . Eisers betogen dat SAOZ voor de uitbreidingsmogelijkheden van het vastgoedobject met adres [straatnaam] [nummer] is uitgegaan van de onjuiste oppervlakte. In het oude planologisch regime was het maximale BVO 563 m². Na de planologische wijziging, is het maximale BVO 416 m². Na planologische wijziging is de te realiseren oppervlakte 147 m² lager. SAOZ is in het taxatierapport echter uitgegaan van een verlaging van 91 m.² De 147 m² aan oppervlakte is volgens eisers als volgt opgebouwd: 49 m² tussenlaag achterzijde, 65 m² toplaag en 33 m² kapopbouw voorzijde. Ter onderbouwing van dit standpunt hebben eisers een plattegrond van het vastgoedobject als bijlage bij het beroep gevoegd.
12.1.
Het college stelt zich op het standpunt dat SAOZ het toe te voegen aantal vierkante meters heeft bepaald aan de hand van de maximale planologische invulling. Dit is vastgesteld aan de hand van de destijds ingediende bouwaanvraag. SOAZ is in het advies uitgegaan van de oppervlakte die eisers daarvoor zelf hebben doorgegeven.
12.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is hetgeen eisers hebben aangevoerd voldoende voor twijfel aan het advies van SAOZ. In het taxatierapport van KroesePaternotte van 7 september 2022 leest de rechtbank dat daarin wordt uitgegaan van een dakopbouw ter grootte van 91 m². SAOZ is in het taxatierapport van 28 september 2022 ook van die oppervlakte uitgegaan. De rechtbank constateert daarmee dat SAOZ in het bestreden besluit van het toen juiste uitgangspunt is uitgegaan. Uit de bouwtekening die bij het beroepschrift is gevoegd, valt voor de rechtbank echter af te leiden dat het te realiseren vloeroppervlak in de oude planologische situatie 147 m² groter is dan in de nieuwe planologische situatie. De rechtbank stelt daarmee vast dat in beroep een groter toe te voegen oppervlakte in geschil is dan waar partijen in bezwaar vanuit zijn gegaan. Het college heeft naar het oordeel van de rechtbank het in beroep door eisers met de nieuwe plattegrond onderbouwde argument onvoldoende gemotiveerd weersproken. Dat het college betoogt dat SAOZ zich in bezwaar heeft geconformeerd aan de oppervlakten die destijds door KroesePaternotte zijn overhandigd, doet daar niet aan af. Eisers stellen zich in beroep immers gemotiveerd op het standpunt dat het aantal vierkante meters aan uitbreidingsmogelijkheden blijkbaar alsnog hoger was. Het betoog slaagt.
Heeft SAOZ de gehanteerde huurprijs van € 149 per/m² toereikend gemotiveerd?
13. Eisers zetten in het beroepschrift uiteen dat de door SAOZ gehanteerde huurwaarde per vierkante meter niet juist is. SAOZ hanteert een generieke huurwaarde van € 149 per/m². KroesePaternotte is op de verschillende locaties van de vastgoedobjecten uitgegaan van verschillende huurprijzen per vierkante meter. Dit resulteert in een geobjectiveerd gemiddelde huurprijs van € 237 per m². Volgens eisers sluit dat bedrag ook aan op huurgegevens van de Landelijke Studentenvakbond.
13.1.
Het college betoogt dat de door SAOZ gehanteerde huurprijs op de peildatum reëel is.
13.2.
Naar het oordeel van de rechtbank kon SOAZ in het advies niet volstaan met de gehanteerde huurprijs van € 149 per/m². Voor de rechtbank is niet duidelijk geworden welke argumentatie aan de € 149 huurprijs per vierkante meter ten grondslag ligt en daarmee ook waarom die huurprijs in objectieve zin maatgevend zou zijn. Ter zitting heeft de deskundige van SAOZ zich verweerd met de stelling dat de € 149 per/m² is gebaseerd op gegevens die zowel door eisers als door KroesePaternotte zijn aangeleverd. De rechtbank kan dit betoog niet volgen. Uit het advies van KroesePaternotte van 7 september 2022 leidt de rechtbank af dat KroesePaternotte daarin wijst op de verschillende huurwaarden op de diverse locaties waar de vastgoedobjecten zijn gelegen. Voor de rechtbank zijn in het dossier verder ook geen aanknopingspunten te vinden voor de stelling dat eisers SAOZ hebben gewezen op de huurprijs van € 149 per/m². Het komt de rechtbank voor dat een redelijk handelend koper bij de aankoop van een pand voor de verhuur uit zal gaan van de gemiddelde vierkantemeterprijs die voor dat pand ten tijde van de verkoop wordt gerealiseerd. Het enkele feit dat het verzoek ziet op meerdere panden tegelijkertijd rechtvaardigt op zich niet het gebruiken van dezelfde huurprijs voor alle panden. Door SAOZ is ook niet onderbouwd waarom de door eisers aangereikte huurprijs, die mede is gebaseerd huurgegevens van Landelijke Studentenvakbond, niet realistischer zou zijn. De rechtbank concludeert daaruit dat SAOZ de huurprijs per vierkante meter in de taxatie onvoldoende heeft onderbouwd. Hetgeen eisers hebben aangevoerd, is daarom voor de rechtbank aanleiding om te twijfelen aan de door SAOZ gehanteerde huurprijs van 149 per/m². Het betoog slaagt.
Is door SAOZ de juiste kapitalisatiefactor toegepast?
14. De rechtbank constateert dat SAOZ voor elk vastgoedobject in zowel de oude als de nieuwe planologische situatie uitgaat van dezelfde kapitalisatiefactor. Tussen partijen is niet in geschil welke kapitalisatiefactor in de nieuwe planologische situatie moet worden gehanteerd, namelijk ongeveer 14. De rechtbank begrijpt hieruit dat partijen het er over eens zijn dat een redelijk handelend koper bereid is om 14 keer de jaarhuur te betalen voor een object zonder optoppingsmogelijkheden.
Eisers stellen dat in de oude planologisch situatie voor elk vastgoedobject van een hogere kapitalisatiefactor uitgegaan had moeten worden. Eisers hebben ter zitting uiteengezet dat zij in de oude planologische situatie meer opbrengsten konden genereren, omdat zij de vastgoedobjecten konden optoppen. Met het optoppen konden zij meer woonoppervlak creëren. Dit zou uiteindelijk ook meer opbrengsten opleveren. Volgens eisers is het logisch dat een redelijk denkend en handelend koper meer zou willen betalen voor dergelijke vastgoedobjecten. Dit rechtvaardigt in de planologisch oude situatie ook een hogere kapitalisatiefactor, aldus eisers. Eisers zien zich bevestigd in de toepassing van een hogere kapitalisatiefactor in de uitkomsten van de door KroesePaternotte gehanteerde vergelijkingsmethode.
14.1.
Uit hetgeen eisers hebben aangevoerd, ziet de rechtbank niet in waarom de door KroesePaternotte gehanteerde kapitalisatiefactoren die eisers voorstaan in de planologisch oude situatie zouden moeten worden gehanteerd. De rechtbank constateert dat SAOZ bij het berekenen van de prijs die een redelijk denkend koper bereid zou zijn om te betalen voor een pand met een optoppingsmogelijkheid, uitgaat van de huurinkomsten die met het opgetopte pand gerealiseerd kunnen worden onder aftrek van de kosten die daarvoor, voor de optopping, gemaakt moeten worden. In de berekeningen van SAOZ wordt de kapitalisatiefactor dan ook niet gebruikt om een verwachtingswaarde tot uitdrukking te brengen maar om de huuropbrengsten te kapitaliseren als ware de optopping tijdig, voor de planologische wijziging, gerealiseerd. De rechtbank is met eisers eens dat een redelijk handelend verkoper bereid is om een aankoopsom te betalen die een groter aantal keer de bestaande huuropbrengsten bedragen. In de berekeningen van SAOZ worden die hogere opbrengsten echter tot uitdrukking gebracht door de te verwachten huuropbrengsten per jaar aan te passen aan het te realiseren aantal vierkante meters, zodat aldus de hogere verwachtingswaarde tot uitdrukking wordt gebracht. De rechtbank ziet niet in waarom binnen die methode voor een opgetopt pand vervolgens ook nog een hogere kapitalisatiefactor gehanteerd zou moeten worden. De rechtbank concludeert daarom dat de gehanteerde kapitalisatiefactor door SAOZ hier in objectieve zin voor het vaststellen van planschade volstaat. Het betoog slaagt daarom niet.
De kosten die met de optopping gemoeid zijn
Is SAOZ in de berekening van de juiste de bouwkostencategorieën uitgegaan?
15. De rechtbank stelt voorop dat hetgeen tot nu toe in deze uitspraak is aangeduid als optopping op verschillende manieren kan worden gerealiseerd. De wijze van optopping is afhankelijk van de bouwkundige en planologische mogelijkheden. In sommige gevallen zal er zowel een of meer bouwlagen kunnen worden toegevoegd en dan ook nog een kap. In andere gevallen zal er sprake kunnen zijn van bijvoorbeeld een halve bouwlaag en een kap.
15.1.
Eisers zetten in het beroepschrift uiteen dat SAOZ in het taxatierapport voor elke verbouwing van zowel een tussenlaag als een optopping of een combinatie daarvan, uitgaat van één standaard bedrag. De bouwkosten zijn volgens eisers op grond van het bouwkostenkompas echter afhankelijk van het type opbouw. Omgerekend naar het prijspeil van 2017 (-24%) komt dit voor een kapopbouw neer op € 602 per/m² en voor een optopping €1.313 per/m². SAOZ gaat in haar rapport van 9 juni 2022 op pagina’s 3 t/m 9 voor de verschillende vastgoedobjecten uit van een kapopbouw, terwijl SAOZ bij het berekenen van de kosten niet uitgaat van de lagere kosten van een kapopbouw, maar van een optopping. Dit is niet in lijn met elkaar aldus eisers.
15.2.
Het college verweert zich dat SAOZ in het advies van 9 juni 2022 en daaropvolgende adviezen voor het berekenen van de kosten is uitgegaan van het scenario ‘optopping basis’. Volgens het college is dat het meest realistische scenario, gelet op de vastgoedobjecten waar de planschadeverzoeken op zien. Verder is SAOZ voor elk vastgoedobject uitgegaan van het voor dat object specifiek geldende bouwscenario, aldus het college.
15.3.
De rechtbank constateert dat eisers er in hun beroepschrift terecht op wijzen dat de voorgenomen optopping voor een deel door middel van een kapconstructies zou worden gerealiseerd. Door SAOZ wordt dat in hun adviezen ook onderkend en benoemd. Voor de berekening van de bouwkosten wordt echter stelselmatig de veel duurdere ‘optopping basis’ gehanteerd. Naar aanleiding van het beroep van eisers is in verweer door SAOZ gesteld dat het vaak gaat om een verbouwing met meerdere verdiepingen en dat daarom is gekozen voor het scenario ‘optopping basis’. Het komt de rechtbank voor dat het enkele feit dat er sprake is van een optopping met meerdere verdiepingen niet zonder meer tot gevolg heeft dat de bouwkosten voor de kapconstructie even hoog zullen zijn als die voor een (tussen-) verdieping. Ter zitting kon de rechtbank hierover van de SAOZ geen duidelijkheid verkrijgen terwijl dit wel een uitdrukkelijke en gespecificeerde beroepsgrond was. De rechtbank is daarom van oordeel dat het bestreden besluit op dit punt ontoereikend is gemotiveerd. Gelet hierop, slaagt het betoog van eisers.
Van welk percentage bijkomende projectkosten had SAOZ uit moeten gaan?
16. Eisers stellen zich op het standpunt dat SAOZ in het taxatierapport voor de bijkomende projectkosten van een onjuist percentage is uitgegaan. Uitgegaan wordt van 30%. Waarom van 30% wordt uitgegaan, is door SAOZ niet onderbouwd. Ook is niet onderbouwd waar de 30% uit is opgebouwd. In het bouwkostenkompas is een percentage van 14,5% van toepassing, eisers wijzen op de bijlage bij het beroepschrift. Daarbij wijzen eisers er ook op dat sommige van de in het Bouwkostenkompas genoemde kostensoorten niet van toepassing zijn op deze specifieke situatie. Eisers wijzen daartoe bijvoorbeeld op aansluitkosten op nutsvoorzieningen terwijl er sprake is van bestaande bouw en op verkoopkosten terwijl het gaat om een verbouwing door dezelfde eigenaar.
16.1.
Het college betoogt dat het percentage van 30% algemeen gebruikelijk is. In het verweer is uiteengezet hoe de 30% is opgebouwd. De percentages zijn door SAOZ gebaseerd op het ‘Taxatieboekje, Herbouwkosten woningen 2017’ waarin kennelijk voor de herbouw van woningen als minimale kosten 31,49% en als maximale kosten 37,75% worden gehanteerd. SAOZ is daar gezien de aard en omvang van de betreffende verbouwingen tussen gaan zitten met een percentage van 30%.
16.2.
Naar het oordeel van de rechtbank kon SAOZ niet volstaan met de gehanteerde 30% aan bijkomende projectkosten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft SAOZ de 30% aan bijkomende projectkosten gelet op de uitgebreid onderbouwde beroepsgrond onvoldoende onderbouwd. Zo heeft SAOZ in haar advies voor het verweer in beroep geen antwoord gegeven op de vraag waarom voor bouwkosten het ‘Bouwkostenkompas’ wordt gehanteerd maar voor de bijkomende projectkosten wordt gerefereerd aan het ‘Taxatieboekje, Herbouwkosten woningen 2017’. Het SAOZ heeft in dat advies ook geen nadere uitleg gegeven waarom de door eisers voorgestelde bijkomende projectkosten onjuist zouden zijn. Ook ter zitting kon SAOZ hierover geen uitsluitsel geven. Gelet hierop is dit voldoende voor twijfel aan het rapport van SAOZ. Het betoog slaagt.
Het normaal maatschappelijk risico
Kon SAOZ uitgaan van het gehanteerde normaal maatschappelijk risico en heeft SAOZ dit voldoende gemotiveerd?
17. Eisers beargumenteren dat SAOZ in het advies ten onrechte is uitgegaan van een normaal maatschappelijk risico van 3%. Eisers wijzen erop dat zij op de vaststelling van het percentage van 3% door SAOZ niet op hebben kunnen reageren. Verder heeft het college verwezen naar jurisprudentie die verwijst naar indirecte planschade, terwijl het hier gaat om directe planschade. De motivering van het bestreden besluit is daarom onjuist. Door deze motivering wordt door het college volgens eisers verder een minimumforfait gehanteerd, terwijl dit minimumforfait niet geldt bij directe planschade.
17.1.
Volgens het college dient onderzocht te worden in hoeverre de geleden schade binnen het normale maatschappelijke risico valt. Het wettelijk forfait van 2% van de waarde van de onroerende zaak is niet van toepassing. Volgens het college is voor het vaststellen van het normaal maatschappelijk risico van belang of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden. Daarbij komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en of het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past. Volgens het college is daar deels sprake van. De nieuwe planologie sluit meer aan bij de bestaande bouw- en goothoogte en daarmee in de ruimtelijke structuur van de omgeving. Echter, omdat het bestemmingsplan Herziening bestemmingsregels wonen binnen drie jaren na vaststelling van de Woonvisie 2015 inwerking is getreden, is er geen sprake van een langjarig gevoerd beleid. Hierdoor mag er een normaal maatschappelijk risico van 3% worden gehanteerd, ook voor directe planschade. [8] Het college mocht daarom uitgaan van het advies van SAOZ.
17.2.
Naar het oordeel van de rechtbank mocht het college uitgaan van het advies van SAOZ, met het daarin gehanteerde percentage aan normaal maatschappelijk risico. Ook heeft het college naar het oordeel van de rechtbank het normaal maatschappelijk risico voldoende gemotiveerd. De rechtbank licht dat hierna toe. De rechtbank zal eerst ingaan of de schade valt binnen een normaal maatschappelijke ontwikkeling en of deze in de lijn der verwachtingen lag. Vervolgens beoordeelt de rechtbank de hoogte van de gehanteerde drempel van 3%.
17.3.
De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de planologische ontwikkeling, zoals deze voortvloeit uit het bestemmingsplan Herziening bestemmingsregels wonen, gezien kan worden als een normaal maatschappelijke ontwikkeling. Uit jurisprudentie van de Afdeling volgt dat indien een planologische ontwikkeling kwalificeert als een normaal maatschappelijke ontwikkeling, beoordeelt dient te worden of deze in de lijn der verwachtingen lag, waarbij de omstandigheden van het geval relevant zijn. [9] Daarbij komt in ieder geval betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijk beleid past. [10]
17.4.
De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de ontwikkeling past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. Hoewel eisers ter zitting hebben betoogd dat zij in 2012 overleg hebben gehad met het college, en waarin het college zou hebben gezegd dat het college de wens had dat bouwen in de toekomst meer in de hoogte zou moeten gaan plaatsvinden, volgt de rechtbank dit niet. Het standpunt daartoe is onvoldoende onderbouwd. De rechtbank constateert dat eisers geen andere argumenten hebben aangevoerd tegen de vaststelling in het bestreden besluit van het college dat de planologische ontwikkeling niet in de gedurende een reeks van jaren in het gevoerde ruimtelijke beleid past. Gelet daarop, trekt de rechtbank de conclusie dat normale maatschappelijke ontwikkeling gedeeltelijk in de lijn der verwachtingen lag, zoals SAOZ heeft verwoord in haar advies en waar het college in het bestreden besluit vanuit is gegaan.
17.5.
In tegenstelling tot wat eisers betogen, volgt voor de rechtbank uit andere jurisprudentie van de Afdeling, dat de zojuist genoemde omstandigheden van het geval ook gelden voor een geval waarin er sprake is van directe planschade. [11] De rechtbank concludeert daarom dat het argument van eisers, dat de door SAOZ gehanteerde motivering alleen geldt voor indirecte planschade en niet voor directe planschade, niet kan leiden tot een motiveringsgebrek van het bestreden besluit. Ook het betoog van eisers, dat het bij het bepalen van directe planschade onjuist is om een percentage eigen risico te hanteren, omdat daarmee een minimumforfait wordt geïntroduceerd, volgt de rechtbank niet. De rechtbank leidt uit jurisprudentie van de Afdeling af dat niet is uitgesloten dat directe planschade volledig moet worden vergoed, maar dat dit onverlet laat dat directe planschade geheel of gedeeltelijk voor rekening van de aanvrager kan blijven, indien de desbetreffende planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag. [12] De rechtbank concludeert daaruit dat voor directe planschade een deel van de schade wel degelijk voor rekening en risico van de aanvrager kan blijven en daarmee een percentage aan normaal maatschappelijk risico kan worden gehanteerd. [13]
17.6.
Over de hoogte van de vastgestelde drempel van 3% overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank stelt vast dat eisers geen andere argumenten hebben aangevoerd tegen de door SAOZ gehanteerde drempel aan normaal maatschappelijk risico. Gelet daarop, kan de rechtbank SAOZ en daarmee het college volgen in de gehanteerde drempel van 3% van het normaal maatschappelijk risico van de waarde van de objecten waar de verzoeken om planschade op zagen. Het betoog van eisers slaagt daarom niet. [14]
Conclusie en gevolgen
18. Uit bovenstaande overwegingen volgt dat de rechtbank van oordeel is dat het college niet heeft voldaan aan zijn vergewisplicht en ten onrechte de adviezen van SAOZ aan het bestreden besluit ten grondslag heeft gelegd. Door eisers is terecht de vraag opgeworpen of de door SAOZ ingeschakelde taxateur wel voldoende deskundig was. Dit is door SAOZ in deze procedure niet toereikend onderbouwd. Voorts is door SAOZ in beroep geen antwoord gegeven op de stelling dat zij voor de uitbreiding van het vastgoedobject [straatnaam] [nummer] van een onjuist aantal vierkante meters is uitgegaan. SAOZ heeft ook in het licht van de stellingen van eisers niet toereikend gemotiveerd waarom zij voor alle objecten is uitgegaan van een huurprijs van € 149 per/m². Ook ten aanzien van de bouwkosten voor die objecten die worden opgetopt met een kapconstructie is door SAOZ ontoereikend onderbouwd waarom daarbij is gekozen voor de veel duurdere kostencategorie ‘optopping basis’. Tot slot heeft SAOZ geen duidelijkheid kunnen geven ten aanzien van de vraag waarom zij heeft gekozen voor een percentage van 30% bijkomende projectkosten terwijl het door haar voor de bouwkosten wel gehanteerde Bouwkostenkompas van een veel lager percentage uitgaat.
18.1.
Het beroep is gegrond omdat het bestreden besluit in strijd is met 3:2 en 7:12 van de Awb. De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit. De rechtbank ziet geen reden om de rechtsgevolgen van het besluit voor zover dat wordt vernietigd in stand te laten of zelf een beslissing te nemen. Ook draagt de rechtbank niet aan het college op om het gebrek te herstellen met een betere motivering of een ander besluit (een zogenoemde bestuurlijke lus). Dit omdat dit volgens de rechtbank geen doelmatige en efficiënte manier is om de zaak af te doen.
18.2.
De rechtbank bepaalt met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht dat het college een nieuw besluit moet nemen met inachtneming van deze uitspraak. De rechtbank geeft het college hiervoor twaalf weken.
18.3.
Omdat het beroep gegrond is moet het college het griffierecht aan eisers vergoeden (€ 365) en krijgen eisers ook een vergoeding van hun proceskosten.
Het college moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van €624,-. De proceskostenvergoeding bedraagt daarom in totaal € 1.560,-, omdat de gemachtigde van eisers in bezwaar een beroepschrift (1 punt) heeft ingediend en aan twee hoorzittingen (1 + 0,5 punt) heeft deelgenomen. [15] In beroep is er geen sprake van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, waardoor eisers in beroep geen proceskosten hebben gemaakt die voor vergoeding in aanmerking kunnen komen. [16] Overige door eisers gemaakte kosten zijn niet nader onderbouwd met stukken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit van 7 maart 2023;
- draagt het college op om binnen twaalf weken na de dag van verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;
- bepaalt dat het college het griffierecht van € 365,- aan eisers moet vergoeden;
- veroordeelt het college tot betaling van € 1.560,- aan proceskosten aan eisers.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.L. Vucsán, rechter, in aanwezigheid van mr. D.W.K. Veenstra, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 juni 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.