Uitspraak
201805710/1/A2.
Datum uitspraak: 12 juni 2019
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante A] en [appellant B] (hierna tezamen en in enkelvoud: [appellant]), wonend te Handel, gemeente Gemert-Bakel,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 1 juni 2018 in zaak nr. 17/1513 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Gemert-Bakel.
Procesverloop
Bij besluit van 4 oktober 2016 heeft het college een verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 4 april 2017 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Hiertegen heeft [appellant] beroep ingesteld.
Bij besluit van 12 december 2017 heeft het college het besluit van 4 april 2017 gewijzigd en alsnog aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 6.900,00, te vermeerderen met de wettelijke rente.
Bij uitspraak van 1 juni 2018 heeft de rechtbank het door [appellant] tegen het besluit van 4 april 2017 ingestelde beroep gegrond verklaard en dat besluit vernietigd. Daarnaast heeft de rechtbank het door [appellant] ingestelde beroep mede gericht geacht tegen het besluit van 12 december 2017 en dat beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 4 april 2019, waar [appellant], bijgestaan door mr. M. van Hoorne, werkzaam bij ARAG, vergezeld van mr. T.A.P. Langhout, werkzaam bij adviesbureau Langhout & Wiarda (hierna: Langhout), en het college, vertegenwoordigd door mr. F.T.H. Branten, vergezeld van W. van Tilburg, werkzaam bij Tog Nederland Zuid B.V (hierna: Tog), zijn verschenen.
Overwegingen
Inleiding, aanvraag en besluitvorming
1. [appellant] is eigenaar van een gebouw met daarin appartementen, gelegen aan [locatie 1] en [locatie 2] en [locatie 3] te Handel (hierna: het object). Zij verhuurt deze appartementen.
Op 15 december 2015 heeft zij verzocht om een tegemoetkoming in planschade, die zij stelt te hebben geleden door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "MFA Handel" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) op 28 augustus 2012. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om een multifunctionele accommodatie (MFA) op te richten ten zuiden van het object, welke ruimte biedt aan onder meer een brede school, een gymzaal, een café, een cafetaria met terras en appartementen op de eerste etage.
[appellant] stelt zich op het standpunt dat (toekomstige) huurders daardoor onder meer worden geconfronteerd met toegenomen geluidoverlast, een toename van stankoverlast en een vermindering van privacy. Verder heeft de massaliteit en uitstraling van het object een aantasting van het karakter van Handel tot gevolg. Daardoor verminderen de huuropbrengsten en is het object in waarde gedaald, aldus [appellant].
2. Het nieuwe bestemmingsplan kent aan de gronden, ten zuiden van het object, aan de overzijde van de Pelgrimsweg, de bestemming "Maatschappelijk" toe. Aan gronden ten zuidwesten van het object kent het nieuwe bestemmingsplan de bestemming "Horeca" toe en aan gronden ten zuidoosten de bestemming "Wonen".
3. Het voorheen geldende bestemmingsplan, "Kom Handel, De Mortel en Elsendorp" (hierna: het oude bestemmingsplan), kende aan de gronden ten zuiden de bestemming "Maatschappelijke doeleinden", aan gronden, verder ten zuiden de bestemming "Woondoeleinden" en aan gronden, verder ten zuidwesten van het object, de bestemming "Horeca" toe.
4. Het college heeft advies gevraagd aan Tog. Zij heeft in een advies van 26 augustus 2016 een planvergelijking gemaakt tussen de mogelijkheden van het nieuwe bestemmingsplan en de mogelijkheden van het voorheen geldende bestemmingsplan "Kom Handel, De Mortel en Elsendorp". Zij heeft geconcludeerd dat het uitzicht zeer beperkt is afgenomen, de privacy zeer beperkt is aangetast, de schaduwwerking zeer beperkt is toegenomen, de verkeersintensiteit zeer beperkt is toegenomen en de overlast zeer beperkt is toegenomen. Daardoor is [appellant] door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan in een zeer beperkt nadeliger positie komen te verkeren.
Volgens Tog is de waarde van het object van [appellant] op de peildatum van € 870.000,00 (huurwaarde van € 46.524,00 x kapitalisatiefactor van 18,7) met € 19.000,00 naar € 851.000,00 (huurwaarde van € 46.000,00 x kapitalisatiefactor van 18,5) gedaald.
3% van de waarde van de woning voor de planologische wijziging, zijnde een bedrag van € 26.100,00, dient wegens normaal maatschappelijk risico voor rekening van [appellant] te blijven. Aangezien de waardevermindering geheel binnen het normaal maatschappelijk risico valt, dient de aanvraag om een tegemoetkoming in schade te worden afgewezen, aldus het advies van Tog van 26 augustus 2016.
Het college heeft dit advies ten grondslag gelegd aan het besluit van 4 oktober 2016.
5. In een nader advies van 12 januari 2017 heeft Tog gereageerd op het door [appellant] ingediende bezwaar. Het college heeft dit advies ten grondslag gelegd aan het besluit op bezwaar.
Advies Langhout en nader advies Tog
6. [appellant] heeft in beroep bij de rechtbank een advies van Langhout ingediend van 8 juni 2017.
In dit advies heeft Langhout geconcludeerd dat de planologische wijziging nadeliger is voor [appellant] dan door Tog is aangenomen. Daarnaast heeft hij uiteengezet dat [appellant] inkomensschade en vermogensschade heeft geleden. Langhout heeft erop gewezen dat de feitelijke verminderde huurwaarde op jaarbasis € 10.000,00 bedraagt. Volgens hem dient 40% te worden toegerekend aan de planologische wijziging, zodat de huurderving op jaarbasis € 4.000,00 bedraagt. Dat bedrag moet worden gekapitaliseerd met een factor 10, zodat de inkomensschade neerkomt op een bedrag van € 40.000,00.
Daarvan dient een normaal maatschappelijk risico van 5% te worden afgetrokken, zodat een bedrag van € 38.000,00 aan inkomensschade voor vergoeding in aanmerking komt. Langhout heeft verder geconcludeerd dat de waarde van het object van [appellant] op de peildatum van € 841.000,00 (€ 45.000,00 x kapitalisatiefactor van 18,7) met € 107.600,00 is gedaald naar € 733.900,00 (€ 41.000 x kapitalisatiefactor 17,9). Daarvan is al € 40.000,00 verdisconteerd via de gekapitaliseerde inkomensschade, zodat de aanvullende vermogensschade neerkomt op € 67.600,00. Na aftrek van een normaal maatschappelijk risico van 5% van de waarde van het object in de oude planologische situatie resteert een bedrag van € 25.525,00. In totaal komt [appellant] derhalve in aanmerking voor een tegemoetkoming van € 63.525,00, aldus het advies van Langhout van 8 juni 2017.
7. De rechtbank heeft vervolgens partijen in de gelegenheid gesteld om te bezien of onderlinge overeenstemming kan worden bereikt. Dat laatste is niet gelukt. Het college heeft evenwel aanleiding gezien om Tog te vragen om een nader advies uit te brengen. In haar advies van 15 november 2017 heeft Tog haar conclusie, hiervoor vermeld in 4, gewijzigd. Zij heeft geconcludeerd dat het uitzicht zeer beperkt is afgenomen, de privacy beperkt is aangetast, de schaduwwerking zeer beperkt is toegenomen, de verkeersintensiteit beperkt is toegenomen en de overlast beperkt is toegenomen. Volgens Tog is de waarde van de woning op de peildatum van € 870.000,00 (huurwaarde van € 46.524,00 x kapitalisatiefactor van 18,7) met € 33.000,00 naar 837.000,00 (huurwaarde van € 46.000,00 x kapitalisatiefactor van 18,2) gedaald. Daarvan dient 3% van de waarde van de woning voor de planologische wijziging, zijnde een bedrag van € 26.100,00, wegens normaal maatschappelijk risico voor rekening van [appellant] te blijven, zodat een tegemoetkoming resteert van € 6.900,00, aldus het advies van Tog van 15 november 2017.
Het college heeft dit advies ten grondslag gelegd aan het besluit van 12 december 2017.
Aangevallen uitspraak
8. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college het advies van Tog van 15 november 2017 ten grondslag mocht leggen aan het besluit van 12 december 2017.
Hoger beroep
9. [appellant] betoogt, onder verwijzing naar een advies van Langhout van 9 juli 2018, dat de rechtbank ten onrechte tot dit oordeel is gekomen. [appellant] voert aan dat Langhout in zijn advies van 8 juni 2017 aan de hand van de feitelijke verlaging van de huurprijs de hoogte van de inkomensschade heeft aangetoond en heeft aangegeven welk deel van de inkomensschade moet worden toegerekend aan de planologische wijziging. Tog heeft daarentegen de verlaging van de huurwaarde en de verlaging van de kapitalisatiefactor niet onderbouwd en niet de werkelijke verlaging van de huur betrokken bij de taxatie. Volgens [appellant] komt de waardevermindering die de gekapitaliseerde inkomensschade overschrijdt ook voor vergoeding in aanmerking. Het lag, mede gelet op het grote verschil tussen de door Tog getaxeerde schade en de door Langhout getaxeerde schade, op de weg van de rechtbank om een deskundige te benoemen als bedoeld in artikel 8:47 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb), aldus [appellant].
9.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen, mag, indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht (zie onder 8.3 van de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582; hierna: de overzichtsuitspraak).
Planvergelijking
9.2. Tog heeft in het advies van 15 november 2017, over de schadefactor "vermindering van uitzicht", vermeld dat het in de oude planologische situatie mogelijk was om op gronden met de bestemming "Maatschappelijke doeleinden", op een afstand van 12 m, gebouwen op te richten met een bouwhoogte van 7,6 m. Daardoor bestond reeds in de oude planologische situatie geen vrij uitzicht vanuit het object op de gronden ten zuiden. De bouwmogelijkheden zijn, voor de gronden direct ten zuiden van het object, toegenomen. Op de bestemming "Maatschappelijk" mogen, op een afstand van 12,5 m tot aan de perceelsgrens van [appellant], gebouwen worden opgericht met een hoogte van 10 m, waardoor het uitzicht vanuit het object in zuidelijke richting enigszins is verslechterd. Ook de bouwmogelijkheden op de gronden met de bestemming "Horeca" zijn verruimd, waardoor ook het uitzicht vanuit het object in zuidoostelijke richting enigszins is verslechterd. Dat geldt alleen voor de appartementen gelegen aan de [locatie 1] en de [locatie 2]. Over de schadefactor "aantasting van privacy" heeft Tog vermeld dat onder de werking van het oude bestemmingsplan reeds rekening moest worden gehouden met zicht vanuit gebouwen op de bestemming "Maatschappelijke doeleinden" op het object van [appellant]. Daarnaast moest rekening worden gehouden met intensief gebruik op die gronden. Op een afstand van 32 m ten zuidwesten van het object mochten bovendien woningen worden gebouwd, waardoor rekening moest worden gehouden met de permanente aanwezigheid van mensen op die gronden. Door de planologische wijziging zijn de bouwmogelijkheden op gronden met de bestemming "Maatschappelijk" in enige mate verruimd, waardoor het zicht vanuit die gronden op het object in enige mate is toegenomen. Verder is volgens het advies van Tog de schaduwwerking door de toegenomen bouwhoogte op de gronden met de bestemming "Maatschappelijk" en op de bestemming "Horeca" in enige mate toegenomen. Het plangebied had ten tijde van het oude planologische regime reeds een ruime verkeersaantrekkende werking. Door de intensivering van het gebruik op de gronden met de bestemming "Maatschappelijk" en "Horeca" neemt het aantal verkeersbewegingen toe. Ook de overlast neemt in enige mate toe, doordat de bestemming "Horeca" op een kortere afstand is gelegen dan voorheen en het gebruik op de gronden met de bestemming "Maatschappelijk" en "Horeca" in enige mate is geïntensiveerd. De situering van het object van [appellant], in het dorpscentrum van Handel, is niet gewijzigd, aldus het advies van Tog.
9.3. Gelet op het hiervoor overwogene in 9.2 heeft Tog op inzichtelijke wijze aangegeven welke feiten en omstandigheden zij ten grondslag heeft gelegd aan haar conclusie, dat het uitzicht zeer beperkt is afgenomen, de privacy beperkt is aangetast, de schaduwwerking zeer beperkt is toegenomen en de overlast beperkt is toegenomen. Uit het advies van Tog blijkt dat zij het nadeel relatief beperkt acht, onder meer omdat in de oude planologische situatie al ruime gebruiks- en bouwmogelijkheden bestonden en in de oude situatie reeds rekening moest worden gehouden met een intensief gebruik. De rechtbank heeft deze conclusie van Tog terecht niet onbegrijpelijk geacht. Zij heeft terecht in hetgeen door [appellant] in beroep, onder verwijzing naar het advies van Langhout van 8 juni 2017 naar voren is gebracht, geen aanknopingspunten gevonden voor het oordeel dat het college niet mocht afgaan op het advies van Tog van 15 november 2017. De rechtbank heeft terecht van belang geacht dat Tog, anders dan Langhout in zijn advies van 8 juni 2017 heeft vermeld, de toegenomen bouwmogelijkheden ten behoeve van maatschappelijke doeleinden, evenals de door het nieuwe bestemmingsplan mogelijk gemaakte kortere afstand van de bebouwing tot de appartementen van [appellant], heeft betrokken bij de planvergelijking en dat Tog op basis daarvan haar conclusie heeft gewijzigd. Het door [appellant] in hoger beroep ingediende advies van Langhout van
9 juli 2018 biedt evenmin aanknopingspunten voor het oordeel dat Tog de nadelige gevolgen van de toegenomen gebruiks- en bouwmogelijkheden heeft onderschat.
De schade
9.4. De bestuursrechter kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen.
De maatstaf bij de te verrichten toetsing is niet de eigen waardering door de rechter van de nadelen van de planologische wijziging, maar de vraag of grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de motivering van het advies van de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, zich bij de besluitvorming niet in redelijkheid op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren. Dit laat onverlet dat de besluitvorming dient te voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en dat de rechter de besluitvorming daaraan dient te toetsen (zie onder 8.11 van de overzichtsuitspraak).
9.5. Tog heeft in haar advies van 12 januari 2017 over de door haar gebruikte methode uiteengezet dat het object van [appellant] ten tijde van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan bedrijfsmatig werd geëxploiteerd door de verhuur van appartementen. Daardoor is de huuropbrengst bepalend voor de marktwaarde van het object. Tog heeft daarom de waarde van het object bepaald door middel van de zogenoemde huurwaarde kapitalisatiemethode, waarbij de markthuurwaarde wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De hoogte van deze factor is mede afhankelijk van de verhuurbaarheid dan wel het leegstandrisico en de risico-opslag die wordt gehanteerd. Over de huurwaardeverlaging heeft Tog uiteengezet dat de planologische wijziging slechts in (zeer) beperkte mate leidt tot een aantasting van het woon- en leefklimaat in en rond de appartementen. Daardoor is het object iets minder aantrekkelijk geworden. De planologische wijziging betekent een jaarlijkse huurverlaging van € 524,00. Daardoor bedraagt de totale huurwaarde van het object na de planologische wijziging € 46.000,00. De huurwaardeverlaging van € 524,00 staat volgens Tog in verhouding tot het geleden nadeel. Van de feitelijke huurwaardeverlaging van € 10.000,00, die [appellant] per 1 januari 2016 heeft doorgevoerd, mag volgens Tog niet worden uitgegaan. Deze huurwaardeverlaging doet geen recht aan het relatief geringe nadeel ten gevolge van de planologische wijziging en is bovendien niet marktconform, gelet op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter in Handel. Bovendien is niet vast te stellen of er door [appellant] pogingen zijn ondernomen om het object op de markt aan te bieden om een hogere huurprijs te kunnen verkrijgen. Tog heeft over de kapitalisatiefactor uiteengezet dat bij verhuurde appartementen en woningen doorgaans een hogere kapitalisatiefactor wordt gehanteerd dan de factor 10 die bij onteigening gebruikelijk is. Bij de taxatie is in de situatie vóór de planologische wijziging uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 18,7, omdat het object in dezelfde mate verhuurd kan worden als voorheen. De planologische wijziging heeft, naast een afgenomen aantrekkelijkheid van het pand, in zeer beperkte mate geleid tot een ander segment huurder. Een huurder uit dit segment wil en kan minder huur betalen en zal eerder kiezen voor een kortere huurovereenkomst met het daarbij behorende risico op tijdelijke leegstand, waardoor er vaker problemen kunnen komen met de betaling van de huur. Dit heeft, volgens het advies van Tog, geleid tot een lagere kapitalisatiefactor dan de factor die vóór de planologische wijziging wordt gehanteerd. Tog heeft tot slot in haar advies van 12 januari 2017 vermeld dat er geen aanleiding bestaat om een aanvullende inkomensschadevergoeding toe te kennen, omdat de inkomensschade al is verdisconteerd in de vermogensschade.
In het advies van 15 november 2017 heeft Tog te kennen gegeven dat zij haar methode, hiervoor beschreven, handhaaft. Zij heeft evenwel in haar gewijzigde conclusie ten aanzien van het nadeel, aanleiding gezien om een lagere kapitalisatiefactor in de nieuwe planologische situatie toe te passen van 18,2.
Vermogensschade
9.6. Met het voorgaande heeft Tog inzichtelijk gemaakt waarop zij haar conclusie, dat de jaarlijkse huurverlaging € 524,00 bedraagt, heeft gebaseerd. Uit het advies van Tog blijkt dat dit komt doordat de planologische wijziging slechts in (zeer) beperkte mate leidt tot een aantasting van het woon- en leefklimaat in en rond de appartementen, waardoor het object iets minder aantrekkelijk is geworden. De rechtbank heeft terecht deze conclusie, mede gelet op het hiervoor in 9.3 overwogene, niet onbegrijpelijk geacht. De rechtbank heeft in het advies van Langhout van 8 juni 2017 terecht geen aanknopingspunten gevonden voor het oordeel dat Tog de huurwaardeverlaging op een te laag bedrag heeft bepaald. De rechtbank heeft terecht overwogen dat tussen de feitelijke huurwaardeverlaging van € 10.000,00 voor het jaar 2016, waarnaar Langhout verwijst, en de huurwaardeverlaging van € 524,00, die door Tog is getaxeerd, weliswaar een groot verschil bestaat, maar dat daartegenover staat dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt welk deel van de feitelijke huurwaardeverlaging van € 10.000,00 aan de planologische wijziging kan worden toegerekend. Langhout heeft in het advies van 8 juni 2017 volstaan met de enkele vermelding dat 40% kan worden toegerekend aan de planologische wijziging. Ter zitting bij de Afdeling heeft hij gesteld dat dit percentage, gelet op de impact van de planologische wijziging, gerechtvaardigd is. Deze stelling kan, gelet op de conclusie van Tog, dat het nadeel relatief beperkt is, niet worden gevolgd. Daarnaast heeft [appellant], onder verwijzing naar de adviezen van Langhout, de vermelding in het advies van Tog van 12 januari 2017, dat de huurwaardeverlaging van € 10.000,00, gelet op de gemiddelde prijs per vierkante meter niet marktconform is, niet weersproken.
9.7. Ter zitting heeft Langhout bevestigd dat de door Tog gebruikte methode voor het bepalen van de vermogensschade een gebruikelijke is. Verder is niet in geschil dat bij verhuur aan particulieren, zoals ingeval van het object van [appellant], een hogere kapitalisatiefactor moet worden gehanteerd dan ingeval van onteigening, waarbij vaak een factor 10 wordt toegepast en dat in dit geval voor het bepalen van de waarde van het object in de oude planologische situatie een kapitalisatiefactor van 18,7 op zijn plaats is. Tog heeft evenwel de kapitalisatiefactor in de nieuwe planologische situatie bepaald op 18,2, terwijl Langhout deze heeft bepaald op 17,9. Gelet op het relatief kleine verschil tussen deze factoren en gelet op de conclusie van Tog, dat het door [appellant] geleden nadeel relatief gering is, heeft de rechtbank terecht in de taxatie van Langhout geen aanleiding gezien voor het oordeel dat de door Tog bepaalde kapitalisatiefactor in de nieuwe planologische situatie te hoog is.
9.8. Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat het college niet mocht afgaan op het advies van Tog, waarin de vermogensschade voor [appellant] is getaxeerd op € 33.000,00.
Inkomensschade
9.9. De rechtbank heeft terecht overwogen dat de door [appellant] gestelde vermogensschade en inkomensschade voortkomen uit dezelfde bron. Zij heeft verder terecht overwogen dat het op de weg van [appellant] lag om haar stelling, dat zij, naast de door Tog getaxeerde waardedaling van het pand, inkomensschade heeft geleden, te onderbouwen. [appellant] heeft dit niet gedaan. Haar enkele verwijzing naar de feitelijke huurwaardedaling is, gelet op het hiervoor in 9.6 overwogene, onvoldoende. Gelet hierop moet de door [appellant] geleden inkomensschade worden geacht te zijn verdisconteerd in de permanente vermogensschade. Het college heeft, onder verwijzing naar de adviezen van Tog, terecht geen aanleiding gezien voor de toekenning van een afzonderlijke inkomensschadevergoeding.
Conclusie
9.10. Gelet hierop heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat het college het advies van Tog van 15 november 2017 ten grondslag heeft mogen leggen aan zijn nadere besluit. De rechtbank hoefde dan ook geen deskundige te benoemen als bedoeld in artikel 8:47 van Pro de Awb.
Het betoog faalt.
Eindoordeel
10. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient, voor zover aangevallen, te worden bevestigd.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen.
Aldus vastgesteld door mr. B.J. van Ettekoven, voorzitter, en mr. F.C.M.A. Michiels en mr. B.P.M. van Ravels, leden, in tegenwoordigheid van mr. F. Nales, griffier.
w.g. Van Ettekoven w.g. Nales
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 12 juni 2019
680.