Uitspraak
201903466/1/A2.
Datum uitspraak: 18 december 2019
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te [woonplaats],
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 22 maart 2019 in zaak nr. 17/6497 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Hellevoetsluis.
Procesverloop
Bij besluit van 6 juni 2017 heeft het college aan [appellant] een tegemoetkoming toegekend van € 10.575,00 voor door hem geleden planschade.
Bij besluit van 23 oktober 2017 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 22 maart 2019 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
Het college en [appellant] hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 3 december 2019, waar [appellant] en het college, vertegenwoordigd door S. Yavuzyğitoğlu, zijn verschenen.
Overwegingen
1. [appellant] is eigenaar van het perceel aan de [locatie] te Hellevoetsluis en het gebouw op dat perceel. Bij formulier van 20 oktober 2014 heeft [appellant] het college verzocht hem tegemoet te komen in de planschade die voor hem voortvloeit uit het bestemmingsplan "Buitengebied", dat op 18 januari 2013 in werking is getreden. Als gevolg van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan is de woonbestemming die op het perceel van [appellant] rustte, komen te vervallen. Dit heeft er volgens [appellant] toe geleid dat het perceel en het gebouw minder waard zijn geworden.
2. Aan het bij besluit van 23 oktober 2017 gehandhaafde besluit van 6 juni 2017 ligt een advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) van april 2017 ten grondslag. De SAOZ heeft in dit advies vastgesteld dat op het perceel van [appellant] onder het oude bestemmingsplan een woonbestemming rustte. Onder dit planologische regime mochten op het perceel bijgebouwen worden opgericht. Het was echter niet mogelijk een hoofdgebouw op te richten, omdat binnen het bestemmingsvlak al een woning stond, namelijk op het adres Westdijk 23. Het gebouw van [appellant] moet daarom worden aangemerkt als bijgebouw. Het perceel met daarop het bijgebouw vertegenwoordigde een waarde van € 43.000,00. Onder het nieuwe bestemmingsplan rust op het perceel van [appellant] een bedrijfsbestemming, zonder bouwmogelijkheden. Omdat het gebouw van [appellant] onder het nieuwe planologische regime niet mag worden bewoond, kan dit gebouw alleen nog dienen voor onzelfstandig bedrijfsmatig gebruik, bijvoorbeeld opslag. Hieraan ontleent het perceel zijn hoogste waarde. Die is volgens de SAOZ € 32.425,00. Omdat er geen aanleiding bestaat een deel van de door [appellant] geleden planschade voor zijn rekening te laten, heeft de SAOZ het college geadviseerd aan [appellant] een tegemoetkoming ten bedrage van € 10.575,00 toe te kennen.
3. [appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat de SAOZ het gebouw op zijn perceel ten onrechte heeft aangemerkt als bijgebouw. Het gebouw is volgens hem een zelfstandige woning. De SAOZ heeft aan het perceel verder een te lage waarde toegekend onder het oude planologische regime. Volgens [appellant] was het perceel € 394.000,00 waard. De planschade die de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan "Buitengebied" met zich brengt, is dan ook vele malen hoger dan door de SAOZ begroot, aldus [appellant].
4. Volgens de rechtbank heeft [appellant] geen aanknopingspunten naar voren gebracht voor twijfel aan de juistheid van de weergave van het oude planologische regime door de SAOZ. Bovendien heeft de Afdeling in haar uitspraak van 31 maart 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BL9649 geoordeeld dat op het perceel van [appellant] geen woning was toegestaan, dat het college daar nooit aan heeft willen meewerken, en dat de omstandigheden dat aan het gebouw van [appellant] een huisnummer was toegekend en dat hem een WOZ-aanslag was opgelegd niet meebrengen dat een zelfstandige woning was ontstaan. Dat het gebouw van [appellant] zowel onder het oude als het nieuwe planologische regime niet de status van hoofdgebouw heeft gehad, verklaart grotendeels de verschillen in waardering van het gebouw door [appellant] en de SAOZ. [appellant] heeft zijn stelling dat zijn perceel onder het oude bestemmingsplan € 394.000,00 waard was onvoldoende onderbouwd. Aan het taxatierapport van C. Schuurman van 16 januari 2017 kan niet de waarde worden toegekend die [appellant] daar aan toekent, alleen al omdat de peildatum van de taxatie 3 januari 2017 is - dit is vier jaar na de peildatum die voor het vaststellen van de planschade van belang is. Het taxatierapport bevat bovendien geen planvergelijking en is voor een ander doel opgesteld. Verder is niet gebleken dat de WOZ-waarde direct voorafgaand aan de peildatum € 394.000,00 bedroeg, zoals [appellant] stelt. [appellant] heeft ook geen contra-expertise overgelegd die de door de SAOZ getaxeerde waarde ten tijde van de peildatum weerspreekt. [appellant] heeft evenmin concrete aanknopingspunten naar voren gebracht die aanleiding geven voor twijfel aan de juistheid van de door de SAOZ verrichte taxatie. De rechtbank heeft dan ook geoordeeld dat het college op grond van het SAOZ-advies heeft mogen uitgaan van een waarde op de peildatum - 18 januari 2013 - van € 43.000,00.
5. [appellant] voert in hoger beroep tevergeefs aan dat hij om herziening van de uitspraak van de Afdeling van 31 maart 2010 heeft verzocht, omdat hij aanwijzingen heeft dat de feiten die de Afdeling in die uitspraak heeft vastgesteld niet juist zijn, en dat daarom in deze procedure ook niet van die feiten mag worden uitgegaan. In het geval het verzoek van [appellant] tot herziening van de uitspraak van 31 maart 2010 leidt, is er mogelijk ook aanleiding zijn aanspraak op planschade opnieuw te bezien. Vooralsnog ziet de Afdeling echter geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de eerder door haar vastgestelde feiten. De SAOZ is er in haar advies dan ook terecht van uitgegaan dat het gebouw op het perceel van [appellant] onder het oude planologische regime een bijgebouw was dat niet als woning mocht worden gebruikt.
6. [appellant] voert verder tevergeefs aan dat de rechtbank niet heeft onderkend dat voor de door de SAOZ uitgebrachte taxatie hetzelfde geldt als voor het door hem ingebrachte taxatierapport, namelijk dat die pas jaren na de planwijziging is opgemaakt. De observatie van [appellant] is op zich juist, maar het moment waarop de taxatie is opgemaakt doet niet ter zake. Relevant is welke omstandigheden de taxateur heeft meegenomen bij zijn taxatie. In de taxatie die is verwerkt in het advies van de SAOZ is rekening gehouden met de planologische mogelijkheden die het oude planologische regime bood. Dit is niet het geval in de door [appellant] ingebrachte taxatie. In deze taxatie wordt er namelijk van uitgegaan dat het gebouw van [appellant] een woonhuis is, terwijl het onder het oude bestemmingsplan niet was toegestaan het gebouw als woning te gebruiken. Ook aan het door [appellant] in hoger beroep overgelegde taxatierapport van R.F. Reeke van 17 augustus 2005 kan niet de waarde worden toegekend die [appellant] daaraan toekent, omdat ook in dit rapport niet is uitgegaan van de juiste peildatum en in het rapport geen rekening is gehouden met de planologische mogelijkheden die het oude bestemmingsplan bood.
7. Hetgeen [appellant] overigens in hoger beroep heeft aangevoerd betreft een herhaling van hetgeen hij in beroep heeft aangevoerd. De rechtbank heeft gemotiveerd overwogen waarom het beroep van [appellant] ongegrond is. De Afdeling onderschrijft het oordeel van de rechtbank en de overwegingen waarop het oordeel is gebaseerd.
8. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. F.C.M.A. Michiels, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. W. Dijkshoorn, griffier.
w.g. Michiels w.g. Dijkshoorn
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 18 december 2019
735.