Uitspraak
201904409/1/A2
Datum uitspraak: 8 juli 2020
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Wierden,
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 29 april 2019 in zaak nr. 18/2002 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Wierden.
Procesverloop
Bij besluit van 20 februari 2018 heeft het college aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade van € 4.450,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 november 2016 tot de dag van uitbetaling, toegekend.
Bij besluit van 12 september 2018 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 29 april 2019 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellant] heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 16 juni 2020, waar [appellant], bijgestaan door [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door J.A. Saadhoff, zijn verschenen.
Overwegingen
Voorgeschiedenis
1. [appellant] is sinds 2002 eigenaar van het perceel [locatie] te Wierden (hierna ook: het perceel). Op het perceel staan de bedrijfswoning met aangebouwd bedrijfspand van [appellant]. Hij heeft gevraagd om een tegemoetkoming in planschade ten gevolge van het op 25 januari 2015 in werking getreden bestemmingsplan "Wierden-dorp, herziening Smeijerkampstraat" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Volgens [appellant] bevat het nieuwe bestemmingsplan ten opzichte van het voorheen geldende bestemmingsplan "Wierden Dorp" (hierna: het oude bestemmingsplan) grotere bouw- en gebruiksmogelijkheden voor gronden ten zuiden van zijn perceel. Deze planologische verandering leidt volgens hem tot een vermindering van uitzicht, extra aantasting van zijn privacy, minder zon op zijn perceel en meer verkeersoverlast. Hierdoor daalt de waarde van zijn perceel, waardoor hij schade lijdt.
2. Het college heeft aan het in bezwaar gehandhaafde besluit van 20 februari 2018 een door T.A.P. Langhout opgesteld deskundigenadvies van 6 februari 2018 ten grondslag gelegd. Daarin is het volgende vermeld.
Langhout heeft een vergelijking gemaakt tussen de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden van het nieuwe en van het oude bestemmingsplan. Op grond van de bestemming "Wonen" in het oude bestemmingsplan waren op gronden ten zuiden van het perceel van [appellant] binnen bouwvlakken vrijstaande, halfvrijstaande en aaneengesloten woningen toegestaan. Volgens de bouwregels voor de bestemming "Wonen" mochten op ongeveer 10 m afstand van de zuidelijke grens van het perceel van [appellant] binnen een bouwvlak van ongeveer 1.000 m2 woningen met goot- en bouwhoogten van maximaal 6 m en 15 m worden gebouwd. De kortste afstand van dit bouwvlak tot de woning van [appellant] was ongeveer 16 m. Binnen en buiten het bouwvlak waren bijgebouwen met een maximale oppervlakte van 75 m2 en maximale goot- en bouwhoogten van 3 m en 8 m toegestaan. Verder waren op het bouwperceel bouwwerken geen gebouwen zijnde met een maximale hoogte van 1 m of 2,5 m toegestaan.
In het nieuwe bestemmingsplan zijn gronden grenzend aan de zuidelijke perceelgrens van [appellant] bestemd als "Wonen-woongebouw". Op gronden met deze bestemming zijn binnen een bouwvlak woongebouwen, bijgebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, parkeervoorzieningen, tuinen en erven toegestaan. De bijgebouwen zijn alleen toegestaan binnen het bouwvlak en gebouwd aan het hoofgebouw. Op de plankaart van het nieuwe bestemmingsplan is binnen het bestemmingsvlak "Wonen-woongebouw" vrijwel op de zuidelijke perceelgrens van [appellant] een bouwvlak van ongeveer 1.300 m2 ingetekend. In het oostelijk gedeelte van dit bouwvlak zijn hoofdgebouwen met maximale goot- en bouwhoogten van 7 m en 10 m toegestaan. In het westelijk gedeelte van het bouwvlak zijn voor het grootste deel hoofdgebouwen met maximale goot- en bouwhoogten van 10 m en 12 m toegestaan.
Uit het voorgaande volgt dat ten gevolge van de planologische verandering het bouwvlak ten zuiden van het perceel van [appellant] vergroot is van voorheen 1.000 m2 naar nu 1.300 m2. Het oude bouwvlak was bovendien op een grotere afstand van ongeveer 10 m van het perceel van [appellant] gesitueerd, terwijl het nieuwe bouwvlak vrijwel op de zuidelijke perceelgrens van [appellant] is gesitueerd. Verder zijn de maximaal toegestane goothoogten van de toegestane woongebouwen verhoogd met 1 m of 4 m. De maximaal toegestane bouwhoogte is echter verlaagd met ongeveer 5 m of 3 m. Per saldo mogen ten zuiden van het perceel van [appellant] op kortere afstand woningen worden gebouwd. Op de zuidelijke grens van het perceel van [appellant] waren voorheen bijgebouwen met maximale goot- en bouwhoogten van 3 m en 8 m toegestaan, terwijl daar nu hoofdgebouwen met maximale goot- en bouwhoogten van 7 m en 10 m zijn toegestaan. De hiervoor vermelde voor- en nadelen leiden per saldo tot een licht planologisch nadeel. [appellant] ondervindt met name planologisch nadeel door een verslechtering van zijn uitzicht. Hij ondervindt geen planologisch nadeel door vermindering van zonlicht of een toename van schaduw op zijn perceel.
Het gebruik van de betrokken gronden is niet veranderd. Zowel onder het oude als onder het nieuwe bestemmingsplan mogen de gronden ten zuiden van het perceel gebruikt worden voor woondoeleinden. Voorheen waren ter plaatste echter alleen grondgebonden woningen toegestaan, terwijl daar nu gestapelde woningen mogen worden gebouwd. Hierdoor bestaat in de nieuwe situatie, anders dan voorheen, vanaf de derde bouwlaag zicht in de woning en tuin van [appellant]. Hierdoor is de aantasting van de privacy toegenomen, hetgeen leidt tot middelzwaar planologisch nadeel. Verder kan van het nieuwe bestemmingsplan intensiever gebruik van de gronden dan voorheen worden verwacht. Hiervan kan [appellant] extra overlast, bestaande uit toegenomen geluid, stof en overige hinder, ondervinden, hetgeen eveneens leidt tot middelzwaar planologisch nadeel. Volgens Langhout lijdt [appellant] geen planologisch nadeel door toegenomen verkeer- of parkeerhinder. De situeringswaarde van het perceel is door de planologische verandering wel aangetast, hetgeen leidt tot een middelzwaar planologisch nadeel. Langhout komt tot de conclusie dat het toegenomen gebruik per saldo leidt tot middelzwaar planologisch nadeel.
Volgens Langhout bedroeg de waarde van het perceel van [appellant] voor de peildatum 25 januari 2015 € 185.000,00 en daarna € 175.000,00 en bedraagt de planschade dus € 10.000,00. Langhout heeft in dit geval een normaal maatschappelijk risico van 3% van de waarde van het perceel voor het ontstaan van de schade, zijnde € 5.550,00, redelijk geacht. Hij heeft geadviseerd aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade van € 4.450,00 toe te kennen.
3. [appellant] heeft in bezwaar een door A. Streefkerk-Weg en G.W.M. de Maat van bureau Overwater (hierna gezamenlijk en in enkelvoud ook: Overwater) opgestelde second opinion van 30 april 2018 overgelegd. Volgens Streefkerk-Weg leveren de nieuwe bouwmogelijkheden een fors planologisch nadeel op door aantasting van het uitzicht vanaf en toename van schaduw op het perceel van [appellant]. Het toegenomen gebruik levert een forse extra aantasting van de privacy op en kan leiden tot een forse toename van geluidsoverlast en lichthinder. Het nieuwe bestemmingsplan leidt ook tot aantasting van de situeringswaarde van het perceel van [appellant]. Volgens de second opinion levert het nieuwe bestemmingplan geen te verrekenen planologische voordelen op. De Maat heeft de waarde van het perceel van [appellant] voor de peildatum 29 januari 2015 getaxeerd op € 337.000,00 en daarna op € 313.000,00 en het planologisch nadeel dus op € 23.600,00. Volgens Streefkerk-Weg is in dit geval een normaal maatschappelijk risico van 2%, zijnde een bedrag van € 6.704,00, redelijk. De tegemoetkoming in planschade bedraagt volgens Streefkerk-Weg € 16.860,00. Volgens Streefkerk-Weg dient dit bedrag te worden vermeerderd met de schade die [appellant] lijdt door de vervroegde afschrijving van zonnepanelen op zijn dak ten bedrage van € 2.560,00. De totale tegemoetkoming bedraagt dan € 19.420,00.
Op verzoek van het college heeft Langhout in een nader advies van 13 juni 2018 op het bezwaar van [appellant] en de second opinion gereageerd. Volgens Langhout vormen het bezwaarschrift en de second opinion geen aanleiding om zijn eerdere advies aan te passen.
4. De rechtbank heeft overwogen dat Overwater is uitgegaan van dezelfde planologische vergelijking als Langhout heeft gedaan en dezelfde schadefactoren heeft gehanteerd. De second opinion bevat verder een aantal kritische kanttekeningen bij het advies van Langhout en een andere waardering van de schadefactoren. Voorts waardeert Overwater het planologisch nadeel op een hoger bedrag en is hij uitgegaan van een lager normaal maatschappelijk risico dan Langhout. De rechtbank heeft geoordeeld dat [appellant] met de second opinion onvoldoende aanknopingspunten heeft gegeven voor twijfel aan de juistheid van het advies van Langhout. De rechtbank is tot de conclusie gekomen dat het college op het advies van Langhout mocht afgaan.
Het hoger beroep
5. Ter zitting heeft [appellant] zijn beroepsgrond dat Langhout de planschade ten onrechte heeft bepaald op alleen de waarde van zijn bedrijfswoning, terwijl hij deze had moeten bepalen op de waarde van het gehele bedrijfsperceel, ingetrokken.
6. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte de door Overwater opgestelde second opinion als subjectief heeft aangemerkt, terwijl de rechtbank Langhout als onpartijdige en onafhankelijke deskundige heeft aangemerkt. Volgens [appellant] heeft de rechtbank zijn beroep hierdoor bevooroordeeld behandeld en is de rechtbank ten onrechte niet ingegaan op de door hem aangevoerde beroepsgronden.
6.1. Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht
Op de aanvrager rust in beginsel de bewijslast, indien hij een op een advies van een onafhankelijke en onpartijdige deskundige gebaseerd oordeel van het bestuursorgaan omtrent het bestaan van schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro, omtrent de omvang van deze schade, of omtrent het oorzakelijk verband tussen de gestelde schadeveroorzakende planologische wijziging en de gestelde schade, bestrijdt.
Vergelijk de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 onder 8.3 en 8.4 (ECLI:NL:RVS:2016:2581).
6.2. De rechtbank heeft in de aangevallen uitspraak onder 8 Langhout aangemerkt als onafhankelijke en onpartijdige deskundige op het gebied van planschade. De rechtbank heeft in de aangevallen uitspraak onder 9 overwogen: "Eiser heeft in bezwaar - en in beroep herhaald - verwezen naar de contra-expertise van Overwater, die is aan te merken als partij-deskundige." Dit verschil in kwalificatie van de deskundigen Langhout en Overwater in de uitspraak van de rechtbank heeft bij [appellant] de indruk gewekt dat de rechtbank de second opinion op voorhand van minder gewicht heeft geacht dan de adviezen van Langhout. De rechtbank heeft dit echter niet overwogen.
De rechtbank heeft bij de beoordeling van het beroep van [appellant] terecht de hiervoor onder 6.1 vermelde maatstaf gehanteerd. De rechtbank heeft in de aangevallen uitspraak onder 7 naar deze maatstaf verwezen. De rechtbank is voorts in de aangevallen uitspraak onder 9 op de door Overwater opgestelde second opinion ingegaan en heeft geoordeeld dat [appellant] met de second opinion geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de adviezen van Langhout naar voren heeft gebracht. De rechtbank is daarom tot de conclusie gekomen dat het college van de adviezen van Langhout mocht uitgaan.
Gezien het voorgaande leidt deze beroepsgrond niet tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank.
7. [appellant] betoogt verder dat het college de adviezen van Langhout niet aan zijn besluiten ten grondslag mocht leggen, omdat die adviezen gebreken bevatten. Hij voert onder verwijzing naar de second opinion van Overwater gronden aan over de planvergelijking, over voordeelverrekening, de schadefactoren uitzicht, schaduwwerking, privacy, geluid- en lichthinder, situering van het perceel en over het normaal maatschappelijk risico.
Planvergelijking
8. [appellant] voert aan dat de vermelding op pagina 12 van het deskundigenadvies van Langhout dat in het oostelijke gedeelte van het voor hem meest relevante bouwvlak maximale goot- en bouwhoogten gelden van 7 m en 10 m en in het westelijke gedeelte goot- en bouwhoogten gelden van 10 m en 12 m onjuist is. Volgens [appellant] mag in het middengedeelte bebouwing met goot- en bouwhoogten van 10 m en 12 m worden gebouwd. In het midden is het grootste gedeelte van een gebouw grenzend aan zijn perceel gebouwd.
[appellant] voert verder aan dat Langhout ten onrechte de verlaging van de maximale bouwhoogten voor hoofdgebouwen met 1 m tot 4 m in het nieuwe bestemmingsplan als planologisch voordeel heeft aangemerkt. De toegestane bouwhoogte voor bijgebouwen op de perceelgrens betekent dat voorheen vanaf het perceel van [appellant] nauwelijks zicht kon bestaan op de 15 m hoge woningen. De lagere bouwhoogten in het nieuwe bestemmingsplan vormen daarom geen planologisch voordeel dat met de planologische nadelen kan worden verrekend.
[appellant] voert voorts aan dat Langhout ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de toename van het bouwvolume in het nieuwe plan.
8.1. Volgens de kaart van het nieuwe bestemmingsplan mogen woongebouwen in het midden van het bouwvlak goot- en bouwhoogten hebben van maximaal 10 m en 12 m en woongebouwen aan de westelijke en oostelijke uiteinden van het bouwvlak goot- en bouwhoogten van 7 m en 10 m. Het overgrote gedeelte van het bouwvlak bevindt zich ten westen van het perceel van [appellant]. Ter hoogte van het perceel gelden grotendeels de lagere goot- en bouwhoogten van het oostelijke gedeelte van het bouwvlak en voor het overige de hogere goot- en bouwhoogten van het middengedeelte van het bouwvlak.
Uit het deskundigenadvies volgt dat Langhout van deze planologische mogelijkheden is uitgegaan. Daarin is immers op pagina 12 vermeld: "De goot- en bouwhoogten mogen in het oostelijke deel van het voor aanvrager meest relevante bouwvlak maximaal respectievelijk 7 en 10 meter bedragen. Voor het westelijke deel gelden maximale goot- en bouwhoogtes van respectievelijk 10 en 12 meter." Gelet op de context en de op pagina 13 bijgevoegde uitsnede van de kaart van het nieuwe bestemmingsplan is aannemelijk dat Langhout in deze tekst alleen het gedeelte van het bouwvlak dat grenst aan het perceel van [appellant] in aanmerking heeft genomen en dat hij met 'westelijke' het gedeelte van middelste gedeelte van het bouwvlak dat aan het perceel van [appellant] grenst, heeft aangeduid.
Langhout heeft in het deskundigenadvies terecht vermeld dat op grond van het nieuwe bestemmingsplan voor hoofdgebouwen lagere goot- en nokhoogten gelden dan onder het oude planologische regime voor de toegestane woningen golden. Langhout heeft dit verschil terecht als planologisch voordeel aangemerkt. Hij heeft bij de planologische vergelijking de vergroting van het bouwvlak van voorheen ongeveer 1.000 m2 naar nu ongeveer 1.300 m2 betrokken.
8.2. De conclusie is dat Langhout bij de planvergelijking is uitgegaan van de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden van de planologische regimes. [appellant] heeft geen aanknopingspunten gegeven voor twijfel aan de juistheid en volledigheid van de planvergelijking in het deskundigenadvies van Langhout.
Het betoog faalt.
Uitzicht
9. [appellant] voert aan dat het nieuwe bestemmingsplan een forse aantasting betekent van zijn uitzicht. Daarvoor is vooral van belang dat het nieuwe bestemmingsplan op ongeveer 1 m uit zijn erfgrens hoofdbebouwing met goot- en bouwhoogten van gedeeltelijk 7 m en 10 m en gedeeltelijk 10 m en 12 m toestaat, terwijl daar voorheen bijgebouwen met goot- en nokhoogten van 3 m en 8 m waren toegestaan. De op grond van het oude bestemmingsplan toegestane bebouwing op 10 m afstand van de erfgrens met een nokhoogte van 15 m was voorheen vrijwel niet zichtbaar bij maximale invulling van de toegestane bijgebouwen op de erfgrens. Dat volgt volgens [appellant] uit een bij het advies van Overwater gevoegde schets waarop de maximale bouwhoogten onder het oude en het onder het nieuwe bestemmingsplan zijn ingetekend in relatie tot de woning van [appellant].
9.1. Langhout heeft op pagina 16 van het deskundigenadvies vermeld dat het verticale uitzicht vanaf het perceel van [appellant] in nadelige zin is gewijzigd. In de nieuwe situatie zijn de bouwhoogtes weliswaar afgenomen, maar de hoofdgebouwen kunnen vrijwel tot op de perceelgrens worden opgericht. Op grond hiervan is Langhout tot de conclusie gekomen dat de planologische verandering door extra aantasting van het uitzicht tot een licht planologisch nadeel leidt. Deze conclusie is in het deskundigenadvies deugdelijk gemotiveerd en zonder nadere toelichting begrijpelijk. Uit de bij het advies van Oudewater gevoegde schets volgt niet dat [appellant] vanaf zijn perceel onder het oude planologische regime geen zicht zou hebben gehad op de toegestane woonbebouwing achter de bijgebouwen op de perceelgrens. Overwater heeft het verlies aan uitzicht zonder enige motivering als fors aangemerkt. Dit verschil in waardering betekent niet dat het advies van Langhout onjuist is.
Het betoog faalt.
Schaduwwerking
10. [appellant] voert aan dat de bebouwing die het nieuwe bestemmingsplan ten zuiden van zijn perceel toestaat, leidt tot toename van de hoeveelheid schaduw op zijn perceel in de winter, lente en herfst. Daarbij wijst hij erop dat hij in januari 2014 zonnepanelen heeft laten plaatsen. Volgens [appellant] heeft Langhout de toegenomen schaduwwerking en het daarvan te ondervinden planologisch nadeel ten onrechte niet onderzocht.
10.1. Langhout heeft in het deskundigenadvies vermeld dat hij bij vergelijking van de opeenvolgende bezonningssituaties aan de hand van de zonnebanenkaart van het KNMI heeft beoordeeld of de bezonningssituatie is verslechterd ten opzichte van het maximaal opgevulde oude planologische regime. Gelet op de onder het oude planologische regime toegestane bouwhoogte van 15 m voor hoofdgebouwen wijzigt de bezonningssituatie in planologisch opzicht niet of nauwelijks ten nadele van [appellant]. Het nieuwe bestemmingsplan leidt dus niet tot planologisch nadeel door vermindering van hoeveelheid zon of een toename van de hoeveelheid schaduw op het perceel van [appellant].
Anders dan [appellant] heeft aangevoerd, heeft Langhout mogelijke extra schaduwhinder bij zijn onderzoek betrokken. De stelling van [appellant] dat de hoeveelheid schaduw op zijn perceel ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan is toegenomen heeft hij op geen enkele wijze gemotiveerd en is ook niet in de second opinion van Overwater gemotiveerd. Hetgeen [appellant] op dit punt heeft aangevoerd, kan dan ook niet leiden tot twijfel aan de juistheid van het deskundigenadvies.
Het betoog faalt.
Privacy
11. [appellant] voert aan dat vanuit de derde en vierde bouwlagen van de nieuwe woongebouwen rechtstreeks zicht bestaat op zijn tuin en woning. Het gaat daarbij om uitzicht vanuit primaire gebruiksruimten, de galerij en de brandtrap. Volgens [appellant] is hierdoor zijn privacy fors aangetast.
11.1. Langhout heeft in het deskundigenadvies vermeld dat ten gevolge van de planologische verandering de privacy op het perceel en in delen van de woning van [appellant] extra is aangetast. Vanuit de bijgebouwen die voorheen op de perceelsgrens mochten worden opgericht kon de privacy van [appellant] nauwelijks worden aangetast en grondgebonden woningen waren pas op 10 m afstand van het perceel van [appellant] toegestaan. In de nieuwe situatie bestaat zicht vanuit een appartementengebouw op vrijwel de perceelsgrens. Hierdoor kan de privacy van [appellant] worden aangetast. Langhout heeft dit planologisch nadeel als middelzwaar aangemerkt.
Langhout heeft aldus de extra aantasting van de privacy ten gevolge van het nieuwe planologische regime deugdelijk gemotiveerd. Deze motivering is zonder nadere toelichting begrijpelijk. Oudewater heeft het planologisch nadeel door de toegenomen aantasting van de privacy zonder enige motivering als fors aangemerkt. Dit verschil in waardering betekent niet dat het deskundigenadvies van Langhout op dit punt onjuist of onvolledig is.
Het betoog faalt.
Geluids- en lichthinder
12. [appellant] voert aan dat hij onder het oude planologische regime geluids- en lichthinder kon verwachten van het gebruik van woningen op ongeveer 16 m afstand van zijn woning en vanuit bijgebouwen en tuinen tot op de erfgrens. In de nieuwe situatie kan hij geluids- en lichthinder verwachten door het gebruik van woningen in meer bouwlagen vrijwel op zijn erfgrens. Het nieuwe bestemmingsplan leidt volgens [appellant] daarom tot een forse toename van geluidsoverlast en lichthinder.
12.1. Langhout heeft in het deskundigenadvies vermeld dat [appellant] zowel onder het oude als onder het nieuwe planologische regime geluid-, geur- en stofhinder en overige overlast kon ondervinden van de toegestane woonfunctie. Als gevolg van een verschuiving van de toegestane woonbebouwing in de richting van zijn perceel en de wijziging van grondgebonden woningen naar gestapelde woningen in het nieuwe bestemmingsplan zijn de vormen van overlast die inherent zijn aan wonen voor [appellant] toegenomen. Langhout heeft dit planologisch nadeel als middelzwaar aangemerkt.
Volgens Langhout leidt het nieuwe bestemmingsplan niet of nauwelijks tot een toename van verkeers- en parkeeroverlast. Daarbij heeft hij de voorheen al bestaande woonfunctie en de situering van het woongebouw op het perceel in aanmerking genomen. Deze schadefactor leidt dan ook niet tot planologisch nadeel.
Langhout heeft aldus de toename van overlast ten gevolge van de planologische verandering deugdelijk gemotiveerd. Deze motivering is zonder nadere toelichting begrijpelijk. Overwater heeft het planologisch nadeel door de toename van overlast zonder enige motivering als fors aangemerkt. Dit verschil in waardering betekent niet dat het deskundigenadvies van Langhout onjuist of onvolledig is.
Het betoog faalt.
Situering
13. [appellant] voert aan dat de situeringswaarde van zijn perceel is aangetast omdat het perceel onder het nieuwe planologische regime minder goed verkoopbaar is. Het perceel kan nu meer worden ingebouwd dan onder het oude bestemmingsplan mogelijk was. Bovendien is de mogelijke inkijk in de woning zo dominant, dat dit gevolgen zal hebben voor de aankoopbeslissing, ook al gaat het om een bedrijfswoning.
13.1. Langhout heeft in het deskundigenadvies vermeld dat ten gevolge van de planologische verandering de situeringswaarde van het perceel van [appellant] per saldo nadelig is gewijzigd, omdat de woning van [appellant] meer ingebouwd is komen te liggen. Langhout heeft dit planologisch nadeel als middelzwaar aangemerkt. Overwater komt in de second opinion tot dezelfde conclusie.
Hetgeen [appellant] op dit punt heeft aangevoerd geeft geen aanleiding voor twijfel aan de juistheid en volledigheid van het deskundigenadvies van Langhout.
Het betoog faalt.
Normaal maatschappelijk risico
14. [appellant] voert aan dat Langhout van een te hoog normaal maatschappelijk risico is uitgegaan. Langhout heeft het door hem gehanteerde normaal maatschappelijk risico van 3% niet deugdelijk gemotiveerd. Hij heeft slechts gesteld dat de planologische ontwikkeling niet in strijd is met het gemeentelijke beleid, terwijl gemotiveerd moet worden dat de planologische ontwikkeling onderdeel uitmaakt van het meerjarig gemeentelijk beleid.
14.1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wro, komt slechts schade die redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd voor tegemoetkoming in aanmerking.
Artikel 6.2, eerste lid, van de Wro heeft zelfstandige betekenis. Niet mag worden volstaan met een beoordeling of bijzondere omstandigheden zijn gebleken op grond waarvan een groter deel dan twee procent van de waarde van de onroerende zaak als bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro voor rekening van de aanvrager blijft.
Vergelijk de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 onder 5 en 5.6 (ECLI:NL:RVS:2016:2582).
14.2. De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
Vergelijk de hiervoor aangehaalde overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 onder 5.9 en 5.10.
14.3. Volgens Langhout is de wijziging van de bouwmassa in een kern als Wierden een normale maatschappelijke ontwikkeling. De nieuwe planologische ontwikkeling past in de ruimtelijke structuur van de omgeving, die kan worden gekenmerkt als een gemengde stedelijke omgeving met vergelijkbare bebouwingsmogelijkheden. Niet is gebleken dat de planologische ontwikkeling niet past in het gemeentelijk beleid. De afstand van de planologische ontwikkeling tot het perceel van [appellant] is relatief klein. Realisering van een appartementengebouw vrijwel op de perceelgrens hoefde [appellant] niet te verwachten. Om deze reden heeft Langhout een normaal maatschappelijk risico van 3% in plaats van 5% geadviseerd.
Ter zitting heeft het college toegelicht dat ook op andere locaties in de gemeente Wierden, waaronder het stationsgebied, in de afgelopen jaren de bouw van appartementen planologisch mogelijk is gemaakt. Inbreiding in en verdichting van bestaande woonwijken maakt al ongeveer tien jaar onderdeel uit van het gemeentelijke ruimtelijke beleid. De Afdeling heeft geen reden aan de juistheid van deze toelichting te twijfelen.
14.4. De gronden waarop de planologische ontwikkeling heeft plaatsgevonden waren in het oude bestemmingsplan "Wierden Dorp" al bestemd voor woondoeleinden en maakten deel uit van een bestaand woongebied. In zoverre past de nieuwe planologische ontwikkeling naar haar aard binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. Uit de hiervoor vermelde toelichting van het college volgt dat de nieuwe planologische ontwikkeling ook deel uitmaakt van het langjarig gemeentelijk beleid. Vergroting van het aantal woningen per vierkante meter in een bestaand woongebied komt geregeld voor in Nederland en vormt dan ook een normale maatschappelijke ontwikkeling. Langhout is in het deskundigenadvies terecht tot de conclusie gekomen dat de nieuwe planologische ontwikkeling gedeeltelijk in de lijn der verwachtingen lag. Daarbij heeft hij terecht in aanmerking genomen dat de bouw van appartementen vrijwel op de zuidelijke perceelgrens van [appellant] niet geheel in de lijn der verwachtingen lag.
Op grond van het voorgaande heeft het college, in navolging van het deskundigenadvies van Langhout, een normaal maatschappelijk risico van 3% redelijk kunnen achten.
Het betoog faalt.
Conclusie
15. Langhout heeft in het deskundigenadvies vermeld dat [appellant] van het nieuwe bestemmingsplan planologisch nadeel ondervindt door toegenomen aantasting van zijn uitzicht en privacy, toegenomen overlast, waaronder geluidsoverlast, en een verslechterde situering van zijn perceel. Volgens Langhout valt een gedeelte van het planologisch nadeel ter grootte van 3% van de waarde van de woning van [appellant] voor het ontstaan van de schade onder het normaal maatschappelijk risico van [appellant], omdat de nieuwe planologische ontwikkeling gedeeltelijk in de lijn der verwachtingen lag. Het college heeft [appellant] op basis van het deskundigenadvies van Langhout een tegemoetkoming in planschade van € 4.450,00 toegekend.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt, ook niet met de second opinion van Overwater, dat de adviezen van Langhout zodanige gebreken bevatten dat het college deze niet aan zijn besluiten ten grondslag mocht leggen. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij ten gevolge van het nieuwe bestemmingplan "Wierden-dorp, herziening Smeijerkampstraat" meer planschade heeft geleden dan waarvan het college is uitgegaan.
Slotsom
16. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. B.P.M. van Ravels, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, griffier.
Het lid van de enkelvoudige kamer is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Uitgesproken in het openbaar op 8 juli 2020
507.