Uitspraak
201908953/1/A2.
Datum uitspraak: 2 september 2020
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellanten] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [appellant]), wonend te Oud Gastel, gemeente Halderberge,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 24 oktober 2019 in zaak nr. 19/198 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Halderberge.
Procesverloop
Bij besluit van 2 maart 2018 heeft het college een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 12 december 2018 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 24 oktober 2019 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard, het college opgedragen het betaalde griffierecht van € 174,00 aan [appellant] te vergoeden en het college veroordeeld in de proceskosten tot een bedrag van € 1.024,00. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellant] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 7 augustus 2020, waar [appellant], vertegenwoordigd door [gemachtigde], is verschenen.
Overwegingen
1. In deze procedure is in geschil of het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de door [appellant] geleden planschade voorzienbaar was en daarom voor zijn rekening blijft.
aanvraag om tegemoetkoming in planschade
2. Op 23 mei 2007 heeft [appellant] de woning aan de [locatie] te Oud Gastel (hierna: de woning) gekocht. Bij brief van 31 mei 2017 heeft hij het college verzocht om tegemoetkoming in de planschade die hij heeft geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Oud Gastel Noord van 11 december 2014 (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Aan deze aanvraag heeft hij ten grondslag gelegd dat het nieuwe bestemmingsplan voorziet in het realiseren van 150 woningen met bijbehorende voorzieningen in het tussen de Oudendijk, de Rijpersweg en de Willem Alexanderstraat gelegen gebied (hierna: het plangebied) en dat dit tot een vermindering van de waarde van de woning heeft geleid. Onder het oude planologische regime van het bestemmingsplan Kern Oud Gastel van 28 september 2006 (hierna: het oude bestemmingsplan) had het plangebied een bestemming voor agrarische doeleinden.
standpunt van het college
3. Het college heeft voor het op de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade te nemen besluit advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ).
In een advies van 23 januari 2018 heeft de SAOZ uiteengezet dat [appellant] als gevolg van de planologische verandering in het plangebied in een nadeliger positie is komen te verkeren en dat hij ten tijde van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan schade in de vorm van waardevermindering van de woning van € 510.000,00 naar € 488.000,00 heeft geleden. Volgens de SAOZ blijft de schade op grond van artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) voor zijn rekening, omdat hij ten tijde van de aankoop van de woning het risico van de nadelige planologische ontwikkeling heeft aanvaard. Daartoe heeft de SAOZ het volgende vermeld. Uit de tekst van de Structuurvisie gemeente Halderberge 1997-2015 van 3 juli 1997 (hierna: de eerste structuurvisie) blijkt van een concreet beleidsvoornemen tot woningbouw in het plangebied. Op de bij deze structuurvisie behorende kaart is het plangebied aangeduid als zoekrichting voor toekomstig woongebied. Vervolgens is de Structuurvisie Plus van 25 september 2001 (hierna: de tweede structuurvisie) vastgesteld. De bij deze structuurvisie behorende kaart is nagenoeg gelijk aan de bij de eerste structuurvisie behorende kaart. Op 22 september 2005 heeft de raad het plangebied aangewezen als voorkeursgebied in de zin van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Dit duidt erop dat ter plaatse woningbouw was te verwachten. Dit beleidsvoornemen is niet doorbroken met de inwerkingtreding van het oude bestemmingsplan. Dit beleidsvoornemen was dus van toepassing op de dag waarop [appellant] de woning heeft gekocht.
Het college heeft het advies van 23 januari 2018 aan het besluit van 2 maart 2018 ten grondslag gelegd.
oordeel van de rechtbank
4. Volgens de rechtbank heeft het college terecht het standpunt ingenomen dat de door [appellant] geleden schade ten tijde van de aankoop van de woning voorzienbaar was en dat de schade daarom voor zijn risico blijft. Zij heeft onder meer overwogen dat het besluit van 22 september 2005 (hierna: het aanwijzingsbesluit), waarin het plangebied als mogelijk toekomstige uitbreidingslocatie is aangewezen, een concreet beleidsvoornemen bevat en dat, gelet op de uitspraak van de Afdeling van 20 maart 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:878), dat beleidsvoornemen niet is doorbroken met de vaststelling van het oude bestemmingsplan, waarin de bestemming voor agrarische doeleinden is gehandhaafd.
hoger beroep
5. [appellant] is het niet eens met het oordeel van de rechtbank. Hij voert onder meer het volgende aan.
Uit de tweede structuurvisie blijkt niet langer van een concreet beleidsvoornemen tot woningbouw in het plangebied.
In het aanwijzingsbesluit is alleen verwezen naar de eerste structuurvisie. Destijds was de eerste structuurvisie al opgevolgd door de tweede structuurvisie. In de tweede structuurvisie was niet meer voorzien in woningbouw in het plangebied. [appellant] mocht erop vertrouwen dat het aanwijzingsbesluit niet verder zou gaan dan het meest recente beleidsdocument van de gemeente. Bovendien is met het aanwijzingsbesluit geen planologische afweging gemaakt met betrekking tot woningbouw in het plangebied. In het aanwijzingsbesluit, gelezen in samenhang met het daaraan voorafgaande collegevoorstel van 30 augustus 2005, is immers vermeld dat het aanwijzingsbesluit niet is bedoeld voor gronden waaraan een agrarische bestemming is toegekend en waarvoor de toekomstige bestemming eveneens agrarisch zal zijn. Die situatie doet zich hier voor. Het plangebied had voorafgaand aan het aanwijzingsbesluit een agrarische bestemming en het heeft die bestemming in het oude bestemmingsplan, dat tijdens de looptijd van het aanwijzingsbesluit is vastgesteld, behouden, zodat [appellant] erop mocht vertrouwen dat het aanwijzingsbesluit in ieder geval vanaf de datum van het besluit tot vaststelling van het oude bestemmingsplan - 28 september 2006 - niet langer was gericht op woningbouw op de gronden van het plangebied. [appellant] is verder van mening dat alleen al uit de aard van het aanwijzingsbesluit valt af te leiden dat daarmee geen verdere planologische of stedenbouwkundige afwegingen zijn gemaakt of al dan niet tot woningbouw wordt gekomen. Het aanwijzingsbesluit is immers, zoals de gemeente zelf heeft aangevoerd, genomen ter waarborging van de gemeentelijke regiefunctie, ter voorkoming van speculatie en prijsopdrijving en ter vergroting van de verwervingsmogelijkheden.
In de uitspraak van de Afdeling van 20 maart 2019 is uitgegaan van het onjuiste uitgangspunt dat woningbouw in het plangebied voorzienbaar was op grond van de tweede structuurvisie. Verder is in die uitspraak ten onrechte overwogen dat het gegeven dat de bestemming voor agrarische doeleinden van het plangebied in het oude bestemmingsplan is gehandhaafd en dat in de toelichting bij dat bestemmingsplan niet is vermeld dat dit slechts een tijdelijke conserverende bestemming is, niet betekent dat het beleidsvoornemen tot woningbouw in het plangebied ook voor de langere termijn is prijsgegeven, omdat woningbouw in fasen niet ongebruikelijk is en uit de toelichting op het oude bestemmingsplan niet valt af te leiden dat het plangebied niet langer in beeld was als locatie voor woningbouw. In de eerste plaats is van belang dat in dit geval geen woningbouw in fasen heeft plaatsgevonden. De overweging van de Afdeling is gebaseerd op de op pagina 52 van de toelichting bij het oude bestemmingsplan opgenomen beschrijving van de bouwlocatie aan de Rijpersweg. Concreet is daar vermeld dat passend in de afbouw van de lintbebouwing wordt gekomen tot de bouw van maximaal 5 woningen. De bouw van die woningen was echter alleen mogelijk door een deelname aan een provinciale pilot. In dat opzicht was er dus in het geheel geen relatie met een mogelijk in de tweede structuurvisie opgenomen beleidsvoornemen tot woningbouw in het plangebied. In de tweede plaats is van belang dat de Afdeling teveel waarde heeft gehecht aan hoofdstuk 2 van de toelichting bij het oude bestemmingsplan. Uit die toelichting, gelezen in samenhang met de tweede structuurvisie, valt af te leiden dat er geen sprake meer was van een concreet beleidsvoornemen tot woningbouw in het plangebied.
[appellant] komt onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 28 maart 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:1050) tot de conclusie dat eventuele voorzienbaarheid van de schade uiterlijk met de vaststelling van het oude bestemmingsplan is doorbroken.
5.1. De Afdeling volgt [appellant] niet in de stelling dat uit het aanwijzingsbesluit niet blijkt van een concreet beleidsvoornemen, waaruit een redelijk denkend en handelend koper zou concluderen dat de schadeveroorzakende planologische ontwikkeling zich, vroeg of laat, kan manifesteren. Uit dat besluit, gelezen in samenhang met het daaraan voorafgaande collegevoorstel van 30 augustus 2005, valt niet af te leiden dat aan de gronden van het plangebied een agrarische bestemming wordt toegedacht. In dat besluit is het plangebied uitdrukkelijk als toekomstige uitbreidingslocatie aangewezen. Omdat het voorkeursrecht op de aangewezen gronden tot twee jaar na het nemen van het aanwijzingsbesluit van toepassing was, was het onverminderd van kracht op het moment waarop [appellant] de woning kocht. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 24 december 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:4421).
5.2. Dat de bestaande agrarische bestemming van het plangebied in het oude bestemmingsplan is gehandhaafd en in de plantoelichting niet, onder verwijzing naar het aanwijzingsbesluit, is vermeld dat dit een tijdelijke conserverende bestemming is, neemt niet weg dat - daargelaten dat deze toelichting niet met zich bracht dat het aanwijzingsbesluit niet meer van kracht was - uit deze toelichting niet valt af te leiden dat het plangebied ook voor de langere termijn niet langer in beeld was als locatie voor woningbouw. Dat in de plantoelichting een omschrijving is gegeven van de bouwlocatie Rijpersweg en daarbij is vermeld dat passend in de afbouw van de lintbebouwing wordt gekomen tot de bouw van maximaal 5 woningen, leidt niet tot een ander oordeel, omdat het niet ongebruikelijk is om woningbouw in fasen te realiseren. Dat betekent dat een redelijk denkend en handelend koper ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak rekening zou houden met de mogelijkheid dat het niet bij de bouw van maximaal 5 woningen zou blijven en dat de planologische situatie in het plangebied in een voor die koper ongunstige zin zou veranderen.
5.3. Of, zoals [appellant] stelt, de schade niet op basis van de tweede structuurvisie voorzienbaar was, is bij deze stand van zaken niet relevant. Bij toepassing van artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wro gaat het immers om het meest recente beleidsvoornemen ten tijde van de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak. Zelfs indien de schade niet op basis van de tweede structuurvisie voorzienbaar was, laat dat onverlet dat, gelet op het vorenstaande, de rechtbank terecht heeft overwogen dat het college de aanvraag om tegemoetkoming in planschade terecht heeft afgewezen.
conclusie
6. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen, wordt bevestigd.
proceskosten
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen.
Aldus vastgesteld door mr. F.C.M.A. Michiels, voorzitter, en mr. N. Verheij en mr. B.P.M. van Ravels, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Michiels w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 2 september 2020
452.