Uitspraak
201806518/1/A2.
Datum uitspraak: 20 maart 2019
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:57 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) op het hoger beroep van:
1. het college van burgemeester en wethouders van Halderberge,
2. [appellant sub 2A] en [appellante sub 2B] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [appellant sub 2]), beiden wonend te Oud Gastel, gemeente Halderberge
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 14 juni 2018 in zaak nr. 17/7453 in het geding tussen:
[appellant sub 2]
en
het college van burgemeester en wethouders van Halderberge.
Procesverloop
Bij besluit van 13 september 2017 heeft het college een aanvraag van [appellant sub 2] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij brief van 18 oktober 2017 heeft [appellant sub 2] daartegen bezwaar gemaakt en het college verzocht in te stemmen met rechtstreeks beroep bij de bestuursrechter als bedoeld in artikel 7:1a, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb).
Het college heeft met dat verzoek ingestemd en het bezwaarschrift met toepassing van artikel 7:1a, vijfde lid, van de Awb doorgezonden naar de rechtbank.
Bij uitspraak van 14 juni 2018 heeft de rechtbank het door [appellant sub 2] ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 13 september 2017 vernietigd en met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door te bepalen dat aan [appellant sub 2] een tegemoetkoming in planschade van € 10.800,00 wordt toegekend en dat de uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft het college hoger beroep ingesteld.
[appellant sub 2] heeft een schriftelijke uiteenzetting naar aanleiding van het hoger beroep van het college gegeven en tevens incidenteel hoger beroep ingesteld.
Geen van de partijen heeft binnen de gestelde termijn verklaard gebruik te willen maken van het recht ter zitting te worden gehoord, waarna de Afdeling het onderzoek met toepassing van artikel 8:57, derde lid, gelezen in verbinding met artikel 8:108, eerste lid, van de Awb heeft gesloten.
Overwegingen
1. [appellant sub 2] heeft op 26 juni 2008 de vrijstaande woning met bijbehorend perceel aan de [locatie] te Oud Gastel, gemeente Halderberge (hierna: de onroerende zaak), gekocht. Bij brief van 19 september 2016 heeft hij het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het bij raadsbesluit van 11 december 2014 vastgestelde bestemmingsplan Oud Gastel Noord (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Aan deze aanvraag heeft hij ten grondslag gelegd dat het nieuwe bestemmingsplan voorziet in het realiseren van 150 woningen met bijbehorende voorzieningen in het tussen de Oudendijk, de Rijpersweg en de Willem Alexanderstraat gelegen agrarisch gebied (hierna: het plangebied) en dat dit tot een vermindering van de waarde van de onroerende zaak heeft geleid of zal leiden.
2. Het college heeft voor het op de aanvraag van [appellant sub 2] te nemen besluit advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ).
In een advies van 5 september 2017 heeft de SAOZ eerst een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden in het plangebied onder het nieuwe bestemmingsplan en het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologische regime. Uit deze vergelijking is de conclusie getrokken dat [appellant sub 2] in een nadeliger planologische positie is komen te verkeren en dat daaruit ten tijde van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan voor vergoeding vatbare schade is voortgevloeid in de vorm van een vermindering van de waarde van de onroerende zaak van € 540.000,00 naar € 513.000,00.
Voorts is in dat advies uiteengezet dat een gedeelte van de schade, gelijk aan drie procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, onder het normale maatschappelijke risico, als bedoeld in artikel 6.2, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro), valt, zodat dit gedeelte (van € 16.200,00) voor rekening van [appellant sub 2] blijft. Verder mag het college het restant van de schade (van € 10.800,00) op grond van artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wro voor rekening van [appellant sub 2] laten, omdat hij het risico van de voor hem nadelige planologische ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak heeft aanvaard. Daartoe heeft de SAOZ in het advies uiteengezet dat uit de bij raadsbesluit van 3 juli 1997 vastgestelde Structuurvisie gemeente Halderberge 1997-2015 (hierna: de eerste structuurvisie) blijkt van een concreet beleidsvoornemen om woningbouw in het plangebied te realiseren, dat de bij raadsbesluit van 25 september 2001 vastgestelde Structuurvisie Plus (hierna: de tweede structuurvisie) daarop voortborduurt en dat de inwerkingtreding van het bij raadsbesluit van 28 september 2006 vastgestelde bestemmingsplan Kern Oud Gastel (hierna: het oude bestemmingsplan).
Het college heeft dit advies aan het besluit van 13 september 2017 ten grondslag gelegd.
hoger beroep van het college
3. Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het oude bestemmingsplan de keten van voorzienbaarheid heeft doorbroken. Daartoe voert het college aan dat het oude bestemmingsplan slechts conserverend van aard was, als gevolg van een actualiseringsslag, waarbij een groot aantal planologische regelingen is vervangen door uniforme regelingen.
3.1. De voorzienbaarheid van een planologische verandering dient beoordeeld te worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met een concreet beleidsvoornemen dat openbaar is gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat dit beleidsvoornemen een formele status heeft.
Om op grond van een concreet beleidsvoornemen voorzienbaarheid te kunnen aannemen, moet een redelijk denkend en handelend koper uit de openbaarmaking daarvan kunnen begrijpen op welk gebied dat beleidsvoornemen betrekking heeft, wat de zakelijke inhoud ervan is, en dat hij van de inhoud ervan kan kennisnemen.
Bij het bepalen van de voorzienbaarheid komt geen betekenis toe aan de grootte van de ten tijde van de investeringsbeslissing bestaande kans dat de schade niet zou ontstaan.
Voor het aannemen van voorzienbaarheid is niet vereist dat verwezenlijking van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel volledig en onherroepelijk vaststaat, dat deze maatregel in detail is uitgewerkt of dat de omvang van de nadelige gevolgen met nauwkeurigheid kan worden bepaald. Beslissend is of op het moment van investering de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de investeringsbeslissing rekening kon worden gehouden.
Indien de planschade voorzienbaar is, blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak te hebben aanvaard.
Vergelijk de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582).
3.2. Vaststaat dat de eerste en tweede structuurvisie een concreet beleidsvoornemen in de hiervoor bedoelde zin inhouden.
3.3. Anders dan de rechtbank heeft overwogen, was, niettegenstaande de bestemming van het plangebied in het oude bestemmingsplan voor agrarische bedrijfsdoeleinden, de planologische ontwikkeling die door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan mogelijk is gemaakt, ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voorzienbaar. Dat de bestemming voor agrarische doeleinden van het plangebied in het oude bestemmingsplan is gehandhaafd en dat in de toelichting bij dat plan niet is vermeld dat dit slechts een tijdelijke conserverende bestemming is, betekent niet dat het beleidsvoornemen om woningbouw in het plangebied te realiseren ook voor de langere termijn is prijsgegeven. Voor dat oordeel is van belang dat het niet ongebruikelijk is woningbouw in fasen te realiseren en dat uit hoofdstuk 2 van de toelichting op het oude bestemmingsplan blijkt dat onder andere de tweede structuurvisie het beleidskader voor dat bestemmingsplan was. Uit de toelichting op het oude bestemmingsplan valt niet af te leiden dat het plangebied niet langer in beeld was als locatie voor woningbouw. Dat betekent dat een redelijk denkend en handelend koper ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak nog steeds rekening zou houden met de mogelijkheid dat de planologische situatie in het plangebied in een voor die koper ongunstige zin zou veranderen.
3.4. Het betoog slaagt.
incidenteel hoger beroep van [appellant sub 2]
4. [appellant sub 2] betoogt dat de rechtbank ten onrechte, in het kader van de definitieve beslechting van het geschil, de omvang van het normale maatschappelijke risico op 3 procent van de waarde van de onroerende zaak, onmiddellijk voorafgaand aan het ontstaan van de schade, heeft vastgesteld. Daartoe voert hij aan dat de planologische ontwikkeling naar haar aard en omvang niet paste binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde planologische beleid.
4.1. [appellant sub 2] heeft geen belang bij dit betoog. Uit hetgeen de Afdeling in het kader van het hoger beroep van het college heeft overwogen, volgt immers dat de door [appellant sub 2] geleden schade op grond van artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wro geheel voor zijn rekening blijft, zodat niet meer relevant is of, zoals de rechtbank heeft overwogen, het college een deel van die schade, gelijk aan drie procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, ook wegens het normale maatschappelijke risico voor zijn rekening had kunnen laten.
5. [appellant sub 2] betoogt voorts dat de rechtbank, in het kader van de definitieve beslechting van het geschil, heeft verzuimd te bepalen dat het college de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand, als bedoeld in artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wro, aan haar vergoedt.
5.1. Hoewel het betoog terecht is voorgedragen, kan het, gelet op hetgeen de Afdeling hierna in het kader van de definitieve beslechting van het geschil zal overwegen, niet leiden tot het ermee beoogde doel.
conclusie
6. Het hoger beroep van het college is gegrond. Het incidenteel hoger beroep van [appellant sub 2] is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd.
definitieve beslechting van het geschil
7. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling, rekening houdend met hetgeen hiervoor is overwogen, het door [appellant sub 2] ingestelde beroep alsnog ongegrond verklaren, omdat het college zich in het besluit van 13 september 2017 terecht op het standpunt heeft gesteld dat de voor [appellant sub 2] nadelige planologische ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voorzienbaar was, zodat de schade geheel voor zijn rekening blijft. Dat betekent dat het college de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade terecht heeft afgewezen. Dat brengt met zich dat geen grond bestaat voor vergoeding van de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand, als bedoeld in artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wro.
proceskosten
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep van het college van burgemeester en wethouders van Halderberge gegrond;
II. verklaart het incidenteel hoger beroep van [appellant sub 2A] en [appellante sub 2B] ongegrond;
III. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 14 juni 2018 in zaak nr. 17/7453;
IV. verklaart het bij de rechtbank in die zaak ingestelde beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. F.C.M.A. Michiels, voorzitter, en mr. N. Verheij en mr. E.J. Daalder, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Michiels w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 20 maart 2019
452.