Uitspraak
202101188/1/A2.
Datum uitspraak: 23 februari 2022
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], gevestigd te Hulst,
tegen de uitspraak van de rechtbank ZeelandWestBrabant van 5 januari 2021 in zaak nr. 19/3493 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Hulst.
Procesverloop
Bij besluit van 18 december 2018 heeft het college het verzoek van [appellante] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 3 juni 2019 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 5 januari 2021 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellante] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 24 november 2021, waar het college, vertegenwoordigd door P.M. Verstraeten en mr. K. de Ruiter, bijgestaan door mr. C.J. IJdema, advocaat te Middelburg, is verschenen. [appellante] heeft, vertegenwoordigd door [gemachtigde], bijgestaan door mr. L.J. Gerritsen, advocaat te Nijmegen, door middel van een videoverbinding deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. [appellante] is eigenaar van percelen gelegen aan de Absdaalseweg te Hulst. Op het moment dat zij deze percelen in eigendom verkreeg gold ter plaatse het bestemmingsplan "Buitengebied 4H" en rustte op de percelen de bestemming "semi-agrarische doeleinden" en de subbestemming "hoveniersbedrijf/tuincentrum met aanvullend assortiment".
2. Op 16 mei 2013 heeft de gemeenteraad van Hulst het bestemmingsplan "Buitengebied Hulst" vastgesteld. Met de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan kwam op de percelen van [appellante] de bestemming "detailhandel" te rusten, met de functieaanduiding "tuincentrum". In haar uitspraak van 16 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:682 heeft de Afdeling vastgesteld dat ter plaatse alle vormen van detailhandel zijn toegestaan.
3. Op 5 oktober 2017 is het bestemmingsplan "[locatie]" in werking getreden. De bestemming "detailhandel" is met de inwerkingtreding van dit plan komen te vervallen; op grond van het nieuwe bestemmingsplan rust op de percelen van [appellante] de bestemming "gemengd" en zijn de percelen slechts nog bestemd voor een hoveniersbedrijf, tuincentrum en kwekerij.
4. [appellante] heeft het college verzocht haar tegemoet te komen in de planschade die zij lijdt als gevolg van het wegbestemmen van de detailhandelsbestemming. Volgens [appellante] bedraagt haar schade € 8.160.000,00.
Besluitvorming
5. Het college heeft de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) verzocht aan hem advies uit te brengen over het verzoek van [appellante]. In haar advies van november 2018 heeft de SAOZ de door [appellante] geleden planschade begroot op een bedrag van € 1.055.000,00. De SAOZ heeft het college geadviseerd de helft van dit bedrag aan [appellante] uit te betalen. [appellante] heeft volgens de SAOZ geen aanspraak op een tegemoetkoming, maar het is volgens haar niet billijk een eerder gegeven voordeel te ontnemen zonder hiervoor compensatie te verlenen.
6. Het college heeft dit advies niet gevolgd. Bij zijn bij besluit van 3 juni 2019 gehandhaafde besluit van 18 december 2018 heeft het college het verzoek van [appellante] afgewezen. Aan deze afwijzing heeft het college ten grondslag gelegd dat [appellante] geen planschade heeft geleden als gevolg van het komen te vervallen van de bestemming "detailhandel" en dat zij, voor zover zij wel schade heeft geleden, geen aanspraak op een tegemoetkoming heeft omdat het voor [appellante] duidelijk had moeten zijn dat de verruiming van gebruiksmogelijkheden op haar percelen niet beoogd waren.
Beroep
7. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat het nadeel van [appellante] uitsluitend uit het wegvallen van tijdelijk voordeel. Volgens de Afdeling dient schade die voortvloeit uit tijdelijk voordeel redelijkerwijs voor rekening van de schadelijdende te blijven (zie haar uitspraken van 4 december 2019, ECLI:NL:RVS:2019:4086 en 25 maart 2020, ECLI:NL:RVS:2020:856). [appellante] heeft aangevoerd dat de zaken waarin de Afdeling dit heeft geoordeeld niet kunnen worden vergeleken met haar situatie, omdat zij pogingen heeft ondernomen om het tijdelijke voordeel te realiseren. De rechtbank heeft in deze omstandigheid geen aanleiding gezien een uitzondering op de door de Afdeling geformuleerde regel te maken. Volgens de rechtbank is niet gesteld of gebleken dat [appellante] kosten heeft gemaakt of investeringen heeft gedaan die verband houden met pogingen om haar plannen te realiseren. Het college heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat [appellante] geen aanspraak heeft op een tegemoetkoming in planschade, aldus de rechtbank.
Hoger beroep
8. [appellante] kan zich niet verenigen met het oordeel van de rechtbank en heeft daarom hoger beroep ingesteld. In hoger beroep betoogt [appellante] dat de rechtbank haar situatie ten onrechte op één lijn heeft gesteld met de situaties waarover de Afdeling in haar uitspraken van 4 december 2019 en 25 maart 2020 heeft geoordeeld. In de gevallen waarover de Afdeling heeft geoordeeld betrof het weliswaar ook tijdelijk voordeel, maar, anders dan in haar geval, is er in beide gevallen ongeveer twintig jaar geen poging ondernomen om dat tijdelijke voordeel te gelde te maken. [appellante] wijst erop dat zij op 14 oktober 2014 een aanvraag voor een omgevingsvergunning heeft gedaan, met de bedoeling twee panden met drie commerciële ruimten te realiseren op haar percelen. Het was haar intentie in deze panden onder meer twee supermarkten onder te brengen. Op 5 november 2014 heeft [appellante] een tweede aanvraag voor een omgevingsvergunning gedaan om ook op een ander perceel een commerciële ruimte te realiseren. [appellante] had verder plannen ook andere delen van haar percelen voor detailhandel te gaan gebruiken. De door [appellante] voorgestane uitbreiding heeft geen doorgang kunnen vinden, omdat die in strijd werd geacht met de redelijke eisen van welstand. Na de procedure die over de afgekeurde uitbreidingsplannen is gevoerd, had [appellante] geen gelegenheid meer om haar plannen te realiseren, omdat het nieuwe bestemmingsplan, "[locatie]", inmiddels in werking was getreden. [appellante] heeft in de bijna vier jaar dat er ruimere gebruiksmogelijkheden op haar percelen rustten diverse pogingen gedaan gebruik te maken van die mogelijkheden. De rechtbank is hieraan ten onrechte voorbijgegaan, aldus [appellante].
8.1. Bij de beoordeling van een aanspraak op een tegemoetkoming in planschade heeft als uitgangspunt te gelden dat een redelijk denkend en handelend koper de ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak geldende bestaande planologische mogelijkheden betrekt bij het overeenkomen van de koopprijs van de zaak. Een voor de eigenaar van de onroerende zaak gunstige aanpassing van het planologische regime die ongedaan wordt gemaakt nog voor de eigenaar van de zaak dit voordeel te gelde kan maken, levert geen aanspraak op een tegemoetkoming in planschade op. Als voor het komen te vervallen van tijdelijk voordeel een tegemoetkoming zou worden toegekend, zou de aanvrager een compensatie ontvangen voor voordeel dat hij ten tijde van de aankoop van de zaak niet had en daarom ook niet in de koopprijs heeft verdisconteerd.
8.2. Dat [appellante] gedurende vier jaar tevergeefs pogingen heeft ondernomen om het voordeel van het bestemmingsplan "Buitengebied Hulst" te gelde te maken maakt dit niet anders. Het mislukken van deze pogingen is geen gevolg van de bestemmingswijziging, maar van de strijdigheid van de aanvragen om een omgevingsvergunning met de redelijke eisen van welstand. De gevolgen hiervan komen daarom voor rekening van [appellante].
8.3. Het betoog slaagt niet.
Slotsom
9. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak zal worden bevestigd, met verbetering van de gronden waarop deze rust.
10. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. E.J. Daalder, voorzitter, en mr. C.C.W. Lange en mr. B. Meijer, leden, in tegenwoordigheid van mr. W. Dijkshoorn, griffier.
De Voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
Uitgesproken in het openbaar op 23 februari 2022