Uitspraak
201904639/1/A2.
Datum uitspraak: 23 november 2022
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. het college van burgemeester en wethouders van Oldebroek,
2. [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B], wonend te Oldebroek,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 16 mei 2019 in zaak nr. 16/3492 in het geding tussen:
[appellant sub 2A] en [appellant sub 2B]
en
het college
Procesverloop
Bij besluit van 9 september 2014 heeft het college aan [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] een tegemoetkoming in planschade van € 14.366,56 toegekend.
Bij besluit van 26 april 2016 heeft het college het door [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, het besluit van 9 september 2014 herroepen, aan [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] een tegemoetkoming in planschade van € 21.262,51 toegekend en aan hen vergoeding van proceskosten toegekend.
Bij uitspraak van 16 mei 2019 heeft de rechtbank het door [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 26 april 2016 vernietigd, bepaald dat de tegemoetkoming wordt vastgesteld op een bedrag van € 110.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 november 2013 tot aan de dag van algehele voldoening en bepaald dat de uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft het college hoger beroep ingesteld.
[appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] hebben een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] hebben incidenteel hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting naar aanleiding van het incidenteel hoger gegeven.
Het college en [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: STAB) als deskundige benoemd voor het instellen van een onderzoek.
De STAB heeft op 14 januari 2021 een verslag uitgebracht. Het college heeft een zienswijze ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 16 mei 2022, waar het college, vertegenwoordigd door mr. M.H.P. Bullens, advocaat in Nijmegen, bijgestaan door S.C. Keijzer en L.J. Visser-Plooij, en [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B], bijgestaan door mr. S. Maakal, advocaat in Heerenveen, en mr. A. van Lohuizen, advocaat in Apeldoorn, zijn verschenen. Voorts is M. Osinga, taxateur, aan de zijde van het college als deskundige verschenen en T.A.P. Langhout als deskundige aan de zijde van [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B].
Op de zitting heeft de Afdeling het onderzoek niet gesloten en zijn [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] in de gelegenheid gesteld een nadere reactie in te dienen. Van deze gelegenheid hebben zij gebruik gemaakt. Voorts heeft het college een reactie daarop ingediend.
Met toestemming van partijen is een nadere zitting achterwege gelaten, waarna de Afdeling het onderzoek heeft gesloten.
Overwegingen
Besluitvorming
1. [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] zijn sinds 1998 eigenaar van het perceel [locatie 1] in Oldebroek, waar zij wonen, en sinds 2002 van het naastgelegen perceel [locatie 2], waar [modezaak] is gevestigd. Als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Oldebroek Dorp 2009’ op 4 oktober 2011 (hierna: het nieuwe plan) zijn onder meer de gebruiksmogelijkheden van hun percelen gewijzigd. Volgens [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] zijn hun percelen daardoor in waarde gedaald. Zij hebben het college daarom verzocht om een tegemoetkoming in de schade die zij als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe plan hebben geleden.
2. Bij besluit van 9 september 2014 heeft het college de aanvraag toegewezen en aan [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] een tegemoetkoming van € 14.366,56 toegekend. Aan dit besluit heeft het college een advies van het Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur (nu: Thorbecke B.V.) van 28 juli 2014 ten grondslag gelegd. In het advies is vastgesteld dat de gronden als gevolg van het nieuwe plan alleen nog mogen worden gebruikt voor één woning en detailhandel. Daardoor is het niet langer mogelijk om de gronden te gebruiken voor een tweede woning, een supermarkt en e-commerce. Voor het bepalen van de omvang van de schade is volgens de taxateur alleen het vervallen van de mogelijkheid van een tweede woning van belang omdat de realisatie van een supermarkt op de percelen volgens het advies geen reële optie is.
3. [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] hebben bezwaar gemaakt tegen dat besluit. Daarbij hebben zij ook een contra-expertise-rapport, opgesteld door Langhout & Wiarda, van 23 oktober 2014 overgelegd, waarin de schade wordt vastgesteld op een bedrag van € 51.000,00. Dit bedrag is gebaseerd op de toename van het leegstandrisico als gevolg van het vervallen van het aantal gebruiksmogelijkheden van het perceel [locatie 2], wat volgens Langhout tot een lagere verkoopwaarde leidt. Het college heeft daarin aanleiding gezien om Haute Equipe te verzoeken om nader onderzoek te verrichten. In het rapport van 12 juni 2015 wordt de conclusie van Langhout over het leegstandrisico onderschreven. De door Langhout gebruikte opslag is volgens het advies echter te hoog.
4. In het advies van de Commissie Bezwaarschriften van 31 augustus 2015 overweegt de commissie over de beperking van de gebruiksmogelijkheden tot detailhandel in non-food dat het theoretisch mogelijk is om het perceel alsnog geschikt te maken om te gebruiken voor detailhandel in food. De daarvoor benodigde werkzaamheden zouden echter zodanig ingrijpend en kostbaar zijn, dat een redelijk denkend en handelend koper voor die planologische mogelijkheid niet bereid zal zijn meer voor het perceel te betalen. Het college heeft het advies van het Kenniscentrum op dit punt volgens de commissie dan ook aan het besluit ten grondslag mogen leggen. Door het vervallen van dit gebruik is het leegstandrisico echter wel toegenomen, wat een meer risicovolle investering met zich brengt wat resulteert in een lagere verkoopwaarde. In zoverre dient het advies volgens de commissie te worden aangevuld met een nieuwe taxatie.
5. Bij besluit van 26 april 2016 heeft het college op basis van het voorgaande advies van de commissie en een aanvullende taxatie het eerdere besluit herzien en aan [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] een tegemoetkoming van € 34.000,00 toegekend.
De rechtbank
6. De rechtbank heeft aanleiding gezien om de STAB te benoemen als deskundige voor het instellen van een onderzoek. De STAB concludeert in haar verslag van 10 april 2018 (hierna: STAB I-verslag) dat de planologische mogelijkheid om op het perceel [locatie 2] of op beide percelen een supermarkt te realiseren niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uit te sluiten. Uit een door R.A. Boogaerdt MRICS RT uitgevoerde taxatie volgt blijkens het verslag echter dat de percelen in de oude situatie hun hoogste waarde niet ontleenden aan het gebruik als supermarkt.
7. Mede op basis van de conclusie van de STAB oordeelt de rechtbank dat de stelling van het college dat het realiseren van een supermarkt op één perceel dan wel op beide percelen niet reëel was, ten onrechte slechts gebaseerd is op veronderstellingen die niet worden ondersteund door cijfermatige gegevens, waardoor het besluit niet kan worden gedragen door de daaraan ten grondslag gelegde motivering.
8. De rechtbank heeft vervolgens onderzocht of de rechtsgevolgen van het besluit op bezwaar in stand gelaten kunnen worden. In dat kader is de rechtbank op basis van de beroepsgronden ingegaan op de door Boogaerdt opgestelde taxatie. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] niet aannemelijk gemaakt dat de in de taxatie gehanteerde huurwaarde van de percelen onjuist is. De door Boogaerdt geraamde bouwkosten kunnen echter niet gevolgd worden. De rechtbank gaat daarom uit van bouwkosten van € 913.000,00, zoals berekend in de door [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] overgelegde contra-expertise van Langhout van 9 mei 2018. Dit leidt er toe dat de conclusie van de STAB dat de percelen niet hun hoogste waarde ontlenen aan het gebruik als supermarkt, niet gevolgd kan worden.
9. De rechtbank ziet wel aanleiding om zelf in de zaak te voorzien. De waarde voorafgaand aan de planologische wijziging bedroeg volgens de rechtbank € 876.000,00. Deze waarde heeft de rechtbank vastgesteld op basis van de contra-expertise van Langhout van 9 mei 2018. De waarde na de planologische wijziging is € 766.000,00. De rechtbank heeft de tegemoetkoming daarom vastgesteld op een bedrag van € 110.000,00.
Het hoger beroep en het incidenteel hoger beroep
10. Het college betoogt ten eerste dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de exploitatie van een supermarkt op de percelen wel een reële mogelijkheid was. Volgens het college kan het exploiteren van een supermarkt op de percelen met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden uitgesloten omdat de sloop van het bedrijfspand en de herbouw van een nieuwe supermarkt niet rendabel is en er op de peildatum een gebrek aan parkeerruimte was en te weinig manoeuvreerruimte voor laden en lossen.
Verder bestrijdt het college de wijze waarop de rechtbank zelf in de zaak heeft voorzien. In dat kader betoogt het college dat [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] zich pas in een zeer laat stadium op het standpunt hebben gesteld dat het pand onder het oude planologische regime de hoogste waarde ontleende aan een gebruik als supermarkt. Bovendien wijkt dit standpunt af van hun eerder in bezwaar ingenomen standpunt, aldus het college. Daarbij komt dat het standpunt dat de percelen niet hun hoogste waarde aan het gebruik als supermarkt ontleenden, ook door de STAB is bevestigd, zodat er volgens het college geen aanleiding bestond om de in de contra-expertise genoemde bouwkosten te bestrijden. De rechtbank heeft dan ook ten onrechte aangenomen dat de contra-expertise door hem niet werd bestreden. Op de zitting bij de rechtbank is door taxateur M.D. Osinga bovendien bevestigd dat zowel de in het STAB I-verslag gebruikte methode als de door Langhout gehanteerde methode, kunnen worden gebruikt om de bouwkosten te bepalen. De rechtbank heeft het college dan ook onvoldoende gelegenheid geboden om zich uit te laten over de contra-expertise van Langhout van 9 mei 2018 dat de rechtbank aan haar oordeel ten grondslag heeft gelegd. Ten slotte heeft het college een rapport van 12 augustus 2019 opgesteld door Osinga overgelegd waarin de juistheid van de contra-expertise van Langhout van 9 mei 2018 wordt bestreden.
11. [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] betogen dat het nadere stuk van het college van 15 augustus 2019, waarmee de contra-expertise van Langhout van 9 mei 2018 wordt bestreden, buiten beschouwing gelaten moet worden bij de beoordeling van het geschil. Volgens [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] verzet de goede procesorde zich er tegen dat de in dit stuk naar voren gebrachte gronden bij de beoordeling van het geschil betrokken worden. Daarnaast heeft het college in de procedure bij de rechtbank geen aanleiding gezien om het rapport te bestrijden wat voor rekening van het college dient te blijven, zodat volgens hen het college deze gronden niet alsnog in hoger beroep kan inbrengen.
Verder bestrijden [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] de door Boogaerdt gehanteerde huurwaarde van € 105,00 per m2. In dat kader wijzen zij op de onderhandelingen die zij in 1998 met Ahold hebben gevoerd, waarin in de concept huurovereenkomst een huur van € 144,21 is opgenomen, en op een onderzoek dat is uitgevoerd door DTZ Zadelhoff, waaruit ook blijkt dat de huurwaarde te laag is. De door Boogaerdt gehanteerde huurwaarde is bovendien gebaseerd op drie willekeurige huurwaarden waarbij het hoogste segment niet betrokken is. Dit maakt volgens hen dat er nader onderzoek moet worden gedaan naar de te behalen huurwaarde van een supermarkt op hun percelen.
11.1. Tussen partijen is in geschil of het college zich in het besluit op bezwaar terecht op het standpunt heeft gesteld dat het vervallen van de mogelijkheid om de percelen te gebruiken als supermarkt, anders dan een toename van het leegstandrisico, niet tot vermogensschade heeft geleid. In dat verband is in geschil of de percelen in de oude situatie hun hoogste waarde ontleenden aan de bestaande situatie - winkel en een woning - of aan het gebruik als supermarkt. Daarbij is niet in geschil dat de bestaande feitelijke situatie (woning en winkel) een waarde van € 800.000,00 had. Ook is niet in geschil dat de percelen in de nieuwe situatie een waarde van € 766.000,00 hebben.
Toetsingskader
11.2. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, onder 2.1 en 2.3 (ECLI:NL:RVS:2016:2582), moet voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
11.3. In het geval het gaat om schade als gevolg van een planologische verandering op het eigen perceel van de aanvrager (directe planschade), zoals in dit geval, moet daarbij ook worden beoordeeld of en zo ja, in hoeverre het realiseren van de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime te verwachten was en rendabel zou zijn geweest. De aanvrager lijdt immers alleen schade, als en voor zover de desbetreffende onroerende zaak als gevolg van de planologische verandering in zijn hoogste waarde is aangetast (vergelijk de uitspraak van de Afdeling 27 september 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2599).
Heeft de rechtbank het besluit van 26 april 2016 terecht vernietigd?
11.4. Met de rechtbank is de Afdeling van oordeel dat de stelling van het college dat de percelen in de oude situatie hun hoogste waarden niet ontleenden aan het gebruik als supermarkt, in het besluit van 26 april 2016 onvoldoende is onderbouwd aangezien aan deze stelling geen concrete onderbouwing ten grondslag is gelegd. De rechtbank heeft daarmee het beroep terecht gegrond verklaard en het besluit vernietigd.
Het betoog faalt.
Mocht de rechtbank zelf in de zaak voorzien?
11.5. De rechtbank heeft vervolgens op grond van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) zelf in de zaak voorzien. De rechtbank heeft in dat kader aan de hand van de contra-expertise van Langhout van 9 mei 2018 de tegemoetkoming vastgesteld op een bedrag van € 110.000,00.
11.6. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 24 juli 2019, ECLI:NL:RVS:2019:2541, onder 14.2) moet de rechtbank in het geval een besluit wordt vernietigd, de mogelijkheden van definitieve beslechting van het geschil onderzoeken, waarbij onder meer aan de orde is of er aanleiding is om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien. Daarvoor is niet vereist dat nog slechts één beslissing mogelijk is. Zelf in de zaak voorzien is evenwel niet mogelijk, indien dat de rechter noopt tot een oordeel over een aangelegenheid waarover partijen zich in de procedure niet of onvoldoende hebben uitgelaten en daartoe ook geen aanleiding bestond.
De contra-expertise van Langhout en het betoog dat de percelen wel hun hoogste waarde ontlenen aan het gebruik al supermarkt is ingebracht op 23 mei 2018. Het onderzoek is gesloten na afloop van de tweede zitting op 17 december 2018. Het college heeft hiermee voldoende tijd gehad om het rapport te bestrijden. Nu het onderzoek daarmee onderdeel uitmaakte van de gedingstukken, was de rechtbank bevoegd om deze gegevens te betrekken bij het toepassen van haar bevoegdheid om zelf in de zaak te voorzien. Dat doet er echter niet aan af dat het college de juistheid van het onderzoek van Langhout alsnog in hoger beroep kan bestrijden, wat het college ook heeft gedaan. In dat kader heeft het college een advies van Osinga van 12 augustus 2019 overgelegd.
11.7. In wat [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] hebben aangevoerd, ziet de Afdeling geen aanleiding om het advies van Osinga buiten beschouwing te laten bij de beoordeling van het geschil. Dat het college de contra-expertise van Langhout van 9 mei 2018 in eerste aanleg niet uitdrukkelijk heeft bestreden zoals [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] betogen, maakt zoals hiervoor overwogen niet dat het college dat in hoger beroep niet alsnog kan doen. Met het hoger beroep wordt immers de uitspraak van de rechtbank bestreden waaraan de contra-expertise ten grondslag is gelegd. Evenmin bestaat er aanleiding voor het oordeel dat het rapport wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing gelaten moet worden. Daarbij is van belang dat het nadere stuk van 15 augustus 2019, waarbij het advies van Osinga in het geding is gebracht, ruimschoots voor het sluiten van het onderzoek is ingediend, zodat [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] voldoende gelegenheid hebben gehad om daarop te reageren.
11.8. De Afdeling heeft geconstateerd dat er tussen het rapport van Langhout en het rapport van Osinga grote verschillen bestaan in waardering van de waarde van de percelen onder het oude planologische regime. De Afdeling heeft daarom voorafgaand aan de behandeling ter zitting aanleiding gezien om de STAB als deskundige te benoemen. Zij heeft de STAB verzocht om een nader onderzoek in te stellen naar de hoogte van de bouwkosten en de hoogte van de verhuurwaarde van een supermarkt op de percelen van [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] onder het oude planologische regime. Verder heeft de Afdeling de STAB verzocht om de hoogte van de waarde van de percelen opnieuw te bepalen indien de hoogte van de bouwkosten of van de verhuurwaarde afwijkt van de waarden zoals vastgesteld in het STAB I-verslag van 10 april 2018. Op 14 januari 2021 heeft de STAB een verslag uitgebracht (hierna: STAB II-verslag).
11.9. In het STAB II-verslag heeft de STAB een beoordeling gegeven van de in het STAB I-verslag door taxateur Boogaerdt opgestelde taxatie. Daarbij is de STAB ingegaan op de standpunten van de door partijen ingeschakelde deskundigen. Op basis daarvan heeft de STAB voor een aantal kostenposten bedragen vastgesteld. Het gaat daarbij om de sloopkosten, kosten in verband met parkeren en de bouwkosten voor de boven de supermarkt te realiseren appartement(en). Ook heeft de STAB de te verwachten waarde beoordeeld.
11.10. In het verslag is de STAB ingegaan op de in het STAB I-verslag door taxateur Boogaerdt gehanteerde bouwkosten. Volgens de STAB is het hanteren van een kengetal zoals Boogaerdt heeft gedaan niet per definitie onjuist, omdat het kengetal het gezochte gemiddelde zou kunnen zijn. Het door Boogaerdt gebruikte kengetal is volgens de STAB echter onvoldoende toegelicht, waardoor niet kan worden beoordeeld of het juist is. Voor het bepalen van de hoogte van de bouwkosten van de supermarkt is volgens de STAB daarom een nieuwe taxatie nodig. Ook ziet de STAB aanleiding om te twijfelen aan de door Boogaerdt gebruikte huurwaarde, zodat volgens de STAB ook in zoverre aanleiding bestaat om hierover een nieuwe taxatie op te stellen.
11.11. De STAB komt op basis van de door B. Mols van Pact Retail opgestelde taxatie tot de conclusie dat de waarde van de percelen bij het gebruik als supermarkt maximaal € 768.249,00 bedraagt. Nu de waarde van de percelen in de bestaande situatie, zoals niet in geschil is tussen partijen, € 800.000,00 bedraagt, betekent dit volgens de STAB dat de mogelijkheid om op de percelen een supermarkt te ontwikkelen niet leidde tot een hogere waarde dan de waarde van de percelen in de bestaande situatie.
11.12. De Afdeling ziet, anders dan het college heeft betoogd, geen aanleiding om de reactie van [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] op het STAB II-verslag buiten beschouwing te laten bij de beoordeling van het geschil. Anders dan het college meent is de reactie binnen de daarvoor gegeven termijn per fax bij de Afdeling binnengekomen. Ook anderszins ziet de Afdeling geen aanleiding om de reactie wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing te laten. Daarbij is van belang dat het college in de gelegenheid is gesteld om op de reactie te reageren van welke gelegenheid het college ook gebruik heeft gemaakt.
Toetsingskader beoordeling verslag STAB
11.13. Het is vaste rechtspraak van de Afdeling dat een bestuursrechter in beginsel mag afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige als bedoeld in artikel 8:47 van Pro de Awb. Dat is anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.
Zoals de Afdeling ook eerder heeft overwogen, kan de bestuursrechter een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet alleen door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar dat daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen. Zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 8.11 en 8.12.
Zienswijze [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B]
11.14. [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] hebben, onder verwijzing naar een nader advies van Langhout & Wiarda en Leenstra van 27 mei 2022, naar voren gebracht dat niet kan worden afgegaan op het advies van de STAB. Zij voeren aan dat de STAB bij het vaststellen van de hoogte van de bouwkosten van een supermarkt en van op de eerste verdieping te realiseren appartementen ten onrechte gebruik heeft gemaakt van de bouwkostenindex die is opgenomen in het Bouwkostenkompas. De STAB is ten onrechte voorbij gegaan aan de aanbestedingsindex. Ook zijn de gehanteerde indexeringscijfers volgens hen onjuist. Verder betogen zij dat de bijkomende kosten ten onrechte twee keer in de berekening zijn opgenomen en dat ten onrechte kosten voor het opstellen van een ruimtelijke onderbouwing of gebiedsvisie en kosten ambtelijk apparaat zijn meegenomen. Volgens [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] zijn alleen legeskosten van toepassing.
Daarnaast bestrijden zij de kosten die in de taxatie zijn meegenomen in verband met parkeren. [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] betogen dat uit onder meer de uitspraak van de Afdeling van 7 maart 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV8044 volgt dat alleen rekening gehouden hoeft te worden met de toename van het aantal parkeerplaatsen ten opzichte van de voorgaande situatie. Dit betekent dat alleen hoeft te worden voorzien in 22 parkeerplaatsen in plaats van 52. Deze parkeerplaatsen kunnen volgens [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] op eigen terrein worden aangelegd, wat volgens hen betekent dat een minder groot terrein verhard hoeft te worden en dat er geen parkeerbijdrage verschuldigd is.
Ten slotte betogen [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] dat Mols bij de berekening van de waarde van de supermarkt ten onrechte niet een huurwaardekapitalisatiefactor van 14 tot 15 heeft gebruikt.
11.15. Naar het oordeel van de Afdeling is in het STAB II-verslag en het taxatierapport voldoende inzichtelijk gemaakt hoe tot de in het advies opgenomen waarde van maximaal € 768.249,00 is gekomen en van welke uitgangspunten daarbij is uitgegaan. De rapporten zijn navolgbaar en begrijpelijk en op de kennis en ervaring van de taxateur gegrond. Verder is niet gebleken dat het taxatierapport onzorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de beslissing ten grondslag gelegd kan worden. Het betoog van [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] biedt geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid van de bevindingen van de STAB. Wat betreft hun betoog dat te hoge bouwkosten zijn gehanteerd, volgt uit het STAB II-verslag dat de realisatiekosten zijn bepaald op basis van de kosten in 2020. Vervolgens zijn de kosten geïndexeerd naar het prijspeil in 2011 op basis van de bouwkostenindex zoals opgenomen in het Bouwkostenkompas. Voor het oordeel dat de kosten hiermee te hoog zijn vastgesteld, ziet de Afdeling geen aanleiding. Daarbij is van belang dat de STAB zich in zoverre heeft gebaseerd op het Bouwkostenkompas waarover door de rechtbank al is geoordeeld dat dit een betrouwbare methode is om de bouwkosten te onderbouwen hetgeen in hoger beroep door partijen niet is bestreden. Bovendien is in de bijlagen bij het STAB II-verslag in zoverre ook een uitdraai van het Bouwkostenkompas opgenomen waarop de gehanteerde bouwkostenindexcijfers expliciet zijn weergegeven, anders dan in de reactie van [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] waarin de genoemde cijfers niet in de grafiek zijn geëxpliciteerd. Daarnaast hebben [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] niet toegelicht waarom niet van deze index, maar van de aanbestedingsindex had moeten worden uitgegaan. Daarbij komt dat in het advies van Langhout van 9 mei 2018, dat [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] in reactie op het STAB I-verslag hebben overgelegd, eveneens is uitgegaan van de bouwkostenindex uit het Bouwkostenkompas.
Voorts heeft Mols in reactie op het standpunt van [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] aangegeven dat de bijkomende kosten niet tweemaal in de berekening zijn betrokken. De enkele stelling van [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] dat die kosten wel twee keer zijn gerekend biedt onvoldoende aanknopingspunten om aan dit standpunt te twijfelen. Ook omdat in het Bouwkostenkompas voor bijkomende kosten een apart percentage wordt genoemd.
Wat betreft de kosten voor het opstellen van een ruimtelijke onderbouwing of gebiedsvisie en de kosten ambtelijk apparaat, heeft Mols in reactie daarop aangegeven dat dergelijke kosten zijn meegenomen in de berekening omdat het inpassen van een supermarkt ingrijpend is waardoor meer dan de gebruikelijke kosten gemaakt moeten worden. Zijn inschatting is dan ook dat er in dit geval meer kosten dan alleen legeskosten gemaakt zullen moeten worden. Gelet op de omvang van de ontwikkeling, kan de Afdeling dit standpunt volgen.
Wat betreft de kosten die in verband met de benodigde parkeerplaatsen moeten worden gemaakt is in het STAB II-verslag als uitgangspunt gehanteerd dat een potentiële koper uit zal gaan van het realiseren van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein omdat het gebruik van openbare parkeerplaatsen niet gegarandeerd is. Weliswaar mag het college bij de beoordeling van een omgevingsvergunningsaanvraag, meer in het bijzonder bij de beoordeling of in het bouwplan wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, zoals [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] betogen, alleen rekening houden met de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van het realiseren van het bouwplan, maar volgens de STAB zal een redelijk denkend en handelend koper een andere afweging maken. [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] hebben geen aanknopingspunten voor twijfel aan die stelling aangevoerd. Daarbij komt dat de parkeerdruk in de omgeving op de peildatum volgens het college hoog was en dat volgens Mols de concurrentiepositie van een supermarkt in een dorp sterker dan in het stedelijk gebied afhankelijk is van het gemak waarmee geparkeerd kan worden. Nu dit evenmin is bestreden, ziet de Afdeling geen aanleiding om te twijfelen aan de stelling van de STAB dat een redelijk denkend en handelend koper zich in de gegeven omstandigheden bij de bepaling van de door hem te betalen koopprijs zal laten leiden door de wens om de totale parkeerbehoefte op eigen terrein te realiseren.
11.16. De Afdeling ziet ook geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de door Mols vastgestelde waarde van de percelen na realisatie van de supermarkt. Anders dan [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] in hun reactie op het verslag hebben betoogd, volgt uit het taxatierapport niet dat Mols hun standpunt onderschrijft dat een huurwaardekapitalisatiefactor van 14 tot 15 had moeten worden gebruikt. Volgens Mols lag het rendement in 2011 voor het overgrote deel van het supermarktvastgoed, afhankelijk van verschillende factoren, tussen 12 tot 14 keer de jaarhuur. Het betoog van [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] geeft geen aanleiding om aan de juistheid van de door Mols vervolgens gemaakte beoordeling van de situatie ter plaatse van hun percelen en de aan de hand daarvan vastgestelde factor te twijfelen.
11.17. Wat [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] voor het overige hebben aangevoerd biedt evenmin aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid van het STAB II-verslag en het daaraan ten grondslag gelegde taxatierapport. Het betoog van [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] dat het vervallen van de mogelijkheid om de percelen te gebruiken als supermarkt wel tot schade heeft geleid, slaagt dus niet. Nu de rechtbank de hoogte van de tegemoetkoming zelf heeft vastgesteld op basis van het advies van Langhout van 9 mei 2018 waarin is geconcludeerd dat het vervallen van de mogelijkheid om de percelen te gebruiken als supermarkt wel tot schade heeft geleid, betekent dit dat de rechtbank ten onrechte zelf in de zaak heeft voorzien, zodat het betoog van het college wel slaagt.
Deskundigenkosten
12. Het college betoogt dat de rechtbank hem ten onrechte heeft opgedragen een bedrag van in totaal € 5.467,00 aan deskundigenkosten aan [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] te vergoeden. Het college erkent dat in het besluit op bezwaar ten onrechte de factuur van 9 maart 2015 van € 605,00 is vergoed in plaats van de factuur van 23 oktober 2014 van € 2.420,00. De kosten genoemd op de factuur van 9 maart 2015 komen volgens het college echter niet voor vergoeding in aanmerking omdat deze kosten niet zien op een deskundigenadvies, maar op het nadere verloop van de bezwaarprocedure. Ook de kosten genoemd op de factuur van 9 mei 2018 van € 1.815,00, die gemaakt zijn door Langhout voor het opstellen van een zienswijze op het STAB I-verslag, komen volgens het college niet voor vergoeding in aanmerking omdat de rechtbank het beroep ten onrechte gegrond heeft verklaard.
12.1. Op grond van artikel 7:15, tweede lid, van de Awb worden de kosten, die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan uitsluitend vergoed op verzoek van de belanghebbende voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. Uit artikel 1, eerste lid, aanhef en onder b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) volgt dat deze kosten onder meer betrekking hebben op de kosten van een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht.
12.2. De kosten ter hoogte van € 2.420,00 zoals vermeld op de factuur van 23 oktober 2014 hebben betrekking op de door Langhout in de bezwaarfase opgestelde contra-expertise van dezelfde datum. Niet in geschil is dat deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen en dat deze kosten daarmee ten onrechte met het bestreden besluit niet zijn vergoed.
De kosten ter hoogte van € 605,00 zoals vermeld op de factuur van 9 maart 2015 hebben betrekking op de door Langhout in de bezwaarfase opgestelde brief van dezelfde datum waarin een naar aanleiding van de hoorzitting van de bezwaarschriftencommissie een nadere toelichting gegeven is op het eerdere advies, waarin de hoogte van de toegekende tegemoetkoming is beoordeeld. Anders dan het college stelt dient deze brief daarmee eveneens te worden aangemerkt als onderdeel van het deskundigenadvies, zodat deze kosten eveneens voor vergoeding in aanmerking komen.
12.3. Op grond van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb gelezen in samenhang met artikel 1, eerste lid, aanhef en onder b, van het Bpb komen deskundigenkosten die in de beroep zijn gemaakt ook vergoeding in aanmerking. De kosten ter hoogte van € 1.815,00 zoals opgenomen in de factuur van 9 mei 2018 hebben betrekking op de door Langhout opgestelde reactie op het STAB I-verslag. Nu de rechtbank het beroep terecht gegrond heeft verklaard, biedt het betoog van het college geen aanleiding voor het oordeel dat de rechtbank het college ten onrechte heeft veroordeeld tot het betalen van deze kosten.
Het betoog faalt.
Conclusie
13. Het hoger beroep van het college is gegrond. De uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd, voor zover de rechtbank zelf in de zaak heeft voorzien. De uitspraak wordt voor het overige bevestigd. Dit betekent dat de uitspraak in stand blijft voor zover daarmee het beroep van [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] gegrond is verklaard. Het incidenteel hoger beroep van [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] is ongegrond.
14. De Afdeling ziet gelet op wat hiervoor onder 11.17 is overwogen aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder a, van de Awb te bepalen dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit van 26 april 2016 in stand blijven. Bij dat besluit heeft het college aan [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] een tegemoetkoming in planschade van € 34.000,00 toegekend. Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat er geen aanleiding bestaat om dat bedrag te verhogen. Dit betekent dat het college geen nieuw besluit op bezwaar hoeft te nemen.
15. Het college hoeft de proceskosten van [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] in hoger beroep niet te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep van college van burgemeester en wethouders van Oldebroek gegrond;
II. verklaart het incidenteel hoger beroep van [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] ongegrond;
III. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 16 mei 2019 in zaak nr. 16/3492, voor zover de rechtbank heeft bepaald dat aan [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] een tegemoetkoming in planschade van € 110.000,00 wordt toegekend, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 5 november 2013 tot aan de dag van algehele voldoening, en heeft bepaald dat de uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit van 26 april 2016;
IV. bepaalt dat de rechtsgevolgen van het door de rechtbank vernietigde besluit van 26 april 2016 geheel in stand blijven;
V. bevestigt de uitspraak voor het overige.
Aldus vastgesteld door mr. E.J. Daalder, voorzitter, en mr. B.P.M. van Ravels en mr. C.H. Sieburgh, leden, in tegenwoordigheid van mr. C.F. Donner-Haan, griffier.
w.g. Daalder
Voorzitter
w.g. Donner-Haan
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 23 november 2022
674