Uitspraak
201505701/1/A2.
Datum uitspraak: 27 september 2017
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Lunteren, gemeente Ede,
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 8 juni 2015 in zaak nr. 15/230 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Hardenberg.
Procesverloop
Bij besluit van 8 april 2014 heeft het college een verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 22 december 2014 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 8 juni 2015 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting ingediend.
[appellant] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 16 maart 2016, waar [appellant] is verschenen, vertegenwoordigd door mr. S.P.M. Schaap, advocaat te Raalte, S.H. Kardol, P.B.M. Silderhuis en A. Nijhof. Tevens is daar verschenen het college, vertegenwoordigd door mr. W.E.M. Klostermann, advocaat te Zwolle, R.B. Brüns en S. Hoogenkamp.
Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de Afdeling het onderzoek met toepassing van artikel 8:68 van Pro de Algemene wet bestuursrecht heropend en de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: StAB) verzocht een nader deskundigenbericht uit te brengen. In verband hiermee zijn partijen in de gelegenheid gesteld om te reageren op de conceptvragen aan de StAB en een aanvulling daarop, van welke gelegenheid partijen gebruik hebben gemaakt.
De StAB heeft op 6 maart 2017 verslag uitgebracht.
Daartoe in de gelegenheid gesteld, hebben [appellant] en het college een zienswijze over dat verslag naar voren gebracht.
De Afdeling heeft de behandeling van de zaak voortgezet op de zitting van 1 augustus 2017, waar [appellant] is verschenen, vertegenwoordigd door mr. S.P.M. Schaap, advocaat te Raalte, S.H. Kardol en P.B.M. Silderhuis. Ook is daar verschenen het college, vertegenwoordigd door mr. W.E.M. Klostermann, advocaat te Zwolle, R.B. Brüns en ing. B.N.J. Huijts.
Overwegingen
Inleiding
1. [appellant] heeft op 4 december 2007 het perceel en het daarop gelegen winkelpand met bovenwoning aan de [locatie 1] in Hardenberg gekocht (hierna: de onroerende zaak). Hij is op 11 augustus 2010 daarvan eigenaar geworden. De onroerende zaak is gelegen buiten het centrum van Hardenberg. [appellant] was van plan om daar een supermarkt te ontwikkelen en ten behoeve daarvan op de aangrenzende percelen [locatie 2] en [locatie 3] parkeergelegenheid te realiseren.
Nadat de gemeente hiervan kennis heeft genomen, heeft de gemeenteraad op 2 september 2008 en vervolgens op 1 december 2009 een voorbereidingsbesluit genomen met betrekking tot de percelen Hessenweg 13 tot en met 27. Op 2 november 2010 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan "Heemse, herziening regeling detailhandel" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) vastgesteld.
2. Het perceel van [appellant] had in het voorheen geldende bestemmingsplan "Heemse" (hierna: het oude bestemmingsplan) de bestemming "woongebied" met de nadere aanduiding "detailhandel". Dit is in het nieuwe bestemmingsplan gehandhaafd, maar daaraan is toegevoegd dat het gebruik voor detailhandel in de vorm van een supermarkt is beperkt tot een bedrijfsvloeroppervlak van maximaal 500 m2.
3. [appellant] heeft op 22 maart 2013 verzocht om een tegemoetkoming in planschade die hij stelt te lijden als gevolg van het op of omstreeks 29 januari 2011 in werking getreden nieuwe bestemmingsplan. Volgens [appellant] is zijn onroerende zaak in waarde gedaald, omdat het niet meer mogelijk is om daar een supermarkt te exploiteren.
Het college heeft het verzoek ter advisering voorgelegd aan het Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur. Dit bureau heeft in een advies van 29 november 2013 geconcludeerd dat de planologische wijziging niet heeft geleid tot een waardevermindering van de onroerende zaak.
[appellant] heeft een taxatierapport van M.M. Dragtstra van 10 februari 2014 overgelegd, waarin de waardevermindering van de onroerende zaak ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan is getaxeerd op € 1.123.700,00.
Vervolgens heeft het college R/W Grondzaken B.V. om advies gevraagd. Dit bureau heeft in een advies van 4 april 2014 een aantal vragen van het college beantwoord en is, evenals het Kenniscentrum, tot de conclusie gekomen dat het nieuwe bestemmingsplan niet heeft geleid tot een waardevermindering van de onroerende zaak.
Bij besluit van 8 april 2014 heeft het college op basis van voormelde adviezen van het Kenniscentrum en R/W Grondzaken het verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 22 december 2014 heeft het college, mede op basis van een reactie van R/W Grondzaken van 9 oktober 2014, het bezwaar van [appellant] tegen het besluit van 8 april 2014 ongegrond verklaard.
Gronden hoger beroep
4. [appellant] betoogt - samengevat - dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het college, in navolging van het Kenniscentrum en R/W Grondzaken, ten onrechte heeft geconcludeerd dat in de oude situatie geen rendabele exploitatie van een supermarkt mogelijk was. De exploitatie van een supermarkt met een bedrijfsvloeroppervlak (hierna: bvo) van 1.000 m2 zou winstgevend zijn geweest. Volgens [appellant] heeft het college zijn conclusie gebaseerd op een onjuiste berekening van de investeringskosten en de opbrengst van een supermarkt. Hij verwijst daartoe naar onder meer een notitie van adviesbureau Kardol van 4 maart 2015 en een rapport van dat bureau van 23 juli 2015. [appellant] voert aan dat, uitgaande van de door zijn deskundigen juist berekende investeringskosten en opbrengsten van een supermarkt, een redelijk denkend en handelend koper aan de onroerende zaak de hoogste waarde zou toekennen wegens de mogelijkheid om een supermarkt van 1.000 m2 bvo te ontwikkelen. Deze investeringsmogelijkheid is komen te vervallen door de planologische wijziging die het bvo heeft beperkt tot 500 m2. [appellant] stelt dat hij ten gevolge daarvan € 1.672.200,00 planschade heeft geleden.
Vragen van de Afdeling aan de StAB
5. De Afdeling heeft in de betogen van partijen en de door hen overgelegde stukken van deskundigen aanleiding gezien de StAB te verzoeken een nader deskundigenbericht uit te brengen. Ten behoeve van de te beantwoorden vraag of [appellant] planschade heeft geleden ten gevolge van de planologische wijziging heeft de Afdeling de StAB een aantal uitgangspunten gegeven.
De Afdeling heeft de StAB verzocht bij de beoordeling van de nieuwe planologische situatie er van uit te gaan dat een supermarkt met een bvo van 500 m2 op het perceel [locatie 1] geen reële investering is.
Voorts is de StAB verzocht met betrekking tot de oude planologische situatie de vraag te beantwoorden of een supermarkt met een totale bvo van 1.000 m2 een reële investering is. Daarbij dient te worden uitgegaan van een supermarkt die is gelegen op de begane grond met 840 m2 bvo voor winkelruimte en magazijn en op de verdieping 160 m2 bvo voor kantoor en personeelsruimte van de supermarkt. In het pand is voor een andere functie dan supermarkt op de begane grond 40 m2 bvo beschikbaar en op de verdieping 620 m2 bvo. Verder is het uitgangspunt dat voor de realisatie van parkeerplaatsen en de mogelijkheid van laden en lossen alleen de aankoop en verwerving van het naastgelegen perceel [locatie 3] nodig is. De StAB is gevraagd bij de berekening van de investeringskosten van de supermarkt en de opbrengst van de realisering van de supermarkt op een aantal nader genoemde onderdelen gemotiveerd in te gaan. Tot slot heeft de Afdeling de StAB verzocht ook in te gaan op de situatie dat parkeren op het perceel [locatie 3] ten behoeve van een supermarkt op het perceel [locatie 1] planologisch niet is toegestaan.
Verslag van de StAB
6. Het verslag van de StAB van 6 maart 2017 is onder meer gebaseerd op een taxatierapport van P.M.G. Hesselberth van 2 maart 2017. Van het taxatierapport maakt deel uit een rapport van het bureau Knowledge in Store van oktober 2016. Dit bureau heeft een vestigingsplaatsonderzoek verricht ten behoeve van de taxatie.
7. De door de StAB ingeschakelde taxateur heeft geconcludeerd dat de onroerende zaak zijn hoogste waarde onder het oude bestemmingsplan ontleende aan de op peildatum 29 januari 2011 bestaande situatie. Deze waarde is getaxeerd op € 654.000,00. De residuele waarde van een planontwikkeling tot supermarkt bedroeg op de peildatum € 43.000,00. Omdat de residuele waarde van een supermarktontwikkeling lager was dan de feitelijke marktwaarde, is het al dan niet planologisch mogelijk zijn van parkeren op het perceel [locatie 3] voor een supermarkt op nummer 27 volgens de StAB niet van invloed op de hoogste waarde onder de werking van het oude plan. Voorts heeft de taxateur de hoogste waarde van de onroerende zaak onder het nieuwe bestemmingsplan op de peildatum getaxeerd op € 654.000,00. Omdat dit dezelfde waarde is als onder het oude plan, heeft [appellant] volgens de StAB geen planschade geleden.
Daarnaast heeft de StAB in haar verslag, onder verwijzing naar het taxatierapport, de vragen over de berekening van de investeringskosten en de opbrengst van de realisering van een supermarkt in de oude planologische situatie beantwoord:
- ten behoeve van de berekening van de investeringskosten dient bij een planontwikkeling voor een supermarkt te worden uitgegaan van een casco levering zonder een nieuw systeemplafond. Volgens de taxateur is een redelijk bedrag voor de verwerving van [locatie 3] € 895.000,00, welk bedrag is opgebouwd in een aankoopsom van € 680.000,00, een vertrekpremie voor de huurder van € 65.000,00 en een verkooppremie van € 150.000,00. Voorts zijn op basis van kengetallen uit het bouwkostenkompas de kosten van de sloop van het bestaande gebouw aan de [locatie 3] begroot op € 22.500,00 en de aanleg van nieuwe parkeerplaatsen op € 100.000,00.
- ten behoeve van de berekening van de opbrengst van de realisering van een supermarkt heeft de taxateur een huurprijs voor de supermarkt op de begane grond van € 120,00 per m2 bvo gehanteerd die is gebaseerd op de te verwachten jaaromzet zoals die in het vestigingsplaatsonderzoek is berekend. De huurprijs op de verdieping is bepaald op € 40,00 per m2 bvo. De huurprijs voor de supermarkt is marginaal getoetst aan huurprijzen van andere supermarkten. De taxateur heeft op basis van referentieobjecten een kapitalisatiefactor voor de verhuuropbrengst van de supermarkt gebruikt van 7,5% en voor de verhuuropbrengst van de overige functies op de begane grond en die op de verdieping 12%. Voorts heeft hij bij de taxatie gebruik gemaakt van de BAR-methode (bruto aanvangsrendement). In dit geval is voor het gebruik van de NAR-methode (netto aanvangsrendement) onvoldoende specifieke onroerende zaak gebonden zakelijk informatie beschikbaar.
- tot slot is het volgens de taxateur niet reëel dat een mogelijk geïnteresseerde marktpartij bereid zou zijn geweest om een bepaalde investeringsbijdrage (sleutelgeld) te betalen. Daarbij heeft hij betrokken de hoogte van de verwachte omzetmogelijkheden, de verhouding van de hoogte van de totale huursom in relatie tot de omzetmogelijkheden, de kwaliteit van de supermarktlocatie in relatie tot concurrerende supermarktvoorzieningen en de mate van exclusiviteit in een bepaald marktgebied.
Bespreking StAB-verslag
8. Het college heeft in zijn zienswijze ingestemd met de conclusies van de StAB.
9. De door [appellant] in zijn zienswijze aangevoerde gronden zijn gericht tegen de in het verslag van de StAB vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de peildatum onder het oude bestemmingsplan van € 654.000,00. Deze gronden worden hierna besproken.
-winkelmaat
10. [appellant] betoogt, onder verwijzing naar een reactie van Kardol van 14 april 2017, dat Knowledge in Store in het rapport van oktober 2016 bij de raming van de omzet van de supermarkt ten onrechte is uitgegaan van een winkelmaat van 700 m2 verkoopvloeroppervlak (hierna: vvo). Bij een efficiënte indeling van het pand [locatie 1] en met gebruik van de verdieping als opslagruimte is volgens [appellant] een winkelmaat van ongeveer 800 m2 vvo mogelijk.
10.1. Knowledge in Store heeft in zijn rapport vermeld dat in het vestigingsplaatsonderzoek er van uitgegaan is dat op de nieuwe locatie een supermarkt van een niet nader benoemde formule van 700 m2 vvo (840+160 m2 bvo) wordt gerealiseerd. Dit door Knowledge in Store gehanteerde uitgangspunt is in overeenstemming met de vraagstelling van de Afdeling aan de StAB waarin is verzocht uit te gaan van een supermarkt op de begane grond met een bvo van 840 m2, zijnde winkelruimte en magazijn, en 160 m2 bvo op de verdieping voor kantoor en personeelsruimte van de supermarkt. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat een supermarktmagazijn op de verdieping, gezien de daarvoor benodigde investeringen en de gevolgen daarvan voor de bedrijfsvoering, een reële optie is voor een supermarkt en dus evenmin dat een winkelmaat van ongeveer 800 m2 vvo een mogelijkheid is waarmee bij de raming van de omzet rekening dient te worden gehouden.
Het betoog faalt.
-berekening investeringskosten supermarkt
11. [appellant] wordt niet gevolgd in zijn betoog dat de StAB ten onrechte een bedrag van € 895.000,00 heeft beschouwd als een redelijke prijs voor de verwerving van het perceel [locatie 3]. Dat zowel de taxateur van de gemeente als de door [appellant] ingeschakelde taxateur is uitgegaan van een aankoopbedrag van € 680.000,00 is daarvoor onvoldoende. Evenmin is er grond voor het oordeel dat de door de StAB ingeschakelde taxateur was gehouden van € 680.000,00 uit te gaan, omdat in de opdracht aan de StAB de vaststelling van de kosten van de verwerving van het perceel [locatie 3] ter beoordeling van de taxateur is gelaten. De door de StAB ingeschakelde taxateur is eveneens uitgegaan van een aankoopbedrag van € 680.000,00, maar heeft geconcludeerd dat een koper ook andere kosten ten behoeve van de verwerving zal moeten maken. De taxateur heeft gemotiveerd dat de huurder van het pand [locatie 3] aanspraak zou kunnen maken op een vertrekpremie vanwege de tussentijdse beëindiging van zijn huurrelatie en zijn verhuizing. Hij heeft die premie berekend op € 65.000,00 excl. BTW. Voorts heeft de taxateur toegelicht dat in een situatie als hier, waarin de aankoop van het perceel [locatie 3] noodzakelijk is voor de realisatie van een supermarkt op nummer 27 waardoor de onderhandelingspositie van de ontwikkelaar kwetsbaar is, zijn ervaring is dat het reëel is dat de verkoper een verkooppremie van € 150.000,00 wenst. Hiermee komt de totale vergoeding op € 895.000,00. [appellant] heeft zijn stelling ter zitting dat hij met de eigenaar van het perceel [locatie 3] al mondeling overeenstemming had bereikt over een all-in aankoopprijs van € 654.000,00, in het geheel niet onderbouwd. Gelet op het voorgaande heeft [appellant] niet aannemelijk gemaakt dat het aan het StAB-verslag ten grondslag liggende taxatierapport met betrekking tot de aankoop van het perceel [locatie 3] niet volledig dan wel onjuist is.
12. [appellant] betoogt evenzeer tevergeefs dat de StAB bij de beoordeling van de parkeervoorziening de mogelijkheid van laden en lossen buiten de winkeltijden ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten. In het aan het StAB-verslag ten grondslag liggende rapport van Knowledge in Store (blz. 7) is geconcludeerd dat gezien de situatie ter plaatse er geen optimale indelingsmogelijkheden van het parkeerterrein zijn waardoor een conflictsituatie tussen in- en uitrijdende klanten kan ontstaan en er geen snelle verkeersafwikkeling is. Volgens Knowledge in Store voldoet het aantal parkeerplaatsen niet aan de parkeernorm en zullen de parkeerplaatsen door laad- en losactiviteiten tevens niet volledig beschikbaar zijn voor klanten.
[appellant] heeft met alleen de stelling van zijn deskundige Kardol dat laden en lossen buiten de winkeltijden een praktische mogelijkheid is waarmee rekening dient te worden gehouden, niet aannemelijk gemaakt dat deze van winkeltijden en leveranciers afhankelijke optie een reële is waarmee bij de beoordeling van de parkeervoorziening rekening zou moeten worden gehouden.
-berekening opbrengst realisering supermarkt
13. [appellant] betoogt, onder verwijzing naar de reactie van Kardol van 14 april 2017, dat Knowledge in Store zijn onderzoek heeft gebaseerd op de onjuiste stelling dat landelijke supermarktketens geen supermarkten van ongeveer 700 m2 vvo openen. Kardol noemt supermarktorganisaties die dat wel doen: SPAR, CoopCompact, Coop Vandaag, Dagmarkt, EkoPlaza, Marqt, G&W-winkel, Natuurwinkel en diverse budgetsupermarktformules alsmede de speciale kleine supermarkttypen van vrijwel alle landelijke ketens.
13.1. Knowledge in Store heeft in zijn rapport (op blz. 5) vermeld dat in het onderzoek ervan wordt uitgegaan dat op de nieuwe locatie een supermarkt van een niet nader benoemde formule van 700 m2 vvo (840+160 m2 bvo) wordt gerealiseerd naar de dan geldende laatste uitgangspunten van de betreffende formule die deze locatie gaat invullen. Daarbij heeft Knowledge in Store de kanttekening geplaatst dat de oppervlakte van de beoogde supermarkt klein is gezien de vraag naar meer m2 vvo. De belangrijke supermarktorganisaties, waaronder Ahold N.V., Jumbo Supermarkten B.V., Dirk van den Broek en Dekamarkt, Lidl, Aldi en meer lokale organisaties zoals Jan Linders, Deen, Vomar, Agrimarkt, openen geen supermarkten meer onder de 1.000 tot 1.200 m2 vvo (1.400 tot 1.600 m2 bvo) omdat zij op kleine metrages de formule niet goed meer kunnen brengen.
13.2. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat het onderzoek door Knowledge in Store onjuist dan wel onvolledig is geweest. In dat onderzoek is immers uitgegaan van 700 m2 vvo en dat is, zoals hiervoor onder 10.1 is overwogen, in overeenstemming met hetgeen de Afdeling als realistisch uitgangspunt heeft geformuleerd. Knowledge in Store heeft bij dat uitgangspunt, onder verwijzing naar een aantal grote landelijke en lokale supermarktorganisaties, opgemerkt dat deze winkelmaat klein is en niet aansluit bij de vraag naar panden met meer m2 vvo. Deze supermarktorganisaties vormen echter niet de basis van de berekening van de opbrengst van de realisering van de supermarkt. Knowledge in Store heeft op basis van onder meer het supermarktaanbod in het concrete marktgebied in 2011 die berekening gemaakt. De opsomming door Kardol van andere supermarktorganisaties die wel een supermarkt van 700 m2 vvo zouden willen exploiteren, biedt daarom geen aanknopingspunt voor het oordeel dat het onderzoek door Knowledge in Store op dat punt onjuist is dan wel onvolledig is.
Het betoog faalt.
14. [appellant] betoogt voorts dat de door de StAB ingeschakelde taxateur ten onrechte is uitgegaan van de door Knowledge in Store geraamde omzet van de supermarkt op [locatie 1] op de peildatum van € 93.000,00 per week. [appellant] stelt dat de daaraan ten grondslag liggende berekening onjuist is. Hij verwijst naar de reactie van Kardol dat Knowledge in Store bij de keuze voor supermarktformules in 2011 ten behoeve van de omzetraming selectief heeft gekozen voor twee relatief kleine landelijke spelers, te weten Coop en Plus, terwijl sterkere spelers van destijds, zijnde C1000, Boni en Lidl, ten onrechte buiten beschouwing zijn gelaten. Deze drie formules zouden ieder een omzet gaan realiseren binnen een bandbreedte van ongeveer € 125.000,00 tot ongeveer € 135.000,00. De keuze voor die formules zou volgens Kardol hebben geleid tot hogere huuropbrengsten.
14.1. Knowledge in Store heeft berekend dat op de locatie [locatie 1] op de peildatum een omzet kan worden gerealiseerd van € 93.000,00 per week. Daarbij zijn als voorbeeld Plus en Coop genoemd. Knowledge in Store heeft daarbij opgemerkt dat het echter zeer de vraag is of deze organisaties in 2016 nog een nieuwe supermarkt van een dergelijk klein metrage willen openen in een marktgebied waarin de concurrenten wel met voldoende grote supermarkten zijn vertegenwoordigd, ook gezien de beperkingen van de bestaande bebouwing en het gegeven dat de parkeervoorziening nooit optimaal zal worden. Volgens Knowlegde in Store was dit in 2011 evenmin een optie, wat in die tijd ook te maken had met de centrumontwikkelingen in Hardenberg en de nieuwbouwwijk Marslanden.
14.2. [appellant] heeft met de stelling van Kardol dat supermarktorganisaties C1000, Boni en Lidl bij de berekening van de mogelijke omzet hadden moeten worden betrokken, niet aannemelijk gemaakt dat de door Knowledge in Store genoemde voorbeelden van een mogelijke supermarktformule op het perceel [locatie 1] ongeschikt zijn. Daarbij is van belang dat Knowledge in Store (op blz. 18) de mogelijkheid van een Lidl buiten beschouwing heeft gelaten omdat, gezien de aanwezigheid van drie hard-discounters (Aldi en Lidl) in Hardenberg, deze formule geen reële optie is om de relatief kleine supermarktlocatie van 700 m2 vvo in te vullen met nog een vestiging. Om die reden is Knowledge in Store bij de berekening van de mogelijke omzet uitgegaan van een supermarkt, zijnde geen hard-discount. Kardol heeft de stelling dat de formules C1000 en Boni op de locatie [locatie 1] een omzet zouden gaan realiseren van ongeveer € 125.000,00 tot ongeveer € 135.000,00, niet nader onderbouwd. Knowledge in Store heeft daarentegen op basis van uitgebreide gegevens over het marktgebied in 2011, zoals het in dat jaar bestaande supermarktaanbod in het marktgebied en de geschatte omzet van die supermarkten, uitgebreid gemotiveerd hoe tot een geschatte omzet in 2011 van ongeveer € 93.000,00 is gekomen. Tot slot heeft de door het college ter zitting meegebrachte deskundige Huijts toegelicht dat de keuze voor Plus en Coop, gezien de parkeerproblematiek op de locatie [locatie 1] en het gegeven dat dit nog een te ontwikkelen locatie betreft, een gunstige keuze is geweest voor de schatting van de omzet.
Het betoog faalt.
15. [appellant] betoogt, onder verwijzing naar de reactie van Kardol van 14 april 2017, dat de door de StAB ingeschakelde taxateur ten onrechte heeft geconcludeerd dat AH, C1000 en Plus geen gezonde exploitaties zouden kunnen krijgen. Volgens Kardol is de taxateur er daarbij ten onrechte van uitgegaan dat de AH en C1000 dezelfde omzet zou realiseren als de door Knowledge in Store genoemde Coop en Plus. Dit betoog is gebaseerd op een onjuiste lezing van de desbetreffende conclusie in het taxatierapport en faalt al daarom. Knowledge in Store heeft bij de omzetraming Coop en Plus als voorbeelden genoemd. Vervolgens heeft de taxateur met betrekking tot de hoogte van de verwachte omzetmogelijkheden uiteengezet dat een omzet van ongeveer € 93.000,00 per week erg kwetsbaar is. Volgens hem was het destijds voor verschillende supermarktformules, zoals Albert Heijn, C1000, Jumbo en Plus, niet mogelijk om een gezonde exploitatie te hebben op basis van een weekomzet van ongeveer € 93.000,00. Niet valt in te zien dat het taxatierapport op dit punt onjuist of onvolledig is.
16. [appellant] wordt evenmin gevolgd in zijn eerst ter zitting gehouden betoog dat de door de StAB ingeschakelde taxateur de door Knowledge in Store geraamde consumentenomzetten voor Plus en Coop ten onrechte niet eerst BTW-vrij heeft gemaakt waardoor de huurprijsberekening onjuist is. Op basis van de door Knowledge in Store geraamde jaaromzet zijn in het taxatierapport (op blz. 16) de huurprijzen voor de begane grond en de verdieping berekend. Bij het bedrag aan jaarhuur is nadrukkelijk vermeld dat het bedrag exclusief BTW is. Voorts zijn berekende huurprijzen getoetst aan huurinformatie van vergelijkbare supermarkten in het marktgebied waarbij die huurprijzen eveneens exclusief BTW zijn vermeld. Tot slot is ook in de bijlage bij het taxatierapport bij de berekening van de huuropbrengsten uitdrukkelijk vermeld dat het totaalbedrag van die opbrengsten exclusief BTW is. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de taxateur bij de huurprijsberekening twee keer BTW heeft meegeteld.
17. [appellant] betoogt ook dat de in het taxatierapport bij het StAB-verslag (op blz. 16) gehanteerde huurquote van 2.2 onjuist is. [appellant] verwijst naar Kardol die stelt dat de locatie een huurquote van 2,7 à 2,8 verdient, omdat het een goed zichtbare en goed bereikbare supermarktlocatie betreft die in omvang in 2011 zeer courant was. Vooral de toegankelijkheid vanuit de regio is een zeer sterk punt. Volgens Kardol levert dit extra huuropbrengsten op.
17.1. In het taxatierapport is toegelicht dat binnen het supermarktkanaal de huurprijs tussen de 2%-3% van de jaaromzet bedraagt. Het is volgens de taxateur gebruikelijk om de huurprijs van een (nieuwe) locatie te toetsen aan de omzetmogelijkheden van de betreffende locatie. Hij heeft op basis van de door Knowledge in Store berekende omzetprognose geconcludeerd dat een huurquote van 2,2% (afgerond) een reëel uitgangspunt is, hetgeen een jaarhuur betekent van € 107.200,00 excl. BTW. De taxateur heeft de huurprijs getoetst aan huurinformatie van vergelijkbare supermarkten in het desbetreffende marktgebied.
De door Kardol genoemde sterke punten van de locatie [locatie 1] laten onverlet dat de taxateur ook zwakke punten van de locatie in ogenschouw heeft genomen bij de vaststelling van huurquote. Zo heeft de taxateur het parkeerterrein als onvoldoende beoordeeld en de bevoorradingssituatie als kwetsbaar. De door het college ter zitting meegebrachte deskundige Huijts heeft ook als de huurquote drukkende effecten genoemd de opslagruimte, bestaande concurrentie en het feit dat het perceel [locatie 1] nog niet een zogenoemde bewezen locatie is. Gelet op het voorgaande heeft [appellant] geen gronden aangevoerd die leiden tot het oordeel dat de taxateur de door hem gebruikte huurquote niet heeft onderbouwd dan wel dat die huurquote onjuist is.
Het betoog faalt.
18. Anders dan [appellant] betoogt, heeft de door de StAB ingeschakelde taxateur zijn stelling in het taxatierapport (op blz. 18) over de kwaliteit van de supermarktlocatie, te weten dat de locatie van de onroerende zaak op een aantal elementen ondergeschikt is in relatie tot de kwaliteit van concurrerende supermarktvoorzieningen, voorzien van een onderbouwing. Een uitgebreide onderbouwing is opgenomen in het van het taxatierapport deel uitmakende rapport van Knowledge in Store waarin de kwaliteit van de supermarktlocatie, mede afgezet tegen concurrerende supermarktvoorzieningen, gedetailleerd is besproken.
19. Tot slot wordt [appellant] evenmin gevolgd in zijn betoog dat de taxateur in het taxatierapport (op blz. 20) met betrekking tot de marktwaarde vóór en na de planologische wijziging zijn conclusie dat de locatie [locatie 1] voor een supermarkt geen rendabele optie is, onvoldoende heeft onderbouwd. Deze conclusie is gebaseerd op de uitgebreide beoordeling van de locatie in zowel het taxatierapport als het daarvan deel uitmakende rapport van Knowledge in Store.
Slotoverwegingen
20. De slotsom is dat de door [appellant] aangevoerde gronden geen aanleiding geven voor de conclusie dat het verslag van de StAB niet aan de oordeelsvorming ten grondslag kan worden gelegd. Dit betekent dat de StAB wordt gevolgd in haar conclusie dat de onroerende zaak op de peildatum in de oude planologische situatie zijn hoogste waarde ontleende aan de feitelijke situatie en niet aan de mogelijkheid van een ontwikkeling tot een supermarkt. Hieruit volgt dat niet meer wordt toegekomen aan het betoog van [appellant] over de planologische toelaatbaarheid van het parkeren op het perceel [locatie 3] ten behoeve van het perceel [locatie 1]. Voorts wordt de StAB gevolgd in haar eindconclusie dat [appellant] geen planschade heeft geleden, zodat het betoog van [appellant] over het normaal maatschappelijk risico evenmin meer bespreking behoeft.
21. Uit het voorgaande volgt dat het college het verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade terecht heeft afgewezen. De rechtbank is tot dezelfde conclusie gekomen. Dit betekent dat het hoger beroep ongegrond is. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
22. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. E.A. Minderhoud en mr. B.J. Schueler, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Jansen, griffier.
w.g. Van Altena w.g. Jansen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 27 september 2017
609.