Uitspraak
202100288/1/A2.
Datum uitspraak: 2 maart 2022
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Veghel, gemeente Meierijstad,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 3 december 2020 in zaak nr. 19/842 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Meierijstad.
Procesverloop
Bij besluit van 16 februari 2018 heeft het college een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 6 februari 2019 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 3 december 2020 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 6 februari 2019 vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
[appellant] heeft een nader stuk ingebracht.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 25 januari 2022, waar [appellant], via een videoverbinding bijgestaan door mr. L.A. Pronk, rechtsbijstandverlener te Helmond, en het college, via een videoverbinding vertegenwoordigd door mr. M. de Jong, advocaat te Kerkdriel, zijn verschenen.
Overwegingen
Besluitvorming
1. [appellant] is sinds [datum] 1997 eigenaar van een woning aan de [locatie 1] in Veghel. Hij stelt dat zijn woning in waarde is gedaald als gevolg van het op 19 november 2016 in werking getreden besluit waarmee een omgevingsvergunning is verleend aan de eigenaar van het naast zijn perceel gelegen perceel, [locatie 2]. De omgevingsvergunning maakt het mogelijk om, in afwijking van het bestemmingsplan, één van de op het perceel aanwezige bedrijfsgebouwen te gebruiken voor de huisvesting van maximaal 24 arbeidsmigranten. Volgens [appellant] leidt dit tot meer geluidhinder en verkeersdrukte en heeft het een afschrikwerkende werking op potentiële kopers. Hij heeft het college daarom verzocht om een tegemoetkoming in de schade.
2. Bij besluit van 16 februari 2018 heeft het college de aanvraag afgewezen omdat de aanvraag volgens het college kennelijk ongegrond is. Daartegen heeft [appellant] bezwaar gemaakt, waarna het college advies heeft gevraagd aan Thorbecke B.V.
3. In het advies van 4 februari 2019 heeft Thorbecke een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden op het perceel [locatie 2] op grond van het bestemmingsplan "Buitengebied" en de planologische mogelijkheden na de inwerkingtreding van de omgevingsvergunning. In het bestemmingsplan is aan het perceel een agrarische bestemming toegekend. Naast dat de gronden daarmee mogen worden gebruikt voor agrarische bedrijven is binnen het bouwvlak ook een kleinschalige camping met maximaal 30 kampeermiddelen op het perceel toegestaan. De omgevingsvergunning maakt het in aanvulling op het met het plan toegestane gebruik ook mogelijk om in één van de bestaande gebouwen maximaal 24 arbeidsmigranten te huisvesten. Het gebouw waarin dit gebruik is toegestaan ligt op een afstand van ongeveer 80 meter van de woning van [appellant] en op ongeveer 5 meter van de perceelsgrens.
Volgens het advies leidt de omgevingsvergunning tot een zeer geringe toename van de geluidhinder ten opzichte van de oude situatie en een beperkte toename van de aantasting van de privacy van [appellant]. Daarbij acht de adviseur relevant dat de woning van [appellant] een bedrijfsmatig object betreft, wat volgens Thorbecke een matigend effect heeft op de schade. Van een toename van licht- en geurhinder is volgens het advies geen sprake. Ook leidt het gebruik volgens het advies niet tot een toename van extra verkeer- en parkeerhinder en is geen sprake van een verslechtering van de situeringswaarde.
Op basis van de planvergelijking is de schade getaxeerd op een bedrag van € 6.500,00. Volgens de adviseur volgt uit artikel 6.2, tweede lid, sub b, van de Wet ruimtelijke ordening dat in ieder geval een bedrag gelijk aan 2% van de waarde van de woning voorafgaand aan de planologische wijziging voor rekening van [appellant] komt. Dat is een bedrag van € 7.310,00, zodat de vastgestelde schade onder het wettelijke minimumforfait blijft en de aanvraag moet worden afgewezen.
4. Bij het besluit op bezwaar van 6 februari 2019 heeft het college op basis van het advies, het door [appellant] gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
De rechtbank
5. De rechtbank is van oordeel dat het college het advies, voor zover het betreft de beoordeling van de schadefactoren, aan het besluit ten grondslag heeft mogen leggen. Bij de beoordeling van de in het advies opgenomen taxatie heeft de rechtbank een uitspraak van het tuchtcollege van de Stichting Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs (hierna: het tuchtcollege) van 15 augustus 2019 betrokken. Het tuchtcollege heeft een door [appellant] ingediende klacht tegen de taxateur die betrokken was bij het advies gegrond verklaard. Aan die taxateur is een berisping opgelegd, omdat onvoldoende onderzoek is verricht naar de aanzienlijke afwijking van de waardering van de taxateur ten opzichte van de WOZ-waarde van de woning en omdat niet inzichtelijk is gemaakt waarom voor de gebruikte referentiepanden is gekozen. De rechtbank heeft deze gebreken onderschreven. In een door het college ingebracht nader advies van 18 juni 2020, heeft de rechtbank vervolgens aanleiding gezien om de rechtsgevolgen van het besluit van 6 februari 2019 in stand te laten, omdat daarmee naar het oordeel van de rechtbank de taxatie alsnog inzichtelijk is gemaakt. In het feit dat de tweede taxateur niet gesproken heeft met [appellant] en dat deze taxateur afkomstig was van hetzelfde adviesbureau als de eerste taxateur heeft de rechtbank geen grond gezien voor het oordeel dat het college niet mocht afgaan op de tweede taxatie.
Het hoger beroep
De planvergelijking
6. In hoger beroep bestrijdt [appellant] het oordeel van de rechtbank over de beoordeling van de schadefactoren in het advies. De gevolgen van het nieuwe gebruik voor zijn privacy zijn volgens hem in het advies onderschat, omdat er bij de beoordeling van dit aspect in het advies ten onrechte van is uitgegaan dat het perceel in de oude situatie jaarrond kon worden gebruikt als kampeerterrein voor 30 kamppeermiddelen. Het is volgens [appellant] niet realistisch om aan te nemen dat er het hele jaar op deze agrarische locatie gekampeerd wordt.
Over de te verwachten verkeershinder als gevolg van de omgevingsvergunning is volgens [appellant] in het advies ten onrechte geen rekening gehouden met de verkeersbewegingen op het perceel zelf. Daarbij wijst hij erop dat auto’s het hele terrein over moeten rijden voordat zij bij het gedeelte van de gebouwen zijn waarin de huisvestiging is voorzien. Bovendien is geen rekening gehouden met de toename van het verkeer op de Zondveldstraat als gevolg van het toegestane gebruik. Daarbij is volgens [appellant] van belang dat die weg in de bestaande situatie geen drukke doorgaande weg is, maar een rustige weg in het buitengebied.
[appellant] betoogt verder dat in het advies ten onrechte is geconcludeerd dat de situeringswaarde van zijn woning niet is gewijzigd. De huisvesting van arbeidsmigranten leidt volgens hem tot een intensiever gebruik op een korte afstand van zijn woning. Dit gebruik ligt gevoelig en roept weerstand op zodat een redelijk denkend en handelend koper de situeringswaarde van de woning volgens [appellant] aanzienlijk lager zal inschatten dan bij een perceel met een agrarisch bedrijf en een minicamping.
6.1. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden.
Bij de beoordeling van een verzoek om tegemoetkoming in planschade als gevolg van planologische ontwikkelingen op gronden van derden, moet worden uitgegaan van de voor de aanvrager meest ongunstige invulling van de planologische mogelijkheden van die gronden.
Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken (zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 2.1, 2.2 en 2.3).
6.2. In het advies is geconcludeerd dat de aantasting van de privacy van [appellant] als gevolg van de verleende omgevingsvergunning slechts in beperkte mate toeneemt, onder meer omdat een deel van het perceel in de oude situatie al mocht worden ingericht als camping voor maximaal 30 kampeermiddelen. In het plan is dat gebruik niet beperkt tot een bepaalde periode van het jaar. [appellant] heeft niet onderbouwd waarom het gebruik van het perceel als camping met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten moet worden geacht. Dat [appellant] het gebruik van het perceel als camping in de winter niet realistisch acht, betekent nog niet dat deze mogelijkheid met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uit te sluiten. In het advies is daarom terecht uitgegaan van de maximale mogelijkheden van het plan. Voor de conclusie dat de gevolgen voor de privacy van [appellant] in het advies zijn onderschat, ziet de Afdeling dan ook geen aanleiding.
6.3. In het advies is verder over de verkeershinder als gevolg van het met de omgevingsvergunning toegestane gebruik geconcludeerd dat dit niet tot extra hinder zal leiden, omdat in de bestaande situatie al verkeershinder van maximaal 30 kampeerders op het perceel te verwachten is en omdat de ontsluiting van het perceel niet naast de woning van [appellant] ligt, maar op een afstand van ongeveer 60 meter. Hieruit kan worden afgeleid dat, anders dan [appellant] betoogt, de verkeersbewegingen op het perceel ook betrokken zijn bij de beoordeling. Voor het oordeel dat de omgevingsvergunning op de weg voor de woning van [appellant], anders dan op het perceel, wel tot een substantiële toename van verkeershinder zal leiden, ziet de Afdeling geen aanleiding. Daarbij is van belang dat, zoals het college ter zitting heeft toegelicht, de nieuwe functie maar tot een beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen op de bestaande weg zal leiden, wat de Afdeling niet onjuist voorkomt gelet op het aantal slaapplaatsen. Verder moet er op de weg in de bestaande situatie, net als op het perceel, ook al rekening worden gehouden met de verkeersbewegingen die een camping tot gevolg heeft en is de Zondveldstraat, zoals het college in verweer bij de rechtbank terecht naar voren heeft gebracht, een doorgaande weg, zodat het extra verkeer ook nog eens wordt toegevoegd aan het bestaande gebruik van de weg.
6.4. Bij de beoordeling van de situeringswaarde is van belang dat bij de planvergelijking alleen de objectief te verwachten gevolgen van het nieuwe planologische regime van belang zijn. Subjectieve elementen, zoals een negatieve gevoelswaarde bij bepaalde bestemmingen, mogen bij de bepaling of schade is ontstaan geen rol spelen (zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 2.12). Dat het gebruik van de gebouwen voor de huisvesting van arbeidsmigranten weerstand op kan roepen, zoals [appellant] betoogt, is dan ook terecht niet bij de beoordeling van het te verwachten nadeel betrokken. Dat de omgevingsvergunning leidt tot een intensivering van het gebruik van het perceel is een aspect dat, zoals ook blijkt uit het voorgaande, bij de beoordeling van de schade is onderkend, zij het dat die toename beperkt wordt geacht.
6.5. Het voorgaande maakt dat de rechtbank in het betoog van [appellant] terecht geen aanleiding heeft gezien voor het oordeel dat de gevolgen van de planologische wijziging in het advies zijn onderschat, zodat het betoog niet slaagt.
De taxatie
7. [appellant] betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte op basis van het tweede advies van Thorbecke de rechtsgevolgen van het besluit van 6 februari 2019 in stand heeft gelaten. Volgens [appellant] is er ten onrechte voor gekozen om het advies op te laten stellen door hetzelfde kantoor als het kantoor dat het eerste advies heeft opgesteld. Op grond van artikel 3:9 van Pro de Awb had er, gelet op de vereisten van zorgvuldigheid en onafhankelijkheid, gekozen moeten worden voor een ander kantoor. Verder betoogt hij dat de schijn is gewekt dat het advies niet onafhankelijk en objectief is opgesteld aangezien het tweede advies is opgesteld door een kantoorgenoot van de eerste taxateur. Daarbij wijst hij op artikel 11.1 tot en met 11.3 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT, waaraan volgens hem ten onrechte niet is voldaan. Bovendien is hij ten onrechte niet in de gelegenheid gesteld om de taxateur te wraken.
Ook is het advies volgens [appellant] gebaseerd op onvoldoende deugdelijk onderzoek. De taxateur heeft niet met hem gesproken en heeft geen onderzoek ter plaatse verricht. Daarnaast is gebruik gemaakt van de meetgegevens en foto’s die de eerste taxateur heeft gemaakt, waarvan volgens [appellant] vaststaat dat die gegevens ondeugdelijk zijn. Bovendien heeft de tweede taxateur volgens hem, net als de eerste taxateur, onvoldoende kennis van de lokale situatie.
Verder betoogt [appellant] dat in het advies geen deugdelijke verklaring is gegeven voor het verschil tussen de waarde die in het kader van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld en de getaxeerde waarde. En ook is volgens hem niet inzichtelijk gemaakt waarom voor een aantal referentieobjecten dezelfde opslag is toegepast vanwege een verschil in ligging met zijn woning.
7.1. Het bestuursorgaan mag op het advies van een deskundige afgaan, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van Pro de Awb voor de wettelijk adviseur en volgt uit artikel 3:2 van Pro de Awb voor andere adviseurs. Indien een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan. Zo nodig vraagt het bestuursorgaan de adviseur een reactie op wat over het advies is aangevoerd.
7.2. Niet in geschil is dat het eerste taxatierapport van 4 februari 2019 niet aan de daaraan te stellen eisen voldoet. Het oordeel van de rechtbank dat het college dit rapport niet aan het bestreden besluit ten grondslag heeft mogen leggen, hebben partijen niet bestreden. Het geschil ziet op de vraag of de rechtbank de rechtsgevolgen van het besluit van 6 februari 2019 in stand kon laten op basis van de taxatie van Thorbecke van 18 juni 2020 (hierna: de tweede taxatie).
7.3. De tweede taxatie is op verzoek van het college door Thorbecke opgesteld, omdat het college in de uitspraak van het tuchtcollege van 15 augustus 2019, die het college in juni 2020 heeft ontvangen via de rechtbank, aanleiding zag om de juistheid van het eerste advies te verifiëren. In het advies staat dat het college Thorbecke heeft gevraagd om aan de hand van een bureautaxatie een second opinion op te stellen over de door de eerste taxateur vastgestelde waarde van de woning van [appellant] op de peildatum.
7.4. De tweede taxatie is vervolgens besproken op de zitting van de rechtbank van 30 juni 2020. [appellant] heeft daarbij onder meer zijn twijfels geuit over de totstandkoming van de taxatie. Hij heeft naar voren gebracht dat de tweede taxateur volgens hem onvoldoende kennis heeft van de lokale situatie, dat de taxateur niet met hem heeft gesproken en dat het advies ten onrechte is opgesteld door hetzelfde kantoor als het kantoor dat de eerste, gebrekkige, taxatie heeft opgesteld.
7.5. Na de uitspraak van de rechtbank heeft [appellant] op 4 januari 2021 ook een klacht ingediend tegen de tweede taxateur. Bij uitspraak van 8 juni 2021 heeft het tuchtcollege de klacht gegrond verklaard en de taxateur een berisping en een voorwaardelijke schorsing van drie maanden met een proeftijd van een jaar opgelegd.
7.6. Zoals het college ter zitting terecht heeft gesteld, maakt de omstandigheid dat de klacht gegrond is verklaard, niet dat de rechtbank de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit niet in stand kon laten. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in de uitspraak van 2 oktober 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3302, is een bestuursorgaan bij het nemen van een planschadebesluit niet gebonden aan een uitspraak van het tuchtcollege. Dat geldt ook voor de rechtbank bij de beantwoording van de vraag of de rechtsgevolgen van een vernietigd besluit in stand kunnen worden gelaten. In dit geval was de uitspraak van het tuchtcollege van na de uitspraak van de rechtbank, zodat de rechtbank deze uitspraak daarom ook niet bij haar uitspraak heeft kunnen betrekken. Dat alles doet er echter niet aan af dat de rechtbank op basis van de door [appellant] aangevoerde gronden diende te beoordelen of het advies op een zorgvuldige wijze tot stand is gekomen.
7.7. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de rechtbank in het betoog van [appellant] ten onrechte geen aanknopingspunten gezien om te twijfelen aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van de tweede taxatie. Daarbij is ten eerste van belang dat bij de tweede taxatie is volstaan met een bureau-taxatie en er dus geen onderzoek ter plaatse heeft plaatsgevonden. Dit terwijl er een verschil van mening bestond tussen partijen over de door de eerste taxateur gegeven beschrijving van de onroerende zaak. Bij de eerste taxatie waren de verkeerde foto’s gevoegd en vast is gesteld dat een onvolledige inspectie van de woning had plaatsgevonden. De tweede taxateur heeft zich in dat licht ten onrechte beperkt tot een waardering van de woning op basis van de beschikbare gegevens. Weliswaar had de taxateur maar zeer kort de tijd om de taxatie op te stellen, maar dat doet er niet aan af dat de daarbij vereiste zorgvuldigheidseisen in acht genomen hadden moeten worden.
Daar komt bij dat de tweede taxatie is aangeduid als een second opinion. Het feit dat een adviesbureau wordt gevraagd om een nadere motivering te geven van een eerder uitgebracht onvolledig advies, biedt op zichzelf geen concrete en objectief gerechtvaardigde aanknopingspunten om aan de zorgvuldigheid of begrijpelijkheid van het nieuwe advies te twijfelen. Een second opinion vergt echter een eigenstandig, onpartijdig oordeel van een deskundige over de eerste taxatie. Aan dat vereiste is in een geval als dit niet voldaan wanneer er een concreet aanknopingspunt is dat de vrees voor vooringenomenheid bij de deskundige die de second opinion opstelt objectief rechtvaardigt. Nu de tweede taxatie is opgesteld door een kantoorgenoot van de eerste taxateur, kan niet zonder meer worden aangenomen dat in dit geval geen grond voor zodanige vrees bestaat. De enkele verklaring van de tweede taxateur dat hij geen zakelijk belang bij de uitkomst van de taxatie heeft en geheel vrij is om tot een objectieve en onbevooroordeelde waardering te komen, is in de gegeven omstandigheden onvoldoende. Daaruit blijkt immers niet op welke wijze hij heeft gewaarborgd dat zijn zakelijke relatie met de eerste taxateur, in dit geval geen concreet aanknopingspunt biedt voor de objectief gerechtvaardigde vrees voor vooringenomenheid van zijn kant.
Tegen deze achtergrond heeft de rechtbank [appellant] ten onrechte tegengeworpen dat hij geen eigen taxatie heeft overgelegd om de tweede taxatie te bestrijden, dan wel op andere wijze de inhoud van dat advies heeft betwist. Daar komt bij dat de tweede taxatie vlak voor de zitting is ingebracht en [appellant] alleen op de zitting in de gelegenheid is gesteld om op het advies te reageren. Ook kon door het korte tijdsbestek niet van hem verwacht worden dat hij het advies door een eigen deskundige had laten beoordelen.
Dit alles maakt dat de rechtbank de rechtsgevolgen van het besluit van 6 februari 2019 ten onrechte op basis van de tweede taxatie in stand heeft gelaten, zodat het betoog slaagt.
Conclusie
8. Om het geschil spoedig te kunnen beslechten, ziet de Afdeling aanleiding om het college op grond van artikel 8:51d van de Awb op te dragen om binnen twaalf weken na verzending van deze tussenuitspraak het in het besluit van 6 februari 2019 geconstateerde gebrek te herstellen door dat besluit alsnog toereikend te motiveren dan wel te wijzigen, met inachtneming van de volgende aanwijzingen.
Het college moet advies van een deskundige inwinnen. De deskundige moet op basis van de door Thorbecke gemaakte vergelijking tussen de planologische mogelijkheden in het plangebied op grond van het bestemmingsplan "Buitengebied" en de mogelijkheden na de inwerkingtreding van de omgevingsvergunning, de waarden van de onroerende zaak op de peildatum onder het oude en nieuwe planologische regime vaststellen. Gezien het verloop van de procedure tot nu toe ligt het voor de hand dat het college een andere deskundige dan Thorbecke om advies vraagt.
Het college dient de Afdeling en [appellant] de uitkomst mede te delen en het nieuwe besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mede te delen.
9. In de einduitspraak zal worden beslist over de proceskosten en vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
draagt het college van burgemeester en wethouders van Meierijstad op om binnen twaalf weken na de verzending van deze tussenuitspraak:
a. het gebrek in het besluit van 6 februari 2019 te herstellen, en
b. de Afdeling en [appellant] de uitkomst mede te delen en het nieuwe besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mede te delen.
Aldus vastgesteld door mr. B.P.M. van Ravels, voorzitter, en mr. C.C.W. Lange en mr. B. Meijer, leden, in tegenwoordigheid van mr. C.F. Donner-Haan, griffier.
w.g. Van Ravels
voorzitter
w.g. Donner-Haan
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 2 maart 2022
674